买房常见问题

大多数买家支付 10% 首付，因为首两笔房屋贷款银行最高可贷房价的 90%。此外还需预留约房价 3-5% 的律师费、印花税和杂费，除非发展商吸纳。新盘配套常有回扣抵消部分首付，实际所需现金因项目而异。

产权转让（MOT）印花税分层计算：首 RM100,000 收 1%，接下来 RM400,000 收 2%，再接下来 RM500,000 收 3%，超过 RM100 万的部分收 4%。贷款合约另收贷款额的 0.5%。以 RM50 万房价、90% 贷款计算，即 MOT 印花税 RM9,000 加贷款印花税 RM2,250。

根据 2023 年律师收费法令（SRO 2023），产权转让律师费为房价首 RM500,000 的 1.25%（最低 RM500），接下来 RM700 万收 1%。RM50 万的房子约 RM6,250（未含杂费和税），贷款合约按同一收费表另计。许多新盘发展商会在配套里吸纳 SPA 律师费。

有。首购族目前购买 RM500,000 以下的首套房，产权转让和贷款合约的印花税都可获 100% 豁免，已延长至 2027 年 12 月 31 日。以 RM50 万的房子计算可省超过 RM11,000，下订前先确认自己符合资格。

二手房全包预算约 RM75,000-80,000：首付 RM50,000、印花税（MOT 加贷款）约 RM11,250、两份合约的律师费加杂费约 RM10,000-12,000，再加估价费。首购族印花税豁免和新盘回扣配套可把总数压到 RM50,000 左右甚至更低。

首两笔房产贷款银行最高可贷房价的 90%；从第三笔起，国家银行把贷款成数上限定在 70%。实际批贷额取决于你的 DSR、收入类型和年龄，同一个单位不同买家拿到的配套可能差很多。

DSR（偿债比率）是你每月总债务承诺除以收入。大部分马来西亚银行批到净收入的约 60-70%，收入较低的群体上限更严。申请前先还清车贷或信用卡余额，通常是提高批贷几率最快的方法。

粗略估算，家庭总收入每月约 RM7,000-8,000 可支撑 RM450,000 贷款（RM50 万的 90%），以目前约 3.9-4.4% 的利率、35 年期计算，月供约 RM1,950-2,100。若有车贷等既有承诺，所需收入会更高。

房屋贷款期限上限为 35 年，且通常须在 70 岁前还清。30 岁的买家可以贷足 35 年，45 岁的买家可能只剩约 25 年，同样的贷款额月供就会更高。

两者都是搭配房贷的人寿保险。MRTA 一次性缴付（常并入贷款），保额随贷款余额递减；MLTA 保额固定、有现金价值、可在不同房产之间转移，但费用更高。MRTA 不一定强制——有些银行不买只是贷款利率不同。

可以——外国人可以用自己的名义持有马来西亚房产，但须符合各州最低房价门槛。常见门槛是 RM100 万，吉隆坡和柔佛的高层单位都适用（柔佛有地房产为 RM200 万）。雪兰莪只允许外国人购买分层单位，按区域门槛 RM100-200 万；槟城岛有地 RM300 万、分层 RM100 万。美迪尼（依斯干达公主城）向发展商购买的新单位则豁免。每宗交易还需州政府批准，通常需要 1-3 个月。

从 2026 年 1 月 1 日起，外国个人和外资公司购买住宅房产的转让印花税为固定 8%，取代本地买家的分层税率。以 RM100 万的公寓计算是 RM80,000——本地买家只需 RM24,000——比较项目前要把这笔成本算进去。

可以，但贷款成数较低——非居民外国人通常可贷 50-70%，持 MM2H 签证者在部分银行最高可贷 80%。需要提供海外收入证明，而且有些银行只为特定项目的外国买家提供贷款。

不需要——外国人无需任何签证即可买房，只要符合州属最低门槛。MM2H 是长期居留签证，分三档：银级（定存 USD150,000，购买 RM600,000 以上房产）、金级（USD500,000，RM100 万以上）、白金级（USD100 万，RM200 万以上）。在现行联邦级别下购房是强制要求。

RPGT（产业盈利税）是卖房获利时缴的税。公民和永久居民：第 1-3 年 30%、第 4 年 20%、第 5 年 15%、第 6 年起 0%。外国人首 5 年 30%、之后 10%；公司则按另一套税率，永远不会降到零。

不一定。永久地契适合长期持有，但如果地点、入场价和租赁需求更强，租赁地契（通常 99 年）表现可能更好。要留意剩余年限：低于约 60 年时贷款变难、增值放缓，续约地契需向州政府缴付溢价。

土著单位是州属配额下保留给土著买家的单位，售价通常有 5-15% 折扣。非土著买家须等州政府批准解除配额后才能购买——可行但流程较慢，而且解除并非永久：下一次转售给非土著时须重新申请。

总地契阶段，地契仍在发展商名下，你的产权依据 SPA 和转让契约（DOA）。个别地契（有地房产）和分层地契（高层）则把单位直接登记在你名下。购买仍在总地契下的二手单位很常见也安全，但日后分层地契发出时会多一些法律手续。

服务式公寓建在商业用地上，水电费、门牌税和地税按较高的商业费率计算，管理费通常也更高。贷款成数一般同样可达 90%，但要确认项目是否按 Schedule H 类 HDA 合约销售，因为商业地契下的买家保障可能不同。

新盘前期现金压力较小——有回扣、费用吸纳和建造期分期付款——但要等大约 3-4 年，而且是买期房。二手房可以实地看单位、几个月内入住，但需要现金付足 10% 首付加交易费用。哪个合适取决于你的现金状况、时间线和风险承受度。

检查回扣后净价、贷款配套、户型与朝向、车位分配、每平方尺管理费预估、交房日期、发展商往绩和你的退出策略。下订前至少比较两个同类项目——第一次逛销售厅拿到的很少是最好的配套。

通常会在 2-3 周内签署 SPA，同时办理贷款。注意根据 HDA 条例，发展商在签 SPA 前本不该收取任何款项，所以任何订金都应该可以全额退还——务必以书面确认退款条款。签了 SPA 后若贷款被拒，法定附表允许你终止合约，扣款上限为房价的 1%。

高层新盘在签 SPA 时付 10%，之后银行按施工进度分阶段放款直到完工。贷款利息只按已放款金额计算，所以月供从小额开始、随工程进度逐渐增加——不是从第一天就付全额月供。

Schedule H 规定发展商须在签 SPA 后 36 个月内交付空置房产（Schedule G 下的多数有地房屋为 24 个月）。逾期交房须按房价每年 10% 支付延迟赔偿（LAD）。交房后有 24 个月保修期（DLP），期间可要求免费维修缺陷。

标准二手房交易按惯常的 3+1 完成条款，签 SPA 后约 3-4 个月完成。如果房产是租赁地契或需要州政府批准，期限从获批后才起算，整体通常需要 5-6 个月。

受雇人士需要身份证、最近 3-6 个月薪水单、6 个月银行月结单、EPF 公积金报表和最新报税表（BE/EA）。自雇人士需要 SSM 注册文件、6-12 个月公司和个人银行月结单，以及 2 年报税记录。看房前先备齐文件，批贷速度会快很多。

可以。告诉他你心仪的项目、预算、时间和用途（自住或投资）。Lewis 会确认单位供应、准备好价格和贷款数字，并安排看房——人在国外也可以安排视频带看。