Menjual & Cukai Keuntungan Hartanah
Menjual hartanah warisan: harga perolehan bukan seperti yang anda fikir
Menjual hartanah warisan tertakluk kepada peraturan unik Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976. Memahami harga perolehan nilai pasaran di bawah Jadual 2 Perenggan 19(3A) berbeza sama sekali daripada pindah milik hadiah semasa hayat.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Waris yang menjual hartanah yang diwarisi |
|---|---|
| Tahap risiko | Tinggi |
| Tindakan pembeli | Hantar hartanah itu, gambar masalah berserta tarikhnya, dan apa yang sudah anda nyatakan secara bertulis kepada Lewis, dan dia akan beritahu langkah seterusnya. |
Keluarkan dokumen pusaka dahulu
Catatan ini menghuraikan mewarisi selepas kematian dan menerima hadiah semasa hayat menghasilkan keputusan cukai yang bertentangan dalam keluarga yang sama Apa yang boleh dicukai apabila anda menjual hartanah warisan bergantung pada angka yang ditetapkan dalam dokumen orang lain, selalunya bertahun sebelum anda ada kaitan dengannya.
Mekanisme pengenaan statutori di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976
Cukai Keuntungan Harta Tanah di Malaysia dikenakan di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 (Akta 169) ke atas keuntungan boleh caj yang terhasil daripada pelupusan aset harta tanah. Pengiraan statutori keuntungan boleh caj merupakan perbezaan matematik antara balasan pelupusan yang diterima dengan harga perolehan yang diiktiraf di sisi undang-undang. Bagi pembelian komersial biasa, harga perolehan mencerminkan harga belian sejarah sebenar yang dibayar di bawah kontrak. Namun, apabila hartanah dipindahkan kepada waris melalui kematian ahli keluarga, statut menetapkan peraturan anggapan perolehan khusus yang mengubah asas pengiraan kewangan secara asas.
Jadual 2 Perenggan 19(3A): harga perolehan nilai pasaran semasa pindah milik pusaka
Peruntukan statutori muktamad yang mentadbir aset warisan ialah Jadual 2 Perenggan 19(3A) Akta 169. Di bawah peruntukan ini, di mana aset si mati dipindahkan kepada benefisiari (legatee) oleh wasinya, atau oleh pemegang amanah yang diwujudkan di bawah wasiatnya, benefisiari dianggap memperoleh aset tersebut pada nilai pasaran pada tarikh pemindahan pemilikan kepada benefisiari (ditolak apa-apa jumlah yang diterima atau dilucuthakkan di bawah subsubperenggan 4(1)(a), (b) atau (c), dan tertakluk kepada subperenggan 4(3)). Perenggan 19(1) turut mentadbir hadiah aset semasa kematian. Statut menetapkan peningkatan harga perolehan benefisiari kepada nilaian pasaran semasa pada tarikh pindah milik hakmilik disempurnakan.
Perbezaan ketara dalam keluarga: hadiah semasa hayat lawan warisan kematian
Mekanisme statutori ini mewujudkan perbezaan ketara dalam kalangan ahli keluarga yang sama. Di bawah Jadual 2 Perenggan 12(2), jika pemilik memindahkan hartanah sebagai hadiah semasa hayat kepada pasangan, anak, atau cucu atas dasar kasih sayang, transaksi tersebut dianggap sebagai pelupusan tanpa keuntungan tanpa kerugian, dan penerima mengambil alih harga perolehan sejarah asal penderma. Keuntungan terkumpul ditangguhkan kepada penerima. Sebaliknya, jika hartanah yang sama diwarisi selepas kematian pemilik di bawah Jadual 2 Perenggan 19(3A), benefisiari menerima harga perolehan nilai pasaran pada tarikh pemindahan. Keuntungan modal sepanjang hayat si mati lupus daripada pengiraan cukai. Perbandingan ini dikemukakan strictly sebagai fakta undang-undang dan bukan nasihat perancangan pusaka.
Garis masa statutori pemfailan pelupusan di bawah Seksyen 13(1)
Apabila seorang waris memutuskan untuk melupuskan hartanah warisan di pasaran sekunder, garis masa pematuhan cukai statutori yang ketat diaktifkan serta-merta. Di bawah Seksyen 13(1) Akta 169, pelupus mesti mengemukakan penyata rasmi CKHT kepada Ketua Pengarah Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) dalam tempoh enam puluh (60) hari dari tarikh pelupusan, atau dalam tempoh lanjutan yang dibenarkan oleh Ketua Pengarah atas permohonan bertulis. Kegagalan memfailkan penyata dalam tempoh enam puluh hari mendedahkan waris kepada penalti sivil dan penguatkuasaan pentadbiran di bawah Akta.
Kewajipan penahanan dan peremitan pemeroleh di bawah Seksyen 21B(1)
Peguam hartanah yang menguruskan pelupusan hartanah warisan mesti memastikan pematuhan penahanan statutori di bawah Seksyen 21B(1) Akta 169. Di bawah peruntukan ini, pemeroleh diwajibkan oleh undang-undang untuk menahan dan meremitkan kepada Ketua Pengarah keseluruhan wang atau jumlah tidak melebihi tiga peratus (3%) daripada jumlah balasan, yang mana lebih rendah. Penahanan tiga peratus ini berfungsi sebagai bayaran cukai interim yang dikreditkan terhadap taksiran muktamad pelupus. Waris perlu melantik ejen cukai bertauliah atau merujuk LHDN secara terus bagi memastikan kedudukan cukai bersih sebelum mengagihkan hasil jualan pusaka.
Semak ini terhadap kes anda sendiri
Keluarkan dokumen harta pusaka sebelum anda bersetuju dengan harga. Apa yang boleh dicukai bergantung pada angka yang ditetapkan bertahun-tahun lalu dalam dokumen orang lain, dan angka itu bukan sesuatu yang boleh anda bina semula selepas kejadian. Sahkan kedudukan dengan LHDN atau ejen cukai sebelum anda komited untuk menjual.
Checklist pembeli
Di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 (Akta 169), pengiraan statutori keuntungan modal semasa melupuskan hartanah bergantung secara mutlak pada 'harga perolehan' yang dianggap di sisi undang-undang. Bagi hartanah yang diwarisi, peruntukan statutori yang mengawal ialah Jadual 2 Perenggan 19(3A): di mana aset si mati dipindahkan kepada benefisiari (legatee) oleh wasi, atau oleh pemegang amanah yang diwujudkan di bawah wasiatnya, benefisiari dianggap memperoleh aset tersebut pada nilai pasaran pada tarikh pemindahan pemilikan kepada benefisiari (ditolak apa-apa jumlah di bawah subsubperenggan 4(1)(a), (b) atau (c) yang diterima atau dilucuthakkan, dan tertakluk kepada subperenggan 4(3)). Perenggan 19(1) turut terpakai bagi hadiah aset semasa kematian. Ini menghasilkan perbezaan ketara dalam keluarga yang sama: di bawah Jadual 2 Perenggan 12(2), pindah milik secara hadiah semasa hayat antara suami isteri, ibu bapa dan anak, atau datuk nenek dan cucu memindahkan harga perolehan asal penderma kepada penerima (menangguhkan cukai kepada mereka); sebaliknya, mewarisi hartanah yang sama selepas kematian di bawah Jadual 2 Perenggan 19(3A) menetapkan harga perolehan benefisiari pada nilai pasaran pada tarikh pemindahan, bermakna keuntungan yang terkumpul sepanjang hayat si mati lupus daripada pengiraan cukai. Apabila melupuskan aset warisan tersebut, pelupus wajib mengemukakan penyata cukai di bawah Seksyen 13(1) dalam tempoh enam puluh (60) hari dari tarikh pelupusan, manakala pemeroleh diwajibkan di bawah Seksyen 21B(1) untuk menahan dan meremitkan jumlah tidak melebihi tiga peratus (3%) daripada jumlah balasan kepada LHDN. Waris mesti mengesahkan pengiraan cukai dengan LHDN atau ejen cukai berlesen.
1
2
3
4
5
| 1 | Dapatkan Geran Probet atau Surat Kuasa Mentadbir rasmi untuk mengenal pasti wasi atau pentadbir yang berdaftar. |
|---|---|
| 2 | Dapatkan dokumen pindah milik rasmi yang dimatikan setem untuk mengesahkan tarikh sebenar pemindahan pemilikan kepada benefisiari. |
| 3 | Lantik penilai bertauliah untuk menyediakan laporan penilaian nilai pasaran terbuka hartanah pada tarikh pemindahan tersebut. |
| 4 | Kemukakan penyata pelupusan CKHT statutori di bawah Seksyen 13(1) dalam tempoh enam puluh (60) hari dari tarikh jualan. |
| 5 | Arahkan peguam hartanah anda untuk menguruskan penahanan statutori tiga peratus (3%) di bawah Seksyen 21B(1) kepada LHDN. |
Soalan lazim
Bagaimanakah harga perolehan hartanah warisan ditentukan bagi Cukai Keuntungan Harta Tanah?
Di bawah Jadual 2 Perenggan 19(3A) Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976, apabila aset dipindahkan kepada benefisiari oleh wasi atau pemegang amanah wasiat, benefisiari dianggap memperolehnya pada nilai pasaran pada tarikh pemindahan pemilikan kepada benefisiari.
Mengapakah mewarisi hartanah menghasilkan keputusan cukai yang berbeza berbanding hadiah semasa hayat?
Di bawah Jadual 2 Perenggan 12(2), hadiah semasa hayat memindahkan harga perolehan asal penderma kepada penerima, menangguhkan keuntungan kepada mereka. Sebaliknya, Perenggan 19(3A) menetapkan harga perolehan hartanah warisan pada nilai pasaran semasa tarikh pemindahan.
Apakah had masa statutori untuk memfailkan penyata CKHT selepas menjual hartanah warisan?
Di bawah Seksyen 13(1) Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976, pelupus mesti mengemukakan penyata rasmi kepada Ketua Pengarah Lembaga Hasil Dalam Negeri dalam tempoh enam puluh (60) hari dari tarikh pelupusan.
Berapakah peratusan harga belian yang wajib ditahan dan diremitkan oleh pembeli kepada LHDN?
Di bawah Seksyen 21B(1) Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976, pemeroleh diwajibkan oleh undang-undang untuk menahan dan meremitkan keseluruhan wang atau jumlah tidak melebihi tiga peratus (3%) daripada jumlah balasan, yang mana lebih rendah.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Memindahkan hartanah kepada anak: soal RPGT
Memindahkan hartanah kepada anak tanpa balasan wang tetap satu pelupusan di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976. Jadual 2 perenggan 12(2) memberi pelepasan tiada untung tiada rugi bagi penderma warganegara, namun menangguhkan liabiliti cukai kepada anak.
Kesimpulan Lewis
Jangan laksanakan surat ikatan pemberian kepada anak dengan sangkaan anda menghapuskan cukai keuntungan harta tanah selama-lamanya. Semak harga pemerolehan asal ibu bapa dan simpan setiap invois ubah suai dan guaman asal; anak anda amat memerlukan resit tersebut untuk membuktikan perbelanjaan dibenarkan apabila menjual puluhan tahun kemudian.
Jam RPGT bermula pada hari anda melupuskan, bukan pada hari anda dibayar
Jam pemfailan statutori RPGT di bawah seksyen 13(1) bermula tepat pada tarikh pelupusan, bukan semasa penyelesaian berlaku atau baki bayaran diterima. Memahami tempoh enam puluh hari dan mekanisme pegangan seksyen 21B mengelakkan penalti dan pertikaian undang-undang.
Kesimpulan Lewis
Jangan tangguhkan urusan RPGT sehingga bulan terakhir penyelesaian. Arahkan peguam hartanah anda merangka dan mengesahkan penyata seksyen 13(1) sebaik sahaja menandatangani perjanjian jual beli, dan kumpulkan semua dokumen pembelian asal serta resit perbelanjaan dibenarkan dalam tempoh tiga puluh hari pertama.
Anda menjual rugi - perlukah anda masih memfailkan?
Melupuskan hartanah pada kerugian kewangan tidak menghapuskan kewajipan statutori anda memfailkan penyata RPGT di bawah seksyen 13(1). Mengisytiharkan kerugian dibenarkan kepada LHDN mengekalkan pelepasan bagi keuntungan masa hadapan dan memulangkan wang pegangan.
Kesimpulan Lewis
Jangan anggap jualan rugi bermakna tiada urusan dokumen. Failkan penyata seksyen 13(1) anda dengan teliti berserta semua invois pembelian asal dan bukti bayaran guaman dalam tempoh enam puluh hari bagi mengunci kerugian dibenarkan dengan LHDN dan menuntut balik wang pegangan seksyen 21B tanpa kelewatan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Dapatkan Geran Probet atau Surat Kuasa Mentadbir rasmi untuk mengenal pasti wasi atau pentadbir yang berdaftar.
Send
Dapatkan dokumen pindah milik rasmi yang dimatikan setem untuk mengesahkan tarikh sebenar pemindahan pemilikan kepada benefisiari.
Send
Lantik penilai bertauliah untuk menyediakan laporan penilaian nilai pasaran terbuka hartanah pada tarikh pemindahan tersebut.
Send
Kemukakan penyata pelupusan CKHT statutori di bawah Seksyen 13(1) dalam tempoh enam puluh (60) hari dari tarikh jualan.