Undang-Undang & SPA
Yuran Guaman SPA dan Perjanjian Pinjaman Malaysia 2026: Panduan
Yuran skala peguam bagi SPA dan perjanjian pinjaman di bawah SRO 2023, diskaun belian daripada pemaju berlesen, caj dokumen sampingan, dan yuran jika urus niaga gagal.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pembeli yang membuat belanjawan kos guaman bagi subjual atau pembelian daripada pemaju, peminjam dengan pelbagai dokumen sekuriti pinjaman, dan tuan tanah yang menguruskan pelbagai unit sewaan dalam bangunan yang sama. |
|---|---|
| Tahap risiko | Rendah, kerana yuran skala dikawal selia dan dihadkan oleh SRO 2023, tetapi terdapat risiko sebenar membayar lebih jika anda tidak mengesahkan jadual dan tahap diskaun yang terpakai bagi transaksi khusus anda. |
| Tindakan pembeli | Minta peguam anda memberikan pecahan yuran berperincian yang merujuk Jadual A atau Jadual B, dan sahkan sebarang caj dokumen sampingan sebelum menandatangani surat penglibatan. |
Rangka Kerja Kawal Selia Di Bawah SRO 2023
Di bawah Seksyen 113 Akta Profesion Undang-Undang 1976, Jawatankuasa Kos Peguamcara, dipengerusikan oleh Hakim Besar Malaya dan turut memasukkan wakil daripada Jabatan Peguam Negara, Pendaftaran Mahkamah Persekutuan dan Majlis Peguam Malaysia, mengawal selia saraan peguamcara bagi urusan bukan litigasi. Rangka kerja semasa, Perintah Saraan Peguamcara 2023, telah berkuat kuasa sejak 15 Julai 2023, menggantikan SRO 2005 yang lebih lama, dengan yuran disemak naik untuk mencerminkan kos firma guaman yang meningkat, inflasi, dan kerumitan sistem hak milik moden yang semakin tinggi. Yuran skala terpakai bagi tiga instrumen teras: SPA, perjanjian pinjaman atau pembiayaan, dan instrumen pindah milik.
Jadual A: Yuran Skala Standard Bagi Transaksi Bukan HDA
Bagi hartanah subjual, aset komersial dan transaksi individu bukan pemaju lain, Jadual A menetapkan yuran skala standard. Sebagai contoh pengiraan, bagi pembelian hartanah tanpa hak milik dibiayai pinjaman RM700,000, yuran skala prinsipal standard menghasilkan 1.25% bagi RM500,000 pertama, RM6,250, ditambah 1.00% bagi baki RM200,000, RM2,000, menjadikan yuran asas RM8,250.
Jadual A: Yuran Skala Standard Bagi Transaksi Bukan HDA
Julat Nilai
Kadar Yuran Skala
Julat Nilai
Kadar Yuran Skala
Julat Nilai
Kadar Yuran Skala
| Julat Nilai | Kadar Yuran Skala |
|---|---|
| RM500,000 pertama | 1.25% (minimum RM500) |
| RM7,000,000 seterusnya (RM500,001 - RM7,500,000) | 1.00% |
| Lebihan melebihi RM7,500,000 | Boleh dirunding, dihadkan pada 1.00% |
Jadual B: Yuran Skala Diskaun Transaksi HDA
Pembeli yang membeli hartanah kediaman terus daripada pemaju berlesen di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966 mendapat manfaat daripada Jadual B Jadual Pertama dan Ketiga, skala diskaun lebih rendah dinyatakan sebagai peratusan daripada yuran Jadual A yang terpakai. Peratusan berkurangan apabila nilai hartanah meningkat dalam skala HDA, dengan tahap 75% daripada yuran Jadual A (minimum RM500), 70%, 65% dan 50% daripada yuran Jadual A terpakai secara berturutan merentasi julat nilai. Peraturan 7 SRO 2023 juga membenarkan peguamcara yang mewakili pembeli turut mewakili bank pembiaya dalam transaksi yang sama, dengan syarat tiada konflik kepentingan, walaupun secara umumnya seorang peguamcara hanya boleh mewakili satu pihak dalam transaksi pembiayaan.
Jadual B: Yuran Skala Diskaun Transaksi HDA
Tahap Diskaun
Peratusan Yuran Jadual A
Tahap Diskaun
Peratusan Yuran Jadual A
Tahap Diskaun
Peratusan Yuran Jadual A
Tahap Diskaun
Peratusan Yuran Jadual A
| Tahap Diskaun | Peratusan Yuran Jadual A |
|---|---|
| Tahap 1 | 75% daripada yuran Jadual A (minimum RM500) |
| Tahap 2 | 70% daripada yuran Jadual A |
| Tahap 3 | 65% daripada yuran Jadual A |
| Tahap 4 | 50% daripada yuran Jadual A |
Dokumen Sampingan, Penamatan dan Yuran Skala Sewaan
Apabila seorang peguamcara menyediakan kedua-dua instrumen sekuriti prinsipal dan dokumen sekuriti sampingan bagi pinjaman yang sama, mereka boleh mengenakan yuran skala penuh ke atas instrumen prinsipal ditambah 10% tambahan daripada yuran skala bagi setiap dokumen sampingan, tertakluk kepada minimum RM500 dan maksimum RM2,000 setiap instrumen sampingan. Jika instrumen prinsipal digubal oleh pihak ketiga dan peguamcara hanya menyediakan dokumen sampingan, salah satu dokumen sampingan itu mesti dibil pada yuran skala penuh seolah-olah ia instrumen prinsipal. Di bawah Peraturan 5 Jadual Keenam, jika transaksi penyerahakan ditamatkan atau tidak lengkap, saraan tidak boleh melebihi 50% daripada yuran skala yang terpakai, melainkan kerja peguamcara telah dilaksanakan sepenuhnya atau secara substansial, dalam hal ini yuran skala penuh terpakai, dan peguamcara memegang lien statutori dan common law ke atas dokumen klien sehingga yuran skala dibayar penuh atau akujanji profesional diterima. Di bawah Jadual Kedua Jadual C, yuran skala sewaan berdasarkan nilai sewa bulanan, dengan sebarang balasan bukan sewa seperti caj perkhidmatan dianggap sewa bagi tujuan pengiraan, dan peguamcara yang mengendalikan 10 atau lebih tenansi unit standard dalam bangunan yang sama, atau pembaharuan standard, menerima pengurangan 50% tertakluk kepada yuran minimum jadual tersebut.
Checklist pembeli
Yuran guaman bagi transaksi hartanah di Malaysia dikawal selia di bawah Perintah Saraan Peguamcara 2023. Bagi transaksi standard, bukan HDA, Jadual A mengenakan 1.25% bagi RM500,000 pertama (minimum RM500) dan 1.00% bagi RM7,000,000 seterusnya, dengan baki melebihi RM7,500,000 boleh dirunding sehingga 1.00%. Pembeli yang membeli terus daripada pemaju berlesen di bawah Akta Pemajuan Perumahan pula membayar skala Jadual B yang didiskaunkan, dinyatakan sebagai peratusan daripada yuran Jadual A. Dokumen sekuriti sampingan boleh menambah sehingga 10% yuran skala setiap satu, dihadkan antara RM500 dan RM2,000 setiap dokumen.
1
2
3
4
5
| 1 | Sahkan sama ada Jadual A atau Jadual B yang didiskaunkan terpakai bagi transaksi khusus anda sebelum menerima yuran guaman yang disebut. |
|---|---|
| 2 | Minta pecahan bertulis bagi sebarang caj dokumen sekuriti sampingan, dihadkan antara RM500 dan RM2,000 setiap satu. |
| 3 | Semak sama ada peguam anda turut mewakili bank pembiaya dan sahkan tiada konflik kepentingan. |
| 4 | Jika perjanjian anda ditamatkan sebelum penyempurnaan, minta peguam anda mengesahkan saraan tidak melebihi 50% yuran skala melainkan kerja substansial telah dilakukan. |
| 5 | Jika anda memiliki pelbagai unit sewaan dalam bangunan yang sama, tanya mengenai pengurangan yuran skala 50% bagi 10 atau lebih tenansi unit standard. |
Soalan lazim
Adakah saya membayar yuran guaman lebih rendah jika saya membeli daripada pemaju berbanding subjual?
Ya. Pembelian terus daripada pemaju berlesen di bawah Akta Pemajuan Perumahan layak mendapat skala Jadual B yang didiskaunkan, yang mengenakan peratusan, 75%, 70%, 65% atau 50%, daripada yuran Jadual A standard bergantung kepada tahap nilai, berbanding kadar Jadual A penuh yang dikenakan bagi transaksi subjual.
Apa yang berlaku kepada yuran guaman saya jika transaksi hartanah saya gagal?
Di bawah Peraturan 5 Jadual Keenam SRO 2023, jika transaksi penyerahakan ditamatkan atau tidak lengkap, saraan peguam anda dihadkan pada 50% daripada yuran skala yang terpakai, melainkan kerja mereka telah dilaksanakan sepenuhnya atau secara substansial, dalam hal ini mereka berhak mendapat yuran skala penuh.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Helah Rebat Yang Boleh Menyebabkan Loan Anda Disyaki Penipuan
Sesetengah pakej pemaju menaikkan harga SPA kemudian rebat perbezaan untuk tampung downpayment anda.
Kesimpulan Lewis
Saya sentiasa minta harga net secara bertulis daripada pemaju dan sahkan bank membiayai berdasarkan angka itu, bukan angka gross pada muka depan SPA.
Sinking Fund Kondo: Perkara Wajib Disemak Pembeli Sebelum Beli
Hartanah strata memerlukan dana terbenam untuk pembaikan besar di bawah Akta Pengurusan Strata 2013.
Kesimpulan Lewis
Saya sering melihat pembeli hanya melihat gim dan kolam renang, tetapi mengabaikan sinking fund. Di bawah Akta Pengurusan Strata, dana ini adalah wajib. Untuk subsale, saya menyemak minit AGM untuk melihat sama ada ramai pemilik culas membayar — kadar tunggakan 30% bermakna bangunan itu sedang merosot secara perlahan. Bagi projek baharu, jika pemaju menawarkan kadar RM0.25/sqft yang mencurigakan rendah, bersedialah untuk kenaikan mendadak 40% dalam masa dua tahun selepas JMB mengambil alih.
Taksir Sendiri Duti Setem LHDN 2026: Panduan Pembeli Rumah
Fahami Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (SAS) LHDN 2026, tempoh bayaran 30 hari, audit 3 tahun, serta pengecualian 100% pembeli rumah pertama sehingga RM500k.
Kesimpulan Lewis
Di bawah SAS, kelajuan bertambah tetapi risiko juga meningkat. Dahulu, LHDN memberikan angka akhir. Kini, anda kira, bayar, dan mereka boleh audit kemudian. Pembeli kali pertama di bawah Belanjawan 2026 mendapat pengecualian penuh sehingga RM500k sehingga akhir 2027. Bagaimanapun, jika anda membeli dengan surat sampingan rebat tersembunyi yang menggelembungkan SPA, LHDN boleh mengaudit penilaian tersebut. Saya menasihatkan semua pembeli untuk menyimpan rekod transaksi yang bersih dan mengelakkan perjanjian sampingan yang boleh mencetuskan penalti cukai 3 tahun akan datang.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Sahkan sama ada Jadual A atau Jadual B yang didiskaunkan terpakai bagi transaksi khusus anda sebelum menerima yuran guaman yang disebut.
Send
Minta pecahan bertulis bagi sebarang caj dokumen sekuriti sampingan, dihadkan antara RM500 dan RM2,000 setiap satu.
Send
Semak sama ada peguam anda turut mewakili bank pembiaya dan sahkan tiada konflik kepentingan.
Send
Jika perjanjian anda ditamatkan sebelum penyempurnaan, minta peguam anda mengesahkan saraan tidak melebihi 50% yuran skala melainkan kerja substansial telah dilakukan.