值得投资吗？
有条件. 值得深入研究，但必须先确认成交证据、租金、供应量和可选单位。
项目分析
Country Garden Danga Bay
Danga Bay, Johor Bahru, Johor
碧桂园金海湾 (Country Garden Danga Bay) 是由碧桂园集团（Country Garden Group）与 Esplanade Danga 88 联手打造的 57 英亩永久地契一线海景综合发展地标，坐落柔佛新山金海湾（Danga Bay），直面柔佛海峡与新加坡。项目已全面完工（现房），打造集高层海景住宅、400 米私人人工白沙滩、国际游艇码头、滨海景观园林及 20,000 平...
起价
Contact for Pricing
建筑面积
816 - 1,474 sqft
地契
Freehold
竣工
Completed (Ready Stock / 现房)
最近地铁/轻快铁
RTS Link Bukit Chagar Station
最后检查: August 2026 · brochure completion reference: Completed (Ready Stock / 现房)
快速项目判断
Lewis 投资分析适合谁
自住买家. 现房可看房 / 长期持有 / 自住.
预订前要问什么
最新 nett 价格、可选单位、floor/layout plan、车位、配套和替代项目。
图片、楼书平面图与布局
把照片当成看房顺序来看：外观第一印象、设施生活感、室内感觉、floor/layout plan 和周边环境。
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Gallery
柔佛新山碧桂园金海湾高层住宅塔楼、私人沙滩与游艇码头航拍全景，直面柔佛海峡
Project visual reference.
Select Floor Plan Type
Type B • Floor / layout plan
Type B 户型（816 平方尺）
碧桂园金海湾 Type B 户型（816 平方尺）—— 紧凑型 2房2卫格局，适合年轻夫妇、小家庭或出租投资。
索取 floor/layout plan
Request current layout options, size range, facing, floor level, and available unit stack.
项目资料表
重点资料必须以文字和表格呈现，不只放在楼书图片里。
Project Name
Country Garden Danga Bay
Location
Danga Bay, Johor Bahru, Johor
Developer
Country Garden Danga Bay Sdn Bhd (60% Country Garden Holdings, 40% Esplanade Danga 88)
Tenure
Freehold
Completion Year
Completed (Ready Stock / 现房)
Price From
Contact for Pricing
Built-up Range
816 - 1,474 sqft
Bedrooms
2 - 3+1
Total Units
Multi-tower integrated master plan on 57 acres — exact unit count varies by tower phase
Nearest MRT / LRT
RTS Link Bukit Chagar Station
Nearest Mall
Beletime Danga Bay Shopping Mall & AEON Supermarket
| Project Name | Country Garden Danga Bay |
|---|---|
| Location | Danga Bay, Johor Bahru, Johor |
| Developer | Country Garden Danga Bay Sdn Bhd (60% Country Garden Holdings, 40% Esplanade Danga 88) |
| Tenure | Freehold |
| Completion Year | Completed (Ready Stock / 现房) |
| Price From | Contact for Pricing |
| Built-up Range | 816 - 1,474 sqft |
| Bedrooms | 2 - 3+1 |
| Total Units | Multi-tower integrated master plan on 57 acres — exact unit count varies by tower phase |
| Nearest MRT / LRT | RTS Link Bukit Chagar Station |
| Nearest Mall | Beletime Danga Bay Shopping Mall & AEON Supermarket |
项目卖点
占地 57 英亩永久地契一线海景综合发展大盘，直面柔佛海峡与新加坡对岸景色
已完工现房项目（Completed Ready Stock），即买即入住/出租，无施工延期或烂尾风险
独家专属海岸配套，包含 400 米私人人工白沙滩、Tiki 沙滩酒吧及 20,000 平方尺海景无边泳池
配备国际游艇码头与浮动停泊位，支持私人游艇与水上休闲活动
楼下即达 Beletime 购物商场、AEON 大型超市、星巴克、KK Mart、Mr DIY 及 Anytime Fitness 24小时健身房
地理位置优越，约 15 至 20 分钟车程直达新山 CIQ 关卡及 RTS 柔新捷运站，快速通往新加坡兀兰
现房可看房长期持有自住
价格与户型参考
以下资料适合作为初步筛选。预订前请确认最新 nett 价格、回扣、配套和可选单位。
3 种投资情景
结合空置缓冲、租金参考和每月持有成本进行的压力测试。预订前一定要确认真实租金、贷款条件和最新配套。
情景
保守
每月租金
RM 2,000
现金差额
-RM 1,598
显示全部详情
毛租金回报
3.4%
空置缓冲
每年 2 个月
每月持有成本
RM 3,265
代表什么意思
压力测试情景。适合想预留更多空置、装修和出租竞争缓冲的买家。
情景
平衡
每月租金
RM 2,200
现金差额
-RM 1,248
显示全部详情
毛租金回报
3.8%
空置缓冲
每年 1 个月
每月持有成本
RM 3,265
代表什么意思
基础规划情景。用来判断扣除正常空置缓冲后，项目是否仍然舒服。
情景
理想
每月租金
RM 2,350
现金差额
-RM 1,013
显示全部详情
毛租金回报
4.0%
空置缓冲
每年 0.5 个月
每月持有成本
RM 3,265
代表什么意思
理想情景。只有在确认强出租证据和租客需求后才适合参考。
| 情景 | 每月租金 | 毛租金回报 | 空置缓冲 | 每月持有成本 | 现金差额 | 代表什么意思 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保守 | RM 2,000 | 3.4% | 每年 2 个月 | RM 3,265 | -RM 1,598 | 压力测试情景。适合想预留更多空置、装修和出租竞争缓冲的买家。 |
| 平衡 | RM 2,200 | 3.8% | 每年 1 个月 | RM 3,265 | -RM 1,248 | 基础规划情景。用来判断扣除正常空置缓冲后，项目是否仍然舒服。 |
| 理想 | RM 2,350 | 4.0% | 每年 0.5 个月 | RM 3,265 | -RM 1,013 | 理想情景。只有在确认强出租证据和租客需求后才适合参考。 |
这是决策参考，不是保证回报。未包含个人税务、保险、特别维修费和未来利率变化。
预算与负担能力
隐藏成本参考
买卖合约/律师费预留
RM 7,000
发展商配套可能会承担部分费用。
印花税预留
RM 21,000
实际金额需视买家身份和最新规定而定。
贷款合约预留
RM 3,500
订购前请向银行和律师确认。
装修/入伙预留
RM 17,500
可用于窗帘、灯具、家电和验收跟进等费用。
预估启动现金
RM 70,000 首付 + RM 49,000 前期缓冲金
下方计算器中显示的现金缓冲金额已包含上述前期缓冲金。
每月持有成本
仅供快速参考。下订前 Lewis 可以帮你核实更实际的银行配套。
预估月供
RM 2,866
管理费参考
RM 286
储备金参考
RM 29
每月持有参考
RM 3,265
现金缓冲参考
RM 101,500
地点判断
这些资料适合看房前做 checklist。实际路程和时间请以当天 Google Maps 或 Waze 为准。
最近的地铁/轻快铁
RTS Link Bukit Chagar Station
资料来源: Google Maps / MRT Corp 查核
最近的商场
Beletime Danga Bay Shopping Mall & AEON Supermarket
资料来源: Google Maps 查核
最近的商业枢纽
Johor Bahru City Square & Komtar JBCC
资料来源: Google Maps / 区域调查
Lewis 投资分析
结论、评分、租金预估、风险和替代项目集中在这里，页面第一眼不会太重。
值得深入研究，但必须先确认成交证据、租金、供应量和可选单位。
适合
自住买家长期持有者重视交通的买家
不适合
短期转售客
如果买家需要确定步行可达轨道交通站，这个项目未必适合。
风险
中低风险
持有期
3-7 年
信心指数
7.4/10
总评分
7.4/10
相对价值
入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。
7.0/10
地点评分
区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。
7.7/10
租金需求
来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。
7.2/10
交通便利性
根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。
7.8/10
未来增长
基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。
7.5/10
供应风险控制
分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。
8.1/10
流动性
预估的转售客群深度和日后脱手的能力。
7.2/10
此评分采用 Lewis 的价值优先框架，综合楼书资料、公开地图/基础设施信号、租金来源查核、供应风险控制和市场来源验证。单纯价格低并不会自动获得高分。
Lewis 怎样看这个评分
评分不是装饰。每个因素都对应预订前需要验证的重点。
因素
相对价值
评分
7.0/10
为什么重要
入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。
下一步要验证
把价格跟地点质量、租金支撑、供应风险和未来转售客群一起比较，不要只看便宜。
因素
地点评分
评分
7.7/10
为什么重要
区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。
下一步要验证
检查日常路线、周边配套、道路连接和真实社区感觉。
因素
租金需求
评分
7.2/10
为什么重要
来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。
下一步要验证
用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 当前租盘对比，不要只看预估。
因素
交通便利性
评分
7.8/10
为什么重要
根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。
下一步要验证
用 Google Maps 或 Waze 检查高峰时间，不只看楼书距离。
因素
未来增长
评分
7.5/10
为什么重要
基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。
下一步要验证
检查 MRT Corp、DBKL、发展商规划和最新区域发展消息。
因素
供应风险控制
评分
8.1/10
为什么重要
分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。
下一步要验证
比较附近新盘、已完成供应、出租竞争和密度。
因素
流动性
评分
7.2/10
为什么重要
预估的转售客群深度和日后脱手的能力。
下一步要验证
检查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供应，确认未来退出客群是否足够。
| 因素 | 评分 | 为什么重要 | 下一步要验证 |
|---|---|---|---|
| 相对价值 | 7.0/10 | 入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。 | 把价格跟地点质量、租金支撑、供应风险和未来转售客群一起比较，不要只看便宜。 |
| 地点评分 | 7.7/10 | 区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 检查日常路线、周边配套、道路连接和真实社区感觉。 |
| 租金需求 | 7.2/10 | 来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 当前租盘对比，不要只看预估。 |
| 交通便利性 | 7.8/10 | 根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。 | 用 Google Maps 或 Waze 检查高峰时间，不只看楼书距离。 |
| 未来增长 | 7.5/10 | 基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。 | 检查 MRT Corp、DBKL、发展商规划和最新区域发展消息。 |
| 供应风险控制 | 8.1/10 | 分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。 | 比较附近新盘、已完成供应、出租竞争和密度。 |
| 流动性 | 7.2/10 | 预估的转售客群深度和日后脱手的能力。 | 检查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供应，确认未来退出客群是否足够。 |
预期租金
RM 2,000 - RM 2,350
预估回报率
3.4% - 4.0%
租客画像
自住买家
此为估算数字，订购前请确认目前的带家具租金、空置缓冲、管理费和周边竞争供应量。 更新于: August 2026 · brochure completion reference: Completed (Ready Stock / 现房).
Prime 57-acre freehold integrated waterfront master plan directly fronting the Johor Strait with clear views facing Singapore Completed ready-to-move-in coastal community (现房) with zero construction delay or abandoned project risk Exclusive lifestyle amenities including a private 400-metre artificial white sand beach, Tiki beach bar, and 20,000 sqft sea-view infinity pool
占地 57 英亩永久地契一线海景综合发展大盘，直面柔佛海峡与新加坡对岸景色
已完工现房项目（Completed Ready Stock），即买即入住/出租，无施工延期或烂尾风险
独家专属海岸配套，包含 400 米私人人工白沙滩、Tiki 沙滩酒吧及 20,000 平方尺海景无边泳池
配备国际游艇码头与浮动停泊位，支持私人游艇与水上休闲活动
楼下即达 Beletime 购物商场、AEON 大型超市、星巴克、KK Mart、Mr DIY 及 Anytime Fitness 24小时健身房
如果买家需要确定步行可达轨道交通站，这个项目未必适合。
建议在平日繁忙时段实际查核交通与车程时间。
最终配套、回扣、车位分配和律师费补贴都可能随时变动，恕不另行通知。
租金预估应该对照附近现有已完工供应量来查核。
可能的目标客群：本地自住家庭、换屋买家或周边务实租客。
下订前先检查
优先询问的单位
建议优先询问2 - 3+1 房户型，注重实际可用空间。
若为出租用途，请比较最小的实用户型与管理费、装修预算之间的关系。
若为自住，请优先考虑安静的朝向、停车便利和未来家庭需求，而不是只挑最便宜的单位。
单位朝向与楼层指南
请询问可选的栋座、楼层、朝向、午后日照方向和周边道路/噪音方向。
对于 Danga Bay, Johor Bahru，选单位前请权衡便利性与隐私、景观和人车流动之间的取舍。
建议至少列出两个户型作候选，万一心仪的栋座已被订走还有备案。
下订前要问的问题
Country Garden Danga Bay 目前最新的 nett 价格和配套是什么？
回扣是否有书面确认？有效期到什么时候？
目前还有哪些栋座、楼层和朝向可选？
有哪些户型类型和确切的建筑面积？
配套包含几个车位？车位位置在哪里？
预估的管理费和沉淀基金是多少？
继续研究这个项目
FAQ 与咨询
常见买家问题、相关项目和简短表格，方便你进入下一步。
买家常见问题
碧桂园集团未针对金海湾现房剩余单位公开发布统一价目表。户型建筑面积介于 816 平方尺（2房）至 1,474 平方尺（3+1房），价格视楼层、朝向及塔楼而定。欢迎 WhatsApp 联系 Lewis 获取最新净价与真实在售房源清单。
碧桂园金海湾属于永久地契（Freehold）海景综合发展项目。
项目位于柔佛新山金海湾（Danga Bay）士姑来路（Jalan Skudai）沿线，直面柔佛海峡。车程约 15 至 20 分钟即可抵达新山 CIQ 关卡及 Bukit Chagar RTS 柔新捷运站，往返新加坡十分便利。
项目由碧桂园金海湾有限公司（Country Garden Danga Bay Sdn Bhd）开发，该公司为中国碧桂园集团（持股60%）与 Esplanade Danga 88 Sdn Bhd（持股40%）成立的合资公司。
主要户型包括 Type B（816 平方尺，2房2卫）、Type C（882 平方尺，2房+阳台2卫）、Type E（1,232 平方尺，3房+阳台3卫）、Type F（1,264 平方尺，3房2卫）、Type G（1,425 平方尺，3+1房4卫）及 Type H（1,474 平方尺，3+1房4卫）。
社区拥有 400 米私人人工白沙滩（含 Tiki 沙滩酒吧）、国际游艇码头、20,000 平方尺海景无边泳池、儿童游乐城堡、图书读书室，楼下即为 Beletime 购物中心，内设 AEON 超市、星巴克、KK Mart、Mr DIY 及 Anytime Fitness 健身房。
项目属于全面完工的成熟现房社区（Completed Stock），已有大量居民入住，基础设施与商业配套齐备。购房者可实地考察真实单位，交楼后即可立即入住或出租，无工程延期顾虑。
可以，外国买家可在柔佛州购房，须符合州政府批准及最低购房门槛规定（通常开发者一手现房门槛为 100 万令吉或州政府特许额度）。请向 Lewis 咨询特定单位的最新外籍购房资格细节。
有条件。值得深入研究，但必须先确认成交证据、租金、供应量和可选单位。
Country Garden Danga Bay 的 Lewis 投资评分为 7.4/10，综合考量相对价值、租金需求、供应风险控制、流动性、地点素质、交通便利性和未来增长潜力。单纯价格低并不代表项目就是顶级选择。
可以先让 Lewis 核实附近最新出租挂牌作为租金初步参考，再比较管理费、空置和装修成本后做投资决策。
目前框架将此项目风险评为中低风险。实际风险仍取决于最新 nett 价格、单位选择、竞争供应量和租金证据。
Country Garden Danga Bay 最适合自住买家、长期持有者、重视交通的买家。
Country Garden Danga Bay 可能不适合短期转售客。
退出策略是选购转售客群明确、户型实用、入场价合理，且租金需求仍能与周边已完工项目竞争的单位。
更好的替代选择取决于你的预算、偏好地区和购买目的。建议根据 Lewis 评分、实际通勤、租金证据、管理费和可选户型来比较周边项目。
建议先查核 Brickz、EdgeProp 和 NAPIC 的数据，了解实际成交区间、已完工可比价格和供应趋势，再参考开价。
建议持有期为 3-7 年，实际仍需视贷款负担、空置缓冲、市场周期和个人退出计划而定。
Country Garden Danga Bay 适合在 Danga Bay, Johor Bahru 比较的自住买家，因为项目提供 Condominium 选择，价格with pricing on request，拥有 Freehold 地契，面积约 816 - 1,474 sqft。
对于投资，下订前请先将 Country Garden Danga Bay 与附近已完工出租供应、实际带家具成本、管理费和租客需求进行比较。
请询问最新 nett 价格、回扣、配套有效期、可选栋座单位、车位分配、预估管理费、平面图以及贷款能力评估。
Lewis Chong（REN 69566，隶属 IQI Global）可以帮你比较最新配套、平面图、贷款舒适度、租赁逻辑和替代选择。
最近的 MRT/LRT 参考是 RTS Link Bukit Chagar Station。在依赖交通便利之前，请确认实际步行距离和是否有有盖连接。
最近的商场参考是 Beletime Danga Bay Shopping Mall & AEON Supermarket，附近地标包括 新山 CIQ 苏丹伊斯干达大厦关卡和RTS 柔新捷运武吉查卡站 (Bukit Chagar)。下订前请确认目前的零售、学校和医疗配套。
可以。WhatsApp Lewis 索取目前的户型、面积选择、朝向、楼层、可选单位和平面图（如有）。
付任何订金之前，先询问最新净价、回扣、车位分配、律师配套、下订条件和单位供应情况。
可以。分享你的预算、收入范围、现有承担和想要的贷款比例，就能在看房前预估月供和所需现金。
索取价格表、户型图与租金回报
留下资料，Lewis 会通过 WhatsApp 发你最新价格表、户型图和租金回报分析。通常 15 分钟内回复（9am–9pm）。
想直接沟通？
WhatsApp 咨询相关项目
预订前一起比较价格、地点、风险和出租逻辑。
同一区域，适合用来比较价格、密度、配套和租客客群。
Johor
Florian Residence (Vista Tiara)
Contact for Pricing
Under ConstructionFreeholdContact for Pricing
Long-term holding
同一区域，适合用来比较价格、密度、配套和租客客群。
Johor
Imperial Garden / Bandar Putera Indah Phase 2
RM launching soon
Under ConstructionFreeholdUpdated
Long-term holdingOwn stay
同为永久地契，适合用来比较长期持有的逻辑。