值得投资吗？
Zentology @ Ipoh Botani 是位于 Ipoh Botani, Ipoh, Perak 的永久地契有地住宅，由 Team Keris Berhad (TKB) 开发，起价为 RM 430,000（22' x 70' (Double-Storey Terrace)），预估毛租金回报率为 3.4%–4.0%。Lewis Chong 给予其 7.6/10 的评分 — 属于有条件考虑的项目。 值得深入研究，但必须先确认成交证据、租金、供应量和可选单位。
项目分析
Zentology @ Ipoh Botani
Ipoh Botani, Ipoh, Perak • 有地住宅
Zentology @ Ipoh Botani 是由 Team Keris Berhad（TKB）发展的22尺x70尺双层排屋，坐落于霹雳州成熟的 Botani @ Ipoh South 新市镇内。单位为全部加建户型，提供4+1房4卫、高楼底与宽敞阳台，并采用现代日式设计。市场参考价起价RM 430,000。Lewis 可以协助你比较最新配套、户型与持有成本，再决定是否入手。
起价:RM 430,000建筑面积:22' x 70' (Double-Storey Terrace)地契:永久地契最近地铁/轻快铁:AEON Mall Ipoh Station 18 — 5.5km
用你自己的货币看这个价格
外国买家习惯用家乡的单位判断值不值。这里可以换算总价，以及每单位面积的单价。
起价
S$134,590
每单位面积单价
S$1,923 / sq ft
仅供参考，汇率截至 12 August 2026 · Bank Negara Malaysia and market mid-rates
快速项目判断
先给你最直接的答案，再往下细看照片、价格和风险。
适合谁
投资客. 长期持有 / 入门预算.
图片、楼书平面图与布局
先看户型图，再用项目照片判断外观、设施和周边环境，然后才决定要不要安排看房。
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项目实景 / 效果图
Zentology @ Ipoh Botani 示范单位客厅，现代日式室内设计
Project visual reference.
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平面 / 户型图
地面层户型图
Zentology @ Ipoh Botani 22尺x70尺双层排屋的地面层布局，属于4+1房4卫、附宽敞阳台的整体设计。
项目重点
先看价格、面积、发展商、交通和基本资料，再决定要不要深入比较。
项目资料表
预约看房前，先把这些细节和发展商楼书核对一遍。
项目名称
Zentology @ Ipoh Botani
地点
Ipoh Botani, Ipoh, Perak
开发商
Team Keris Berhad (TKB)
产权
永久地契
价格起
RM 430,000
建筑面积范围
22' x 70' (Double-Storey Terrace)
卧室数量
4+1
最近的 MRT / LRT
AEON Mall Ipoh Station 18 — 5.5km
最近的商场
Plaza Tol Simpang Pulai — 6.4km
| 项目名称 | Zentology @ Ipoh Botani |
|---|---|
| 地点 | Ipoh Botani, Ipoh, Perak |
| 开发商 | Team Keris Berhad (TKB) |
| 产权 | 永久地契 |
| 价格起 | RM 430,000 |
| 建筑面积范围 | 22' x 70' (Double-Storey Terrace) |
| 卧室数量 | 4+1 |
| 最近的 MRT / LRT | AEON Mall Ipoh Station 18 — 5.5km |
| 最近的商场 | Plaza Tol Simpang Pulai — 6.4km |
项目卖点
先快速了解项目强项，然后再看配套、户型和风险。
位于霹雳 Botani @ Ipoh South 新市镇
永久地契双层排屋（有地住宅）
22尺 x 70尺全部加建格局
4+1房4卫
高楼底带宽敞阳台
现代日式设计
价格与户型参考
以下资料适合作为初步筛选对比。
3 种投资情景
结合空置缓冲、租金参考和每月持有成本进行的压力测试。
情景
保守
每月租金
RM 1,200
现金差额
-RM 849
显示全部详情
毛租金回报
3.3%
空置缓冲
每年 2 个月
每月持有成本
RM 1,849
代表什么意思
压力测试情景。适合想预留更多空置、装修和出租竞争缓冲的买家。
情景
平衡
每月租金
RM 1,350
现金差额
-RM 611
显示全部详情
毛租金回报
3.8%
空置缓冲
每年 1 个月
每月持有成本
RM 1,849
代表什么意思
基础规划情景。用来判断扣除正常空置缓冲后，项目是否仍然舒服。
情景
理想
每月租金
RM 1,450
现金差额
-RM 459
显示全部详情
毛租金回报
4.0%
空置缓冲
每年 0.5 个月
每月持有成本
RM 1,849
代表什么意思
理想情景。只有在确认强出租证据和租客需求后才适合参考。
| 情景 | 每月租金 | 毛租金回报 | 空置缓冲 | 每月持有成本 | 现金差额 | 代表什么意思 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保守 | RM 1,200 | 3.3% | 每年 2 个月 | RM 1,849 | -RM 849 | 压力测试情景。适合想预留更多空置、装修和出租竞争缓冲的买家。 |
| 平衡 | RM 1,350 | 3.8% | 每年 1 个月 | RM 1,849 | -RM 611 | 基础规划情景。用来判断扣除正常空置缓冲后，项目是否仍然舒服。 |
| 理想 | RM 1,450 | 4.0% | 每年 0.5 个月 | RM 1,849 | -RM 459 | 理想情景。只有在确认强出租证据和租客需求后才适合参考。 |
这是决策参考，不是保证回报。未包含个人税务、保险、特别维修费和未来利率变化。
租金数据为基准估算，实际需对照周边最新出租挂牌以及 Brickz / EdgeProp / NAPIC 真实成交证据核实 — 本网站不会捏造成交价格。
预算与负担能力
隐藏成本参考
买卖合约/律师费预留RM 4,300
印花税预留RM 12,900
贷款合约预留RM 2,150
装修/入伙预留RM 10,750
付款前请确认 nett 价格、回扣和订购条款。
预估启动现金
RM 43,000 首付 + RM 30,100 前期缓冲金
下方计算器中显示的现金缓冲金额已包含上述前期缓冲金。
预估月供基于 90% 贷款比例、年利率 4.2%、35 年期计算 — 参考自当前国家银行（Bank Negara）隔夜政策利率（OPR）环境；实际利率请向你的贷款银行核实。
每月持有成本
仅供快速参考。下订前 Lewis 可以帮你核实更实际的银行配套。
预估月供
RM 1,760
管理费参考
RM 8
储备金参考
RM 1
门牌税与地税参考
RM 80
每月持有参考
RM 1,849
现金缓冲参考
RM 62,350
预估月供基于 90% 贷款比例、年利率 4.2%、35 年期计算 — 参考自当前国家银行（Bank Negara）隔夜政策利率（OPR）环境；实际利率请向你的贷款银行核实。
同区新盘价格对比
参考同区及周边新盘的开盘起价，帮助你建立更清晰的预算与市场认知。
| 项目名称 | 物业类型 | 产权 | 起价 |
|---|---|---|---|
| Zentology @ Ipoh Botani当前项目 | 有地住宅 | 永久地契 | RM 430,000 |
| Taman Lapangan Harmoni Phase 4 @ Ipoh | 有地住宅 | 永久地契 | RM 395,000 |
| Klemeru Ipoh | 公寓 | 租赁地契 | RM 468,000 |
| Raffles 188 @ Tiger Lane, Ipoh | 公寓 | 租赁地契 | RM 470,400 |
| Arena Perpaduan Utama @ Tambun | 有地住宅 | 永久地契 | RM 388,000 |
地点判断
这些资料适合看房前做 checklist。实际路程和时间请以当天 Google Maps 或 Waze 为准。
最近的地铁/轻快铁
AEON Mall Ipoh Station 18 — 5.5km
最近的商场
Plaza Tol Simpang Pulai — 6.4km
最近的医院
Hospital Seri Botani — 5km
最近的大学/学校
Fairview International School — 2.7km
Lewis 投资分析
Lewis 的真实看法：综合评分、务实的租金回报预估、主要风险，以及做决定前值得对比的替代项目。
值得深入研究，但必须先确认成交证据、租金、供应量和可选单位。
适合
投资客首购族自住买家重视交通的买家
不适合
短期转售客需要立即入住的买家
如果买家需要确定步行可达轨道交通站，这个项目未必适合。
如果买家需要立即入住或想看到确实完工的单位，这个项目未必适合。
如果家庭买家最看重学校和公园的便利性，这个项目未必适合。
风险
中低风险
持有期
5-8 年
信心指数
7.8/10
Lewis 筛选模型
7.6/10
全站所有项目均采用同一模型评分 — 涵盖价格、产权、地点与租赁需求。属于筛选辅助工具，非个人估值。
相对价值
入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。
7.7/10
地点评分
区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。
7.7/10
租金需求
来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。
7.7/10
交通便利性
根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。
7.8/10
未来增长
基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。
7.0/10
供应风险控制
分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。
7.5/10
流动性
预估的转售客群深度和日后脱手的能力。
7.6/10
此评分采用 Lewis 的价值优先框架，综合楼书资料、公开地图/基础设施信号、租金来源查核、供应风险控制和市场来源验证。单纯价格低并不会自动获得高分。
Lewis 怎样看这个评分
评分不是装饰。每个因素都对应预订前需要验证的重点。
因素
相对价值
评分
7.7/10
为什么重要
入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。
下一步要验证
把价格跟地点质量、租金支撑、供应风险和未来转售客群一起比较，不要只看便宜。
因素
地点评分
评分
7.7/10
为什么重要
区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。
下一步要验证
检查日常路线、周边配套、道路连接和真实社区感觉。
因素
租金需求
评分
7.7/10
为什么重要
来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。
下一步要验证
用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 当前租盘对比，不要只看预估。
因素
交通便利性
评分
7.8/10
为什么重要
根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。
下一步要验证
用 Google Maps 或 Waze 检查高峰时间，不只看楼书距离。
因素
未来增长
评分
7.0/10
为什么重要
基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。
下一步要验证
检查 MRT Corp、DBKL、发展商规划和最新区域发展消息。
因素
供应风险控制
评分
7.5/10
为什么重要
分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。
下一步要验证
比较附近新盘、已完成供应、出租竞争和密度。
因素
流动性
评分
7.6/10
为什么重要
预估的转售客群深度和日后脱手的能力。
下一步要验证
检查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供应，确认未来退出客群是否足够。
| 因素 | 评分 | 为什么重要 | 下一步要验证 |
|---|---|---|---|
| 相对价值 | 7.7/10 | 入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。 | 把价格跟地点质量、租金支撑、供应风险和未来转售客群一起比较，不要只看便宜。 |
| 地点评分 | 7.7/10 | 区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 检查日常路线、周边配套、道路连接和真实社区感觉。 |
| 租金需求 | 7.7/10 | 来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 当前租盘对比，不要只看预估。 |
| 交通便利性 | 7.8/10 | 根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。 | 用 Google Maps 或 Waze 检查高峰时间，不只看楼书距离。 |
| 未来增长 | 7.0/10 | 基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。 | 检查 MRT Corp、DBKL、发展商规划和最新区域发展消息。 |
| 供应风险控制 | 7.5/10 | 分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。 | 比较附近新盘、已完成供应、出租竞争和密度。 |
| 流动性 | 7.6/10 | 预估的转售客群深度和日后脱手的能力。 | 检查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供应，确认未来退出客群是否足够。 |
预期租金
RM 1,200 - RM 1,450
预估回报率
3.4% - 4.0%
租客画像
投资客
此为估算数字，订购前请确认目前的带家具租金、空置缓冲、管理费和周边竞争供应量。 更新于: October 2026.
Botani @ Ipoh South Precinct location, Perak Freehold double-storey terrace (Landed) 22' x 70' fully extended layout
位于霹雳 Botani @ Ipoh South 新市镇
永久地契双层排屋（有地住宅）
22尺 x 70尺全部加建格局
4+1房4卫
高楼底带宽敞阳台
如果买家需要确定步行可达轨道交通站，这个项目未必适合。
建议在平日繁忙时段实际查核交通与车程时间。
最终配套、回扣、车位分配和律师费补贴都可能随时变动，恕不另行通知。
租金预估应该对照附近现有已完工供应量来查核。
建筑进度和空置准证（VP）日期，应该向发展商再次确认。
可能的目标客群：本地自住家庭、换屋买家或周边务实租客。
继续研究这个项目
FAQ 与咨询
常见买家问题、相关项目和简短表格，方便你进入下一步。
买家常见问题
Zentology @ Ipoh Botani 由 Team Keris Berhad（TKB）发展，该公司创立于1991年，在霹雳州拥有超过30年的发展经验。
Zentology @ Ipoh Botani 是永久地契的22尺x70尺双层排屋（有地住宅），全部加建，提供4+1房4卫及宽敞阳台，坐落于霹雳 Botani @ Ipoh South 新市镇内。
Zentology @ Ipoh Botani 适合想在成熟、机能完善的Ipoh South新市镇寻找有地住宅的买家，周边约3至15公里内即有高速公路、购物、学校与医院配套。Lewis 可以协助比较最新配套、户型与持有成本，帮助你做决定。
Zentology @ Ipoh Botani 是位于 Ipoh Botani, Ipoh, Perak 的永久地契有地住宅，由 Team Keris Berhad (TKB) 开发，起价为 RM 430,000（22' x 70' (Double-Storey Terrace)），预估毛租金回报率为 3.4%–4.0%。Lewis Chong 给予其 7.6/10 的评分 — 属于有条件考虑的项目。 有条件。值得深入研究，但必须先确认成交证据、租金、供应量和可选单位。
Zentology @ Ipoh Botani 的 Lewis 投资评分为 7.6/10，综合考量相对价值、租金需求、供应风险控制、流动性、地点素质、交通便利性和未来增长潜力。单纯价格低并不代表项目就是顶级选择。
可以先让 Lewis 核实附近最新出租挂牌作为租金初步参考，再比较管理费、空置和装修成本后做投资决策。
目前框架将此项目风险评为中低风险。实际风险仍取决于最新 nett 价格、单位选择、竞争供应量和租金证据。
Zentology @ Ipoh Botani 最适合投资客、首购族、自住买家、重视交通的买家。
更多买家常见问题 (16)
Zentology @ Ipoh Botani 可能不适合短期转售客、需要立即入住的买家。
退出策略是选购转售客群明确、户型实用、入场价合理，且租金需求仍能与周边已完工项目竞争的单位。
在比较 Zentology @ Ipoh Botani 时，买家通常也会参考 Avante Gopeng（起价 RM 248,000）、Metro Gardens Phase 2 @ Batu Gajah（起价 RM 360,000） 和 Arena Perpaduan Utama @ Tambun（起价 RM 388,000）。更好的选择取决于预算、偏好区域与购买目的 — 建议根据 Lewis 评分、实际通勤、租金证据、管理费和可选户型进行综合对比。
建议先查核 Brickz、EdgeProp 和 NAPIC 的数据，了解实际成交区间、已完工可比价格和供应趋势，再参考开价。
建议持有期为 5-8 年，实际仍需视贷款负担、空置缓冲、市场周期和个人退出计划而定。
在马来西亚，外国人的购房资格和最低价格门槛因州属和地契类型而异。请 WhatsApp Lewis 确认 Zentology @ Ipoh Botani 的确切规定、州政府批准要求以及符合资格的可选单位。
外国买家须按购房成交价缴纳 8% 的一律印花税（自 2025/2026 预算案起于 2026 年 1 月 1 日全面生效，取代公民原有的 1%–4% 分级税率） — 以入门价格 RM 430,000 计算，印花税约为 RM 34,400。马来西亚永久居民（PR）则继续享有公民同等的标准税率。
Zentology @ Ipoh Botani 适合在 Ipoh Botani, Ipoh 比较的自住买家，因为项目提供 Landed 选择，价格RM 430,000，拥有 Freehold 地契，面积约 22' x 70' (Double-Storey Terrace)。
对于投资，下订前请先将 Zentology @ Ipoh Botani 与附近已完工出租供应、实际带家具成本、管理费和租客需求进行比较。
请询问最新 nett 价格、回扣、配套有效期、可选栋座单位、车位分配、预估管理费、平面图以及贷款能力评估。
Lewis Chong（REN 69566，隶属 IQI Global）可以帮你比较最新配套、平面图、贷款舒适度、租赁逻辑和替代选择。
最近的 MRT/LRT 参考是 AEON Mall Ipoh Station 18 — 5.5km。在依赖交通便利之前，请确认实际步行距离和是否有有盖连接。
最近的商场参考是 Plaza Tol Simpang Pulai — 6.4km，附近地标包括 Plaza Tol Simpang Pulai — 6.4公里和Lotus's Pulai Hartamas — 3.4公里。下订前请确认目前的零售、学校和医疗配套。
可以。WhatsApp Lewis 索取目前的户型、面积选择、朝向、楼层、可选单位和平面图（如有）。
付任何订金之前，先询问最新净价、回扣、车位分配、律师配套、下订条件和单位供应情况。
可以。分享你的预算、收入范围、现有承担和想要的贷款比例，就能在看房前预估月供和所需现金。
获取价格表、平面图 — 或预约看房
留下资料，Lewis 会通过 WhatsApp 发你最新价格表、户型图和租金回报分析。通常 15 分钟内回复（9am–9pm）。
想直接沟通？ WhatsApp 联系 Lewis
相关项目
预订前一起比较价格、地点、风险和出租逻辑。
预算范围相近，适合用来比较入场价格和每月供款压力。
预算范围相近，适合用来比较入场价格和每月供款压力。
预算范围相近，适合用来比较入场价格和每月供款压力。