Pembeli Filipina
Jadual Kos Penuh
Duti setem bagi pembeli asing hartanah kediaman Malaysia berganda kepada 8% rata mulai 1 Januari 2026. Tambah yuran guaman, yuran kelulusan negeri, dan RPGT akhirnya, pembeli Filipina memerlukan angka keseluruhan sebenar, bukan harga penyenaraian. Dikira melalui contoh RM1,000,000.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pembeli Filipina yang mahukan kos keseluruhan sebenar pembelian Malaysia sebelum terikat dengan harga penyenaraian, dan yang memerlukan angka 2026 semasa berbanding angka pra-2026 yang masih beredar dalam panduan lama. |
|---|---|
| Tahap risiko | Tinggi |
| Tindakan pembeli | Tanya Lewis pecahan kos penuh berperkara — duti setem, yuran guaman dan yuran kelulusan negeri — bagi mana-mana projek dan negeri tertentu sebelum anda komited, supaya angka yang anda bajetkan adalah yang sebenar. |
Mengapa Senarai Kos Lebih Penting Berbanding Label Harga
Penyenaraian hartanah Malaysia menunjukkan satu angka — harga belian — dan angka itu adalah angka paling kurang berguna untuk sebenarnya membajet pembelian asing. Menjelang anda mengambil kira duti setem, yuran guaman, dan yuran kelulusan negeri, pembeli asing biasanya membayar antara 10% hingga 14% di atas harga jualan sebelum pun berpindah masuk, dan itu sebelum mengambil kira apa yang diambil Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT) apabila anda akhirnya menjual. Tiada satu pun kos ini disembunyikan sebenarnya — semuanya angka diterbitkan, dikawal selia — tetapi jarang muncul bersama di satu tempat, dan beberapa daripadanya berubah dengan ketara khusus untuk warga asing pada awal 2026, bermakna panduan lama dan malah sesetengah perbualan ejen mungkin masih memberi sebut harga angka pra-2026. Artikel ini meletakkan setiap kos di satu tempat, dikira melalui contoh konkrit RM1,000,000, supaya anda boleh membajet angka sebenar berbanding harga penyenaraian.
Duti Setem: Angka yang Berganda bagi Warga Asing pada 2026
Perubahan terbesar bagi pembeli asing berkuat kuasa pada 1 Januari 2026: duti setem ke atas Memorandum Pindah Milik bagi hartanah kediaman yang dibeli oleh bukan warganegara (tidak termasuk penduduk tetap) atau syarikat asing kini rata 8%, berganda daripada kadar rata 4% sebelumnya, di bawah Item 32(ab) Akta Setem 1949 seperti dimasukkan oleh Akta Kewangan 2025. Ini kadar rata ke atas keseluruhan harga belian, bukan skala berperingkat — tidak seperti skala progresif 1%/2%/3%/4% yang terpakai kepada warganegara Malaysia dan penduduk tetap bagi transaksi yang sama. Pada hartanah RM1,000,000, itu bermakna RM80,000 duti setem sahaja bagi pembeli asing, berbanding RM24,000 bagi warganegara yang membeli unit sama — jurang yang berbaloi difahami sebelum anda membandingkan harga utama penyenaraian dengan apa yang mungkin dibayar rakan Malaysia untuk sesuatu yang serupa. Hartanah bukan kediaman (komersial) terus menggunakan skala berperingkat standard tanpa mengira kewarganegaraan pembeli, jadi kadar rata berganda ini khusus menyasarkan pembelian kediaman oleh warga asing.
Yuran Guaman: Apa yang Sebenarnya Dikenakan Skala Itu
Yuran guaman mengikut Perintah Saraan Peguam Cara 2023 (SRO 2023), skala berkanun tetap yang setiap peguam Malaysia kenakan kadar sama — tiada beli-belah diskaun untuk peguam lebih murah pada yuran asas, hanya pada perbelanjaan sekitarnya. Di bawah Jadual A SRO 2023, yuran itu 1.25% pada RM500,000 pertama nilai transaksi (tertakluk kepada minimum RM500), dan 1.0% pada bahagian daripada RM500,001 hingga RM1,000,000, berkurang lagi pada skala menurun untuk jumlah lebih tinggi. Skala ini terpakai secara berasingan kepada Perjanjian Jual Beli dan kepada Memorandum Pindah Milik, jadi pembelian yang mudah biasanya menanggung yuran guaman pada kedua-dua dokumen, ditambah yuran guaman selanjutnya pada perjanjian pinjaman jika anda membiayai sebahagian pembelian, dikira ke atas jumlah pinjaman berbanding harga hartanah. Di atas yuran guaman asas, Cukai Perkhidmatan (SST) 6% terpakai kepada yuran profesional itu sendiri, dan Perjanjian Jual Beli membawa duti setem nominal rata RM10 berasingan daripada duti setem MOT yang dibincangkan di atas.
BINCANG DENGAN LEWIS
Perubahan duti setem 8% adalah angka yang saya pastikan difahami setiap klien asing sebelum mereka terikat secara emosi dengan sesuatu penyenaraian, kerana ia cukup baharu sehingga sesetengah ejen masih memberi sebut harga angka 4% lama tanpa menyedarinya. Saya lebih suka perbualan yang tidak selesa tentang kos keseluruhan sebenar pada minggu pertama berbanding satu yang jauh lebih buruk di pejabat peguam tiga minggu sebelum penyempurnaan.
Yuran Kelulusan Negeri, Sekali Lagi
Kami membincangkan yuran kelulusan negeri secara terperinci di tempat lain dalam siri ini, tetapi ia tergolong dalam senarai kos ini kerana mudah dilupakan apabila anda memberi tumpuan kepada duti setem dan yuran guaman. Setiap pembelian asing memerlukan kelulusan bertulis daripada pihak berkuasa negeri berkenaan (atau Unit Perancang Ekonomi persekutuan bagi Kuala Lumpur, Putrajaya dan Labuan) sebelum pindah milik boleh didaftarkan, dan kelulusan ini membawa yurannya sendiri, berasingan daripada duti setem. Johor kini tertinggi antara negeri yang dibincangkan dalam siri ini pada 3% daripada harga belian dengan minimum RM30,000, dinaikkan daripada 2% (minimum RM20,000) sekitar pertengahan 2025; Pulau Pinang mengenakan kira-kira sama iaitu 3%; negeri lain biasanya mengenakan sama ada julat tetap kira-kira RM10,000 hingga RM20,000 atau peratusan dalam julat 1-2%, dan yuran ditadbir EPU Wilayah Persekutuan berbeza mengikut kes. Yuran ini dibayar tanpa mengira sama ada anda membiayai pembelian, dan ia perlu dijelaskan sebelum hak milik anda boleh didaftarkan atas nama anda, jadi ia perlu menjadi sebahagian daripada bajet hari penyempurnaan anda, bukan renungan lewat.
Contoh Pengiraan Sebenar: Kos Penuh Pembelian RM1,000,000 di Johor
Gabungkan bahagian-bahagian itu berbanding pembelian strata Johor Bahru RM1,000,000 — memenuhi harga minimum standard negeri RM1,000,000 untuk pembeli asing — dan tindanan kos penuh pembeli tunai kelihatan lebih kurang begini: RM80,000 duti setem MOT (kadar rata 8%), yuran kelulusan negeri RM30,000 (minimum 3% Johor), yuran guaman merentasi SPA dan MOT dalam anggaran kira-kira RM20,000 hingga RM25,000 termasuk SST, dan duti setem nominal SPA RM10. Itu kira-kira RM130,000 hingga RM135,000 di atas harga belian — bermakna kos keseluruhan sebenar hartanah 'RM1,000,000' lebih dekat kepada RM1.13 juta hingga RM1.14 juta sebelum anda menghias satu bilik pun. Pembeli yang membiayai sebahagian pembelian menambah lagi duti setem perjanjian pinjaman 0.5% ke atas jumlah pinjaman, ditambah yuran guaman pada perjanjian pinjaman itu sendiri di bawah skala SRO 2023 yang sama. Tiada satu pun angka ini unik kepada struktur kadar Johor — gantikan dengan peratusan yuran kelulusan negeri anda sendiri dan bentuk pengiraan kekal sama.
Contoh Pengiraan Sebenar: Kos Penuh Pembelian RM1,000,000 di Johor
Item Kos
Jumlah (contoh RM1,000,000 Johor)
Item Kos
Jumlah (contoh RM1,000,000 Johor)
Item Kos
Jumlah (contoh RM1,000,000 Johor)
Item Kos
Jumlah (contoh RM1,000,000 Johor)
Item Kos
Jumlah (contoh RM1,000,000 Johor)
Item Kos
Jumlah (contoh RM1,000,000 Johor)
| Item Kos | Jumlah (contoh RM1,000,000 Johor) |
|---|---|
| Harga belian | RM1,000,000 |
| Duti setem MOT (rata 8%, warga asing) | RM80,000 |
| Yuran kelulusan negeri (Johor, 3%, min RM30,000) | RM30,000 |
| Yuran guaman (SPA + MOT, termasuk 6% SST, anggaran) | RM20,000–25,000 |
| Duti setem nominal SPA | RM10 |
| Anggaran kos keseluruhan | RM1,130,000–1,135,000 |
RPGT Semasa Keluar: Apa yang Sebenarnya Anda Bayar Apabila Menjual
Sebelah lain persamaan kos ialah apa yang anda bayar apabila anda menjual. Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT) bagi penjual individu asing ialah 30% daripada keuntungan bercukai jika hartanah dilupuskan dalam lima tahun pertama pemilikan, turun kepada 10% dari tahun keenam ke atas — dan tidak seperti warganegara Malaysia, yang mencapai kadar 0% selepas tahun kelima, pemilik asing tidak pernah mencapai kadar RPGT 0%, tanpa pengecualian; 10% adalah dasar, bukan langkah sementara. Keuntungan bercukai secara amnya ialah harga pelupusan tolak harga pemerolehan asal tolak kos yang dibenarkan (duti setem, yuran guaman, dan kos pengubahsuaian yang layak, antara lain), bukan harga jualan penuh, jadi RPGT dikira ke atas keuntungan anda, bukan hasil anda. Sebagai contoh, pembelian RM1,000,000 dijual tiga tahun kemudian pada RM1,200,000, dengan keuntungan bercukai RM200,000, akan membawa RPGT RM60,000 (30% daripada RM200,000) jika dijual dalam lima tahun pertama, atau RM20,000 (10%) jika dijual dari tahun keenam ke atas. Sejak 1 Januari 2025, RPGT beralih kepada sistem taksir sendiri (STS RPGT), yang mengalihkan tanggungjawab kepada penjual untuk mengira keuntungan, memfailkan borang pulangan RPGT, dan membayar dalam 90 hari selepas pelupusan — langkah pentadbiran sebenar yang mudah diremehkan jika anda menguruskan jualan dari luar negara.
Apa yang Akan Saya Bajetkan — Kira Keseluruhan, Bukan Sekadar Harga Utama
Bajetkan keseluruhan tindanan, bukan harga utama: kira-kira 8% duti setem, yuran kelulusan negeri pada peratusan satu digit rendah (atau julat tetap bergantung negeri), dan 2-2.5% yuran guaman membawa anda ke antara 10% hingga 14% di atas harga belian untuk sebenarnya mengambil hak milik, sebelum RPGT pun masuk dalam gambaran semasa keluar. Tiada satu pun angka ini bergerak memihak kepada pembeli asing berbanding warganegara Malaysia — duti setem 8%, khususnya, adalah dua kali ganda apa yang dibayar warganegara bagi transaksi yang sama, dan ia perubahan yang agak baharu sehingga sesetengah penyenaraian dan malah sesetengah ejen belum sepenuhnya menyampaikannya dengan jelas. Saya lebih suka klien melihat angka penuh ini sebelum mereka terikat dengan harga penyenaraian berbanding ia muncul sebagai kejutan di pejabat peguam tiga minggu sebelum penyempurnaan.
Checklist pembeli
Pembeli asing kini membayar duti setem rata 8% (berganda daripada 4% sejak 1 Januari 2026), ditambah yuran guaman kira-kira 2-2.5%, ditambah yuran kelulusan negeri — kesemuanya, jangkakan 10-14% di atas harga belian sebelum RPGT pun masuk dalam gambaran semasa keluar, di mana kadarnya 30% dalam lima tahun dan tidak pernah turun bawah 10% bagi warga asing.
1
2
3
4
5
6
| 1 | Bajetkan kira-kira 10-14% di atas harga belian untuk duti setem, yuran guaman dan yuran kelulusan negeri sebelum anda boleh mengambil hak milik |
|---|---|
| 2 | Sahkan anda diberi sebut harga kadar duti setem asing rata 8% semasa, bukan angka 4% lapuk yang masih disebut sesetengah sumber lama |
| 3 | Minta peguam anda memberikan anggaran kos berperkara bertulis termasuk SST sebelum menandatangani SPA |
| 4 | Bajetkan yuran kelulusan negeri secara berasingan, yang berbeza dengan ketara mengikut negeri dan perlu dijelaskan sebelum pendaftaran |
| 5 | Jika membiayai, tambah duti setem perjanjian pinjaman 0.5% dan yuran guamannya sendiri di atas kos pihak hartanah |
| 6 | Rancang garis masa keluar anda berbanding RPGT — kadar turun daripada 30% kepada 10% selepas tahun kelima tetapi tidak pernah mencapai 0% bagi warga asing |
Soalan lazim
Adakah kadar duti setem 8% disahkan, atau masih cadangan?
Ia disahkan dan berkuat kuasa — kadar rata 8% bagi bukan warganegara (tidak termasuk penduduk tetap) terpakai kepada pindah milik hartanah kediaman yang disempurnakan pada atau selepas 1 Januari 2026, di bawah pindaan Akta Kewangan 2025 kepada Akta Setem 1949.
Adakah duti setem 8% terpakai kepada hartanah komersial juga?
Tidak — kadar rata 8% khusus untuk hartanah kediaman. Hartanah bukan kediaman (komersial) terus menggunakan skala duti setem progresif standard tanpa mengira kewarganegaraan pembeli.
Bolehkah warga asing pernah mencapai RPGT 0%?
Tidak. Warganegara Malaysia dan penduduk tetap mencapai RPGT 0% selepas tahun kelima pemilikan; pemilik individu asing kekal pada 10% dari tahun keenam ke atas selama-lamanya — tiada tingkat 0% bagi penjual asing di bawah peraturan semasa.
Bolehkah yuran guaman dirunding?
Yuran asas di bawah Perintah Saraan Peguam Cara 2023 adalah skala berkanun tetap yang setiap peguam Malaysia kenakan kadar sama — ia tidak boleh dirunding, walaupun perbelanjaan dan sebarang perkhidmatan tambahan di luar skop standard mungkin berbeza antara firma.
Perlukah saya membayar yuran kelulusan negeri walaupun saya membayar tunai tanpa pinjaman?
Ya — yuran kelulusan negeri terpakai kepada setiap pembelian asing yang memerlukan kelulusan negeri (atau EPU), tanpa mengira sama ada pembelian itu dibiayai atau dibayar tunai.
Bagaimana RPGT sebenarnya dikira?
Ke atas keuntungan bercukai — harga pelupusan anda tolak harga pemerolehan asal anda tolak kos yang dibenarkan seperti duti setem, yuran guaman dan pengubahsuaian yang layak — bukan ke atas harga jualan penuh, dan sejak 1 Januari 2025 penjual mentaksir sendiri dan memfailkan pulangan RPGT dalam 90 hari selepas pelupusan.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Pemilikan: Tanah vs Hak Milik Strata
Perlembagaan Filipina menghalang warga asing daripada memiliki tanah di negara sendiri, dengan satu pengecualian sempit untuk kondominium yang dihadkan pada 40% pemilikan asing bagi setiap projek. Malaysia mengeluarkan hak milik kekal strata atas nama pembeli asing sendiri sebaik sahaja harga minimum sesebuah negeri dipenuhi — tiada had peratusan, tiada jalan pintas melalui syarikat.
Kesimpulan Lewis
Saya tidak menjual 'pemilikan' sebagai keseluruhan tawaran, kerana ia bukan begitu — hak milik atas nama anda hanya bernilai seberapa banyak hartanah di baliknya bernilai. Tetapi bagi pembeli Filipina yang sudah bertahun-tahun mendengar 'anda tidak boleh memiliki itu' tentang tanah di negara sendiri, melihat hak milik dengan nama anda sendiri, tanpa struktur syarikat yang menghalang antara anda dan pendaftaran kerajaan, adalah sebab yang sah untuk melihat Malaysia dahulu.
Had 40% Kondominium, Dibandingkan
Filipina mengehadkan jumlah pemilikan asing dalam mana-mana projek kondominium pada 40% daripada unitnya, dipantau projek demi projek — sebuah menara popular di Manila boleh menjadi penuh dan menutup terus akses pembeli asing. Malaysia menggunakan harga minimum dan bukannya had peratusan. Berikut cara had ini berfungsi, apa yang berlaku apabila ia penuh, dan apa yang menggantikannya di Malaysia.
Kesimpulan Lewis
Had itu sendiri tidak membimbangkan saya — 40% daripada menara besar masih beratus-ratus unit. Apa yang saya akan minta klien semak ialah kiraan semasa bagi bangunan khusus mereka, secara bertulis, sebelum membayar yuran tempahan, kerana 'cukup popular sehingga habis dijual kepada warga asing' adalah tepat jenis bangunan yang paling cepat memenuhi had itu — dan diberitahu tidak boleh selepas anda sudah membayar adalah kedudukan yang lebih buruk berbanding mengetahui terlebih dahulu.
Harga Minimum Mengikut Negeri
Malaysia tiada satu harga minimum kebangsaan untuk pembeli asing — setiap negeri menetapkan harga minimum sendiri, beberapa dibahagikan mengikut zon atau jenis hartanah. Kuala Lumpur, Selangor, Johor dan Pulau Pinang dibandingkan, berserta yuran kelulusan negeri semasa, dan mengapa anda perlu mengesahkan setiap angka sebelum menempah unit.
Kesimpulan Lewis
Saya pernah melihat pembeli jatuh cinta dengan harga sesebuah projek, hanya untuk mendapati ia berada di bawah ambang zon mereka dan langsung tidak boleh dibeli secara sah oleh mereka. Penyelesaiannya membosankan tetapi tidak boleh dipertikaikan: semak zon, semak jenis hartanah, semak notis negeri semasa, mengikut susunan itu, sebelum anda terikat secara emosi dengan sesuatu penyenaraian.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Bajetkan kira-kira 10-14% di atas harga belian untuk duti setem, yuran guaman dan yuran kelulusan negeri sebelum anda boleh mengambil hak milik
Send
Sahkan anda diberi sebut harga kadar duti setem asing rata 8% semasa, bukan angka 4% lapuk yang masih disebut sesetengah sumber lama
Send
Minta peguam anda memberikan anggaran kos berperkara bertulis termasuk SST sebelum menandatangani SPA
Send
Bajetkan yuran kelulusan negeri secara berasingan, yang berbeza dengan ketara mengikut negeri dan perlu dijelaskan sebelum pendaftaran