出售与产业盈利税
亏本卖掉，还要报产业盈利税吗？
亏本卖掉房产并不会免除你在第13(1)条下的法定申报义务。向税收局正式申报核定亏损，不仅能让该笔允许亏损用于抵扣未来的房产收益，更是全额拿回买方律师代扣保留金的唯一途径。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 准备出售或转让房产的业主 |
|---|---|
| 风险等级 | 高 |
| 买家行动 | 把房产资料、问题的照片（带日期），以及你已经发出去的书面文件发给 Lewis，他会告诉你下一步该怎么做。 |
文件决定的部分
本文要处理的是：没有税要缴，不等于可以不报；而那笔亏损本身，以后可能是有价值的 税率和豁免每年财政预算案都在动，所以真正值得学的是那些不变的机制：什么算「处置」、时钟从哪天开始走、谁要扣起多少、你会需要哪些文件。
法定义务涵盖每一笔房产处置，无论赚钱还是亏本
在房屋业主圈子里，普遍存在一种严重误解，以为只有在赚到钱需要缴税时才要报税。然而在成文税法中，《1976年产业盈利税法令》第13(1)条确立的申报义务是绝对的，只要发生应课税资产的处置行为就必须履行。该法条并未将申报责任与是否存在应课税收益相挂钩。无论这笔房产交易是录得丰厚盈利、刚好打平，还是遭受严重的商业亏损，处置人都必须在处置之日起六十天内，向税收局总监提交完整的申报表。
确立「允许亏损」：税收局如何正式核验与认定亏损金额
在税收局的监管体系中，任何未在法定申报表中呈报并获税收局审核通过的亏损，在法律上都视同不存在。计算“允许亏损”（allowable loss）的规则与计算应课税收益完全对称：以处置总价扣除处置附带开支得出净对价，再与原始取得价格加计允许资本开支进行对比。当符合规定的取得总成本高于净处置对价时，差额才正式构成税法上的允许亏损。若不提交第13(1)条申报表并附上原始凭单，税收局绝不会凭空承认该亏损。
允许亏损的法定用途：能抵扣什么，不能抵扣什么
许多业主往往误解了房产亏损的用途，天真地以为房产亏损可以拿来减少自己当年的个人所得税。这种想法在法律上完全错误。根据《1976年产业盈利税法令》，核定的允许亏损仅能严格用于抵扣同一课税年度内其他房产处置所产生的应课税收益；当年未用完的亏损，可无限期结转至未来年度用于对冲未来的房产收益。但是，产业盈利税下的亏损绝对不能跨法案用于抵扣《1967年所得税法令》下的薪金收入或商业经营利润。
举证责任陷阱：缺乏原始凭据的亏损将被税收局驳回
单凭口头声称售价低于当年的买价，税收局绝不会为你登记允许亏损。处置人必须对交易两端的全部数字承担举证责任。如果你无法出示当年盖有印花税的原始购房合同、银行付款凭证以及各项合规资本改良的正式发票，税收局有权剔除你的扣除项目甚至质疑取得成本。在缺失原始档案的极端情况下，税收官员甚至可能重新核定买入基数，把你原本在商业上亏损的交易反算成一笔需要缴税的账目。
退回被买方律师代扣的第21B条保留金的唯一途径
亏本卖房后尽快申报，最直接的现实动力在于拿回真金白银。依据税法第21B条，买方律师在交接时必须依法扣留不超过百分之三（针对公司或外籍人士比例更高）的房款并汇交税收局。如果你迟迟不提交第13(1)条申报表，税收局因无法核定你的最终税负，这笔保留金就会一直滞留在国库中。只有及时呈报核定亏损的申报表，税收局才会核发零税负的估税通知书，并正式将全额保留金退还至卖方银行账户。
拿你自己的情况核对一遍
税率、级距与豁免每年财政预算案都会动，所以你在任何地方读到的数字——包括这里——在报税之前都要再确认一次。请向税收局或你的税务代理核对当前规定，并把你要申报的每一项开支的收据留好。
买家检查清单
以低于原始买入价的价格亏本售出房产，并不能免除你的产业盈利税申报义务。《1976年产业盈利税法令》第13(1)条强制规定，处置人必须在处置之日起六十天内提交申报表，无论该笔交易产生应课税收益、零收益还是核定亏损。在申报表中正式确立一笔「允许亏损」（allowable loss），是内陆税收局核验并登记该亏损的唯一法定途径。根据税法，核定的允许亏损可用于抵扣同一课税年度其他房产处置的应课税收益，或结转至未来年度抵扣未来的房产盈利。但必须注意，该房产亏损绝对不能跨税种用于抵扣《1967年所得税法令》下的薪金或商业个人所得税。此外，准时呈报亏损表，也是全额索回买方律师依据第21B条代扣保留金的唯一法定程序。
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| 1 | 即便房产交易在账面上录得实质亏损，仍应立即指示过户律师准备第13(1)条申报文件。 |
|---|---|
| 2 | 翻找并整理当年已盖印花税的原始购房买卖合约，作为证明历史取得价格的法定铁证。 |
| 3 | 收集购房当年的相关法定开支收据，以及后续对房屋进行实质性资本改良的合规发票。 |
| 4 | 在资产处置之日起六十天的法定期限内呈交申报表，将该笔允许亏损正式确立在税收局系统中。 |
| 5 | 跟进税收局核发零税负估税通知书的审批进度，以便全额领回被代扣的第21B条保留金。 |
常见问题
如果我的卖出价格明确低于当年的买入价格，可以完全不向税收局报税吗？
绝对不可以。依据第13(1)条，任何房产处置都必须在六十天内提交申报表。法定的报税义务并不以是否产生应税收益为前提，擅自不报将面临税收局的逾期申报处罚。
我卖房亏损产生的「允许亏损」，可以用来抵扣我工资或生意的个人所得税吗？
不可以。《1976年产业盈利税法令》与《1967年所得税法令》分属不同税种。房产处置的核定亏损只能严格用于抵扣房产处置收益，既可对冲当年的其他房产盈利，也可结转以后年度，但绝不能跨界扣减所得税。
如果我是亏本卖房，买方律师代扣的百分之三保留金要怎么拿回来？
唯一途径是如期提交第13(1)条申报表。税收局在核验并确认该笔交易属于亏损且应缴税款为零后，会核发正式通知书，并将此前代扣的保留金全额电汇退还至你的银行账户。
当年未能用完的房产允许亏损，在税法上可以向后结转多少年？
根据《1976年产业盈利税法令》，当年未能在房产收益中完全对冲吸收的允许亏损，可以依法结转至后续的课税年度，用于抵扣未来处置其他房产时所产生的应课税收益，直至完全抵消为止。
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把不同新闻放在同一个买房框架里看。
产业盈利税的时钟，从你「处置」那天开始走，不是从你收到钱那天
产业盈利税的法定期限依据第13(1)条，从「处置之日」当天便开始倒数，而不是等交楼或收到尾款才算。搞清楚六十天的申报时限与第21B条的扣款机制，才能避免罚款与法律纠纷。
Lewis 总结
千万不要把产业盈利税的文件拖到交易尾声才处理。签署买卖合约当天，就应要求你的过户律师立刻着手准备第13(1)条的申报文件，并在首三十天内核对好当年的原始购入文件及各项允许扣除的开支单据。
从来没有所得税户头，怎么缴产业盈利税
退休人士、全职家庭主妇或继承人经常在没有内陆税收局所得税户头的情况下出售房产。向税收局注册登记税务户头，才能履行第13(1)条的法定申报程序，确保房产顺利过户。
Lewis 总结
绝不要因为没有所得税户头而拖延房产过户。在签署买卖合同的第一周内，立刻向税收局登记注册税务识别号，或者让你的律师在首周代为启动建档程序，确保第13(1)条的申报能够严格在六十天的法定期限内顺利完成。
把房子转给孩子：产业盈利税这一关
把房产无偿赠与给孩子在税法上仍然属于处置。虽然附表2第12(2)段为大马公民赠与人提供了「无收益无损失」的税务豁免，但这绝非免税，而是将潜在税负全额递延至孩子身上。
Lewis 总结
绝不要以为签一份赠与文件就能让产业盈利税一劳永逸地人间蒸发。仔细核查父母当年的原始买入价，并妥善保留当年的每一张装修与律师费单据；几十年后当孩子要把房子卖掉时，这些历史发票将是扣除成本以减轻巨额税负的唯一救命稻草。
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即便房产交易在账面上录得实质亏损，仍应立即指示过户律师准备第13(1)条申报文件。
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翻找并整理当年已盖印花税的原始购房买卖合约，作为证明历史取得价格的法定铁证。
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收集购房当年的相关法定开支收据，以及后续对房屋进行实质性资本改良的合规发票。
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在资产处置之日起六十天的法定期限内呈交申报表，将该笔允许亏损正式确立在税收局系统中。