Undang-Undang & SPA · 7 min
Yuran Guaman SPA dan Perjanjian Pinjaman Malaysia 2026: Panduan Yuran Skala
Fahami cara peguamcara Malaysia mengira yuran skala bagi SPA hartanah dan perjanjian pinjaman di bawah SRO 2023, diskaun bagi pembelian daripada pemaju berlesen, caj dokumen sampingan, dan apa yang berlaku kepada yuran anda jika perjanjian gagal.
Quick answers
Jawapan pantas
Ringkasan praktikal sebelum membaca artikel penuh.
Apakah ringkasan pantas?
Yuran guaman bagi transaksi hartanah di Malaysia dikawal selia di bawah Perintah Saraan Peguamcara 2023. Bagi transaksi standard, bukan HDA, Jadual A mengenakan 1.25% bagi RM500,000 pertama (minimum RM500) dan 1.00% bagi RM7,000,000 seterusnya, dengan baki melebihi RM7,500,000 boleh dirunding sehingga 1.00%. Pembeli yang membeli terus daripada pemaju berlesen di bawah Akta Pemajuan Perumahan pula membayar skala Jadual B yang didiskaunkan, dinyatakan sebagai peratusan daripada yuran Jadual A. Dokumen sekuriti sampingan boleh menambah sehingga 10% yuran skala setiap satu, dihadkan antara RM500 dan RM2,000 setiap dokumen.
Lewis verdict
Sentiasa minta peguam anda mengitemkan sama ada transaksi anda tergolong dalam Jadual A, standard atau subjual, atau Jadual B yang didiskaunkan, membeli terus daripada pemaju berlesen di bawah HDA, sebelum mengandaikan yuran yang disebut adalah betul, kerana jurang antara kedua-dua skala adalah besar. Jika pinjaman anda melibatkan pelbagai dokumen sekuriti, fahami peraturan 10%-setiap-dokumen-sampingan, dihadkan antara RM500 dan RM2,000 setiap satu, supaya anda boleh menyemak bil berperincian berbanding menerima bulat sahaja. Dan jika anda tuan tanah dengan portfolio besar unit sewaan dalam satu bangunan, tanya secara khusus mengenai diskaun 50% yang tersedia bagi 10 atau lebih tenansi unit standard dalam bangunan yang sama, kerana ramai tuan tanah tidak menyedari kewujudannya lalu membayar yuran skala penuh tanpa perlu.
Apakah langkah pembeli seterusnya?
Minta peguam anda memberikan pecahan yuran berperincian yang merujuk Jadual A atau Jadual B, dan sahkan sebarang caj dokumen sampingan sebelum menandatangani surat penglibatan.
Quick summary
Jawapan pantas
Ringkasan praktikal sebelum membaca artikel penuh.
| Sesuai untuk | Pembeli yang membuat belanjawan kos guaman bagi subjual atau pembelian daripada pemaju, peminjam dengan pelbagai dokumen sekuriti pinjaman, dan tuan tanah yang menguruskan pelbagai unit sewaan dalam bangunan yang sama. |
|---|---|
| Tahap risiko | Rendah, kerana yuran skala dikawal selia dan dihadkan oleh SRO 2023, tetapi terdapat risiko sebenar membayar lebih jika anda tidak mengesahkan jadual dan tahap diskaun yang terpakai bagi transaksi khusus anda. |
| Lewis verdict | Sentiasa minta peguam anda mengitemkan sama ada transaksi anda tergolong dalam Jadual A, standard atau subjual, atau Jadual B yang didiskaunkan, membeli terus daripada pemaju berlesen di bawah HDA, sebelum mengandaikan yuran yang disebut adalah betul, kerana jurang antara kedua-dua skala adalah besar. Jika pinjaman anda melibatkan pelbagai dokumen sekuriti, fahami peraturan 10%-setiap-dokumen-sampingan, dihadkan antara RM500 dan RM2,000 setiap satu, supaya anda boleh menyemak bil berperincian berbanding menerima bulat sahaja. Dan jika anda tuan tanah dengan portfolio besar unit sewaan dalam satu bangunan, tanya secara khusus mengenai diskaun 50% yang tersedia bagi 10 atau lebih tenansi unit standard dalam bangunan yang sama, kerana ramai tuan tanah tidak menyedari kewujudannya lalu membayar yuran skala penuh tanpa perlu. |
| Tindakan pembeli | Minta peguam anda memberikan pecahan yuran berperincian yang merujuk Jadual A atau Jadual B, dan sahkan sebarang caj dokumen sampingan sebelum menandatangani surat penglibatan. |
Rangka Kerja Kawal Selia Di Bawah SRO 2023
Di bawah Seksyen 113 Akta Profesion Undang-Undang 1976, Jawatankuasa Kos Peguamcara, dipengerusikan oleh Hakim Besar Malaya dan turut memasukkan wakil daripada Jabatan Peguam Negara, Pendaftaran Mahkamah Persekutuan dan Majlis Peguam Malaysia, mengawal selia saraan peguamcara bagi urusan bukan litigasi. Rangka kerja semasa, Perintah Saraan Peguamcara 2023, telah berkuat kuasa sejak 15 Julai 2023, menggantikan SRO 2005 yang lebih lama, dengan yuran disemak naik untuk mencerminkan kos firma guaman yang meningkat, inflasi, dan kerumitan sistem hak milik moden yang semakin tinggi. Yuran skala terpakai bagi tiga instrumen teras: SPA, perjanjian pinjaman atau pembiayaan, dan instrumen pindah milik.
Jadual A: Yuran Skala Standard Bagi Transaksi Bukan HDA
Bagi hartanah subjual, aset komersial dan transaksi individu bukan pemaju lain, Jadual A menetapkan yuran skala standard. Sebagai contoh pengiraan, bagi pembelian hartanah tanpa hak milik dibiayai pinjaman RM700,000, yuran skala prinsipal standard menghasilkan 1.25% bagi RM500,000 pertama, RM6,250, ditambah 1.00% bagi baki RM200,000, RM2,000, menjadikan yuran asas RM8,250.
Jadual A: Yuran Skala Standard Bagi Transaksi Bukan HDA
| Julat Nilai | Kadar Yuran Skala |
|---|---|
| RM500,000 pertama | 1.25% (minimum RM500) |
| RM7,000,000 seterusnya (RM500,001 - RM7,500,000) | 1.00% |
| Lebihan melebihi RM7,500,000 | Boleh dirunding, dihadkan pada 1.00% |
Jadual B: Yuran Skala Diskaun Transaksi HDA
Pembeli yang membeli hartanah kediaman terus daripada pemaju berlesen di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966 mendapat manfaat daripada Jadual B Jadual Pertama dan Ketiga, skala diskaun lebih rendah dinyatakan sebagai peratusan daripada yuran Jadual A yang terpakai. Peratusan berkurangan apabila nilai hartanah meningkat dalam skala HDA, dengan tahap 75% daripada yuran Jadual A (minimum RM500), 70%, 65% dan 50% daripada yuran Jadual A terpakai secara berturutan merentasi julat nilai. Peraturan 7 SRO 2023 juga membenarkan peguamcara yang mewakili pembeli turut mewakili bank pembiaya dalam transaksi yang sama, dengan syarat tiada konflik kepentingan, walaupun secara umumnya seorang peguamcara hanya boleh mewakili satu pihak dalam transaksi pembiayaan.
Jadual B: Yuran Skala Diskaun Transaksi HDA
| Tahap Diskaun | Peratusan Yuran Jadual A |
|---|---|
| Tahap 1 | 75% daripada yuran Jadual A (minimum RM500) |
| Tahap 2 | 70% daripada yuran Jadual A |
| Tahap 3 | 65% daripada yuran Jadual A |
| Tahap 4 | 50% daripada yuran Jadual A |
Dokumen Sampingan, Penamatan dan Yuran Skala Sewaan
Apabila seorang peguamcara menyediakan kedua-dua instrumen sekuriti prinsipal dan dokumen sekuriti sampingan bagi pinjaman yang sama, mereka boleh mengenakan yuran skala penuh ke atas instrumen prinsipal ditambah 10% tambahan daripada yuran skala bagi setiap dokumen sampingan, tertakluk kepada minimum RM500 dan maksimum RM2,000 setiap instrumen sampingan. Jika instrumen prinsipal digubal oleh pihak ketiga dan peguamcara hanya menyediakan dokumen sampingan, salah satu dokumen sampingan itu mesti dibil pada yuran skala penuh seolah-olah ia instrumen prinsipal. Di bawah Peraturan 5 Jadual Keenam, jika transaksi penyerahakan ditamatkan atau tidak lengkap, saraan tidak boleh melebihi 50% daripada yuran skala yang terpakai, melainkan kerja peguamcara telah dilaksanakan sepenuhnya atau secara substansial, dalam hal ini yuran skala penuh terpakai, dan peguamcara memegang lien statutori dan common law ke atas dokumen klien sehingga yuran skala dibayar penuh atau akujanji profesional diterima. Di bawah Jadual Kedua Jadual C, yuran skala sewaan berdasarkan nilai sewa bulanan, dengan sebarang balasan bukan sewa seperti caj perkhidmatan dianggap sewa bagi tujuan pengiraan, dan peguamcara yang mengendalikan 10 atau lebih tenansi unit standard dalam bangunan yang sama, atau pembaharuan standard, menerima pengurangan 50% tertakluk kepada yuran minimum jadual tersebut.
Checklist pembeli
Yuran guaman bagi transaksi hartanah di Malaysia dikawal selia di bawah Perintah Saraan Peguamcara 2023. Bagi transaksi standard, bukan HDA, Jadual A mengenakan 1.25% bagi RM500,000 pertama (minimum RM500) dan 1.00% bagi RM7,000,000 seterusnya, dengan baki melebihi RM7,500,000 boleh dirunding sehingga 1.00%. Pembeli yang membeli terus daripada pemaju berlesen di bawah Akta Pemajuan Perumahan pula membayar skala Jadual B yang didiskaunkan, dinyatakan sebagai peratusan daripada yuran Jadual A. Dokumen sekuriti sampingan boleh menambah sehingga 10% yuran skala setiap satu, dihadkan antara RM500 dan RM2,000 setiap dokumen.
| 1 | Sahkan sama ada Jadual A atau Jadual B yang didiskaunkan terpakai bagi transaksi khusus anda sebelum menerima yuran guaman yang disebut. |
|---|---|
| 2 | Minta pecahan bertulis bagi sebarang caj dokumen sekuriti sampingan, dihadkan antara RM500 dan RM2,000 setiap satu. |
| 3 | Semak sama ada peguam anda turut mewakili bank pembiaya dan sahkan tiada konflik kepentingan. |
| 4 | Jika perjanjian anda ditamatkan sebelum penyempurnaan, minta peguam anda mengesahkan saraan tidak melebihi 50% yuran skala melainkan kerja substansial telah dilakukan. |
| 5 | Jika anda memiliki pelbagai unit sewaan dalam bangunan yang sama, tanya mengenai pengurangan yuran skala 50% bagi 10 atau lebih tenansi unit standard. |
Soalan lazim
Adakah saya membayar yuran guaman lebih rendah jika saya membeli daripada pemaju berbanding subjual?
Ya. Pembelian terus daripada pemaju berlesen di bawah Akta Pemajuan Perumahan layak mendapat skala Jadual B yang didiskaunkan, yang mengenakan peratusan, 75%, 70%, 65% atau 50%, daripada yuran Jadual A standard bergantung kepada tahap nilai, berbanding kadar Jadual A penuh yang dikenakan bagi transaksi subjual.
Apa yang berlaku kepada yuran guaman saya jika transaksi hartanah saya gagal?
Di bawah Peraturan 5 Jadual Keenam SRO 2023, jika transaksi penyerahakan ditamatkan atau tidak lengkap, saraan peguam anda dihadkan pada 50% daripada yuran skala yang terpakai, melainkan kerja mereka telah dilaksanakan sepenuhnya atau secara substansial, dalam hal ini mereka berhak mendapat yuran skala penuh.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Berita LRT3 dan TOD: Cara Pembeli Menilai Dakwaan 'Dekat Stesen'
Berita transit boleh menguatkan cerita kawasan, tetapi projek tidak automatik bagus hanya kerana dekat stesen.
Lewis verdict
Akses transit yang baik boleh bantu demand sewa, tetapi saya tidak akan bayar premium tinggi jika stesen itu tidak praktikal untuk laluan harian.
Rumah Murah Tidak Semestinya Berbaloi: Maksud Sebenar Berita Rumah Mampu Milik
Harga masuk rendah membantu, tetapi pembeli masih perlu semak lokasi, layout, demand, maintenance dan liquidity masa depan.
Lewis verdict
Untuk skor berasaskan nilai, saya lebih suka projek harga munasabah dengan demand sebenar berbanding projek paling murah tetapi exit lemah.
Sebelum Booking Hartanah, Belajar Baca Data NAPIC Sebagai Pembeli
Data rasmi tidak terus memberitahu projek mana patut dibeli, tetapi ia bantu anda tidak bergantung pada marketing sahaja.
Lewis verdict
Data tidak menggantikan site visit, tetapi ia cara terbaik untuk perlahan keputusan booking yang terlalu emosi.
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Sahkan sama ada Jadual A atau Jadual B yang didiskaunkan terpakai bagi transaksi khusus anda sebelum menerima yuran guaman yang disebut.
Send
Minta pecahan bertulis bagi sebarang caj dokumen sekuriti sampingan, dihadkan antara RM500 dan RM2,000 setiap satu.
Send
Semak sama ada peguam anda turut mewakili bank pembiaya dan sahkan tiada konflik kepentingan.
Send
Jika perjanjian anda ditamatkan sebelum penyempurnaan, minta peguam anda mengesahkan saraan tidak melebihi 50% yuran skala melainkan kerja substansial telah dilakukan.