法律与买卖合约 · 6 分钟
马来西亚租约必备条款：2026年最新印花税计算与法律保障指南
深入了解2026年马来西亚租约的法律框架。掌握最新的 MyTax 电子印花税系统、取消免税额后的计算公式，以及在缺乏统一住宅租赁法令的情况下如何自我保护。
Quick answers
快速结论
先看重点，再慢慢读完整文章。
快速重点是什么？
截至2026年，马来西亚尚未出台统一的《住宅租赁法令》，这意味着租赁双方的合法权益完全依赖一份起草严谨的书面合约。MyTax 平台上的电子印花税自我评估系统现已全面启用，且《2024年财政法令》已取消此前每年2,400令吉的印花税免税额。业主与租客必须以年租金为基数计算印花税，以避免在填写 BNDS 表格时出错，税收局将对此进行事后审计。
Lewis verdict
我经常告诉我的客户：千万不要随便从网上下载一份10令吉的模板就直接签字。因为目前房屋及地方政府部（KPKT）的《住宅租赁法令》仍处于草案阶段，我们只能依赖《1950年合同法令》和《1950年特定救济法令》等拼凑而成的旧法。如果你的合同里没有写明押金退还的具体期限（市场惯例是14天内），或者没有明确转租规则，发生纠纷时没有任何现成法条能直接帮你。另外要特别注意，自2026年1月起，旧的 STAMPS 网站已停用，必须通过 MyTax 的电子印花税系统进行自我评估申报。在填写 BNDS 表格时，一定要输入年租金而不是月租金。如果你租的是每月2,500令吉的公寓，租期2年，年租金为30,000令吉，除以250后刚好是120个区间。乘以1至3年租约对应的3令吉税率，印花税就是360令吉，加上副本10令吉，共计370令吉。千万别算错，因为税收局对 BNDS 申报错误的免罚宽限期将在2027年1月1日截止，之后将严格执行《1949年印花税法令》的处罚条款。
买家下一步是什么？
确保定制所有核心合同条款（包括押金返还、通知期、转租规则），在 MyTax 申报 BNDS 时使用年租金进行计算，并在签署合同后的30天内完成缴税。
Quick summary
快速结论
先看重点，再慢慢读完整文章。
| 适合谁 | 希望起草具有法律约束力的租约，并在2026年最新的 MyTax 电子印花税自我评估系统下正确计算税费的马来西亚业主、租客和房产中介。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中等风险；因缺乏统一住宅租赁法令而面临合同漏洞风险，且税收局会对自我评估申报进行事后审计。 |
| Lewis verdict | 我经常告诉我的客户：千万不要随便从网上下载一份10令吉的模板就直接签字。因为目前房屋及地方政府部（KPKT）的《住宅租赁法令》仍处于草案阶段，我们只能依赖《1950年合同法令》和《1950年特定救济法令》等拼凑而成的旧法。如果你的合同里没有写明押金退还的具体期限（市场惯例是14天内），或者没有明确转租规则，发生纠纷时没有任何现成法条能直接帮你。另外要特别注意，自2026年1月起，旧的 STAMPS 网站已停用，必须通过 MyTax 的电子印花税系统进行自我评估申报。在填写 BNDS 表格时，一定要输入年租金而不是月租金。如果你租的是每月2,500令吉的公寓，租期2年，年租金为30,000令吉，除以250后刚好是120个区间。乘以1至3年租约对应的3令吉税率，印花税就是360令吉，加上副本10令吉，共计370令吉。千万别算错，因为税收局对 BNDS 申报错误的免罚宽限期将在2027年1月1日截止，之后将严格执行《1949年印花税法令》的处罚条款。 |
| 买家行动 | 确保定制所有核心合同条款（包括押金返还、通知期、转租规则），在 MyTax 申报 BNDS 时使用年租金进行计算，并在签署合同后的30天内完成缴税。 |
法律现实：2026年马来西亚仍未出台统一的《住宅租赁法令》
截至2026年，马来西亚仍然没有出台统一的《住宅租赁法令》。这部备受期待的法案目前仍由房屋及地方政府部（KPKT）与各利益相关方共同修改和完善。在正式提交国会并通过前，业主与租客的权利和救济只能通过一系列普通法条拼凑而成：包括《1950年合同法令》（规范合同的基本法律效力）、《1950年特定救济法令》（规范产权占有权并限制单方面强行锁门等私力救济）、《1951年扣押法令》（租金追收机制）、《1956年民事法律法令》（逾期占有赔偿金规定）以及《1965年国家土地法令》（区分短期租约与注册长期租约）。由于没有专门的租赁法庭或标准化的租付规定，法律并没有限制租金涨幅或标准通知期。一切保障完全取决于你的书面租约如何起草。
深入理解押金保障与没收押金的法律限制
马来西亚房产市场标准的押金结构包括：1个月租金的意向押金（用于锁定房源）、2个月租金的保证金（用于应对物理损坏）以及半个月租金的水电保证金。虽然这一框架并未在单一法令中明文规定，但已成为市场公认的准则。租约应写明，在租客交还钥匙及空置占有并结清账单后的14天内，业主必须退还押金。业主必须明确，根据《1950年合同法令》第74条，他们不能直接将保证金作为惩罚性赔偿自动全额没收。任何保证金扣除都必须提供明细清单和证据支持，例如入住与退房检查清单、照片及维修和水电费收据。除非合同有特殊条款允许，否则租客在法律上不能单方面用保证金抵扣最后一个月的租金。
2026年印花税新政：MyTax 电子申报与自我评估转型
自2026年1月1日起，内陆税收局（LHDN）已彻底停用旧的 STAMPS 网站。所有租约印花税的呈报均已转至 MyTax 平台内的 e-Duti Setem 模块，这标志着印花税自我评估系统（SDSAS）第一阶段的开始。在此模式下，提交申请并完成支付即视为完成评估，税收局不会在前期人工核对计算是否正确，而是依赖事后审计机制。这意味着，如果填报有误，日后可能面临税务审计。填报人需要填写 BNDS 表格（印花税文书代码为 PDS 15），输入签约日期、租期起止日以及月租金。常见的申报错误是把年租金填入了月租金的栏目中，导致税额计算错误。印花税款必须在租约签署后的30天内通过 ByrHasil、FPX 或网上银行付清。
新规下印花税的计算方法与实例解析
《2024年财政法令》已完全取消了此前每年2,400令吉的年租金印花税免税额。因此，印花税现在是从第一令吉起对整年的租金总额进行计算。计算公式为：印花税 = 向上取整(年租金 ÷ 250) × 税率。每250令吉区间的税率为：租期在1年或以下为1令吉；1至3年为3令吉；3至5年为5令吉；5年以上为7令吉。单份租约印花税最低为10令吉，每份呈报加盖的租约副本（以便业主和租客各执一份已盖印花的合同）固定收费为10令吉。我们来看两个计算实例。实例一：每月租金800令吉的单间，租期1年，年租金为9,600令吉。用9,600除以250得到38.4，向上取整为39个区间。按1令吉税率计算，基础印花税为39令吉，加上一份副本的10令吉，总共49令吉。实例二：每月租金2,500令吉的公寓，租期2年，年租金为30,000令吉。除以250正好是120个区间。按1至3年租期的3令吉税率计算，基础印花税为360令吉，加上副本的10令吉，总共370令吉。虽然税收局对2026日历年内因善意引起的 BNDS 填报错误给予了免罚款宽限，但该政策将在2027年1月1日截止。
买家检查清单
截至2026年，马来西亚尚未出台统一的《住宅租赁法令》，这意味着租赁双方的合法权益完全依赖一份起草严谨的书面合约。MyTax 平台上的电子印花税自我评估系统现已全面启用，且《2024年财政法令》已取消此前每年2,400令吉的印花税免税额。业主与租客必须以年租金为基数计算印花税，以避免在填写 BNDS 表格时出错，税收局将对此进行事后审计。
| 1 | 检查租约草案是否包含标准的1个月意向金、2个月保证金及0.5个月水电费押金结构。 |
|---|---|
| 2 | 确保租约中明确规定在交还房屋后的14天内必须全额退还相关押金。 |
| 3 | 根据《1950年合同法令》第74条，确认任何押金扣除均须附有收据、照片和明细检查清单支持。 |
| 4 | 在 MyTax 平台上通过填写 BNDS 表格申报印花税时，务必使用年租金总额（而非月租金）进行计算。 |
| 5 | 在租约签署后的30天内支付印花税，以避免根据《1949年印花税法令》被处以法定罚款。 |
常见问题
如果租客未经允许擅自转租单位，业主可以没收保证金吗？
可以。根据《1950年合同法令》第74条，未经授权的转租构成了实质性的民事违约。只要合同中明确限制了转租行为，业主有权终止租约、没收保证金并追讨违约损失。
如果租期为两年，月租金为2,000令吉，印花税该如何计算？
年租金为24,000令吉。在自我评估规则下，将此金额除以250得到96个区间。乘以2年期租约的税率（3令吉）得到288令吉。因此，印花税总额为288令吉，每份副本另加收10令吉。
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检查租约草案是否包含标准的1个月意向金、2个月保证金及0.5个月水电费押金结构。
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确保租约中明确规定在交还房屋后的14天内必须全额退还相关押金。
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根据《1950年合同法令》第74条，确认任何押金扣除均须附有收据、照片和明细检查清单支持。
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在 MyTax 平台上通过填写 BNDS 表格申报印花税时，务必使用年租金总额（而非月租金）进行计算。