值得投资吗？
有条件. 值得深入研究，但必须先确认成交证据、租金、供应量和可选单位。
项目分析
Quartz @ Queensville
Bandar Sri Permaisuri, Cheras, Kuala Lumpur
Quartz @ Queensville（瑞纳雅苑 / Residensi Kuartza）是Bandar Sri Permaisuri（诗百丽花园）Queensville总体发展计划的最后阶段，由发展商Dwitasik Sdn Bhd打造，属租赁地契（Leasehold）超低密度服务式公寓，全数仅216个单位，坐落于单栋33层建筑内（每层6至8户，配备3+1部电梯）。大楼直接坐落于Queens...
起价
Contact for Pricing
建筑面积
702 - 1,212 sqft
地契
Leasehold
竣工
Est. Q1 2028
最近地铁/轻快铁
Salak Selatan LRT Station
最后检查: August 2026 · brochure completion reference: Est. Q1 2028
快速项目判断
Lewis 投资分析适合谁
投资客. 交通便利 / 出租客群.
预订前要问什么
最新 nett 价格、可选单位、floor/layout plan、车位、配套和替代项目。
图片、楼书平面图与布局
把照片当成看房顺序来看：外观第一印象、设施生活感、室内感觉、floor/layout plan 和周边环境。
1 / 6
Artist impression
Quartz @ Queensville 黄昏外观
Queens Mall商场之上33层建筑的黄昏艺术效果图。
Select Floor Plan Type
Type A • Floor / layout plan
Type A — 702平方尺，2房2卫
702平方尺格局，含2间卧室与2间浴室。
索取 floor/layout plan
Request current layout options, size range, facing, floor level, and available unit stack.
项目资料表
重点资料必须以文字和表格呈现，不只放在楼书图片里。
Project Name
Quartz @ Queensville
Location
Bandar Sri Permaisuri, Cheras, Kuala Lumpur
Developer
Dwitasik Sdn Bhd
Tenure
Leasehold
Completion Year
Est. Q1 2028
Price From
Contact for Pricing
Built-up Range
702 - 1,212 sqft
Bedrooms
2 - 4
Total Units
216 Units (1 Block, 33 Floors)
Nearest MRT / LRT
Salak Selatan LRT Station
Nearest Mall
Queens Mall
| Project Name | Quartz @ Queensville |
|---|---|
| Location | Bandar Sri Permaisuri, Cheras, Kuala Lumpur |
| Developer | Dwitasik Sdn Bhd |
| Tenure | Leasehold |
| Completion Year | Est. Q1 2028 |
| Price From | Contact for Pricing |
| Built-up Range | 702 - 1,212 sqft |
| Bedrooms | 2 - 4 |
| Total Units | 216 Units (1 Block, 33 Floors) |
| Nearest MRT / LRT | Salak Selatan LRT Station |
| Nearest Mall | Queens Mall |
项目卖点
超低密度：全栋仅216户，单栋33层建筑，每层6至8户，配备3+1部电梯
直达Queens Mall商场——购物、餐饮、超市与戏院触手可及
步行可达Salak Selatan轻快铁（LRT）与电动火车（KTM）站
部分单位配备智能家居系统与全配家具配套
高楼层饱览吉隆坡市景，远眺默迪卡118、TRX与吉隆坡双峰塔（KLCC）
租赁地契至2112年5月到期，预计2028年第一季完工
交通便利出租客群
价格与户型参考
以下资料适合作为初步筛选。预订前请确认最新 nett 价格、回扣、配套和可选单位。
3 种投资情景
用项目价格参考、租金参考和每月持有成本做压力测试。预订前一定要确认真实租金、贷款条件和最新配套。
情景
保守
每月租金
RM 2,400
毛租金回报
4.1%
Show all details
空置缓冲
每年 2 个月
每月持有成本
RM 3,221
现金差额
-RM 821
代表什么意思
压力测试情景。适合想预留更多空置、装修和出租竞争缓冲的买家。
情景
平衡
每月租金
RM 2,600
毛租金回报
4.5%
Show all details
空置缓冲
每年 1 个月
每月持有成本
RM 3,221
现金差额
-RM 621
代表什么意思
基础规划情景。用来判断扣除正常空置缓冲后，项目是否仍然舒服。
情景
理想
每月租金
RM 2,800
毛租金回报
4.8%
Show all details
空置缓冲
每年 0.5 个月
每月持有成本
RM 3,221
现金差额
-RM 421
代表什么意思
理想情景。只有在确认强出租证据和租客需求后才适合参考。
| 情景 | 每月租金 | 毛租金回报 | 空置缓冲 | 每月持有成本 | 现金差额 | 代表什么意思 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保守 | RM 2,400 | 4.1% | 每年 2 个月 | RM 3,221 | -RM 821 | 压力测试情景。适合想预留更多空置、装修和出租竞争缓冲的买家。 |
| 平衡 | RM 2,600 | 4.5% | 每年 1 个月 | RM 3,221 | -RM 621 | 基础规划情景。用来判断扣除正常空置缓冲后，项目是否仍然舒服。 |
| 理想 | RM 2,800 | 4.8% | 每年 0.5 个月 | RM 3,221 | -RM 421 | 理想情景。只有在确认强出租证据和租客需求后才适合参考。 |
这是决策参考，不是保证回报。未包含个人税务、保险、特别维修费和未来利率变化。
预算与负担能力
隐藏成本参考
买卖合约/律师费预留
RM 7,000
发展商配套可能会承担部分费用。
印花税预留
RM 21,000
实际金额需视买家身份和最新规定而定。
贷款合约预留
RM 3,500
订购前请向银行和律师确认。
装修/入伙预留
RM 17,500
可用于窗帘、灯具、家电和验收跟进等费用。
每月持有成本参考
预估月供
RM 2,866
管理费参考
RM 246
沉淀基金参考
RM 25
门牌税/地税预留
RM 84
每月持有成本
仅供快速参考。下订前 Lewis 可以帮你核实更实际的银行配套。
预估月供
RM 2,866
管理费参考
RM 246
储备金参考
RM 25
每月持有参考
RM 3,221
现金缓冲参考
RM 101,500
地点判断
这些资料适合看房前做 checklist。实际路程和时间请以当天 Google Maps 或 Waze 为准。
最近的地铁/轻快铁
Salak Selatan LRT Station
资料来源: Google Maps / MRT Corp 查核
最近的商场
Queens Mall
资料来源: Google Maps 查核
最近的商业枢纽
TRX
资料来源: Google Maps / 区域调查
Lewis 投资分析
结论、评分、租金预估、风险和替代项目集中在这里，页面第一眼不会太重。
值得深入研究，但必须先确认成交证据、租金、供应量和可选单位。
适合
投资客自住买家长期持有者重视交通的买家
不适合
短期转售客想避开供应竞争的买家需要立即入住的买家只考虑永久地契的买家
如果买家需要立即入住或想看到确实完工的单位，这个项目未必适合。
如果买家只考虑永久地契，这个项目未必适合。
如果家庭买家最看重学校和公园的便利性，这个项目未必适合。
风险
中高风险
持有期
5-10 年
信心指数
7.5/10
总评分
7.5/10
相对价值
入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。
6.6/10
地点评分
区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。
9.1/10
租金需求
来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。
8.3/10
交通便利性
根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。
8.2/10
未来增长
基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。
7.9/10
供应风险控制
分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。
6.4/10
流动性
预估的转售客群深度和日后脱手的能力。
7.6/10
此评分采用 Lewis 的价值优先框架，综合楼书资料、公开地图/基础设施信号、租金来源查核、供应风险控制和市场来源验证。单纯价格低并不会自动获得高分。
Lewis 怎样看这个评分
评分不是装饰。每个因素都对应预订前需要验证的重点。
因素
相对价值
评分
6.6/10
为什么重要
入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。
下一步要验证
把价格跟地点质量、租金支撑、供应风险和未来转售客群一起比较，不要只看便宜。
因素
地点评分
评分
9.1/10
为什么重要
区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。
下一步要验证
检查日常路线、周边配套、道路连接和真实社区感觉。
因素
租金需求
评分
8.3/10
为什么重要
来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。
下一步要验证
用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 当前租盘对比，不要只看预估。
因素
交通便利性
评分
8.2/10
为什么重要
根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。
下一步要验证
用 Google Maps 或 Waze 检查高峰时间，不只看楼书距离。
因素
未来增长
评分
7.9/10
为什么重要
基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。
下一步要验证
检查 MRT Corp、DBKL、发展商规划和最新区域发展消息。
因素
供应风险控制
评分
6.4/10
为什么重要
分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。
下一步要验证
比较附近新盘、已完成供应、出租竞争和密度。
因素
流动性
评分
7.6/10
为什么重要
预估的转售客群深度和日后脱手的能力。
下一步要验证
检查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供应，确认未来退出客群是否足够。
| 因素 | 评分 | 为什么重要 | 下一步要验证 |
|---|---|---|---|
| 相对价值 | 6.6/10 | 入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。 | 把价格跟地点质量、租金支撑、供应风险和未来转售客群一起比较，不要只看便宜。 |
| 地点评分 | 9.1/10 | 区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 检查日常路线、周边配套、道路连接和真实社区感觉。 |
| 租金需求 | 8.3/10 | 来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 当前租盘对比，不要只看预估。 |
| 交通便利性 | 8.2/10 | 根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。 | 用 Google Maps 或 Waze 检查高峰时间，不只看楼书距离。 |
| 未来增长 | 7.9/10 | 基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。 | 检查 MRT Corp、DBKL、发展商规划和最新区域发展消息。 |
| 供应风险控制 | 6.4/10 | 分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。 | 比较附近新盘、已完成供应、出租竞争和密度。 |
| 流动性 | 7.6/10 | 预估的转售客群深度和日后脱手的能力。 | 检查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供应，确认未来退出客群是否足够。 |
预期租金
RM 2,400 - RM 2,800
预估回报率
4.1% - 4.8%
租客画像
投资客
此为估算数字，订购前请确认目前的带家具租金、空置缓冲、管理费和周边竞争供应量。 更新于: August 2026 · brochure completion reference: Est. Q1 2028.
Ultra-low density: only 216 units in a single 33-storey block, 6 to 8 units per floor served by 3+1 lifts Direct access to Queens Mall — shopping, dining, grocer and cinema right below Walking distance to both Salak Selatan LRT and Salak Selatan KTM stations
超低密度：全栋仅216户，单栋33层建筑，每层6至8户，配备3+1部电梯
直达Queens Mall商场——购物、餐饮、超市与戏院触手可及
步行可达Salak Selatan轻快铁（LRT）与电动火车（KTM）站
部分单位配备智能家居系统与全配家具配套
高楼层饱览吉隆坡市景，远眺默迪卡118、TRX与吉隆坡双峰塔（KLCC）
如果买家需要立即入住或想看到确实完工的单位，这个项目未必适合。
建议在平日繁忙时段实际查核交通与车程时间。
最终配套、回扣、车位分配和律师费补贴都可能随时变动，恕不另行通知。
租金预估应该对照附近现有已完工供应量来查核。
建筑进度和空置准证（VP）日期，应该向发展商再次确认。
订购前应该查核租赁地契剩余年限的详情。
下订前先检查
优先询问的单位
建议优先询问2 - 4 房户型，注重实际可用空间。
若为出租用途，请比较最小的实用户型与管理费、装修预算之间的关系。
若为自住，请优先考虑安静的朝向、停车便利和未来家庭需求，而不是只挑最便宜的单位。
单位朝向与楼层指南
请询问可选的栋座、楼层、朝向、午后日照方向和周边道路/噪音方向。
对于 Bandar Sri Permaisuri, Cheras，选单位前请权衡便利性与隐私、景观和人车流动之间的取舍。
建议至少列出两个户型作候选，万一心仪的栋座已被订走还有备案。
下订前要问的问题
Quartz @ Queensville 目前最新的 nett 价格和配套是什么？
回扣是否有书面确认？有效期到什么时候？
目前还有哪些栋座、楼层和朝向可选？
有哪些户型类型和确切的建筑面积？
配套包含几个车位？车位位置在哪里？
预估的管理费和沉淀基金是多少？
继续研究这个项目
FAQ 与咨询
常见买家问题、相关项目和简短表格，方便你进入下一步。
买家常见问题
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索取价格表、户型图与租金回报
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预订前一起比较价格、地点、风险和出租逻辑。
同为租赁地契，适合用来比较长期持有的逻辑。
同为租赁地契，适合用来比较长期持有的逻辑。
同为租赁地契，适合用来比较长期持有的逻辑。