新加坡买家：规则与资金
外国买家的州政府同意书：时间、费用与被拒风险
实事求是地讲清楚：每宗外国人购房都必须过的州同意书这一关——各州要多久、柔佛收费多少、哪些申请会被拒——写给 2026 年考虑马来西亚房产的新加坡人。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 第一次跨境买房的人，希望在付订金之前，先把马来西亚购房的每个步骤和真实时间线摸清楚。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 如果你正在新加坡考虑马来西亚购房，可以找 Lewis 了解符合你预算和情况的最新项目——包括外国人购买资格核对、最新配套，以及本文讨论区域的并排对比。 |
钱到底在什么时候离开你的账户
本文要细看的是：每宗外国人购房都必须过的州同意书这一关——各州要多久、柔佛收费多少、哪些申请会被拒。 交了订金之后就开始计算14天，买卖合约（SPA）必须在这14天之内签好。
每宗外国人购房都绕不开的批文
州同意书不是极端个案才要走的形式——凡是马来西亚房产转让给外国买家，以及外国人就马来西亚土地设定的每一笔抵押（charge），它都是强制性的。申请在签署 SPA 之后提交，全程从签署 SPA 到完成注册通常 3 个月到 1 年。费用叠在印花税之上：申请及同意费一般在 RM 10,000 – RM 20,000，柔佛另收房价 3% 的州级征费，且不低于 RM 30,000——自2025年7月1日起由原先的 2%（最低 RM 20,000）上调，按本站 RM 1,500,000 的算例即 RM 45,000——槟城则再加约 1% 的州级征费。此外每个州各自设有最低购买门槛，而大多数被拒的申请，问题正是从这里开始的。
每宗外国人购房都绕不开的批文
州属
最低门槛——分层
最低门槛——有地
州属
最低门槛——分层
最低门槛——有地
州属
最低门槛——分层
最低门槛——有地
州属
最低门槛——分层
最低门槛——有地
州属
最低门槛——分层
最低门槛——有地
州属
最低门槛——分层
最低门槛——有地
州属
最低门槛——分层
最低门槛——有地
州属
最低门槛——分层
最低门槛——有地
州属
最低门槛——分层
最低门槛——有地
| 州属 | 最低门槛——分层 | 最低门槛——有地 |
|---|---|---|
| 吉隆坡 | RM 1,000,000 | RM 1,000,000 |
| 雪兰莪 | RM 2,000,000 | RM 2,000,000 |
| 槟城（槟岛） | RM 1,000,000 | RM 3,000,000 |
| 槟城（威省） | RM 500,000 | RM 1,000,000 |
| 柔佛 | RM 1,000,000 | RM 2,000,000 |
| 马六甲 | RM 500,000 | RM 1,000,000 |
| 森美兰 | RM 600,000 | RM 1,000,000 |
| 砂拉越 | RM 550,000 | RM 550,000 |
| 沙巴 | RM 600,000 | RM 1,000,000 |
与 LEWIS 讨论
同意书是客户最怕、实际却最少咬人的一步——前提是功课做在了前面。我接触过的每一个被拒案例都指向同一个根源：订金离开新加坡之前，没人去查地契类别或门槛。先查清楚，等待就只是等待而已。
申请为什么被拒——以及怎么不做那个被拒的人
被拒的申请高度集中在州政府本来就不会放给外国人的地类上：农业地、马来保留地、土著配额单位以及州政府划定的低成本房屋，一律禁购；低于该州最低门槛的交易更是提交即出局。保护自己的习惯，是把同意书当作资金动身前的检查站，而不是事后悬着的心事：付订金之前先让你的马来西亚律师确认地契类别、配额状态和门槛是否达标，并确保 SPA 里明文约定同意书被拒时如何处理。这样操作，同意书就从赌局变成了等待——代价只是时间，不是结果。
行动之前，我会先核实这些
门槛和同意费由各州自行设定并会随时间调整，下定决心前请让律师确认你所在州和地类的最新数字。 州同意书的实务、费用和时间因州而异，也会随政策变。请自己委任产权律师——不要只用发展商指定的——并在付订金之前，让律师就你那个项目确认当前的同意书要求。
买家检查清单
每宗外国人转让和抵押都需要州同意书：从 SPA 到注册通常 3 个月到 1 年，申请及同意费一般 RM 10,000 – RM 20,000，之上还有柔佛按房价 3% 计收的州级征费（自 2025 年 7 月 1 日起最低 RM 30,000——RM 1,500,000 的交易即 RM 45,000；槟城另加约 1%），各州还有最低门槛——柔佛分层为 RM 1,000,000。
1
2
3
4
5
| 1 | 如果不打算每次签字都过关，尽早备好公证授权书 |
|---|---|
| 2 | 没有独立验楼，绝不远程签收任何确认文件 |
| 3 | 把柔佛的州同意书征费当现金预留——自 2025 年 7 月 1 日起，每宗外国人转名都要付房价的 3%，最低 RM30,000 |
| 4 | 筛选房源之前先查该州的外国人最低门槛——柔佛分层 RM1m、有地 RM2m，吉隆坡 RM1m，雪兰莪 RM2m，槟城岛上有地 RM3m、分层 RM1m，槟城大陆区 RM500k |
| 5 | 每一期 Schedule H 进度账单都要对照工地实际进度再放款，并把法定 36 个月的交付期限写进日历 |
常见问题
能不能加钱让州同意书快一点？
没有官方加急通道——现实的抓手是一份文件齐全、填写无误的申请，加上一个提交及时、跟进勤快的律师。与其硬碰，不如把 3 个月到 1 年的窗口直接排进你的融资和装修计划。
如果银行的估值低于发展商的售价，怎么办？
差额要你用现金补上——银行按自己的估值放款，不是按买卖合约上写的价格。从下订到签约并支付 10% 只有 14 天，务必在这个窗口关上之前先摸清估值。
外国人完整走完购房流程要多久？
从签约到完成产权登记一般要 3 个月到 1 年，主要变数是州同意书；新盘还要再叠加施工周期。
继续阅读
把不同新闻放在同一个买房框架里看。
ABSD 与你的马来西亚购房：海外房产会算进新加坡的房产数量吗？
实事求是地讲清楚：新加坡的额外买方印花税（ABSD）在你之后于新加坡购房时，如何计算——以及不计算——你名下的马来西亚房产——写给 2026 年考虑马来西亚房产的新加坡人。
Lewis 总结
我把 ABSD 这个问题当作答案里容易的那一半。海外房产确实不计入——但我绝不会让客户在没盘点完未来五年可能用到的每一项 HDB 计划之前就在马来西亚下手，因为新山的一次购买，悄悄关上的是那些门。
BTO 与 EC 申请资格：拥有海外房产会如何挡住你的申请
实事求是地讲清楚：HDB 对 BTO 和 EC 申请者的私宅规定、30 个月的时间门槛，以及名下一间新山公寓对你申请资格的实际影响——写给 2026 年考虑马来西亚房产的新加坡人。
Lewis 总结
对年轻买家来说，这是本系列里最贵的一条规则。一套 RM60 万的新山公寓，可能让一对夫妻失去 BTO 抽签资格——那是六位数的补贴——而我见过有人栽在「海外房产不算」的误解上。它算。请围绕它安排顺序。
新加坡对马来西亚租金收入的征税：IRAS 到底会课什么
实事求是地讲清楚：IRAS 对个人海外租金收入的处理方式：豁免在什么情况下成立，以及少数不成立的情形——写给 2026 年考虑马来西亚房产的新加坡人。
Lewis 总结
好消息是真的——个人的租金在新加坡不用交税——但我发现买家常庆祝错了那一半。要紧的那一半是马来西亚 30% 无减免的统一税率，它经常把广告上 5% 的毛收益变成谦虚得多的数字。先算净数，再决定要不要心动。
想让 Lewis 联系你？
告诉 Lewis 你的预算和地区——在 WhatsApp 上获取附带价格、租金和风险备注的 3 个精选项目短名单。
想直接沟通？ WhatsApp 联系 Lewis
Decision check
想让 Lewis 帮你把新闻套用到项目筛选？
发送预算、地区、用途和时间线，Lewis 可以把新闻变成实际项目比较。
Send
如果不打算每次签字都过关，尽早备好公证授权书
Send
没有独立验楼，绝不远程签收任何确认文件
Send
把柔佛的州同意书征费当现金预留——自 2025 年 7 月 1 日起，每宗外国人转名都要付房价的 3%，最低 RM30,000
Send
筛选房源之前先查该州的外国人最低门槛——柔佛分层 RM1m、有地 RM2m，吉隆坡 RM1m，雪兰莪 RM2m，槟城岛上有地 RM3m、分层 RM1m，槟城大陆区 RM500k