Strata & Pengurusan Bangunan
Usul anda ditolak kerana lewat: adakah itu sah?
Usul pemilik mesti didepositkan secara bertulis di pejabat berdaftar perbadanan pengurusan tidak kurang tujuh hari sebelum mesyuarat — Jadual Kedua perenggan 13(1). Penuhi tarikh akhir itu dan usul masuk ke agenda; terlepas dan penolakan adalah sah.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang mahu bersuara tentang cara bangunan mereka diuruskan, dan sesiapa yang mempertimbangkan untuk bertanding jawatankuasa. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Peraturan di sebalik undian
Yang berikut membedah akta menetapkan tempoh notis untuk usul ahli. Pihak pengurusan tidak boleh memendekkannya, dan tidak boleh mengabaikan usul yang memenuhinya. Setiap angka dan tarikh akhir di bawah datang daripada Akta 757 atau Jadual Ketiganya.
Peraturan itu, sepenuhnya
Perenggan 13(1) Jadual Kedua Akta 757 memperuntukkan bahawa pemilik mesti mendepositkan notis usul bertulis mereka di pejabat berdaftar perbadanan pengurusan tidak kurang tujuh hari sebelum mesyuarat. Tiada budi bicara padanya dan tiada laluan lebih singkat. Tarikh akhir dikira ke belakang dari tarikh mesyuarat. Usul yang didepositkan pada hari keenam adalah lewat; usul yang diemel ke alamat peribadi ahli jawatankuasa bukan didepositkan di pejabat berdaftar; usul yang dibangkitkan secara lisan dari lantai bukan notis usul langsung.
Mengapa tujuh hari itu wujud
Notis mesyuarat dihantar sekurang-kurangnya empat belas hari lebih awal di bawah perenggan 12(1), membawa agenda dan akaun beraudit. Pemilik kemudian mempunyai seminggu untuk membacanya dan merangka usul, dan skim mempunyai minggu terakhir untuk mengedarkan apa-apa yang ditambah. Tanpa had tujuh hari, agenda masih akan bergerak pada pagi mesyuarat dan pemilik yang membaca kertas dengan teliti akan tiba untuk mengundi item yang mereka tidak pernah lihat. Tarikh akhir itu melindungi nilai empat belas hari, bukan keselesaan jawatankuasa.
Jika usul anda ditolak
Mula-mula tetapkan fakta yang anda perlukan: tarikh deposit dan tarikh mesyuarat. Jika usul anda didepositkan tujuh hari atau lebih sebelum mesyuarat di pejabat berdaftar, penolakannya ialah perkara prosedur yang boleh anda bangkitkan — nyatakan secara bertulis sebelum mesyuarat, dan minta sebabnya di bawah perenggan 13(1). Jika ia benar-benar lewat, penolakan itu betul dan jawapan praktikalnya ialah meminta mesyuarat agung luar biasa atau memfailkan usul sama tepat pada masanya untuk mesyuarat berikutnya. Berhujah tentang merit usul yang lewat ialah kedudukan yang kalah; berhujah tentang masa usul yang tepat pada masanya, tidak.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Semak undang-undang kecil skim anda sendiri dan notis yang sebenarnya dikeluarkan untuk mesyuarat anda — tarikh akhir dan peraturan kuorum adalah statutori, tetapi skim menambah variasi yang sah. Jika keputusan kelihatan tidak teratur, failkan bantahan secara bertulis sebelum mesyuarat, bukan selepas.
Checklist pembeli
Tujuh hari, secara bertulis, di pejabat berdaftar. Itulah keseluruhan peraturan dalam perenggan 13(1) Jadual Kedua. Ia dikira ke belakang dari tarikh mesyuarat, bukan dari tarikh notis, dan itulah sebabnya usul yang diserahkan kepada pengerusi pada hari itu ditolak dengan betul.
1
2
3
4
5
| 1 | Kira tujuh hari ke belakang dari tarikh mesyuarat, bukan dari tarikh notis sampai kepada anda. |
|---|---|
| 2 | Depositkan usul secara bertulis di pejabat berdaftar perbadanan pengurusan, bukan kepada ahli jawatankuasa individu. |
| 3 | Dapatkan akuan terima deposit bertarikh dan simpannya. |
| 4 | Jika usul ditolak walaupun tepat pada masanya, bangkitkan perenggan 13(1) secara bertulis sebelum mesyuarat. |
| 5 | Jika ia benar-benar lewat, sediakannya dengan betul untuk mesyuarat seterusnya atau pertimbangkan meminta EGM. |
Soalan lazim
Berapa awal saya mesti menghantar usul untuk AGM?
Tidak kurang tujuh hari sebelum mesyuarat, secara bertulis, didepositkan di pejabat berdaftar perbadanan pengurusan — Jadual Kedua perenggan 13(1).
Bolehkah saya membangkitkan usul dari lantai pada hari itu?
Usul lisan dari lantai bukan notis usul di bawah perenggan 13(1), jadi pengerusi boleh dengan betul menolak untuk membentangkannya.
Adakah mengemel ahli jawatankuasa memadai?
Perenggan itu menghendaki deposit di pejabat berdaftar perbadanan pengurusan. Menghantarnya ke alamat peribadi individu tidak memenuhi syarat itu.
Usul saya tepat pada masanya tetapi ditolak. Apa sekarang?
Nyatakan tarikh deposit dan tarikh mesyuarat secara bertulis sebelum mesyuarat dan minta asas penolakan di bawah perenggan 13(1). Simpan akuan terima deposit sebagai bukti.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
AGM Strata dan Proksi: Undi Anda sebagai Pemilik Asing
Pandangan realistik tentang bagaimana tadbir urus JMB/MC menentukan yuran penyelenggaraan dan kualiti bangunan anda, dan cara melaksanakan undi anda melalui proksi dari Singapura — ditulis untuk warga Singapura yang menimbang hartanah Malaysia pada 2026.
Kesimpulan Lewis
Saya menilai masa depan sebuah bangunan melalui helaian kehadiran AGMnya sama seperti gimnya. Bangunan di mana pemilik yang tiada menghantar proksi bermaklumat mengekalkan yuran yang jujur dan kumpulan wang penjelas yang nyata; bangunan di mana tiada siapa mengundi mendapat tepat pengurusan yang mereka tidak undi.
Melangkau AGM merugikan anda — inilah yang sebenarnya diputuskan di sana
Satu mesyuarat setahun menetapkan kadar caj, meluluskan akaun, memilih jawatankuasa dan boleh mengubah undang-undang kecil. Notis mesti sampai kepada anda sekurang-kurangnya 14 hari lebih awal dengan akaun beraudit dilampirkan — dan selepas tiga puluh minit, sesiapa yang ada dalam bilik menjadi kuorum.
Kesimpulan Lewis
Dua jam setahun menentukan apa yang anda bayar untuk dua belas bulan akan datang dan siapa membelanjakannya. Jika anda benar-benar tidak boleh hadir, tarikh akhir proksi empat puluh lapan jam ialah keseluruhan penyertaan anda — dan proksi hanya boleh memegang undi seorang pemilik, jadi hantar awal kepada seseorang yang belum membawa proksi lain.
Kuorum, proksi dan penangguhan
Kuorum bagi mesyuarat agung ialah satu perdua pemilik yang berhak mengundi, sendiri atau melalui proksi (Jadual Kedua perenggan 15(1)) — tetapi jika tidak dipenuhi dalam setengah jam, mereka yang hadir menjadi kuorum (perenggan 15(2)). Proksi mesti didepositkan 48 jam lebih awal dan seorang hanya boleh memegang satu proksi (perenggan 18(5), 18(4)).
Kesimpulan Lewis
Perenggan 15(2) ialah peraturan yang menentukan siapa mengendalikan bangunan anda. Tiga puluh minit selepas masa yang ditetapkan, sesiapa yang sudi hadir menjadi kuorum — dan undi mereka mengikat semua yang tidak hadir. Jika anda tidak boleh hadir, tarikh akhir proksi 48 jam ialah satu-satunya perkara antara undi anda dan ketidakrelevanan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Kira tujuh hari ke belakang dari tarikh mesyuarat, bukan dari tarikh notis sampai kepada anda.
Send
Depositkan usul secara bertulis di pejabat berdaftar perbadanan pengurusan, bukan kepada ahli jawatankuasa individu.
Send
Dapatkan akuan terima deposit bertarikh dan simpannya.
Send
Jika usul ditolak walaupun tepat pada masanya, bangkitkan perenggan 13(1) secara bertulis sebelum mesyuarat.