值得投资吗？
暂不建议. 除非价格、配套或个人用途特别有优势，否则暂不建议考虑。
项目分析
Sena Residences
Seksyen 14, Shah Alam, Selangor
Sena Residences 星涵苑是 Starhill Century Sdn Bhd（Setia Awan 旗下发展项目）于雪兰莪莎阿南14区打造的租赁地契交通导向开发项目，紧邻轻快铁站，距离莎阿南湖滨公园与蓝色清真寺仅450米。户型面积280-936平方尺，共2,042户服务式公寓分布于4栋大楼，另设20个零售店铺，配备40多项热带风格度假式设施，预计2030年第三季完工。Lewis 可以...
起价
Contact for Pricing
建筑面积
280-936 sqft
地契
Leasehold Commercial (HDA)
竣工
Est. Q3 2030
最近地铁/轻快铁
LRT station (doorstep access)
最后检查: August 2026 · brochure completion reference: Est. Q3 2030
快速项目判断
Lewis 投资分析适合谁
重视交通的买家. 交通便利.
预订前要问什么
最新 nett 价格、可选单位、floor/layout plan、车位、配套和替代项目。
图片、楼书平面图与布局
把照片当成看房顺序来看：外观第一印象、设施生活感、室内感觉、floor/layout plan 和周边环境。
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Sena Residences 星涵苑外观图，雪兰莪莎阿南14区交通导向服务式公寓
Project visual reference.
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Type A • Floor / layout plan
Sena Residences Type A
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项目资料表
重点资料必须以文字和表格呈现，不只放在楼书图片里。
Project Name
Sena Residences
Location
Seksyen 14, Shah Alam, Selangor
Developer
Starhill Century Sdn Bhd (a development by Setia Awan)
Tenure
Leasehold Commercial (HDA)
Completion Year
Est. Q3 2030
Price From
Contact for Pricing
Built-up Range
280-936 sqft
Bedrooms
1-4
Total Units
2,042 Serviced Apartments (4 Towers, 32 Floors) + 20 Retail Lots
Nearest MRT / LRT
LRT station (doorstep access)
| Project Name | Sena Residences |
|---|---|
| Location | Seksyen 14, Shah Alam, Selangor |
| Developer | Starhill Century Sdn Bhd (a development by Setia Awan) |
| Tenure | Leasehold Commercial (HDA) |
| Completion Year | Est. Q3 2030 |
| Price From | Contact for Pricing |
| Built-up Range | 280-936 sqft |
| Bedrooms | 1-4 |
| Total Units | 2,042 Serviced Apartments (4 Towers, 32 Floors) + 20 Retail Lots |
| Nearest MRT / LRT | LRT station (doorstep access) |
项目卖点
租赁地契（商业HDA）产权
紧邻轻快铁站
距莎阿南湖滨公园与蓝色清真寺450米
40多项热带风格度假式设施
电动车充电位、智能家居系统、五重保安
交通便利
价格与户型参考
以下资料适合作为初步筛选。预订前请确认最新 nett 价格、回扣、配套和可选单位。
3 种投资情景
用项目价格参考、租金参考和每月持有成本做压力测试。预订前一定要确认真实租金、贷款条件和最新配套。
情景
保守
每月租金
RM 2,200
毛租金回报
3.8%
显示全部详情
空置缓冲
每年 2 个月
每月持有成本
RM 3,058
现金差额
-RM 858
代表什么意思
压力测试情景。适合想预留更多空置、装修和出租竞争缓冲的买家。
情景
平衡
每月租金
RM 2,400
毛租金回报
4.1%
显示全部详情
空置缓冲
每年 1 个月
每月持有成本
RM 3,058
现金差额
-RM 658
代表什么意思
基础规划情景。用来判断扣除正常空置缓冲后，项目是否仍然舒服。
情景
理想
每月租金
RM 2,550
毛租金回报
4.4%
显示全部详情
空置缓冲
每年 0.5 个月
每月持有成本
RM 3,058
现金差额
-RM 508
代表什么意思
理想情景。只有在确认强出租证据和租客需求后才适合参考。
| 情景 | 每月租金 | 毛租金回报 | 空置缓冲 | 每月持有成本 | 现金差额 | 代表什么意思 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保守 | RM 2,200 | 3.8% | 每年 2 个月 | RM 3,058 | -RM 858 | 压力测试情景。适合想预留更多空置、装修和出租竞争缓冲的买家。 |
| 平衡 | RM 2,400 | 4.1% | 每年 1 个月 | RM 3,058 | -RM 658 | 基础规划情景。用来判断扣除正常空置缓冲后，项目是否仍然舒服。 |
| 理想 | RM 2,550 | 4.4% | 每年 0.5 个月 | RM 3,058 | -RM 508 | 理想情景。只有在确认强出租证据和租客需求后才适合参考。 |
这是决策参考，不是保证回报。未包含个人税务、保险、特别维修费和未来利率变化。
预算与负担能力
隐藏成本参考
买卖合约/律师费预留
RM 7,000
发展商配套可能会承担部分费用。
印花税预留
RM 21,000
实际金额需视买家身份和最新规定而定。
贷款合约预留
RM 3,500
订购前请向银行和律师确认。
装修/入伙预留
RM 17,500
可用于窗帘、灯具、家电和验收跟进等费用。
每月持有成本参考
预估月供
RM 2,866
管理费参考
RM 98
沉淀基金参考
RM 10
门牌税/地税预留
RM 84
每月持有成本
仅供快速参考。下订前 Lewis 可以帮你核实更实际的银行配套。
预估月供
RM 2,866
管理费参考
RM 98
储备金参考
RM 10
每月持有参考
RM 3,058
现金缓冲参考
RM 101,500
地点判断
这些资料适合看房前做 checklist。实际路程和时间请以当天 Google Maps 或 Waze 为准。
最近的地铁/轻快铁
LRT station (doorstep access)
资料来源: Google Maps / MRT Corp 查核
Lewis 投资分析
结论、评分、租金预估、风险和替代项目集中在这里，页面第一眼不会太重。
除非价格、配套或个人用途特别有优势，否则暂不建议考虑。
适合
重视交通的买家
不适合
短期转售客需要立即入住的买家
如果买家需要立即入住或想看到确实完工的单位，这个项目未必适合。
如果家庭买家最看重学校和公园的便利性，这个项目未必适合。
风险
中高风险
持有期
5-8 年
信心指数
6.9/10
总评分
6.9/10
相对价值
入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。
6.5/10
地点评分
区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。
7.1/10
租金需求
来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。
7.2/10
交通便利性
根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。
7.8/10
未来增长
基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。
7.0/10
供应风险控制
分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。
7.2/10
流动性
预估的转售客群深度和日后脱手的能力。
6.2/10
此评分采用 Lewis 的价值优先框架，综合楼书资料、公开地图/基础设施信号、租金来源查核、供应风险控制和市场来源验证。单纯价格低并不会自动获得高分。
Lewis 怎样看这个评分
评分不是装饰。每个因素都对应预订前需要验证的重点。
因素
相对价值
评分
6.5/10
为什么重要
入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。
下一步要验证
把价格跟地点质量、租金支撑、供应风险和未来转售客群一起比较，不要只看便宜。
因素
地点评分
评分
7.1/10
为什么重要
区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。
下一步要验证
检查日常路线、周边配套、道路连接和真实社区感觉。
因素
租金需求
评分
7.2/10
为什么重要
来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。
下一步要验证
用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 当前租盘对比，不要只看预估。
因素
交通便利性
评分
7.8/10
为什么重要
根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。
下一步要验证
用 Google Maps 或 Waze 检查高峰时间，不只看楼书距离。
因素
未来增长
评分
7.0/10
为什么重要
基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。
下一步要验证
检查 MRT Corp、DBKL、发展商规划和最新区域发展消息。
因素
供应风险控制
评分
7.2/10
为什么重要
分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。
下一步要验证
比较附近新盘、已完成供应、出租竞争和密度。
因素
流动性
评分
6.2/10
为什么重要
预估的转售客群深度和日后脱手的能力。
下一步要验证
检查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供应，确认未来退出客群是否足够。
| 因素 | 评分 | 为什么重要 | 下一步要验证 |
|---|---|---|---|
| 相对价值 | 6.5/10 | 入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。 | 把价格跟地点质量、租金支撑、供应风险和未来转售客群一起比较，不要只看便宜。 |
| 地点评分 | 7.1/10 | 区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 检查日常路线、周边配套、道路连接和真实社区感觉。 |
| 租金需求 | 7.2/10 | 来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 当前租盘对比，不要只看预估。 |
| 交通便利性 | 7.8/10 | 根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。 | 用 Google Maps 或 Waze 检查高峰时间，不只看楼书距离。 |
| 未来增长 | 7.0/10 | 基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。 | 检查 MRT Corp、DBKL、发展商规划和最新区域发展消息。 |
| 供应风险控制 | 7.2/10 | 分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。 | 比较附近新盘、已完成供应、出租竞争和密度。 |
| 流动性 | 6.2/10 | 预估的转售客群深度和日后脱手的能力。 | 检查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供应，确认未来退出客群是否足够。 |
预期租金
RM 2,200 - RM 2,550
预估回报率
3.8% - 4.4%
租客画像
重视交通的买家
此为估算数字，订购前请确认目前的带家具租金、空置缓冲、管理费和周边竞争供应量。 更新于: August 2026 · brochure completion reference: Est. Q3 2030.
Seksyen 14, Shah Alam, Selangor location Leasehold (Commercial under HDA) tenure Serviced Residence project
雪兰莪莎阿南14区地段
租赁地契（商业HDA）产权
服务式公寓项目
建筑面积：280-936 平方尺
发展商：Starhill Century Sdn Bhd（Setia Awan 旗下项目）
如果买家需要立即入住或想看到确实完工的单位，这个项目未必适合。
建议在平日繁忙时段实际查核交通与车程时间。
最终配套、回扣、车位分配和律师费补贴都可能随时变动，恕不另行通知。
租金预估应该对照附近现有已完工供应量来查核。
建筑进度和空置准证（VP）日期，应该向发展商再次确认。
可能的目标客群：本地自住家庭、换屋买家或周边务实租客。
下订前先检查
优先询问的单位
建议优先询问1-4 房户型，注重实际可用空间。
若为出租用途，请比较最小的实用户型与管理费、装修预算之间的关系。
若为自住，请优先考虑安静的朝向、停车便利和未来家庭需求，而不是只挑最便宜的单位。
单位朝向与楼层指南
请询问可选的栋座、楼层、朝向、午后日照方向和周边道路/噪音方向。
对于 Seksyen 14, Shah Alam，选单位前请权衡便利性与隐私、景观和人车流动之间的取舍。
建议至少列出两个户型作候选，万一心仪的栋座已被订走还有备案。
下订前要问的问题
Sena Residences 目前最新的 nett 价格和配套是什么？
回扣是否有书面确认？有效期到什么时候？
目前还有哪些栋座、楼层和朝向可选？
有哪些户型类型和确切的建筑面积？
配套包含几个车位？车位位置在哪里？
预估的管理费和沉淀基金是多少？
继续研究这个项目
FAQ 与咨询
常见买家问题、相关项目和简短表格，方便你进入下一步。
买家常见问题
Sena Residences 由 Starhill Century Sdn Bhd（Setia Awan 旗下发展项目）发展，是位于雪兰莪莎阿南14区的租赁地契（商业HDA）服务式公寓项目，预计2030年第三季完工。
Sena Residences 是交通导向开发项目，紧邻轻快铁站，距离莎阿南湖滨公园与蓝色清真寺约450米。
Sena Residences 适合正在寻找雪兰莪莎阿南地区、直通轻快铁服务式公寓的买家，户型面积280-936平方尺，1至4房可选，包含双钥匙单位。Lewis 可以协助比较最新配套、户型、出租角度和持有成本，帮助你做决定。
暂不建议。除非价格、配套或个人用途特别有优势，否则暂不建议考虑。
Sena Residences 的 Lewis 投资评分为 6.9/10，综合考量相对价值、租金需求、供应风险控制、流动性、地点素质、交通便利性和未来增长潜力。单纯价格低并不代表项目就是顶级选择。
可以先让 Lewis 核实附近最新出租挂牌作为租金初步参考，再比较管理费、空置和装修成本后做投资决策。
目前框架将此项目风险评为中高风险。实际风险仍取决于最新 nett 价格、单位选择、竞争供应量和租金证据。
Sena Residences 最适合重视交通的买家。
Sena Residences 可能不适合短期转售客、需要立即入住的买家。
退出策略是选购转售客群明确、户型实用、入场价合理，且租金需求仍能与周边已完工项目竞争的单位。
更好的替代选择取决于你的预算、偏好地区和购买目的。建议根据 Lewis 评分、实际通勤、租金证据、管理费和可选户型来比较周边项目。
建议先查核 Brickz、EdgeProp 和 NAPIC 的数据，了解实际成交区间、已完工可比价格和供应趋势，再参考开价。
建议持有期为 5-8 年，实际仍需视贷款负担、空置缓冲、市场周期和个人退出计划而定。
Sena Residences 适合在 Seksyen 14, Shah Alam 比较的自住买家，因为项目提供 Serviced Residence 选择，价格Contact for Pricing，拥有 Leasehold Commercial (HDA) 地契，面积约 280-936 sqft。
对于投资，下订前请先将 Sena Residences 与附近已完工出租供应、实际带家具成本、管理费和租客需求进行比较。
请询问最新 nett 价格、回扣、配套有效期、可选栋座单位、车位分配、预估管理费、平面图以及贷款能力评估。
Lewis Chong（REN 69566，隶属 IQI Global）可以帮你比较最新配套、平面图、贷款舒适度、租赁逻辑和替代选择。
最近的 MRT/LRT 参考是 LRT station (doorstep access)。在依赖交通便利之前，请确认实际步行距离和是否有有盖连接。
请 WhatsApp Lewis 确认最近的商场和日常配套，附近地标包括 轻快铁站（近在咫尺）和莎阿南湖滨公园（450米）。下订前请确认目前的零售、学校和医疗配套。
可以。WhatsApp Lewis 索取目前的户型、面积选择、朝向、楼层、可选单位和平面图（如有）。
付任何订金之前，先询问最新净价、回扣、车位分配、律师配套、下订条件和单位供应情况。
可以。分享你的预算、收入范围、现有承担和想要的贷款比例，就能在看房前预估月供和所需现金。
索取价格表、户型图与租金回报
留下资料，Lewis 会通过 WhatsApp 发你最新价格表、户型图和租金回报分析。通常 15 分钟内回复（9am–9pm）。
想直接沟通？
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同为租赁地契，适合用来比较长期持有的逻辑。
同属服务式公寓类别，适合用来比较户型和买家类型。
同属服务式公寓类别，适合用来比较户型和买家类型。