Kategori Blog
Strata & Pengurusan Bangunan
Caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas, tadbir urus JMB dan MC, AGM, harta bersama, petak letak kereta, pengurus hartanah dan Tribunal Pengurusan Strata — lapisan kos dan kawalan yang menentukan sama ada bangunan tinggi mengekalkan nilainya selepas penyerahan.
Quick summary
Jawapan pantas
Kategori Blog
Sudut kandungan
| Kategori Blog | Strata & Pengurusan Bangunan |
|---|---|
| Sudut kandungan | Guna kategori ini sebelum anda membeli unit bangunan tinggi, dan setiap tahun anda memilikinya. |
62 artikel
Strata & Pengurusan Bangunan
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Strata & Pengurusan Bangunan
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Strata & Pengurusan Bangunan
Apa yang benar-benar berlaku jika anda berhenti membayar caj penyelenggaraan
Berhenti membayar caj penyelenggaraan mencetuskan urutan statutori, bukan rundingan: notis Borang 11 daripada JMB (s.34(1)) atau Borang 20 daripada perbadanan pengurusan (s.78(1)) memberi tidak kurang 14 hari, faedah dihadkan pada 10% setahun, kemudian tuntutan hutang, waran sitaan ke atas harta alih anda, atau pendakwaan jenayah.
Strata & Pengurusan Bangunan
Bolehkah pihak pengurusan memutuskan air, mengunci meter atau menghalang anda menggunakan lif kerana tunggakan?
Akta 757 dan Peraturan 2015 tidak memberi badan pengurusan kuasa nyata untuk memutuskan air atau elektrik ke sesebuah petak kerana tunggakan. Apa yang dibenarkan ialah penggantungan kemudahan dan perkhidmatan bersama di bawah undang-undang kecil 6(5), dan penyahaktifan kad akses anda di bawah undang-undang kecil 6(4) dengan bayaran pengaktifan semula tidak melebihi RM50.
Strata & Pengurusan Bangunan
Membeli unit lelong: adakah anda mewarisi tunggakan caj penyelenggaraan pemilik terdahulu?
Caj penyelenggaraan tertunggak memang mengikut petak kepada pemilik seterusnya — s.60(4) dan 61(4) membenarkan pemulihan daripada pemilik atau pengganti hakmiliknya, dan s.68(4) berbuat sama bagi perbadanan pengurusan subsidiari. Tetapi Akta 757 tidak mewujudkan caj atau lien statutori ke atas petak, yang mengubah cara anda patut membuat usaha wajar sebelum membida.
Strata & Pengurusan Bangunan
Dua unit, saiz sama, caj berbeza — bilakah itu sah?
Dua unit bersaiz sama boleh membayar caj penyelenggaraan berbeza secara sah — tetapi hanya atas sebab tertentu. Unit syer dikira di bawah formula Jadual Pertama (s.8(1)), dan hanya perbadanan pengurusan boleh menetapkan kadar berbeza, dan hanya untuk petak yang digunakan bagi tujuan yang jauh berbeza (s.60(3)(b)).
Strata & Pengurusan Bangunan
Pembangunan bercampur: bagaimana caj dibahagikan antara mal, pejabat dan pangsapuri anda
Dalam pembangunan bercampur, caj berpecah dua: harta bersama am kekal dengan perbadanan pengurusan utama di bawah s.64(2), manakala harta bersama terhad diuruskan oleh perbadanan pengurusan subsidiari dengan akaunnya sendiri (s.64(3)(a), 66, 67) dan cajnya sendiri di bawah s.68, diagihkan mengikut formula s.65 A/B x C.
Strata & Pengurusan Bangunan
Mengapa caj penyelenggaraan anda melonjak selepas penyerahan milikan kosong — dan bolehkah anda menghalangnya
Akta 757 tidak menghendaki bajet sebelum pemaju menetapkan caj anda — bajet mula-mula dikehendaki untuk AGM sulung JMB di bawah s.18(4). Itulah sebabnya kadar yang disebut semasa pelancaran sering naik semasa penyerahan, dan apa yang pemaju mesti pindahkan di bawah s.15(1)(a) dan 16(1) apabila ia berlaku.
Strata & Pengurusan Bangunan
Cara membaca akaun bangunan anda sebelum undian AGM
Akaun beraudit mesti dibentangkan pada setiap AGM, dan salinan serta laporan juruaudit mesti sampai kepada anda bersama notis sekurang-kurangnya 14 hari lebih awal (Jadual Kedua perenggan 7(7), 12(1) dan 12(3)(b)). Inilah yang perlu dibaca di dalamnya sebelum anda mengundi.
Strata & Pengurusan Bangunan
Kumpulan wang penjelas dibelanjakan untuk perkara salah
Membelanjakan wang kumpulan wang penjelas di luar s.24(2), 51(2) dan 61(2) ialah pelanggaran, bukan soal pertimbangan. Pemilik mempunyai hak pemeriksaan dan sijil s.31 (s.73 bagi MC), keengganan membenarkan pemeriksaan ialah kesalahan yang membawa sehingga RM250,000 atau tiga tahun di bawah s.26(5) dan 62(5), dan tribunal boleh memaksa dokumen di bawah Jadual Keempat Bahagian 1 Item 12.
Strata & Pengurusan Bangunan
Tunggakan cukai tanah dan cukai pintu
Bahagian IVA Akta Hakmilik Strata 1985 mengagihkan cukai tanah kepada petak individu. Seksyen 23B menjadikan cukai bagi setiap petak hutang yang kena dibayar terus kepada Pihak Berkuasa Negeri, dan s.23C menjadikan Pentadbir Tanah mengiranya mengikut kadar setiap meter persegi dan mengendorskannya pada hakmilik strata — menggantikan amalan lama mengutipnya melalui badan pengurusan.
Strata & Pengurusan Bangunan
Unit kosong, tiada penyewa
Petak kosong masih terhutang caj penuh. Seksyen 52(1) menetapkan liabiliti pada pemilik tanpa syarat penghunian, s.52(8) meluaskan 'pemilik' kepada pemaju yang memegang petak tidak terjual, dan s.12(2) serta 25(2) menghendaki pemaju membayar bagi stok tidak terjualnya sendiri.
Strata & Pengurusan Bangunan
Pemaju wajib memanggil mesyuarat JMB pertama menjelang tarikh akhir statutori — bagaimana jika tidak?
Pemaju mesti memanggil mesyuarat JMB pertama tidak lewat daripada 12 bulan dari penyerahan milikan kosong (s.17(1)(b) dengan s.18(1)). Kegagalan berbuat demikian ialah kesalahan yang membawa denda sehingga RM250,000, pemenjaraan sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya, di bawah s.18(2).
Strata & Pengurusan Bangunan
Penyerahan JMB kepada MC: apa yang wajib dipindahkan, dan cara menyemaknya
Penyerahan kepada JMB berlaku melalui Borang 4 di bawah peraturan 11 sebelum tempoh pengurusan pemaju tamat (s.15(1)); penyerahan kepada perbadanan pengurusan berlaku melalui Borang 13 di bawah peraturan 22 menjelang akhir tempoh pengurusan awal (s.55(1)). Kedua-duanya membawa senarai terperinci wang, aset, rekod dan dokumen.
Strata & Pengurusan Bangunan
Melangkau AGM merugikan anda — inilah yang sebenarnya diputuskan di sana
Satu mesyuarat setahun menetapkan kadar caj, meluluskan akaun, memilih jawatankuasa dan boleh mengubah undang-undang kecil. Notis mesti sampai kepada anda sekurang-kurangnya 14 hari lebih awal dengan akaun beraudit dilampirkan — dan selepas tiga puluh minit, sesiapa yang ada dalam bilik menjadi kuorum.
Strata & Pengurusan Bangunan
Kuorum, proksi dan penangguhan
Kuorum bagi mesyuarat agung ialah satu perdua pemilik yang berhak mengundi, sendiri atau melalui proksi (Jadual Kedua perenggan 15(1)) — tetapi jika tidak dipenuhi dalam setengah jam, mereka yang hadir menjadi kuorum (perenggan 15(2)). Proksi mesti didepositkan 48 jam lebih awal dan seorang hanya boleh memegang satu proksi (perenggan 18(5), 18(4)).
Strata & Pengurusan Bangunan
Usul anda ditolak kerana lewat: adakah itu sah?
Usul pemilik mesti didepositkan secara bertulis di pejabat berdaftar perbadanan pengurusan tidak kurang tujuh hari sebelum mesyuarat — Jadual Kedua perenggan 13(1). Penuhi tarikh akhir itu dan usul masuk ke agenda; terlepas dan penolakan adalah sah.
Strata & Pengurusan Bangunan
Siapa hilang kelayakan daripada jawatankuasa pengurusan — termasuk kerana tunggakan
Tunggakan pada hari ketujuh sebelum pemilihan melucutkan kelayakan calon di bawah perenggan 2(9) Jadual Kedua — sebagai pemilik atau pemilik bersama, sebagai penama pemilik korporat, atau sebagai ahli keluarga terdekat pemilik yang memiliki dua atau lebih petak. Proksi, bawah 21 tahun dan pemilik bersama saingan juga terkeluar.
Strata & Pengurusan Bangunan
Cara memaksa EGM apabila pihak pengurusan enggan bertindak
Pemilik yang bersama-sama berhak kepada sekurang-kurangnya 25% agregat unit syer boleh meminta mesyuarat agung luar biasa. Jawatankuasa mesti mengadakannya secepat mungkin dan dalam apa jua keadaan tidak lewat daripada enam minggu selepas permintaan didepositkan — dan jika tidak, Pesuruhjaya Bangunan boleh membenarkan orang lain memanggilnya.
Strata & Pengurusan Bangunan
Apabila jawatankuasa tidak dapat dibentuk
Dua penyelamatan berbeza, dua badan berbeza. Pesuruhjaya Bangunan melantik ejen pengurusan di bawah s.86(1) apabila pengurusan tidak memuaskan atau jawatankuasa tidak dapat dipilih. Pentadbir dilantik hanya oleh mahkamah di bawah s.76(1), dan mengambil alih kuasa perbadanan pengurusan secara eksklusif di bawah s.76(3).
Strata & Pengurusan Bangunan
Rekod bangunan yang anda berhak lihat di sisi undang-undang — dan tempoh untuk mendapatkannya
Pemilik boleh memeriksa buku akaun dan mendapatkan sijil baki kumpulan wang — s.31 bagi JMB, s.73 bagi perbadanan pengurusan. Menolak pemeriksaan atau gagal mengekalkan atau mengaudit akaun ialah kesalahan di bawah s.26(5) dan 62(5), dengan ahli jawatankuasa bertanggungjawab secara peribadi sehingga RM250,000 atau tiga tahun.
Strata & Pengurusan Bangunan
Di mana unit anda berakhir dan harta bersama bermula — sempadan yang menentukan siapa membayar
Melainkan pelan tingkat menyatakan sebaliknya, sempadan antara petak anda dan petak sebelah — atau harta bersama — melalui pusat lantai, dinding atau siling (s.13(3), Akta Hakmilik Strata 1985). Tingkap dan pintu pada sempadan itu tergolong dalam petak anda di bawah undang-undang kecil 5(5).
Strata & Pengurusan Bangunan
Air dari unit di atas: anggapan statutori yang menentukan siapa membayar
Seksyen 142 Akta 757 menganggap bahawa kebocoran yang muncul sebagai lembap atau penembusan air pada siling anda datang dari petak, harta bersama atau harta bersama terhad tepat di atas. Anda tidak perlu membuktikan puncanya — beban beralih ke atas.
Strata & Pengurusan Bangunan
Prosedur kebocoran antara lantai langkah demi langkah — borang, garis masa dan penolakan akses
Bahagian XV Peraturan 2015 (peraturan 55-64) menetapkan keseluruhan prosedur: pemeriksaan dalam 7 hari notis, sijil Borang 28 dalam 5 hari pemeriksaan, pembetulan dalam 7 hari Borang 28, dan notis bertulis 7 hari untuk akses — dengan penolakan akses satu kesalahan yang membawa sehingga RM50,000 atau tiga tahun.
Strata & Pengurusan Bangunan
Kebocoran dinding luar dan bumbung
Dinding luar dan bumbung ialah harta bersama kerana ia tidak terkandung dalam mana-mana petak. Badan pengurusan mesti mengekalkan harta bersama dalam keadaan baik dan boleh digunakan di bawah s.21(1)(a) bagi JMB, s.59(1)(a) bagi MC.
Strata & Pengurusan Bangunan
Menutup balkoni atau meluaskan ke koridor
Menutup balkoni memerlukan kelulusan bertulis awal badan pengurusan dan, jika perlu, pihak berkuasa tempatan — undang-undang kecil 11 dan 29(2) Jadual Ketiga. Pengubahsuaian mesti kekal dalam petak: undang-undang kecil 22(1) dan 27(4) melarang tambahan kepada atau pencerobohan ke atas harta bersama, dan kebenaran di bawah undang-undang kecil 22(2) tidak boleh membenarkan tambahan.
Strata & Pengurusan Bangunan
Adakah petak letak kereta anda milik anda? Petak aksesori, harta bersama atau hakmilik berasingan
Seksyen 4 Akta Hakmilik Strata 1985 mentakrifkan petak aksesori sebagai petak yang ditunjukkan dalam pelan strata yang digunakan atau dicadang digunakan bersama sesuatu petak. Satu klasifikasi itu menentukan sama ada petak letak kereta itu milik anda, milik skim, atau milik pemaju — dan pelan strata ialah tempat anda menyemak.
Strata & Pengurusan Bangunan
Bolehkah anda menjual atau menyewakan petak letak kereta anda berasingan daripada unit anda?
Seksyen 69 Akta Hakmilik Strata 1985 mengehadkan sebarang urusan dengan petak aksesori secara berasingan daripada petak utama yang ia bersampingan, dan s.34(2) melarang berurusan dengan atau melupuskan hak dalam petak aksesori secara berasingan daripada petak utamanya. Itulah sebabnya begitu banyak urusan parkir persendirian tidak boleh dikuatkuasakan.
Strata & Pengurusan Bangunan
Pemaju menyimpan petak lebihan dan masih menyewakannya — adakah itu dibenarkan?
Sama ada pemaju boleh terus menyewakan petak lebihan bergantung pada satu soalan yang pelan strata jawab: adakah ia petak aksesori yang bersampingan dengan unit tidak terjual, atau harta bersama? Harta bersama ditakrifkan secara pengecualian di bawah s.4 Akta 318 sebagai apa sahaja yang tidak terkandung dalam mana-mana petak atau petak aksesori pada pelan.
Strata & Pengurusan Bangunan
Bolehkah pihak pengurusan menyewakan, menempah atau mengenakan bayaran untuk parkir harta bersama?
Badan pengurusan boleh menyewakan atau memperuntukkan petak harta bersama — JMB di bawah s.23(2)(c), MC di bawah s.50(2)(c) dibaca bersama s.60(2) — dan boleh mengawal selia parkir melalui undang-undang kecil tambahan di bawah s.32(3) atau s.70(2). Tetapi undang-undang kecil tambahan itu memerlukan resolusi khas pada mesyuarat agung, bukan keputusan jawatankuasa.