Strata & Pengurusan Bangunan
Bolehkah pihak pengurusan memutuskan air, mengunci meter atau menghalang anda menggunakan lif kerana tunggakan?
Akta 757 dan Peraturan 2015 tidak memberi badan pengurusan kuasa nyata untuk memutuskan air atau elektrik ke sesebuah petak kerana tunggakan. Apa yang dibenarkan ialah penggantungan kemudahan dan perkhidmatan bersama di bawah undang-undang kecil 6(5), dan penyahaktifan kad akses anda di bawah undang-undang kecil 6(4) dengan bayaran pengaktifan semula tidak melebihi RM50.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang mempersoalkan apa yang mereka bayar, dan pembeli yang mengira kos pegangan bangunan tinggi sebelum komited. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Dari mana caj itu datang
Yang berikut membedah sebahagiannya sah di bawah Akta, sebahagiannya tidak, dan perbezaan itu menentukan sama ada anda patuh atau memfailkan di tribunal. Ini soal kos pegangan, jadi ia patut ada dalam model anda sebelum membeli — bukan dalam aduan selepas anda memiliki.
Siapa dikira pemungkir
Undang-undang kecil yang ditetapkan dalam Jadual Ketiga Peraturan Pengurusan Strata (Penyelenggaraan dan Pengurusan) 2015 mentakrifkan pemungkir sebagai pemilik yang tidak membayar sepenuhnya caj atau sumbangan kumpulan wang penjelas dalam 14 hari selepas menerima notis. Takrifan itu penting kerana segala yang menyusul melekat padanya — dan kerana sekatan yang dikenakan ke atas pemungkir meluas kepada keluarga, penyewa, pemajak dan penghuni mereka. Penyewa yang telah membayar sewa sepenuhnya boleh mendapati diri mereka terkunci daripada gim kerana tuan rumah tidak membayar.
Air dan elektrik: tiada kuasa nyata
Baik Akta 757 mahupun Peraturan 2015 tidak mengandungi kuasa nyata untuk memutuskan, memotong atau menggantung bekalan air atau elektrik ke sesebuah petak sebagai remedi bagi tunggakan. Undang-undang kecil 6(5) membenarkan badan pengurusan menghentikan atau menggantung pemungkir daripada menggunakan kemudahan bersama atau perkhidmatan bersama — memutuskan bekalan utiliti ke petak persendirian tidak secara nyata termasuk dalam kategori itu. Satu-satunya peruntukan utiliti yang menunjuk ke arah sebaliknya ialah undang-undang kecil 28(3), yang melarang pemilik menyalurkan air atau elektrik daripada harta bersama tanpa kelulusan bertulis awal perbadanan pengurusan. Jika bekalan anda dipotong kerana tunggakan, buat permintaan bertulis untuk asas statutorinya dan simpan jawapannya.
Kemudahan dan petak letak kereta anda: dibenarkan secara nyata
Undang-undang kecil 6(5) adalah jelas. Badan pengurusan boleh menghentikan atau menggantung pemungkir daripada menggunakan kemudahan bersama atau perkhidmatan bersama yang disediakannya, termasuk mana-mana petak letak kereta dalam harta bersama yang telah ditetapkan untuk kegunaan pemungkir itu. Kolam, gim, dewan serbaguna, petak yang ditetapkan — semuanya boleh dimatikan secara sah semasa anda menunggak. Inilah remedi yang benar-benar mengubah kelakuan pemilik, sebab itu bangunan yang diurus dengan baik menggunakannya dan bukan sesuatu yang lebih dramatik.
Kad akses anda, dan had RM50
Undang-undang kecil 6(4) membenarkan badan pengurusan, setelah tempoh bayaran 14 hari dalam notis tamat, menyahaktifkan mana-mana peranti akses elektromagnet yang dikeluarkan kepada pemungkir — kad, tag atau transponder — tanpa notis awal. Dalam bangunan tinggi di mana akses lif berjalan melalui pembaca kad, itu sekatan yang ketara. Penyahaktifan kekal sehingga tunggakan dijelaskan sepenuhnya, dan setelah penjelasan, perbadanan pengurusan boleh mengenakan bayaran pengaktifan semula tidak melebihi RM50. Semasa peranti dinyahaktifkan, pihak pengurusan boleh menghendaki pemungkir menandatangani buku daftar pemungkir setiap kali mereka perlukan bantuan masuk atau keluar bangunan atau kawasan pembangunan.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Minta pihak pengurusan untuk akaun beraudit terkini, kadar caj semasa setiap unit syer dan baki kumpulan wang penjelas sebelum anda bergantung pada apa-apa di sini. Kadar dan kos bangunan berbeza; rangka kerja statutori tidak.
Checklist pembeli
Memutuskan bekalan air atau elektrik anda tiada asas nyata dalam Akta 757 atau Peraturan 2015. Menggantung kolam, gim, perkhidmatan bersama dan petak letak kereta harta bersama yang ditetapkan untuk anda ada — undang-undang kecil 6(5). Begitu juga menyahaktifkan kad akses, tag atau transponder anda tanpa notis awal setelah notis 14 hari tamat, dengan bayaran pengaktifan semula dihadkan pada RM50 — undang-undang kecil 6(4).
1
2
3
4
5
| 1 | Jika air atau elektrik dipotong, tulis dan tanya seksyen atau peraturan yang disandarkan — tiada kuasa nyata dalam Akta 757 atau Peraturan 2015. |
|---|---|
| 2 | Semak tarikh tempoh notis 14 hari sebenarnya tamat sebelum menerima bahawa penyahaktifan akses adalah sah. |
| 3 | Jika bayaran pengaktifan semula melebihi RM50 dituntut, tunjukkan undang-undang kecil 6(4) — itulah hadnya. |
| 4 | Penyewa: sahkan akaun tuan rumah bersih sebelum menandatangani, kerana sekatan undang-undang kecil turut terpakai kepada penghuni. |
| 5 | Simpan setiap notis dan setiap jawapan bertulis; jika anda kemudian ke tribunal, urutan tarikh itulah kesnya. |
Soalan lazim
Bolehkah pihak pengurusan memotong air atau elektrik saya kerana saya berhutang caj penyelenggaraan?
Akta 757 dan Peraturan 2015 tidak mengandungi kuasa nyata untuk berbuat demikian. Undang-undang kecil 6(5) membenarkan penggantungan kemudahan bersama dan perkhidmatan bersama, yang bukan sama dengan memutuskan bekalan utiliti ke petak anda.
Bolehkah mereka menghalang saya menggunakan kolam dan gim?
Boleh. Undang-undang kecil 6(5) secara nyata membenarkan badan pengurusan menghentikan atau menggantung pemungkir daripada menggunakan kemudahan bersama atau perkhidmatan bersama.
Bolehkah mereka mengambil petak letak kereta saya?
Jika ia petak dalam harta bersama yang ditetapkan untuk kegunaan anda, boleh — undang-undang kecil 6(5) menamakannya secara khusus.
Bolehkah mereka menyahaktifkan kad akses saya tanpa memberitahu saya?
Boleh, setelah tempoh notis 14 hari tamat. Undang-undang kecil 6(4) membenarkan penyahaktifan tanpa notis awal, dan membenarkan bayaran pengaktifan semula tidak melebihi RM50 setelah tunggakan dijelaskan.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Bolehkah pihak pengurusan menyewakan, menempah atau mengenakan bayaran untuk parkir harta bersama?
Badan pengurusan boleh menyewakan atau memperuntukkan petak harta bersama — JMB di bawah s.23(2)(c), MC di bawah s.50(2)(c) dibaca bersama s.60(2) — dan boleh mengawal selia parkir melalui undang-undang kecil tambahan di bawah s.32(3) atau s.70(2). Tetapi undang-undang kecil tambahan itu memerlukan resolusi khas pada mesyuarat agung, bukan keputusan jawatankuasa.
Kesimpulan Lewis
Tanya satu soalan apabila peraturan parkir baharu muncul di papan notis: resolusi khas yang mana, diluluskan pada mesyuarat agung yang mana, membenarkannya? Jika tiada siapa boleh menjawabnya, apa yang anda lihat ialah keutamaan jawatankuasa yang berpakaian undang-undang kecil.
Bila pihak pengurusan bertanggungjawab di sisi undang-undang
Ahli jawatankuasa menghadapi liabiliti peribadi di bawah s.26(5) bagi JMB dan s.62(5) bagi MC jika mereka gagal mengekalkan, mengaudit, atau membenarkan pemeriksaan akaun — denda sehingga RM250,000 dan pemenjaraan sehingga tiga tahun. Perbadanan pengurusan mesti mengekalkan harta pusaka bersama dalam keadaan baik di bawah s.21(1)(a) dan s.59(1)(a). Peraturan kampus mengecualikan MC daripada liabiliti bagi trak kenderaan, penyingkiran haiwan tanpa izin, dan pelupusan item tidak dituntut, tetapi tidak ada peruntukan umum yang membuat badan bertanggungjawab untuk kecurian atau kehilangan. Tuntutan pergi ke tribunal di bawah s.102 dan s.105(1).
Kesimpulan Lewis
Jika jawatankuasa telah gagal dalam akaun, pendedahan peribadi itu nyata dan mahal — petik s.26(5) atau s.62(5). Jika anda menyaman atas kecurian atau kerosakan kenderaan, tanya peguam sama ada pengecualian peraturan kampus dalam Jadual Ketiga akan terpakai — badan tidak mempunyai liabiliti menyeluruh untuk kehilangan, tetapi kontrak antara anda dan badan itu mungkin mengenakan satu.
Pecah masuk, kecurian atau kereta dicuri dari tempat letak kereta
Akta 757 dan undang-undang kecil Jadual Ketiga tidak mengandungi peruntukan nyata am yang menjadikan badan pengurusan bertanggungjawab bagi kecurian atau kehilangan harta penduduk. Jika undang-undang kecil menangani liabiliti, ia mengecualikan perbadanan pengurusan — bagi kerosakan semasa menunda atau mengunci, mengalihkan haiwan, dan melupuskan halangan yang tidak dituntut.
Kesimpulan Lewis
Insuranskan kandungan anda sendiri dan jangan anggap pondok pengawal sebagai perlindungan. Akta memberi skim kuasa menyediakan keselamatan dan wang untuk membayarnya, tetapi ia tidak menukar kegagalan keselamatan kepada tuntutan automatik terhadap bangunan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Jika air atau elektrik dipotong, tulis dan tanya seksyen atau peraturan yang disandarkan — tiada kuasa nyata dalam Akta 757 atau Peraturan 2015.
Send
Semak tarikh tempoh notis 14 hari sebenarnya tamat sebelum menerima bahawa penyahaktifan akses adalah sah.
Send
Jika bayaran pengaktifan semula melebihi RM50 dituntut, tunjukkan undang-undang kecil 6(4) — itulah hadnya.
Send
Penyewa: sahkan akaun tuan rumah bersih sebelum menandatangani, kerana sekatan undang-undang kecil turut terpakai kepada penghuni.