Menjual & Cukai Keuntungan Hartanah
Anda menjual rugi - perlukah anda masih memfailkan?
Melupuskan hartanah pada kerugian kewangan tidak menghapuskan kewajipan statutori anda memfailkan penyata RPGT di bawah seksyen 13(1). Mengisytiharkan kerugian dibenarkan kepada LHDN mengekalkan pelepasan bagi keuntungan masa hadapan dan memulangkan wang pegangan.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang menjual atau memindahkan hartanah |
|---|---|
| Tahap risiko | Tinggi |
| Tindakan pembeli | Hantar hartanah itu, gambar masalah berserta tarikhnya, dan apa yang sudah anda nyatakan secara bertulis kepada Lewis, dan dia akan beritahu langkah seterusnya. |
Apa yang dokumen tentukan
Catatan ini menghuraikan penyata itu bukan pilihan semata-mata kerana tiada cukai, dan kerugian itu sendiri mungkin bernilai kemudian Kadar dan pengecualian berubah dengan setiap Belanjawan, jadi perkara yang kekal berbaloi dipelajari ialah mekaniknya: apa yang dikira pelupusan, bila jam bermula, siapa menahan apa, dan dokumen mana yang anda perlukan.
Kewajipan statutori memfailkan terpakai untuk setiap pelupusan, untung atau rugi
Salah faham yang berleluasa dalam kalangan pemilik hartanah ialah tanggapan bahawa cukai keuntungan harta tanah hanya terpakai apabila terdapat keuntungan bersih untuk dicukai. Realiti statutori di bawah seksyen 13(1) Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 menetapkan kewajipan mandatori untuk membuat penyata bagi pelupusan mana-mana aset boleh dicukai. Peruntukan undang-undang tidak meletakkan syarat kewujudan keuntungan bagi kewajipan memfailkan. Sama ada urus niaga menghasilkan keuntungan besar, pulang modal, atau mengalami kerugian teruk, pelupus wajib mengemukakan penyata lengkap dalam tempoh enam puluh hari dari tarikh pelupusan.
Mengesahkan kerugian dibenarkan: bagaimana LHDN memperakui defisit secara rasmi
Kerugian dibenarkan tidak wujud di mata pihak berkuasa cukai sehinggalah ia dinyatakan secara rasmi dalam penyata statutori dan diterima oleh LHDN. Pengiraan kerugian dibenarkan mencerminkan kiraan keuntungan boleh dicukai: harga pelupusan kasar diselaraskan dengan kos sampingan pelupusan, kemudian dibandingkan dengan harga pemerolehan ditambah perbelanjaan dibenarkan. Jika kos dibenarkan melebihi harga pelupusan bersih, defisit tersebut membentuk kerugian dibenarkan. Tanpa mengemukakan penyata seksyen 13(1) yang disokong bukti dokumen primer, LHDN tidak dapat mengiktiraf kerugian itu.
Kegunaan statutori kerugian dibenarkan: apa yang boleh dan tidak boleh ditolak
Pemilik hartanah sering tersilap mengenai fungsi kerugian dibenarkan, menganggap ia boleh menolak cukai pendapatan umum. Ini salah di sisi undang-undang. Di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976, kerugian dibenarkan hanya boleh ditolak secara ketat daripada keuntungan boleh dicukai daripada pelupusan hartanah lain dalam tahun taksiran yang sama. Baki kerugian yang belum diserap boleh dibawa ke hadapan untuk menolak keuntungan pelupusan hartanah pada masa hadapan. Namun, kerugian hartanah tidak boleh mengurangkan pendapatan penggajian atau perniagaan di bawah Akta Cukai Pendapatan 1967.
Perangkap dokumentasi: mengapa kerugian tanpa bukti ditolak penaksir cukai
Sekadar mendakwa anda menjual pada harga lebih rendah daripada harga belian tidak mencukupi untuk LHDN merekodkan kerugian dibenarkan. Pelupus mesti membuktikan kedua-dua angka pengiraan dengan bukti dokumentasi kontemporari. Jika anda gagal mengemukakan perjanjian belian asal yang dimatikan setem, bukti bayaran harga belian, dan resit sah penambahbaikan modal yang dibenarkan, LHDN berhak menolak kos pemerolehan anda. Dalam kes kehilangan rekod asal, penaksir boleh membina semula asas kos yang merugikan, menukar transaksi rugi menjadi keuntungan boleh dicukai.
Mendapatkan semula wang pegangan seksyen 21B yang ditahan oleh pembeli
Sebab kewangan paling mendesak untuk memfailkan segera semasa menjual pada kerugian ialah mendapatkan semula wang anda. Di bawah seksyen 21B Akta, peguam pembeli diwajibkan menahan sehingga tiga peratus (atau lebih tinggi bagi syarikat atau bukan warganegara) dan meremitkannya kepada LHDN dalam tempoh enam puluh hari. Jika anda gagal memfailkan penyata seksyen 13(1), LHDN tidak dapat menentukan liabiliti anda dan wang tersebut akan kekal tertahan. Mengemukakan penyata kerugian membolehkan LHDN mengeluarkan notis cukai sifar dan memproses pemulangan penuh wang pegangan.
Semak ini terhadap kes anda sendiri
Kadar, jaringan dan pengecualian berubah dengan setiap Belanjawan, jadi anggap setiap angka yang anda baca di mana-mana — termasuk di sini — perlu disahkan sebelum anda memfailkan. Semak kedudukan semasa dengan LHDN atau ejen cukai anda, dan simpan resit yang menyokong apa sahaja yang anda tuntut.
Checklist pembeli
Menjual hartanah di bawah harga belian asal tidak mengecualikan anda daripada memfailkan penyata RPGT. Seksyen 13(1) Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 mewajibkan setiap pelupus mengemukakan penyata dalam tempoh enam puluh hari dari tarikh pelupusan, tanpa mengira sama ada urus niaga menghasilkan keuntungan boleh dicukai, tiada keuntungan, atau kerugian dibenarkan. Mengisytiharkan kerugian dibenarkan dalam penyata ialah satu-satunya mekanisme undang-undang untuk LHDN mengesahkan dan merekodkan kerugian cukai anda. Di bawah Akta, kerugian dibenarkan boleh ditolak daripada keuntungan pelupusan hartanah lain dalam tahun taksiran yang sama atau dibawa ke hadapan untuk menolak keuntungan hartanah masa hadapan. Namun, kerugian ini tidak boleh ditolak daripada cukai pendapatan penggajian atau perniagaan di bawah Akta Cukai Pendapatan 1967. Selain itu, pemfailan ini adalah satu-satunya laluan untuk mendapatkan pemulangan penuh wang pegangan seksyen 21B yang ditahan oleh peguam pembeli.
1
2
3
4
5
| 1 | Arahkan peguam cara anda menyediakan penyata seksyen 13(1) walaupun penjualan mengalami kerugian kewangan. |
|---|---|
| 2 | Cari dan kumpulkan perjanjian jual beli asal yang dimatikan setem bagi membuktikan harga pemerolehan sejarah. |
| 3 | Kumpulkan resit dan invois yang disahkan bagi semua kos sampingan pemerolehan dan penambahbaikan modal dibenarkan. |
| 4 | Kemukakan penyata lengkap dalam tempoh enam puluh hari pelupusan untuk mendaftarkan kerugian dibenarkan dengan LHDN. |
| 5 | Jejak pengeluaran notis taksiran cukai sifar bagi mendapatkan pemulangan penuh wang pegangan seksyen 21B. |
Soalan lazim
Bolehkah saya tidak memfailkan penyata RPGT jika harga jualan saya lebih rendah daripada harga belian?
Tidak boleh sama sekali. Seksyen 13(1) mewajibkan penyata bagi setiap pelupusan hartanah dalam tempoh enam puluh hari. Kewajipan pemfailan tidak bergantung kepada kewujudan keuntungan, dan kegagalan memfailkan mencetuskan penalti lewat.
Bolehkah saya menggunakan kerugian menjual rumah untuk mengurangkan cukai pendapatan gaji saya?
Tidak boleh. Cukai keuntungan harta tanah di bawah Akta 169 berasingan daripada cukai pendapatan di bawah Akta Cukai Pendapatan 1967. Kerugian hartanah hanya boleh menolak keuntungan daripada pelupusan hartanah lain.
Bagaimanakah saya menuntut balik pegangan tiga peratus oleh peguam pembeli jika saya menjual pada kerugian?
Melalui pemfailan penyata seksyen 13(1) anda. Sebaik sahaja LHDN mengesahkan transaksi menghasilkan kerugian dibenarkan dengan cukai sifar, mereka akan mengeluarkan taksiran dan memulangkan wang pegangan ke akaun bank anda.
Berapa lamakah kerugian dibenarkan yang belum diserap boleh dibawa ke hadapan di bawah RPGT?
Di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976, kerugian dibenarkan yang tidak dapat diserap sepenuhnya dalam tahun semasa boleh dibawa ke hadapan ke tahun taksiran seterusnya sehingga diserap sepenuhnya oleh keuntungan hartanah.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Jam RPGT bermula pada hari anda melupuskan, bukan pada hari anda dibayar
Jam pemfailan statutori RPGT di bawah seksyen 13(1) bermula tepat pada tarikh pelupusan, bukan semasa penyelesaian berlaku atau baki bayaran diterima. Memahami tempoh enam puluh hari dan mekanisme pegangan seksyen 21B mengelakkan penalti dan pertikaian undang-undang.
Kesimpulan Lewis
Jangan tangguhkan urusan RPGT sehingga bulan terakhir penyelesaian. Arahkan peguam hartanah anda merangka dan mengesahkan penyata seksyen 13(1) sebaik sahaja menandatangani perjanjian jual beli, dan kumpulkan semua dokumen pembelian asal serta resit perbelanjaan dibenarkan dalam tempoh tiga puluh hari pertama.
Membayar RPGT apabila anda tidak pernah ada fail cukai
Menjual hartanah tanpa fail cukai pendapatan aktif adalah situasi biasa bagi pesara, suri rumah, dan waris. Mendaftarkan rujukan cukai dengan LHDN membolehkan anda memenuhi kewajipan seksyen 13(1) dan melengkapkan pindah milik.
Kesimpulan Lewis
Jangan biarkan ketiadaan fail cukai membantutkan pelupusan hartanah anda. Daftarkan pengenalan cukai dengan LHDN sebaik sahaja menandatangani perjanjian jual beli, atau pastikan peguam anda memulakan pendaftaran profil pada minggu pertama supaya pemfailan seksyen 13(1) mematuhi had masa enam puluh hari.
Memindahkan hartanah kepada anak: soal RPGT
Memindahkan hartanah kepada anak tanpa balasan wang tetap satu pelupusan di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976. Jadual 2 perenggan 12(2) memberi pelepasan tiada untung tiada rugi bagi penderma warganegara, namun menangguhkan liabiliti cukai kepada anak.
Kesimpulan Lewis
Jangan laksanakan surat ikatan pemberian kepada anak dengan sangkaan anda menghapuskan cukai keuntungan harta tanah selama-lamanya. Semak harga pemerolehan asal ibu bapa dan simpan setiap invois ubah suai dan guaman asal; anak anda amat memerlukan resit tersebut untuk membuktikan perbelanjaan dibenarkan apabila menjual puluhan tahun kemudian.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Arahkan peguam cara anda menyediakan penyata seksyen 13(1) walaupun penjualan mengalami kerugian kewangan.
Send
Cari dan kumpulkan perjanjian jual beli asal yang dimatikan setem bagi membuktikan harga pemerolehan sejarah.
Send
Kumpulkan resit dan invois yang disahkan bagi semua kos sampingan pemerolehan dan penambahbaikan modal dibenarkan.
Send
Kemukakan penyata lengkap dalam tempoh enam puluh hari pelupusan untuk mendaftarkan kerugian dibenarkan dengan LHDN.