Strata & Pengurusan Bangunan
Apa yang benar-benar berlaku jika anda berhenti membayar caj penyelenggaraan
Berhenti membayar caj penyelenggaraan mencetuskan urutan statutori, bukan rundingan: notis Borang 11 daripada JMB (s.34(1)) atau Borang 20 daripada perbadanan pengurusan (s.78(1)) memberi tidak kurang 14 hari, faedah dihadkan pada 10% setahun, kemudian tuntutan hutang, waran sitaan ke atas harta alih anda, atau pendakwaan jenayah.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang mempersoalkan apa yang mereka bayar, dan pembeli yang mengira kos pegangan bangunan tinggi sebelum komited. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Nombor pada bil anda
Catatan ini menghuraikan peningkatan tindakan adalah statutori dan berakhir pada petak anda, bukan pada surat amaran. Ketahui urutannya sebelum anda memutuskan untuk menahan bayaran. Pemilik bertengkar tentang caj sepanjang masa, dan kebanyakan pertengkaran itu lenyap sebaik asas statutori dibentangkan.
Notis yang memulakan jam
Tiada apa berlaku di sisi undang-undang sehingga notis bertulis disampaikan, dan Akta menetapkan yang mana. Badan pengurusan bersama menyampaikan Borang 11 di bawah s.34(1). Perbadanan pengurusan atau perbadanan pengurusan subsidiari menyampaikan Borang 20 di bawah s.78(1). Kedua-duanya mesti memberi pemilik tidak kurang 14 hari dari tarikh penyampaian untuk membayar. Borang dan tarikh itu penting kemudian: jika penguatkuasaan diambil tanpa notis yang disampaikan dengan betul, penguatkuasaan itulah yang cacat. Simpan sampul surat, catat tarikh, dan semak nombor borang terhadap jenis badan pengurusan yang bangunan anda sebenarnya ada.
Faedah dihadkan pada 10% setahun
Akta menghadkan faedah yang boleh dikenakan atas bayaran lewat pada 10% setahun. Sepanjang tempoh pengurusan pemaju ia berjalan secara harian di bawah s.12(6) dan 52(5); di bawah badan pengurusan bersama ia s.25(6)(b); di bawah perbadanan pengurusan ia s.60(3)(c). Bangunan yang membilkan anda pada kadar lebih tinggi, atau mengkompaunkannya dengan cara yang tidak diperuntukkan Akta, mengenakan sesuatu yang ia tidak boleh kuatkuasakan. Semak kadar pada penyata anda terhadap had itu sebelum anda menerima angka tunggakan.
Tiga laluan penguatkuasaan, dan ia bukan berurutan
Setelah 14 hari tamat, badan pengurusan boleh mengambil mana-mana daripada tiga laluan. Pertama, ia boleh memfailkan tuntutan di mahkamah yang mempunyai bidang kuasa atau di Tribunal Pengurusan Strata untuk mendapatkan jumlah itu sebagai hutang — s.34(2) bagi JMB, s.78(2) bagi MC. Kedua, ia boleh memohon secara bersumpah kepada Pesuruhjaya Bangunan untuk waran sitaan, yang membolehkan harta alih anda dirampas dan dilelong — s.35(1) bagi JMB, s.79(1) bagi MC. Ketiga, ia boleh mendakwa: kegagalan mematuhi notis tanpa alasan munasabah adalah kesalahan yang boleh dihukum denda, pemenjaraan, atau kedua-duanya, di bawah s.34(3) atau s.78(3). Pemilik cenderung menganggap ini meningkat mengikut urutan. Tidak — badan pengurusan boleh terus kepada waran.
Apa yang berlaku kepada kehidupan harian anda semasa menunggak
Berasingan daripada pemulihan, undang-undang kecil yang ditetapkan dalam Jadual Ketiga Peraturan 2015 mengenakan akibat kepada seseorang yang mungkir — ditakrifkan sebagai pemilik yang tidak membayar sepenuhnya caj atau sumbangan kumpulan wang penjelas dalam 14 hari selepas menerima notis. Di bawah peraturan 6(5), badan pengurusan boleh menghentikan atau menggantung anda daripada menggunakan kemudahan bersama dan perkhidmatan bersama, termasuk petak letak kereta dalam harta bersama yang ditetapkan untuk kegunaan anda. Di bawah peraturan 6(4), ia boleh menyahaktifkan kad akses, tag atau transponder anda tanpa notis awal setelah 14 hari tamat, mengenakan bayaran pengaktifan semula tidak melebihi RM50 setelah anda menjelaskan, dan menghendaki anda menandatangani buku daftar pemungkir setiap kali anda perlukan bantuan masuk atau keluar bangunan. Sekatan ini meluas kepada keluarga, penyewa, pemajak dan penghuni anda — begitulah tunggakan tuan rumah akhirnya menjejaskan penyewa yang telah membayar sewa sepenuhnya.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Minta pihak pengurusan untuk akaun beraudit terkini, kadar caj semasa setiap unit syer dan baki kumpulan wang penjelas sebelum anda bergantung pada apa-apa di sini. Kadar dan kos bangunan berbeza; rangka kerja statutori tidak.
Checklist pembeli
Tangganya ialah: Borang 11 atau Borang 20 dengan sekurang-kurangnya 14 hari untuk membayar, faedah 10% setahun, kemudian mana-mana daripada tiga remedi — tuntutan hutang di mahkamah atau Tribunal Pengurusan Strata (s.34(2)/s.78(2)), waran sitaan untuk merampas dan melelong harta alih anda yang dipohon secara bersumpah kepada Pesuruhjaya Bangunan (s.35(1)/s.79(1)), atau pendakwaan jenayah yang membawa denda, pemenjaraan atau kedua-duanya (s.34(3)/s.78(3)).
1
2
3
4
5
| 1 | Semak sama ada notis yang anda terima ialah Borang 11 atau Borang 20, dan sama ada ia sepadan dengan jenis badan pengurusan bangunan anda. |
|---|---|
| 2 | Kira 14 hari dari tarikh penyampaian, bukan dari tarikh yang tercetak pada surat. |
| 3 | Kira semula faedah pada 10% setahun dan bandingkan dengan angka yang dibilkan. |
| 4 | Jika anda mempertikaikan caj itu sendiri, bayar dengan bantahan dan failkan di tribunal — tunggakan melucutkan hak anda mengundi dan menganggotai jawatankuasa. |
| 5 | Jika anda penyewa, tanya sama ada tuan rumah menunggak sebelum anda menandatangani — sekatan undang-undang kecil meluas kepada penghuni. |
Soalan lazim
Berapa lama masa saya selepas menerima tuntutan tunggakan?
Tidak kurang 14 hari dari tarikh notis disampaikan — Borang 11 di bawah s.34(1) bagi JMB, Borang 20 di bawah s.78(1) bagi perbadanan pengurusan.
Berapa banyak faedah yang boleh dikenakan kepada saya?
Hadnya 10% setahun. Ia dibenarkan oleh s.12(6) dan 52(5) sepanjang tempoh diurus pemaju (secara harian), s.25(6)(b) bagi JMB, dan s.60(3)(c) bagi perbadanan pengurusan.
Bolehkah mereka benar-benar merampas perabot saya?
Boleh. Atas permohonan bersumpah kepada Pesuruhjaya Bangunan, waran sitaan boleh dikeluarkan membolehkan harta alih anda dirampas dan dilelong — s.35(1) bagi JMB, s.79(1) bagi perbadanan pengurusan.
Adakah tidak membayar satu kesalahan jenayah?
Kegagalan mematuhi notis tanpa alasan munasabah adalah kesalahan yang boleh dihukum denda, pemenjaraan atau kedua-duanya, di bawah s.34(3) bagi JMB dan s.78(3) bagi perbadanan pengurusan.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Bolehkah pihak pengurusan memutuskan air, mengunci meter atau menghalang anda menggunakan lif kerana tunggakan?
Akta 757 dan Peraturan 2015 tidak memberi badan pengurusan kuasa nyata untuk memutuskan air atau elektrik ke sesebuah petak kerana tunggakan. Apa yang dibenarkan ialah penggantungan kemudahan dan perkhidmatan bersama di bawah undang-undang kecil 6(5), dan penyahaktifan kad akses anda di bawah undang-undang kecil 6(4) dengan bayaran pengaktifan semula tidak melebihi RM50.
Kesimpulan Lewis
Ketahui perbezaannya sebelum anda berhujah. Penyahaktifan kad akses dan penggantungan kemudahan adalah sah dan pihak pengurusan akan menggunakannya; pemutusan utiliti tiada asas statutori nyata dan berbaloi dicabar secara bertulis dengan segera. Apa pun, jelaskan tunggakan dahulu — setiap remedi di sini dimatikan sebaik akaun bersih.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Semak sama ada notis yang anda terima ialah Borang 11 atau Borang 20, dan sama ada ia sepadan dengan jenis badan pengurusan bangunan anda.
Send
Kira 14 hari dari tarikh penyampaian, bukan dari tarikh yang tercetak pada surat.
Send
Kira semula faedah pada 10% setahun dan bandingkan dengan angka yang dibilkan.
Send
Jika anda mempertikaikan caj itu sendiri, bayar dengan bantahan dan failkan di tribunal — tunggakan melucutkan hak anda mengundi dan menganggotai jawatankuasa.