Impian Hills / Taman Kota Impian, Ulu Tiram, Tebrau, Johor Bahru, Johor • 有地住宅
Astera 是位于柔佛新山乌鲁地南 Impian Hills 的永久地契、独立地契双层排屋项目（第4期），由 Plenitude Hills Sdn Bhd 发展。市场参考价RM 786K-1.28M，面积约1939-2141平方尺，地段22'x70'，共264户，预计2026年9月（第4.1期）/2027年5月（第4.2期）完工。Lewis…
外国买家习惯用家乡的单位判断值不值。这里可以换算总价，以及每单位面积的单价。
起价
S$246,018
每单位面积单价
S$126.88 / sq ft
仅供参考，汇率截至 12 August 2026 · Bank Negara Malaysia and market mid-rates
先给你最直接的答案，再往下细看照片、价格和风险。
Astera 是位于 Impian Hills / Taman Kota Impian, Ulu Tiram, Tebrau, Johor Bahru, Johor 的永久地契有地住宅，由 Plenitude Hills Sdn Bhd (Plenitude) 开发，起价为 RM 786,000（1939-2141 sqft），预计于 Sept 2026 (Phase 4.1) / May 2027 (Phase 4.2) 竣工，预估毛租金回报率为 3.8%–4.4%。Lewis Chong 给予其 7.2/10 的评分 — 属于有条件考虑的项目。 值得深入研究，但必须先确认成交证据、租金、供应量和可选单位。
首购族. 长期持有 / 交通便利 / 自住.
先看户型图，再用项目照片判断外观、设施和周边环境，然后才决定要不要安排看房。
项目实景 / 效果图
Project visual reference.
平面 / 户型图
A型底层：客厅、饭厅、厨房、客房与双车位车廊，地段22'x70'。
先看价格、面积、发展商、交通和基本资料，再决定要不要深入比较。
预约看房前，先把这些细节和发展商楼书核对一遍。
项目名称
地点
开发商
产权
竣工年份
价格起
建筑面积范围
卧室数量
总单位数
| 项目名称 | Astera |
|---|---|
| 地点 | Impian Hills / Taman Kota Impian, Ulu Tiram, Tebrau, Johor Bahru, Johor |
| 开发商 | Plenitude Hills Sdn Bhd (Plenitude) |
| 产权 | 永久地契 |
| 竣工年份 | Sept 2026 (Phase 4.1) / May 2027 (Phase 4.2) |
| 价格起 | RM 786K-1.28M |
| 建筑面积范围 | 1939-2141 sqft |
| 卧室数量 | 4 |
| 总单位数 | 264 |
先快速了解项目强项，然后再看配套、户型和风险。
柔佛新山乌鲁地南 Impian Hills 地段
永久地契，独立地契产权
双层排屋，地段22'x70'（第4期）
Astera 公园设有慢跑道、儿童游乐场与户外健身站
单一出入口，设有专属保安亭
以下资料适合作为初步筛选对比。
结合空置缓冲、租金参考和每月持有成本进行的压力测试。
情景
每月租金
现金差额
毛租金回报
空置缓冲
每月持有成本
代表什么意思
情景
每月租金
现金差额
毛租金回报
空置缓冲
每月持有成本
代表什么意思
情景
每月租金
现金差额
毛租金回报
空置缓冲
每月持有成本
代表什么意思
| 情景 | 每月租金 | 毛租金回报 | 空置缓冲 | 每月持有成本 | 现金差额 | 代表什么意思 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保守 | RM 2,500 | 3.8% | 每年 2 个月 | RM 4,059 | -RM 1,976 | 压力测试情景。适合想预留更多空置、装修和出租竞争缓冲的买家。 |
| 平衡 | RM 2,700 | 4.1% | 每年 1 个月 | RM 4,059 | -RM 1,584 | 基础规划情景。用来判断扣除正常空置缓冲后，项目是否仍然舒服。 |
| 理想 | RM 2,900 | 4.4% | 每年 0.5 个月 | RM 4,059 | -RM 1,280 | 理想情景。只有在确认强出租证据和租客需求后才适合参考。 |
这是决策参考，不是保证回报。未包含个人税务、保险、特别维修费和未来利率变化。
租金数据为基准估算，实际需对照周边最新出租挂牌以及 Brickz / EdgeProp / NAPIC 真实成交证据核实 — 本网站不会捏造成交价格。
付款前请确认 nett 价格、回扣和订购条款。
RM 78,600 首付 + RM 55,020 前期缓冲金
下方计算器中显示的现金缓冲金额已包含上述前期缓冲金。
预估月供基于 90% 贷款比例、年利率 4.2%、35 年期计算 — 参考自当前国家银行（Bank Negara）隔夜政策利率（OPR）环境；实际利率请向你的贷款银行核实。
仅供快速参考。下订前 Lewis 可以帮你核实更实际的银行配套。
预估月供
RM 3,218
管理费参考
RM 679
储备金参考
RM 68
门牌税与地税参考
RM 94
每月持有参考
RM 4,059
现金缓冲参考
RM 113,970
预估月供基于 90% 贷款比例、年利率 4.2%、35 年期计算 — 参考自当前国家银行（Bank Negara）隔夜政策利率（OPR）环境；实际利率请向你的贷款银行核实。
参考同区及周边新盘的开盘起价，帮助你建立更清晰的预算与市场认知。
| 项目名称 | 物业类型 | 产权 | 起价 |
|---|---|---|---|
| Astera当前项目 | 有地住宅 | 永久地契 | RM 786,000 |
| Hibiscus | 公寓 | 永久地契 | RM 722,000 |
| Magnolia | 公寓 | 永久地契 | RM 556,000 |
| Iconia Garden Residence Zon 10C2 | 公寓 | 永久地契 | RM 788,000 |
| Neighbourhood 8 / Perjiranan 8 (Areca 1 & Canna 1) Phase 2 | 公寓 | 永久地契 | RM 782,000 |
这些资料适合看房前做 checklist。实际路程和时间请以当天 Google Maps 或 Waze 为准。
区域
Impian Hills / Taman Kota Impian, Ulu Tiram, Tebrau, Johor Bahru
州属
Johor
Lewis 的真实看法：综合评分、务实的租金回报预估、主要风险，以及做决定前值得对比的替代项目。
值得深入研究，但必须先确认成交证据、租金、供应量和可选单位。
适合
不适合
如果买家需要立即入住或想看到确实完工的单位，这个项目未必适合。
风险
中低风险
持有期
5-8 年
信心指数
7.4/10
Lewis 筛选模型
7.2/10
全站所有项目均采用同一模型评分 — 涵盖价格、产权、地点与租赁需求。属于筛选辅助工具，非个人估值。
相对价值
入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。
6.9/10
地点评分
区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。
7.0/10
租金需求
来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。
6.8/10
交通便利性
根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。
7.3/10
未来增长
基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。
6.6/10
供应风险控制
分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。
7.7/10
流动性
预估的转售客群深度和日后脱手的能力。
7.6/10
此评分采用 Lewis 的价值优先框架，综合楼书资料、公开地图/基础设施信号、租金来源查核、供应风险控制和市场来源验证。单纯价格低并不会自动获得高分。
评分不是装饰。每个因素都对应预订前需要验证的重点。
因素
评分
为什么重要
下一步要验证
因素
评分
为什么重要
下一步要验证
因素
评分
为什么重要
下一步要验证
因素
评分
为什么重要
下一步要验证
因素
评分
为什么重要
下一步要验证
因素
评分
为什么重要
下一步要验证
因素
评分
为什么重要
下一步要验证
| 因素 | 评分 | 为什么重要 | 下一步要验证 |
|---|---|---|---|
| 相对价值 | 6.9/10 | 入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。 | 把价格跟地点质量、租金支撑、供应风险和未来转售客群一起比较，不要只看便宜。 |
| 地点评分 | 7.0/10 | 区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 检查日常路线、周边配套、道路连接和真实社区感觉。 |
| 租金需求 | 6.8/10 | 来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 当前租盘对比，不要只看预估。 |
| 交通便利性 | 7.3/10 | 根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。 | 用 Google Maps 或 Waze 检查高峰时间，不只看楼书距离。 |
| 未来增长 | 6.6/10 | 基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。 | 检查 MRT Corp、DBKL、发展商规划和最新区域发展消息。 |
| 供应风险控制 | 7.7/10 | 分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。 | 比较附近新盘、已完成供应、出租竞争和密度。 |
| 流动性 | 7.6/10 | 预估的转售客群深度和日后脱手的能力。 | 检查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供应，确认未来退出客群是否足够。 |
预期租金
RM 2,500 - RM 2,900
预估回报率
3.8% - 4.4%
租客画像
首购族
此为估算数字，订购前请确认目前的带家具租金、空置缓冲、管理费和周边竞争供应量。 更新于: September 2026 · brochure completion reference: Sept 2026 (Phase 4.1) / May 2027 (Phase 4.2).
Impian Hills, Ulu Tiram, Tebrau, Johor Bahru, Johor location Freehold, individual-title tenure 2-storey terrace house, 22'x70' lot (Phase 4)
柔佛新山乌鲁地南 Impian Hills 地段
永久地契，独立地契产权
双层排屋，地段22'x70'（第4期）
RM 786K-1.28M
建筑面积：1939-2141 平方尺
如果买家需要立即入住或想看到确实完工的单位，这个项目未必适合。
建议在平日繁忙时段实际查核交通与车程时间。
最终配套、回扣、车位分配和律师费补贴都可能随时变动，恕不另行通知。
租金预估应该对照附近现有已完工供应量来查核。
建筑进度和空置准证（VP）日期，应该向发展商再次确认。
可能的目标客群：本地自住家庭、换屋买家或周边务实租客。
常见买家问题、相关项目和简短表格，方便你进入下一步。
Astera 由 Plenitude Hills Sdn Bhd（Plenitude 旗下）发展，是柔佛新山乌鲁地南 Impian Hills 城镇的第4期项目，预计完工时间为2026年9月（第4.1期）与2027年5月（第4.2期）。
Astera 是永久地契、独立地契的双层排屋（地段22'x70'），并非公寓——A型1,939平方尺，4间卧室3间浴室；B型2,141平方尺，4间卧室4间浴室。
Astera 适合正在比较 Impian Hills, Ulu Tiram, Tebrau, Johor Bahru 地区永久地契排屋选项的买家，价格约RM 786K-1.28M起，建筑面积约1939-2141平方尺，4房户型。Lewis 可以协助比较最新配套、户型、出租角度和持有成本，帮助你做决定。
Astera 是位于 Impian Hills / Taman Kota Impian, Ulu Tiram, Tebrau, Johor Bahru, Johor 的永久地契有地住宅，由 Plenitude Hills Sdn Bhd (Plenitude) 开发，起价为 RM 786,000（1939-2141 sqft），预计于 Sept 2026 (Phase 4.1) / May 2027 (Phase 4.2) 竣工，预估毛租金回报率为 3.8%–4.4%。Lewis Chong 给予其 7.2/10 的评分 — 属于有条件考虑的项目。 有条件。值得深入研究，但必须先确认成交证据、租金、供应量和可选单位。
Astera 的 Lewis 投资评分为 7.2/10，综合考量相对价值、租金需求、供应风险控制、流动性、地点素质、交通便利性和未来增长潜力。单纯价格低并不代表项目就是顶级选择。
可以先让 Lewis 核实附近最新出租挂牌作为租金初步参考，再比较管理费、空置和装修成本后做投资决策。
目前框架将此项目风险评为中低风险。实际风险仍取决于最新 nett 价格、单位选择、竞争供应量和租金证据。
Astera 最适合首购族、自住买家、重视交通的买家。
Astera 可能不适合短期转售客、需要立即入住的买家。
退出策略是选购转售客群明确、户型实用、入场价合理，且租金需求仍能与周边已完工项目竞争的单位。
在比较 Astera 时，买家通常也会参考 Magnolia（起价 RM 556,000）、Hibiscus（起价 RM 722,000） 和 Areca Terrace Phase 4A（起价 RM 538,000）。更好的选择取决于预算、偏好区域与购买目的 — 建议根据 Lewis 评分、实际通勤、租金证据、管理费和可选户型进行综合对比。
建议先查核 Brickz、EdgeProp 和 NAPIC 的数据，了解实际成交区间、已完工可比价格和供应趋势，再参考开价。
建议持有期为 5-8 年，实际仍需视贷款负担、空置缓冲、市场周期和个人退出计划而定。
部分可以 — 柔佛的外国买家最低购房门槛为 RM 2,000,000，因此外国买家必须选择达到或超过该门槛的单位；起价 RM 786,000 的入门单位低于门槛。州政府批准（State Authority Consent）和 8% 外国买家一律印花税仍然适用。
外国买家须按购房成交价缴纳 8% 的一律印花税（自 2025/2026 预算案起于 2026 年 1 月 1 日全面生效，取代公民原有的 1%–4% 分级税率） — 以入门价格 RM 786,000 计算，印花税约为 RM 62,880。马来西亚永久居民（PR）则继续享有公民同等的标准税率。
Astera 适合在 Impian Hills / Taman Kota Impian, Ulu Tiram, Tebrau, Johor Bahru 比较的自住买家，因为项目提供 Landed 选择，价格RM 786K-1.28M，拥有 Freehold 地契，面积约 1939-2141 sqft。
对于投资，下订前请先将 Astera 与附近已完工出租供应、实际带家具成本、管理费和租客需求进行比较。
请询问最新 nett 价格、回扣、配套有效期、可选栋座单位、车位分配、预估管理费、平面图以及贷款能力评估。
Lewis Chong（REN 69566，隶属 IQI Global）可以帮你比较最新配套、平面图、贷款舒适度、租赁逻辑和替代选择。
请 WhatsApp Lewis 确认最近的 MRT/LRT 站和步行距离。在依赖交通便利之前，请确认实际步行距离和是否有有盖连接。
请 WhatsApp Lewis 确认最近的商场和日常配套，附近地标包括 Impian Hills / Taman Kota Impian, Ulu Tiram, Tebrau, Johor Bahru和士乃-迪沙鲁大道（SDE）与地不佬大道。下订前请确认目前的零售、学校和医疗配套。
可以。WhatsApp Lewis 索取目前的户型、面积选择、朝向、楼层、可选单位和平面图（如有）。
付任何订金之前，先询问最新净价、回扣、车位分配、律师配套、下订条件和单位供应情况。
可以。分享你的预算、收入范围、现有承担和想要的贷款比例，就能在看房前预估月供和所需现金。
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同一区域，适合用来比较价格、密度、配套和租客客群。
同一区域，适合用来比较价格、密度、配套和租客客群。
预算范围相近，适合用来比较入场价格和每月供款压力。
