Strata & Pengurusan Bangunan
Prosedur kebocoran antara lantai langkah demi langkah — borang, garis masa dan penolakan akses
Bahagian XV Peraturan 2015 (peraturan 55-64) menetapkan keseluruhan prosedur: pemeriksaan dalam 7 hari notis, sijil Borang 28 dalam 5 hari pemeriksaan, pembetulan dalam 7 hari Borang 28, dan notis bertulis 7 hari untuk akses — dengan penolakan akses satu kesalahan yang membawa sehingga RM50,000 atau tiga tahun.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang berdepan kebocoran, retak atau bil pembaikan dan perlu tahu kos siapa ia di sisi undang-undang. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana-Tinggi |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Sempadan yang menentukan bil
Catatan ini menghuraikan terdapat proses ditetapkan dengan borang dan tarikh akhir. Mengikutinya mengubah pertengkaran jiran menjadi tuntutan yang boleh dikuatkuasakan. Akta dan Peraturan 2015 menjawab soalan ini secara langsung, termasuk siapa yang dianggap bertanggungjawab.
Jam: pemeriksaan dalam 7 hari, sijil dalam 5
Setelah anda memberi badan pengurusan notis bertulis kebocoran itu, peraturan 57 menghendaki ia menjalankan pemeriksaan petak yang terjejas, petak atas dan mana-mana harta bersama berkaitan secepat mungkin, atau dalam tujuh hari selepas menerima notis. Peraturan 59 kemudian menghendaki ia mengeluarkan sijil — Borang 28, Sijil Pemeriksaan Kebocoran Antara Lantai atau Kerosakan Dinding Kongsi — dalam lima hari selepas menyiapkan pemeriksaan itu, melainkan Pesuruhjaya Bangunan memberi lanjutan masa. Badan pengurusan di sini boleh menjadi pemaju, badan pengurusan bersama, perbadanan pengurusan, perbadanan pengurusan subsidiari atau ejen pengurusan yang dilantik, bergantung pada peringkat bangunan itu.
Apa yang Borang 28 lakukan
Borang 28 ialah dokumen yang menjadi paksi keseluruhan prosedur. Ia disampaikan kepada pemilik yang terjejas dan kepada pihak yang didapati bertanggungjawab, dan menyatakan punca kebocoran yang ditentukan serta mengisytiharkan siapa yang mesti membaiki kecacatan itu. Dalam membuat penentuan itu, peraturan 58(a) menghendaki anggapan s.142 diambil kira, dan peraturan 58(b) menganggap kecacatan pada paip atau duct yang melayani lebih daripada satu petak sebagai kecacatan harta bersama. Jadi Borang 28 bukan surat pendapat — ia sijil yang dikeluarkan di bawah proses yang ditetapkan, dan ia dokumen yang anda akan sandarkan jika perkara ini berlanjutan.
Tujuh hari untuk membetulkan, siapa pun yang bertanggungjawab
Jika kebocoran disebabkan oleh atau boleh dikaitkan dengan petak tertentu, pemilik petak itu mesti mengambil segala langkah perlu untuk membetulkannya dalam tujuh hari selepas menerima Borang 28 — peraturan 61(1). Jika kebocoran boleh dikaitkan dengan harta bersama atau harta bersama terhad dan berlaku selepas tempoh liabiliti kecacatan, badan pengurusan mesti mengambil segala langkah perlu untuk membetulkannya dalam tujuh hari dari tarikh Borang 28 dikeluarkan — peraturan 62. Jika kebocoran berada dalam tempoh liabiliti kecacatan harta bersama dan disebabkan mutu kerja atau bahan yang cacat, Borang 27, Notis Tuntutan Terhadap Akaun Kecacatan Harta Bersama, ialah instrumennya, ditetapkan di bawah peraturan 50(4) dan dirujuk dalam peraturan 60(2).
Akses, penolakan, dan kemasukan paksa dalam kecemasan
Sesiapa yang menjalankan pemeriksaan atau kerja pembetulan mesti diberi akses ke petak atau harta bersama berkaitan dengan memberi notis bertulis tujuh hari — peraturan 63(1). Menolak akses itu bukan taktik melengahkan tanpa akibat: di bawah peraturan 63(2), pembeli, pemilik petak, tuan punya atau penghuni yang gagal memberi akses melakukan kesalahan, dan apabila disabitkan boleh dikenakan denda tidak melebihi lima puluh ribu ringgit, pemenjaraan tidak melebihi tiga tahun, atau kedua-duanya. Dalam kecemasan, tujuh hari itu langsung tidak terpakai — peraturan 63(3) membenarkan kemasukan paksa, dengan peraturan 63(4) mentakrifkan kecemasan sebagai apa-apa keadaan yang secara material meningkatkan kemungkinan banjir atau bahaya kepada nyawa atau harta akibat kebocoran itu.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Ambil gambar dan tarikhkan segalanya sebelum pembaikan bermula, dan buat setiap permintaan kepada pihak pengurusan secara bertulis. Dalam pertikaian kebocoran atau kecacatan, rekod semasa kejadian biasanya lebih bernilai daripada hujah.
Checklist pembeli
Beri notis bertulis kebocoran itu. Badan pengurusan mesti memeriksa secepat mungkin atau dalam 7 hari (peraturan 57). Ia kemudian mesti mengeluarkan Borang 28 — Sijil Pemeriksaan Kebocoran Antara Lantai — dalam 5 hari selepas menyiapkan pemeriksaan, melainkan Pesuruhjaya memberi lanjutan (peraturan 59). Pemilik petak yang didapati bertanggungjawab mesti membetulkan dalam 7 hari selepas menerima Borang 28 (peraturan 61(1)); jika puncanya harta bersama selepas tempoh liabiliti kecacatan, badan pengurusan mesti membetulkan dalam 7 hari dari pengeluaran (peraturan 62).
1
2
3
4
5
6
| 1 | Beri notis bertulis kebocoran kepada badan pengurusan dan simpan salinan bertarikh — jam pemeriksaan 7 hari bermula di situ. |
|---|---|
| 2 | Catat 7 hari untuk pemeriksaan (peraturan 57) dan 5 hari selepasnya untuk Borang 28 (peraturan 59). |
| 3 | Baca Borang 28 dengan teliti: ia menamakan punca dan pihak bertanggungjawab, dan ia dokumen yang anda sandarkan kemudian. |
| 4 | Kira 7 hari dari penerimaan Borang 28 untuk pembetulan (peraturan 61(1) bagi pemilik petak, peraturan 62 bagi harta bersama). |
| 5 | Jika akses diperlukan, beri notis bertulis 7 hari di bawah peraturan 63(1) — dan ambil perhatian penolakan ialah kesalahan di bawah peraturan 63(2). |
| 6 | Jika ada kecemasan banjir atau keselamatan, peraturan 63(3) dan (4) membenarkan kemasukan tanpa 7 hari itu. |
Soalan lazim
Berapa cepat pihak pengurusan mesti memeriksa selepas saya melaporkan kebocoran?
Secepat mungkin, atau dalam tujuh hari selepas menerima notis — peraturan 57 Peraturan 2015.
Apakah Borang 28?
Sijil Pemeriksaan Kebocoran Antara Lantai atau Kerosakan Dinding Kongsi, ditetapkan di bawah peraturan 59. Ia menyatakan punca yang ditentukan dan mengisytiharkan siapa mesti membaiki kecacatan, dan mesti dikeluarkan dalam lima hari selepas menyiapkan pemeriksaan melainkan Pesuruhjaya memberi lanjutan.
Berapa lama pihak bertanggungjawab perlu membaikinya?
Tujuh hari. Pemilik petak mesti membetulkan dalam tujuh hari selepas menerima Borang 28 (peraturan 61(1)); jika puncanya harta bersama selepas tempoh liabiliti kecacatan, badan pengurusan mesti membetulkan dalam tujuh hari dari pengeluaran (peraturan 62).
Jiran atas saya tidak membenarkan sesiapa masuk. Apa sekarang?
Akses mesti diberi atas notis bertulis tujuh hari di bawah peraturan 63(1). Kegagalan memberinya ialah kesalahan di bawah peraturan 63(2), membawa denda tidak melebihi RM50,000, pemenjaraan tidak melebihi tiga tahun, atau kedua-duanya.
Bagaimana jika air sedang mencurah masuk sekarang?
Peraturan 63(3) mengetepikan notis tujuh hari dalam kecemasan dan membenarkan kemasukan paksa. Peraturan 63(4) mentakrifkan kecemasan sebagai keadaan yang secara material meningkatkan kemungkinan banjir atau bahaya kepada nyawa atau harta akibat kebocoran.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Air dari unit di atas: anggapan statutori yang menentukan siapa membayar
Seksyen 142 Akta 757 menganggap bahawa kebocoran yang muncul sebagai lembap atau penembusan air pada siling anda datang dari petak, harta bersama atau harta bersama terhad tepat di atas. Anda tidak perlu membuktikan puncanya — beban beralih ke atas.
Kesimpulan Lewis
Jangan belanjakan wang membuktikan dari mana air itu datang. Ambil gambar siling, tarikhkannya, dan beri notis bertulis kepada badan pengurusan — anggapan statutori melakukan kerja berat, dan prosedur pemeriksaan yang menukarnya menjadi kewajipan pembaikan ke atas orang lain.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Beri notis bertulis kebocoran kepada badan pengurusan dan simpan salinan bertarikh — jam pemeriksaan 7 hari bermula di situ.
Send
Catat 7 hari untuk pemeriksaan (peraturan 57) dan 5 hari selepasnya untuk Borang 28 (peraturan 59).
Send
Baca Borang 28 dengan teliti: ia menamakan punca dan pihak bertanggungjawab, dan ia dokumen yang anda sandarkan kemudian.
Send
Kira 7 hari dari penerimaan Borang 28 untuk pembetulan (peraturan 61(1) bagi pemilik petak, peraturan 62 bagi harta bersama).