Pemilikan Bersama & Pusaka
Bercerai sebelum kunci diserahkan
Bercerai sebelum penyerahan milikan kosong melibatkan pembahagian hak kontrak belum berdaftar di bawah PJB dan bukannya hakmilik tanah berdaftar, memerlukan kebenaran pemaju dan bank.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Keluarga yang berurusan dengan nama bersama, kematian, atau perceraian melibatkan hartanah |
|---|---|
| Tahap risiko | Tinggi |
| Tindakan pembeli | Hantar hartanah itu, bagaimana nama dipegang pada hakmilik dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Mengapa keluarga tersekat di sini
Yang berikut membedah mengapa unit yang belum diserahkan lebih sukar dibahagikan daripada yang siap, dan tiga cara ia biasanya berakhir Undang-undang yang terpakai bergantung pada fakta yang kebanyakan keluarga tidak pernah semak: bagaimana nama dipegang pada hakmilik, sama ada wujud wasiat yang sah, dan jumlah nilai harta pusaka.
Pilihan hak kontrak berbanding hakmilik tanah: Borang 14A tidak boleh digunakan
Semasa projek perumahan masih dalam pembinaan, pembeli memiliki hak kontrak peribadi terhadap pemaju dan bukannya hakmilik statutori berdaftar dalam tanah. Di bawah Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020), urusan tanah di bawah s.215(1) atau s.217(1) memerlukan penyerahan Borang 14A bersama dokumen hakmilik daftar. Oleh kerana hakmilik individu atau strata belum dikeluarkan dan didaftarkan atas nama pembeli, Borang 14A tidak boleh dilaksanakan atau diterima oleh pejabat tanah. Aset perkahwinan yang dibahagikan ini hanyalah hak kontrak di sisi ekuiti.
Pilihan 1: Satu pihak mengambil alih PJB melalui penyerahhakan dan novasi
Penyelesaian pertama ialah satu pihak membeli bahagian pihak yang satu lagi dan mengambil alih pemilikan penuh unit tersebut. Ini tidak boleh diselesaikan melalui surat persetujuan peribadi. Ia memerlukan pelaksanaan rasmi Ikatan Penyerahhakan (Deed of Assignment) atau Perjanjian Novasi berserta kebenaran bertulis pemaju perumahan. Oleh kerana pembelian disokong oleh pinjaman bank sedia ada, pihak yang mengambil alih mesti memohon pembiayaan semula secara individu. Pihak bank mesti meluluskan pelepasan pihak yang keluar daripada semua liabiliti.
Pilihan 2: Menyerahhakkan hak kontrak kepada pembeli pihak ketiga (subsale)
Sekiranya tiada pihak mampu membayar pinjaman, pasangan mesti melepaskan hak mereka kepada pembeli luar sebelum projek siap. Transaksi ini berjalan sebagai jualan subsale hak kontrak di bawah penyerahhakan. Pemaju mesti dimaklumkan dan kebenaran bertulis diperoleh, tertakluk kepada penyelesaian sebarang bil tuntutan kemajuan kerja yang tertunggak. Hasil jualan daripada bank pembeli baharu akan digunakan untuk menebus baki pinjaman sedia ada sepenuhnya, dan baki lebihan didepositkan ke akaun amanah peguam untuk dibahagikan.
Pilihan 3: Mengekalkan status quo sehingga milikan kosong dan hakmilik dikeluarkan
Laluan ketiga ialah mengekalkan status quo melalui perjanjian sehingga pembinaan siap sepenuhnya. Di bawah aturan ini, kedua-dua nama kekal pada PJB sepanjang tempoh pembinaan. Perjanjian penyelesaian mesti menetapkan dengan jelas pihak yang bertanggungjawab membayar ansuran faedah pinjaman berperingkat sehingga penyerahan milikan kosong. Sebaik sahaja milikan kosong berlaku dan hakmilik strata atau individu dikeluarkan, pihak-pihak menandatangani Borang 14A di bawah s.215(1) untuk pindah milik atau menjualnya sebagai hartanah siap.
Bahaya tersembunyi: pelepasan pinjaman berperingkat dan liabiliti ingkar bersama
Perangkap praktikal terbesar dalam perceraian membabitkan hartanah belum siap ialah pembiayaan pembinaan yang berterusan. Apabila pemaju mengeluarkan perakuan arkitek, pihak bank melepaskan bayaran berperingkat kepada pemaju. Setiap kali bayaran dilepaskan, komitmen faedah bulanan peminjam akan meningkat. Sekiranya pasangan berhenti membayar pinjaman semasa pertikaian, pihak bank akan membekukan pelepasan pinjaman dan memulakan tindakan undang-undang terhadap kedua-dua peminjam, menjejaskan rekod kredit dan mengundang faedah lewat bayar pemaju.
Semak ini terhadap kes anda sendiri
Keluarkan dokumen sebenar sebelum anda bertindak: hakmilik (untuk melihat bagaimana nama dipegang), sijil kematian, apa-apa wasiat, dan carian tanah semasa. Forum mana yang anda tuju — Unit Pusaka Kecil, Mahkamah Tinggi, atau Amanah Raya — ditentukan oleh apa yang dokumen itu nyatakan, bukan oleh apa yang keluarga percaya. Salah forum menelan kos berbulan-bulan.
Checklist pembeli
Apabila pasangan berpisah sebelum milikan kosong, mereka tidak memegang hakmilik tanah berdaftar; mereka hanya mempunyai kepentingan kontrak di bawah Perjanjian Jual Beli (PJB). Borang 14A di bawah s.215(1) Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020) tidak boleh didaftarkan di pejabat tanah kerana hakmilik belum dikeluarkan. Pasangan mempunyai tiga pilihan perundangan: satu pihak mengambil alih PJB dan pinjaman melalui ikatan penyerahhakan atau novasi dengan persetujuan pemaju dan bank, hak kontrak diserahhakkan kepada pembeli pihak ketiga melalui jualan subsale, atau kedua-duanya mengekalkan status quo sehingga milikan kosong dan penyempurnaan hakmilik sebelum dibahagikan kelak. Pengeluaran pinjaman berperingkat dan kebenaran pemaju menjadikan pembahagian unit belum siap sangat rumit.
1
2
3
4
5
| 1 | Semak Perjanjian Jual Beli asal untuk mengesahkan terma berkaitan penyerahhakan dan kebenaran pemaju. |
|---|---|
| 2 | Dapatkan penyata pelepasan pinjaman terkini dan penyata baki penebusan daripada pihak bank pembiaya. |
| 3 | Sahkan sama ada hakmilik individu atau strata telah dikeluarkan oleh pejabat tanah bagi projek tersebut. |
| 4 | Dapatkan pengesahan daripada pemaju sama ada mereka membenarkan novasi ikatan penyerahhakan kepada penama tunggal. |
| 5 | Sediakan perjanjian interim bertulis yang menetapkan pihak yang membayar faedah berperingkat sehingga penyelesaian muktamad. |
Soalan lazim
Bolehkah kita memindahkan hartanah belum siap kepada satu pihak menggunakan Borang 14A?
Tidak boleh. Borang 14A di bawah s.215(1) hanya terpakai untuk hakmilik berdaftar. Sebelum siap dan hakmilik dikeluarkan, ia adalah hak kontrak yang dipindahkan melalui ikatan penyerahhakan.
Bolehkah pemaju menghalang satu pihak daripada mengambil alih perjanjian pembelian?
Boleh. Penyerahhakan hak kontrak sebelum hakmilik dikeluarkan memerlukan kebenaran bertulis pemaju serta pematuhan syarat dan fi pentadbiran mereka.
Apakah yang berlaku jika tiada pihak membayar ansuran pinjaman berperingkat semasa perceraian?
Pihak bank akan mengeluarkan notis kemungkiran, membekukan pelepasan pinjaman seterusnya, mengenakan faedah lewat, dan menyaman kedua-dua peminjam.
Bolehkah kita menjual unit dalam pembinaan kepada pembeli luar sebelum kunci diserahkan?
Boleh, melalui jualan subsale secara penyerahhakan. Transaksi memerlukan kebenaran pemaju, penyelesaian bil tuntutan kemajuan kerja, dan penebusan penuh pinjaman sedia ada.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Pemilik bersama anda berhenti membayar pinjaman
Apabila pemilik bersama berhenti membayar ansuran pinjaman perumahan, bank menguatkuasakan liabiliti bersama dan berasingan terhadap kedua-dua peminjam. Menyelesaikan kebuntuan memerlukan pembiayaan semula, pembelian syer melalui Borang 14A, atau permohonan mahkamah.
Kesimpulan Lewis
Jangan sekali-kali berhenti membayar ansuran kerana marah pemilik bersama ingkar; bank hanya akan menyaman pihak yang mempunyai punca pendapatan atau aset yang jelas. Simpan bukti setiap pembayaran yang anda buat bersendirian untuk menyokong tuntutan kira-kira kelak. Jika pemilik yang ingkar enggan bekerjasama menandatangani Borang 14A, lantik peguam untuk menghantar notis tuntutan rasmi dan bersedia memohon perintah Mahkamah Tinggi untuk jualan atau pembahagian.
Memindahkan hartanah kepada keluarga
Pindah milik hartanah kepada keluarga atas dasar kasih sayang memerlukan urusan rasmi di bawah s.215(1) Kanun Tanah Negara, pengesahan duti setem dengan LHDN, dan kebenaran pemegang gadaian bank.
Kesimpulan Lewis
Jangan anggap pindah milik antara keluarga hanyalah sekadar menandatangani borang biasa. Jika hartanah mempunyai baki pinjaman bank, berbincanglah dengan pihak bank sebelum melantik peguam kerana anda tidak boleh memindahkan hakmilik tanpa menebus gadaian sedia ada. Sentiasa minta LHDN membuat adjudikasi pelepasan duti setem sebelum pelaksanaan, dan jangan sesekali menggunakan pindah milik keluarga untuk menyembunyikan aset daripada pemiutang.
Seorang pemilik bersama muflis: apa yang berlaku kepada hartanah
Apabila seorang pemilik bersama hartanah diisytiharkan muflis di Malaysia, syer tak dipecahkan mereka terletak hak pada Ketua Pengarah Insolvensi, manakala syer pemilik solven dilindungi di bawah s.217(1).
Kesimpulan Lewis
Jika pemilik bersama anda diisytiharkan muflis, hubungi Ketua Pengarah Insolvensi dengan segera melalui peguam hartanah untuk memulakan rundingan. Jangan cuba membuat perjanjian peribadi dengan individu muflis itu kerana mereka tiada lagi kuasa undang-undang untuk menandatangani Borang 14A. Bersedia sama ada untuk membeli syer orang muflis daripada KPI atau bekerjasama dalam jualan teratur sebelum bank memulakan tindakan lelongan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Semak Perjanjian Jual Beli asal untuk mengesahkan terma berkaitan penyerahhakan dan kebenaran pemaju.
Send
Dapatkan penyata pelepasan pinjaman terkini dan penyata baki penebusan daripada pihak bank pembiaya.
Send
Sahkan sama ada hakmilik individu atau strata telah dikeluarkan oleh pejabat tanah bagi projek tersebut.
Send
Dapatkan pengesahan daripada pemaju sama ada mereka membenarkan novasi ikatan penyerahhakan kepada penama tunggal.