Strata & Pengurusan Bangunan
Air dari unit di atas: anggapan statutori yang menentukan siapa membayar
Seksyen 142 Akta 757 menganggap bahawa kebocoran yang muncul sebagai lembap atau penembusan air pada siling anda datang dari petak, harta bersama atau harta bersama terhad tepat di atas. Anda tidak perlu membuktikan puncanya — beban beralih ke atas.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang berdepan kebocoran, retak atau bil pembaikan dan perlu tahu kos siapa ia di sisi undang-undang. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana-Tinggi |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Masalah siapa ini
Catatan ini menghuraikan anda tidak perlu membuktikan puncanya. Peraturan menganggapnya, dan beban beralih ke unit atas. Pemilik kerap membayar untuk membaiki perkara yang bukan tanggungjawab mereka, kerana tiada siapa menunjukkan sempadan itu.
Anggapan itu, dalam istilah Akta sendiri
Seksyen 142 Akta Pengurusan Strata 2013 menetapkan anggapan statutori bagi kebocoran antara lantai. Apabila terdapat bukti lembap, kelembapan atau penembusan air pada siling yang membentuk sebahagian dalaman petak bawah, dianggap, jika tiada bukti sebaliknya, bahawa kecacatan itu daripada petak, harta bersama atau harta bersama terhad yang terletak tepat, keseluruhan atau sebahagian, di atas siling yang terjejas itu. Baca dengan teliti: pencetusnya ialah bukti pada siling anda, dan punca yang dianggap ialah apa sahaja yang berada tepat di atasnya — yang mungkin petak jiran, tetapi mungkin juga harta bersama seperti papak, paip berkongsi atau bumbung.
Mengapa anggapan dan bukan bukti
Air tidak menghormati sempadan yang Akta lukis melalui pusat papak. Menjejaki kebocoran ke puncanya biasanya memerlukan pembukaan kemasan dalam unit yang bukan milik anda, kepunyaan seseorang yang tiada insentif untuk bekerjasama. Menghendaki pemilik yang terjejas membuktikan sebab-akibat sebelum apa-apa berlaku akan menjadikan kebanyakan tuntutan mustahil. Jadi Akta membalikkan kedudukan: bukti pada siling bawah sudah memadai untuk bermula, dan pihak di atas mesti menolak anggapan itu dengan bukti sebaliknya. Itulah sebabnya perkara pertama yang anda lakukan ialah mendokumenkan siling, bukan mengupah penyiasat.
Paip dan duct yang melayani lebih daripada satu petak
Peraturan 58(b) Peraturan 2015 menutup jurang paling biasa. Mana-mana kecacatan pada paip air, paip saliran, paip kumbahan, paip gas atau duct yang melayani lebih daripada satu petak dianggap kecacatan harta bersama atau harta bersama terhad. Jadi riser berkongsi yang bocor dalam dinding jiran anda bukan masalah persendirian jiran anda — ia masalah badan pengurusan. Peraturan 58(a) berada di sebelahnya, menghendaki sebarang penentuan punca kebocoran mengambil kira anggapan s.142, jadi kedua-dua peruntukan berfungsi bersama pada peringkat pemeriksaan.
Apa yang menolak anggapan itu
Bukti sebaliknya. Dalam amalan itu bermakna pihak di atas mengemukakan bukti bahawa air itu bukan datang dari petak mereka atau daripada harta bersama di atas — ujian pewarna, ujian tekanan pada paip mereka, atau pemeriksaan yang menunjukkan puncanya di tempat lain. Sehingga bukti itu wujud, anggapan itu kekal dan kewajipan pembaikan mengikutinya. Inilah juga sebabnya pemilik di atas yang sekadar menolak akses tidak memperbaiki kedudukan mereka: menolak akses tidak menyangkal anggapan, dan ia membawa penaltinya sendiri.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Ambil gambar dan tarikhkan segalanya sebelum pembaikan bermula, dan buat setiap permintaan kepada pihak pengurusan secara bertulis. Dalam pertikaian kebocoran atau kecacatan, rekod semasa kejadian biasanya lebih bernilai daripada hujah.
Checklist pembeli
Apabila terdapat bukti lembap, kelembapan atau penembusan air pada siling yang membentuk sebahagian dalaman petak bawah, s.142 menganggap — jika tiada bukti sebaliknya — bahawa kecacatan itu berpunca dari petak, harta bersama atau harta bersama terhad yang terletak tepat, keseluruhan atau sebahagian, di atas siling itu. Peraturan 58(a) menghendaki anggapan itu diambil kira dalam menentukan punca, dan peraturan 58(b) menganggap kecacatan pada paip atau duct yang melayani lebih daripada satu petak sebagai kecacatan harta bersama.
1
2
3
4
5
| 1 | Ambil gambar siling yang terjejas dengan tarikh yang kelihatan sebelum sebarang pembaikan atau mengecat semula. |
|---|---|
| 2 | Beri notis bertulis kebocoran kepada badan pengurusan — itulah yang memulakan prosedur statutori. |
| 3 | Jangan bayar untuk siasatan anda sendiri dahulu; s.142 menganggap puncanya tepat di atas. |
| 4 | Jika paip atau duct berkongsi terlibat, sebut peraturan 58(b) — kecacatan itu dianggap harta bersama. |
| 5 | Simpan log tarikh: notis diberi, pemeriksaan dijalankan, sijil dikeluarkan, kerja disiapkan. |
Soalan lazim
Adakah saya perlu membuktikan dari mana kebocoran itu datang?
Tidak. Seksyen 142 Akta 757 menganggap, jika tiada bukti sebaliknya, bahawa kecacatan itu daripada petak, harta bersama atau harta bersama terhad yang terletak tepat di atas siling yang terjejas.
Bukti apa yang mencetuskan anggapan itu?
Bukti lembap, kelembapan atau penembusan air pada siling yang membentuk sebahagian dalaman petak bawah.
Paip yang bocor melayani beberapa unit. Masalah siapa itu?
Badan pengurusan. Peraturan 58(b) Peraturan 2015 menganggap kecacatan pada paip air, saliran, kumbahan atau gas atau duct yang melayani lebih daripada satu petak sebagai kecacatan harta bersama atau harta bersama terhad.
Bolehkah pemilik di atas menyangkal anggapan itu?
Boleh, dengan bukti sebaliknya — bukti bahawa air itu bukan dari petak mereka atau daripada harta bersama di atas. Sekadar menolak akses tidak menyangkalnya.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Prosedur kebocoran antara lantai langkah demi langkah — borang, garis masa dan penolakan akses
Bahagian XV Peraturan 2015 (peraturan 55-64) menetapkan keseluruhan prosedur: pemeriksaan dalam 7 hari notis, sijil Borang 28 dalam 5 hari pemeriksaan, pembetulan dalam 7 hari Borang 28, dan notis bertulis 7 hari untuk akses — dengan penolakan akses satu kesalahan yang membawa sehingga RM50,000 atau tiga tahun.
Kesimpulan Lewis
Setiap langkah dalam Bahagian XV mempunyai bilangan hari yang melekat padanya. Catat tarikh itu ketika ia berlalu, kerana badan pengurusan yang terlepas tarikh akhir statutorinya sendiri ialah badan pengurusan yang boleh anda tingkatkan tindakan terhadapnya — dan jiran di atas yang menghalang akses melakukan kesalahan, bukan sekadar menyusahkan.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Ambil gambar siling yang terjejas dengan tarikh yang kelihatan sebelum sebarang pembaikan atau mengecat semula.
Send
Beri notis bertulis kebocoran kepada badan pengurusan — itulah yang memulakan prosedur statutori.
Send
Jangan bayar untuk siasatan anda sendiri dahulu; s.142 menganggap puncanya tepat di atas.
Send
Jika paip atau duct berkongsi terlibat, sebut peraturan 58(b) — kecacatan itu dianggap harta bersama.