Strata & Pengurusan Bangunan
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang mempersoalkan apa yang mereka bayar, dan pembeli yang mengira kos pegangan bangunan tinggi sebelum komited. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Berapa sebenarnya ini merugikan anda
Catatan ini menghuraikan kebanyakan pemilik menyangka caj = saiz × kadar. Akta menetapkan unit syer, dan itulah sebabnya dua unit bersaiz sama membayar berbeza. Caj penyelenggaraan ialah satu-satunya kos hartanah yang tidak pernah berhenti dan tidak pernah muncul dalam jadual kemampuan risalah pelancaran.
Unit syer, bukan kaki persegi
Seksyen 8(1) Akta Pengurusan Strata 2013 menyatakan unit syer yang diperuntukkan dikira menggunakan formula dalam Jadual Pertama. Formula itu mengambil kira lebih daripada keluasan — ia juga mencerminkan jenis petak dan, dalam skim bercampur, penggunaan berbeza dalam bangunan. Sebab itulah pemilik unit 1,000 kaki persegi dan pemilik unit 1,000 kaki persegi dua tingkat di atas boleh memegang unit syer yang sedikit berbeza, dan sebab itu lot runcit di podium boleh memegang angka yang jauh berbeza. Setelah anda tahu unit syer anda, aritmetiknya mudah: caj = unit syer × kadar setiap unit syer. Segala yang dipertikaikan pemilik sebenarnya pertikaian tentang salah satu daripada dua nombor itu.
Peraturan sama mengikut bangunan melalui tiga tempoh pengurusan
Akta mengulangi peraturan pengagihan ini pada setiap peringkat hayat bangunan. Sepanjang tempoh pengurusan pemaju, caj diagihkan mengikut kadar unit syer yang diperuntukkan (s.12(3)). Apabila Badan Pengurusan Bersama mengambil alih, peraturan yang sama terpakai (s.25(3)). Sepanjang tempoh pengurusan awal pemaju sebelum AGM pertama perbadanan pengurusan, caj mengikut unit syer yang diumpukkan kepada setiap petak. Setelah perbadanan pengurusan wujud, caj mengikut unit syer atau unit syer sementara bagi petak dan blok sementara. Konsistensi ini penting: pertukaran pengurusan bukan alasan sah untuk menukar asas pengagihan, hanya kadarnya.
Bila kadar berbeza adalah sah — dan bila tidak
Sepanjang tempoh pemaju dan JMB tiada ruang untuk pembezaan. Seksyen 12(3) dan 25(3) menghendaki caj berkadaran dengan unit syer yang diperuntukkan, bermakna satu kadar seragam setiap unit syer terpakai kepada setiap petak tanpa mengira jenis. Hanya selepas perbadanan pengurusan wujud, s.60(3)(b) membenarkan kadar caj berbeza bagi petak yang digunakan untuk tujuan yang jauh berbeza — kes klasiknya petak kediaman berbanding lot komersial dalam pembangunan yang sama. Jika bangunan anda masih di bawah JMB dan anda dicaj kadar setiap unit syer yang berbeza daripada jiran anda, itu persoalan yang berbaloi diajukan secara bertulis.
Siapa menetapkan kadar, dan siapa boleh menyemaknya
Sepanjang tempoh pemaju, pemaju menentukan kadar — tetapi pembeli yang tidak berpuas hati boleh memohon kepada Pesuruhjaya Bangunan, yang menyemaknya dan keputusannya adalah muktamad. Laluan itu wujud tepat kerana pemaju menetapkan caj yang ia sendiri kutip. Sepanjang tempoh JMB, kadar ditentukan oleh badan pengurusan bersama pada mesyuarat agung, dan sepanjang tempoh MC oleh perbadanan pengurusan pada mesyuarat agung. Jadi dari penyerahan ke hadapan, kadar diputuskan oleh undian yang anda berhak hadiri — sebab itu AGM bukan acara sosial pilihan.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Minta pihak pengurusan untuk akaun beraudit terkini, kadar caj semasa setiap unit syer dan baki kumpulan wang penjelas sebelum anda bergantung pada apa-apa di sini. Kadar dan kos bangunan berbeza; rangka kerja statutori tidak.
Checklist pembeli
Caj anda = unit syer diperuntukkan anda × kadar setiap unit syer. Unit syer datang daripada formula Jadual Pertama (s.8(1)), jadi keluasan lantai hanyalah satu input antara beberapa. Sepanjang tempoh pemaju dan JMB, kadar setiap unit syer mesti seragam bagi setiap petak; hanya perbadanan pengurusan boleh menetapkan kadar berbeza, dan hanya untuk petak yang digunakan bagi tujuan yang jauh berbeza (s.60(3)(b)).
1
2
3
4
5
| 1 | Dapatkan angka unit syer diperuntukkan anda secara bertulis daripada pihak pengurusan, bukan keluasan kaki persegi anda. |
|---|---|
| 2 | Bahagikan jumlah caj dengan jumlah unit syer untuk mencari kadar setiap unit syer, kemudian semak bil anda sendiri terhadapnya. |
| 3 | Jika bangunan masih di bawah pengurusan pemaju atau JMB, sahkan setiap petak berada pada kadar setiap unit syer yang sama. |
| 4 | Jika kadar berbeza terpakai kepada lot komersial, sahkan perbadanan pengurusan wujud dan keputusan itu diluluskan pada mesyuarat agung. |
| 5 | Jika anda masih dalam tempoh pengurusan pemaju dan kadarnya kelihatan salah, mohon kepada Pesuruhjaya Bangunan untuk semakan dan bukan sekadar menahan bayaran. |
Soalan lazim
Adakah caj penyelenggaraan saya berdasarkan keluasan lantai saya?
Tidak secara langsung. Seksyen 8(1) mengira unit syer diperuntukkan menggunakan formula dalam Jadual Pertama Akta 757, yang mencerminkan lebih daripada keluasan semata-mata. Caj anda ialah unit syer didarab dengan kadar setiap unit syer.
Unit jiran saya sama saiz tetapi membayar kurang. Adakah itu sah?
Ia bergantung pada peringkat bangunan anda. Sepanjang tempoh pemaju dan JMB, s.12(3) dan s.25(3) menghendaki kadar seragam setiap unit syer bagi setiap petak. Setelah perbadanan pengurusan wujud, s.60(3)(b) membenarkan kadar berbeza hanya untuk petak yang digunakan bagi tujuan yang jauh berbeza. Perbezaan bagi penggunaan dan saiz yang sama berbaloi dibangkitkan secara bertulis.
Bolehkah saya mencabar kadar penyelenggaraan yang ditetapkan pemaju?
Boleh. Pembeli yang tidak berpuas hati dengan caj yang ditentukan sepanjang tempoh pengurusan pemaju boleh memohon kepada Pesuruhjaya Bangunan, yang menyemak kadar itu dan keputusannya adalah muktamad.
Siapa memutuskan kadar selepas penyerahan?
Badan pengurusan bersama sepanjang tempoh JMB, dan perbadanan pengurusan sepanjang tempoh MC — kedua-duanya melalui keputusan pada mesyuarat agung, yang setiap pemilik berhak hadiri dan mengundi.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Apa yang benar-benar berlaku jika anda berhenti membayar caj penyelenggaraan
Berhenti membayar caj penyelenggaraan mencetuskan urutan statutori, bukan rundingan: notis Borang 11 daripada JMB (s.34(1)) atau Borang 20 daripada perbadanan pengurusan (s.78(1)) memberi tidak kurang 14 hari, faedah dihadkan pada 10% setahun, kemudian tuntutan hutang, waran sitaan ke atas harta alih anda, atau pendakwaan jenayah.
Kesimpulan Lewis
Menahan caj ialah satu-satunya bantahan yang tidak boleh berkesan, kerana tunggakan juga melucutkan kelayakan anda daripada jawatankuasa dan daripada mengundi — tuas yang tepat anda perlukan untuk membetulkan apa yang anda bantah. Bayar dengan bantahan, kemudian lawan di tribunal atau AGM di mana anda masih mempunyai kedudukan.
Bolehkah pihak pengurusan memutuskan air, mengunci meter atau menghalang anda menggunakan lif kerana tunggakan?
Akta 757 dan Peraturan 2015 tidak memberi badan pengurusan kuasa nyata untuk memutuskan air atau elektrik ke sesebuah petak kerana tunggakan. Apa yang dibenarkan ialah penggantungan kemudahan dan perkhidmatan bersama di bawah undang-undang kecil 6(5), dan penyahaktifan kad akses anda di bawah undang-undang kecil 6(4) dengan bayaran pengaktifan semula tidak melebihi RM50.
Kesimpulan Lewis
Ketahui perbezaannya sebelum anda berhujah. Penyahaktifan kad akses dan penggantungan kemudahan adalah sah dan pihak pengurusan akan menggunakannya; pemutusan utiliti tiada asas statutori nyata dan berbaloi dicabar secara bertulis dengan segera. Apa pun, jelaskan tunggakan dahulu — setiap remedi di sini dimatikan sebaik akaun bersih.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Dapatkan angka unit syer diperuntukkan anda secara bertulis daripada pihak pengurusan, bukan keluasan kaki persegi anda.
Send
Bahagikan jumlah caj dengan jumlah unit syer untuk mencari kadar setiap unit syer, kemudian semak bil anda sendiri terhadapnya.
Send
Jika bangunan masih di bawah pengurusan pemaju atau JMB, sahkan setiap petak berada pada kadar setiap unit syer yang sama.
Send
Jika kadar berbeza terpakai kepada lot komersial, sahkan perbadanan pengurusan wujud dan keputusan itu diluluskan pada mesyuarat agung.