值得投资吗？
有条件. 值得深入研究，但必须先确认成交证据、租金、供应量和可选单位。
项目分析
Shama Suasana
Jalan Wong Ah Fook, Johor Bahru City Centre (JBCC), Johor
Shama Suasana（隶属 Suasana Iskandar Malaysia 项目）是位于新山市中心 Jalan Wong Ah Fook 的永久地契现房服务式公寓，由 United Malayan Land Berhad（UM Land）发展。项目与五星级新山Amari酒店及Zenith Lifestyle Centre商场组成三合一综合发展。市场参考价RM 850K - RM 1.58...
起价
RM 850K - RM 1.58M
建筑面积
644-1,235 sqft
地契
Freehold
竣工
2017
最近地铁/轻快铁
Future RTS Bukit Chagar Stat…
最后检查: August 2026 · brochure completion reference: 2017
快速项目判断
Lewis 投资分析适合谁
长期持有者. 现房可看房 / 长期持有 / 交通便利.
预订前要问什么
最新 nett 价格、可选单位、floor/layout plan、车位、配套和替代项目。
图片、楼书平面图与布局
把照片当成看房顺序来看：外观第一印象、设施生活感、室内感觉、floor/layout plan 和周边环境。
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Gallery
Shama Suasana JBCC 永久地契服务式公寓，毗邻新山Amari酒店，夜晚裙楼LED灯光幕墙
Project visual reference.
Select Floor Plan Type
Type A • Floor / layout plan
Shama Suasana Type A
Shama Suasana layout Type A — 1 bedroom, 644-707 sqft across 7 layout variants (A1-A7). Confirm exact unit and orientation with Lewis.
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项目资料表
重点资料必须以文字和表格呈现，不只放在楼书图片里。
Project Name
Shama Suasana
Location
Jalan Wong Ah Fook, Johor Bahru City Centre (JBCC), Johor
Developer
United Malayan Land Berhad (UM Land)
Tenure
Freehold
Completion Year
2017
Price From
RM 850K - RM 1.58M
Built-up Range
644-1,235 sqft
Bedrooms
1-3
Maintenance Fee
~RM0.30 psf
Total Units
339
Nearest MRT / LRT
Future RTS Bukit Chagar Station (~600m walk)
| Project Name | Shama Suasana |
|---|---|
| Location | Jalan Wong Ah Fook, Johor Bahru City Centre (JBCC), Johor |
| Developer | United Malayan Land Berhad (UM Land) |
| Tenure | Freehold |
| Completion Year | 2017 |
| Price From | RM 850K - RM 1.58M |
| Built-up Range | 644-1,235 sqft |
| Bedrooms | 1-3 |
| Maintenance Fee | ~RM0.30 psf |
| Total Units | 339 |
| Nearest MRT / LRT | Future RTS Bukit Chagar Station (~600m walk) |
项目卖点
新山市中心（JBCC）Jalan Wong Ah Fook地段
永久地契，现房交付，无建筑风险
与五星级新山Amari酒店及Zenith Lifestyle Centre商场组成三合一综合发展
34楼天际无边泳池，可眺望新加坡天际线
距CIQ关卡约400米，距未来RTS Bukit Chagar捷运站约600米
现房可看房长期持有交通便利
价格与户型参考
以下资料适合作为初步筛选。预订前请确认最新 nett 价格、回扣、配套和可选单位。
3 种投资情景
结合空置缓冲、租金参考和每月持有成本进行的压力测试。预订前一定要确认真实租金、贷款条件和最新配套。
情景
保守
每月租金
RM 2,700
现金差额
-RM 1,580
显示全部详情
毛租金回报
3.8%
空置缓冲
每年 2 个月
每月持有成本
RM 3,830
代表什么意思
压力测试情景。适合想预留更多空置、装修和出租竞争缓冲的买家。
情景
平衡
每月租金
RM 2,900
现金差额
-RM 1,172
显示全部详情
毛租金回报
4.1%
空置缓冲
每年 1 个月
每月持有成本
RM 3,830
代表什么意思
基础规划情景。用来判断扣除正常空置缓冲后，项目是否仍然舒服。
情景
理想
每月租金
RM 3,100
现金差额
-RM 859
显示全部详情
毛租金回报
4.4%
空置缓冲
每年 0.5 个月
每月持有成本
RM 3,830
代表什么意思
理想情景。只有在确认强出租证据和租客需求后才适合参考。
| 情景 | 每月租金 | 毛租金回报 | 空置缓冲 | 每月持有成本 | 现金差额 | 代表什么意思 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保守 | RM 2,700 | 3.8% | 每年 2 个月 | RM 3,830 | -RM 1,580 | 压力测试情景。适合想预留更多空置、装修和出租竞争缓冲的买家。 |
| 平衡 | RM 2,900 | 4.1% | 每年 1 个月 | RM 3,830 | -RM 1,172 | 基础规划情景。用来判断扣除正常空置缓冲后，项目是否仍然舒服。 |
| 理想 | RM 3,100 | 4.4% | 每年 0.5 个月 | RM 3,830 | -RM 859 | 理想情景。只有在确认强出租证据和租客需求后才适合参考。 |
这是决策参考，不是保证回报。未包含个人税务、保险、特别维修费和未来利率变化。
预算与负担能力
隐藏成本参考
买卖合约/律师费预留
RM 8,500
发展商配套可能会承担部分费用。
印花税预留
RM 25,500
实际金额需视买家身份和最新规定而定。
贷款合约预留
RM 4,250
订购前请向银行和律师确认。
装修/入伙预留
RM 21,250
可用于窗帘、灯具、家电和验收跟进等费用。
预估启动现金
RM 85,000 首付 + RM 59,500 前期缓冲金
下方计算器中显示的现金缓冲金额已包含上述前期缓冲金。
每月持有成本
仅供快速参考。下订前 Lewis 可以帮你核实更实际的银行配套。
预估月供
RM 3,480
管理费参考
RM 225
储备金参考
RM 23
每月持有参考
RM 3,830
现金缓冲参考
RM 123,250
地点判断
这些资料适合看房前做 checklist。实际路程和时间请以当天 Google Maps 或 Waze 为准。
最近的地铁/轻快铁
Future RTS Bukit Chagar Station (~600m walk)
资料来源: Google Maps / MRT Corp 查核
最近的商业枢纽
Komtar JBCC & City Square
资料来源: Google Maps / 区域调查
Lewis 投资分析
结论、评分、租金预估、风险和替代项目集中在这里，页面第一眼不会太重。
值得深入研究，但必须先确认成交证据、租金、供应量和可选单位。
适合
长期持有者重视交通的买家
不适合
短期转售客
如果家庭买家最看重学校和公园的便利性，这个项目未必适合。
风险
中低风险
持有期
3-7 年
信心指数
7.6/10
总评分
7.4/10
相对价值
入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。
7.1/10
地点评分
区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。
7.1/10
租金需求
来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。
7.2/10
交通便利性
根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。
7.8/10
未来增长
基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。
7.5/10
供应风险控制
分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。
8.1/10
流动性
预估的转售客群深度和日后脱手的能力。
7.3/10
此评分采用 Lewis 的价值优先框架，综合楼书资料、公开地图/基础设施信号、租金来源查核、供应风险控制和市场来源验证。单纯价格低并不会自动获得高分。
Lewis 怎样看这个评分
评分不是装饰。每个因素都对应预订前需要验证的重点。
因素
相对价值
评分
7.1/10
为什么重要
入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。
下一步要验证
把价格跟地点质量、租金支撑、供应风险和未来转售客群一起比较，不要只看便宜。
因素
地点评分
评分
7.1/10
为什么重要
区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。
下一步要验证
检查日常路线、周边配套、道路连接和真实社区感觉。
因素
租金需求
评分
7.2/10
为什么重要
来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。
下一步要验证
用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 当前租盘对比，不要只看预估。
因素
交通便利性
评分
7.8/10
为什么重要
根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。
下一步要验证
用 Google Maps 或 Waze 检查高峰时间，不只看楼书距离。
因素
未来增长
评分
7.5/10
为什么重要
基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。
下一步要验证
检查 MRT Corp、DBKL、发展商规划和最新区域发展消息。
因素
供应风险控制
评分
8.1/10
为什么重要
分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。
下一步要验证
比较附近新盘、已完成供应、出租竞争和密度。
因素
流动性
评分
7.3/10
为什么重要
预估的转售客群深度和日后脱手的能力。
下一步要验证
检查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供应，确认未来退出客群是否足够。
| 因素 | 评分 | 为什么重要 | 下一步要验证 |
|---|---|---|---|
| 相对价值 | 7.1/10 | 入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。 | 把价格跟地点质量、租金支撑、供应风险和未来转售客群一起比较，不要只看便宜。 |
| 地点评分 | 7.1/10 | 区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 检查日常路线、周边配套、道路连接和真实社区感觉。 |
| 租金需求 | 7.2/10 | 来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 当前租盘对比，不要只看预估。 |
| 交通便利性 | 7.8/10 | 根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。 | 用 Google Maps 或 Waze 检查高峰时间，不只看楼书距离。 |
| 未来增长 | 7.5/10 | 基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。 | 检查 MRT Corp、DBKL、发展商规划和最新区域发展消息。 |
| 供应风险控制 | 8.1/10 | 分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。 | 比较附近新盘、已完成供应、出租竞争和密度。 |
| 流动性 | 7.3/10 | 预估的转售客群深度和日后脱手的能力。 | 检查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供应，确认未来退出客群是否足够。 |
预期租金
RM 2,700 - RM 3,100
预估回报率
3.8% - 4.4%
租客画像
长期持有者
此为估算数字，订购前请确认目前的带家具租金、空置缓冲、管理费和周边竞争供应量。 更新于: August 2026 · brochure completion reference: 2017.
Johor Bahru City Centre (JBCC), Jalan Wong Ah Fook location Freehold tenure, completed (no construction risk) 3-in-1 integrated development with 5-star Amari Johor Bahru Hotel & Zenith Lifestyle Centre mall
新山市中心（JBCC）Jalan Wong Ah Fook地段
永久地契，现房交付，无建筑风险
与五星级新山Amari酒店及Zenith Lifestyle Centre商场组成三合一综合发展
RM 850K - RM 1.58M
建筑面积：644-1,235 平方尺（1至3房）
如果家庭买家最看重学校和公园的便利性，这个项目未必适合。
建议在平日繁忙时段实际查核交通与车程时间。
最终配套、回扣、车位分配和律师费补贴都可能随时变动，恕不另行通知。
租金预估应该对照附近现有已完工供应量来查核。
可能的目标客群：本地自住家庭、换屋买家或周边务实租客。
下订前先检查
优先询问的单位
建议优先询问1-3 房户型，注重实际可用空间。
若为出租用途，请比较最小的实用户型与管理费、装修预算之间的关系。
若为自住，请优先考虑安静的朝向、停车便利和未来家庭需求，而不是只挑最便宜的单位。
单位朝向与楼层指南
请询问可选的栋座、楼层、朝向、午后日照方向和周边道路/噪音方向。
对于 Jalan Wong Ah Fook, Johor Bahru City Centre (JBCC)，选单位前请权衡便利性与隐私、景观和人车流动之间的取舍。
建议至少列出两个户型作候选，万一心仪的栋座已被订走还有备案。
下订前要问的问题
Shama Suasana 目前最新的 nett 价格和配套是什么？
回扣是否有书面确认？有效期到什么时候？
目前还有哪些栋座、楼层和朝向可选？
有哪些户型类型和确切的建筑面积？
配套包含几个车位？车位位置在哪里？
预估的管理费和沉淀基金是多少？
继续研究这个项目
FAQ 与咨询
常见买家问题、相关项目和简短表格，方便你进入下一步。
买家常见问题
Shama Suasana（隶属 Suasana Iskandar Malaysia 项目）由 United Malayan Land Berhad（UM Land）发展，是位于新山市中心 Jalan Wong Ah Fook 的永久地契现房服务式公寓，2017年完工，8至35楼共339单位。
Shama Suasana 适合正在比较JBCC地区永久地契现房服务式公寓的买家，价格约RM 850K - RM 1.58M起，建筑面积约644-1,235平方尺，1至3房户型，尤其适合重视步行可达CIQ关卡及未来RTS Bukit Chagar捷运站的新马通勤者和投资者。Lewis 可以协助比较最新开价、户型、出租角度和持有成本，帮助你做决定。
有条件。值得深入研究，但必须先确认成交证据、租金、供应量和可选单位。
Shama Suasana 的 Lewis 投资评分为 7.4/10，综合考量相对价值、租金需求、供应风险控制、流动性、地点素质、交通便利性和未来增长潜力。单纯价格低并不代表项目就是顶级选择。
可以先让 Lewis 核实附近最新出租挂牌作为租金初步参考，再比较管理费、空置和装修成本后做投资决策。
目前框架将此项目风险评为中低风险。实际风险仍取决于最新 nett 价格、单位选择、竞争供应量和租金证据。
Shama Suasana 最适合长期持有者、重视交通的买家。
Shama Suasana 可能不适合短期转售客。
退出策略是选购转售客群明确、户型实用、入场价合理，且租金需求仍能与周边已完工项目竞争的单位。
更好的替代选择取决于你的预算、偏好地区和购买目的。建议根据 Lewis 评分、实际通勤、租金证据、管理费和可选户型来比较周边项目。
建议先查核 Brickz、EdgeProp 和 NAPIC 的数据，了解实际成交区间、已完工可比价格和供应趋势，再参考开价。
建议持有期为 3-7 年，实际仍需视贷款负担、空置缓冲、市场周期和个人退出计划而定。
Shama Suasana 适合在 Jalan Wong Ah Fook, Johor Bahru City Centre (JBCC) 比较的自住买家，因为项目提供 Serviced Residence 选择，价格RM 850K - RM 1.58M，拥有 Freehold 地契，面积约 644-1,235 sqft。
对于投资，下订前请先将 Shama Suasana 与附近已完工出租供应、实际带家具成本、管理费和租客需求进行比较。
请询问最新 nett 价格、回扣、配套有效期、可选栋座单位、车位分配、预估管理费、平面图以及贷款能力评估。
Lewis Chong（REN 69566，隶属 IQI Global）可以帮你比较最新配套、平面图、贷款舒适度、租赁逻辑和替代选择。
最近的 MRT/LRT 参考是 Future RTS Bukit Chagar Station (~600m walk)。在依赖交通便利之前，请确认实际步行距离和是否有有盖连接。
请 WhatsApp Lewis 确认最近的商场和日常配套，附近地标包括 CIQ关卡（步行约400米）和未来RTS Bukit Chagar捷运站（步行约600米）。下订前请确认目前的零售、学校和医疗配套。
可以。WhatsApp Lewis 索取目前的户型、面积选择、朝向、楼层、可选单位和平面图（如有）。
付任何订金之前，先询问最新净价、回扣、车位分配、律师配套、下订条件和单位供应情况。
可以。分享你的预算、收入范围、现有承担和想要的贷款比例，就能在看房前预估月供和所需现金。
索取价格表、户型图与租金回报
留下资料，Lewis 会通过 WhatsApp 发你最新价格表、户型图和租金回报分析。通常 15 分钟内回复（9am–9pm）。
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预算范围相近，适合用来比较入场价格和每月供款压力。
预算范围相近，适合用来比较入场价格和每月供款压力。
预算范围相近，适合用来比较入场价格和每月供款压力。