Menjual & Cukai Keuntungan Hartanah
Jam RPGT bermula pada hari anda melupuskan, bukan pada hari anda dibayar
Jam pemfailan statutori RPGT di bawah seksyen 13(1) bermula tepat pada tarikh pelupusan, bukan semasa penyelesaian berlaku atau baki bayaran diterima. Memahami tempoh enam puluh hari dan mekanisme pegangan seksyen 21B mengelakkan penalti dan pertikaian undang-undang.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang menjual atau memindahkan hartanah |
|---|---|
| Tahap risiko | Tinggi |
| Tindakan pembeli | Hantar hartanah itu, gambar masalah berserta tarikhnya, dan apa yang sudah anda nyatakan secara bertulis kepada Lewis, dan dia akan beritahu langkah seterusnya. |
Jam bermula pada pelupusan
Catatan ini menghuraikan kedua-dua pihak transaksi ada kewajipan memfailkan, dan peguam pembeli menahan wang keranaanya Cukai keuntungan harta tanah ialah kewajipan memfailkan sebelum ia satu pembayaran. Kewajipan mengemukakan penyata tidak menunggu anda mengira sama ada ada cukai yang perlu dibayar, dan ia tidak hilang kerana jawapannya ternyata sifar.
Titik permulaan statutori: memahami tarikh pelupusan sebenar di bawah seksyen 13(1)
Ramai penjual hartanah tersilap menganggap bahawa tanggungjawab cukai keuntungan harta tanah hanya bermula apabila pembeli membayar baki harga belian atau semasa serahan milikan kosong. Seksyen 13(1) Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 menetapkan had masa statutori yang tegas: pelupus mesti mengemukakan penyata dalam tempoh enam puluh hari dari tarikh pelupusan aset. Dalam amalan pindah milik, tarikh pelupusan ialah tarikh perjanjian jual beli menjadi tanpa syarat. Sekiranya kontrak tidak tertakluk kepada syarat terdahulu, jam bermula pada tarikh tandatangan; jika memerlukan kebenaran pihak berkuasa negeri, jam bermula pada tarikh kelulusan rasmi diperoleh.
Kewajipan pemfailan dua hala: pelupus dan pemeroleh wajib memfailkan penyata
Pematuhan Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 bukan semata-mata beban penjual. Undang-undang mewujudkan kewajipan pemfailan selari untuk kedua-dua belah pihak transaksi. Semasa pelupus melaporkan harga pelupusan, kos pemerolehan asal, dan perbelanjaan dibenarkan di bawah seksyen 13(1), pemeroleh juga diwajibkan oleh undang-undang untuk memfailkan penyata pemeroleh dalam tempoh enam puluh hari yang sama. Peguam cara biasanya menyelaraskan kedua-dua pemfailan secara serentak bagi memastikan butiran sepadan. Kegagalan mana-mana pihak mengemukakan penyata dalam tempoh statutori mendedahkan mereka kepada penalti dan melambatkan penyelesaian.
Mekanisme pegangan seksyen 21B: mengapa peguam pembeli menahan wang anda
Penjual sering terkejut apabila peguam pembeli menahan sebahagian daripada wang deposit dan tidak melepaskannya serta-merta. Penahanan ini merupakan mekanisme statutori mandatori di bawah seksyen 21B Akta. Pemeroleh mesti menahan dan meremitkan kepada Ketua Pengarah keseluruhan wang atau jumlah tidak melebihi tiga peratus daripada jumlah nilai balasan di bawah seksyen 21B(1), yang mana lebih rendah. Bagi syarikat tempatan yang melupuskan dalam tempoh tiga tahun, seksyen 21B(1A)(a) menetapkan kadar pegangan tidak melebihi lima peratus; bagi bukan warganegara dan bukan pemastautin tetap, seksyen 21B(1A)(b) menetapkan had pegangan tujuh peratus.
Wang pegangan ialah bayaran atas akaun, bukan taksiran cukai muktamad
Perbezaan penting yang mesti difahami oleh setiap penjual ialah wang yang ditahan dan diremitkan di bawah seksyen 21B bukan jumlah liabiliti cukai muktamad anda. Ia berfungsi secara tegas sebagai bayaran pendahuluan atas akaun yang dihantar kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN). Sebaik sahaja LHDN menilai penyata rasmi seksyen 13(1), Ketua Pengarah akan mengeluarkan notis taksiran. Jika cukai sebenar yang kena dibayar adalah kurang daripada wang pegangan yang diremitkan, atau jika anda layak mendapat pelepasan statutori atau menjual pada kerugian, LHDN akan memulangkan lebihan tersebut.
Kesan terlepas tempoh enam puluh hari dan mekanisme memohon lanjutan masa
Terlepas tempoh pemfailan enam puluh hari mencetuskan penalti ketidakpatuhan di bawah Akta dan boleh membantutkan jadual penyelesaian transaksi. Bank yang membiayai pembeli sering memerlukan bukti pemfailan RPGT sebelum melepaskan pinjaman, bermakna kelewatan memfailkan penyata boleh menyebabkan penjual dikenakan faedah lewat selesai. Seksyen 13(1) memperuntukkan bahawa penyata mesti dibuat dalam tempoh enam puluh hari 'atau apa-apa tempoh lanjut yang dibenarkan oleh Ketua Pengarah atas permohonan bertulis'. Namun lanjutan masa adalah budi bicara dan mesti dimohon secara bertulis sebelum tempoh tamat.
Semak ini terhadap kes anda sendiri
Kadar, jaringan dan pengecualian berubah dengan setiap Belanjawan, jadi anggap setiap angka yang anda baca di mana-mana — termasuk di sini — perlu disahkan sebelum anda memfailkan. Semak kedudukan semasa dengan LHDN atau ejen cukai anda, dan simpan resit yang menyokong apa sahaja yang anda tuntut.
Checklist pembeli
Di bawah seksyen 13(1) Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976, pelupus mesti mengemukakan penyata RPGT kepada Ketua Pengarah dalam tempoh enam puluh (60) hari dari tarikh pelupusan aset, atau tempoh lanjutan yang dibenarkan atas permohonan bertulis. Pemeroleh juga mempunyai kewajipan statutori yang sama untuk memfailkan penyata pemeroleh dalam tempoh enam puluh hari tersebut. Tarikh pelupusan ditentukan di sisi undang-undang melalui tarikh perjanjian tanpa syarat, atau tarikh kelulusan pihak berkuasa negeri bagi perjanjian bersyarat, bukannya semasa baki jualan selesai dibayar. Untuk memastikan pematuhan, seksyen 21B mewajibkan peguam pemeroleh menahan wang pegangan statutori—tiga peratus di bawah seksyen 21B(1), lima peratus di bawah seksyen 21B(1A)(a) bagi syarikat tertentu dalam tempoh tiga tahun, atau tujuh peratus di bawah seksyen 21B(1A)(b) bagi bukan warganegara dan bukan pemastautin tetap—dan meremitkannya terus kepada LHDN dalam tempoh enam puluh hari sebagai bayaran pendahuluan.
1
2
3
4
5
| 1 | Tentukan tarikh pelupusan sah yang tepat sama ada perjanjian jual beli tanpa syarat atau tertakluk kepada kebenaran negeri. |
|---|---|
| 2 | Arahkan peguam cara anda menyediakan penyata pelupus seksyen 13(1) sebaik sahaja menandatangani perjanjian. |
| 3 | Sahkan bahawa peguam pembeli menyediakan penyata pemeroleh selari dalam tempoh enam puluh hari yang sama. |
| 4 | Semak ketepatan peratusan wang pegangan seksyen 21B berdasarkan status pemastautin atau entiti korporat pelupus. |
| 5 | Kumpulkan semua kontrak pembelian asal, geran hakmilik, dan resit penambahbaikan modal untuk verifikasi LHDN. |
Soalan lazim
Adakah tempoh enam puluh hari RPGT bermula daripada tarikh deposit atau bayaran baki penuh?
Bukan kedua-duanya. Di bawah seksyen 13(1), enam puluh hari bermula dari tarikh pelupusan. Bagi kontrak tanpa syarat, ia bermula dari tarikh perjanjian ditandatangani; bagi kontrak bersyarat, dari tarikh kelulusan negeri diperoleh.
Adakah wang pegangan di bawah seksyen 21B merupakan jumlah cukai muktamad saya?
Tidak. Wang pegangan (tiga, lima, atau tujuh peratus mengikut kategori) adalah bayaran pendahuluan atas akaun kepada LHDN semata-mata. Cukai muktamad ditetapkan melalui notis taksiran LHDN dan sebarang lebihan akan dipulangkan.
Bolehkah saya memohon lanjutan masa jika dokumen tidak lengkap dalam enam puluh hari?
Boleh. Seksyen 13(1) membenarkan Ketua Pengarah memberi tempoh lanjutan atas permohonan bertulis. Namun ia adalah budi bicara mutlak, dan permohonan berserta alasan munasabah mesti dihantar sebelum tempoh tamat.
Adakah pembeli wajib memfailkan penyata RPGT jika penjual ialah warganegara individu?
Ya. Undang-undang menetapkan kewajipan pemfailan mandatori kepada kedua-dua pihak. Pemeroleh mesti mengemukakan penyata pemeroleh dalam tempoh enam puluh hari yang sama tanpa mengira status kewarganegaraan penjual.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Anda menjual rugi - perlukah anda masih memfailkan?
Melupuskan hartanah pada kerugian kewangan tidak menghapuskan kewajipan statutori anda memfailkan penyata RPGT di bawah seksyen 13(1). Mengisytiharkan kerugian dibenarkan kepada LHDN mengekalkan pelepasan bagi keuntungan masa hadapan dan memulangkan wang pegangan.
Kesimpulan Lewis
Jangan anggap jualan rugi bermakna tiada urusan dokumen. Failkan penyata seksyen 13(1) anda dengan teliti berserta semua invois pembelian asal dan bukti bayaran guaman dalam tempoh enam puluh hari bagi mengunci kerugian dibenarkan dengan LHDN dan menuntut balik wang pegangan seksyen 21B tanpa kelewatan.
Membayar RPGT apabila anda tidak pernah ada fail cukai
Menjual hartanah tanpa fail cukai pendapatan aktif adalah situasi biasa bagi pesara, suri rumah, dan waris. Mendaftarkan rujukan cukai dengan LHDN membolehkan anda memenuhi kewajipan seksyen 13(1) dan melengkapkan pindah milik.
Kesimpulan Lewis
Jangan biarkan ketiadaan fail cukai membantutkan pelupusan hartanah anda. Daftarkan pengenalan cukai dengan LHDN sebaik sahaja menandatangani perjanjian jual beli, atau pastikan peguam anda memulakan pendaftaran profil pada minggu pertama supaya pemfailan seksyen 13(1) mematuhi had masa enam puluh hari.
Memindahkan hartanah kepada anak: soal RPGT
Memindahkan hartanah kepada anak tanpa balasan wang tetap satu pelupusan di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976. Jadual 2 perenggan 12(2) memberi pelepasan tiada untung tiada rugi bagi penderma warganegara, namun menangguhkan liabiliti cukai kepada anak.
Kesimpulan Lewis
Jangan laksanakan surat ikatan pemberian kepada anak dengan sangkaan anda menghapuskan cukai keuntungan harta tanah selama-lamanya. Semak harga pemerolehan asal ibu bapa dan simpan setiap invois ubah suai dan guaman asal; anak anda amat memerlukan resit tersebut untuk membuktikan perbelanjaan dibenarkan apabila menjual puluhan tahun kemudian.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Tentukan tarikh pelupusan sah yang tepat sama ada perjanjian jual beli tanpa syarat atau tertakluk kepada kebenaran negeri.
Send
Arahkan peguam cara anda menyediakan penyata pelupus seksyen 13(1) sebaik sahaja menandatangani perjanjian.
Send
Sahkan bahawa peguam pembeli menyediakan penyata pemeroleh selari dalam tempoh enam puluh hari yang sama.
Send
Semak ketepatan peratusan wang pegangan seksyen 21B berdasarkan status pemastautin atau entiti korporat pelupus.