Strata & Pengurusan Bangunan
Bila pihak pengurusan bertanggungjawab di sisi undang-undang
Ahli jawatankuasa menghadapi liabiliti peribadi di bawah s.26(5) bagi JMB dan s.62(5) bagi MC jika mereka gagal mengekalkan, mengaudit, atau membenarkan pemeriksaan akaun — denda sehingga RM250,000 dan pemenjaraan sehingga tiga tahun. Perbadanan pengurusan mesti mengekalkan harta pusaka bersama dalam keadaan baik di bawah s.21(1)(a) dan s.59(1)(a). Peraturan kampus mengecualikan MC daripada liabiliti bagi trak kenderaan, penyingkiran haiwan tanpa izin, dan pelupusan item tidak dituntut, tetapi tidak ada peruntukan umum yang membuat badan bertanggungjawab untuk kecurian atau kehilangan. Tuntutan pergi ke tribunal di bawah s.102 dan s.105(1).
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang menilai sama ada bangunan mereka diuruskan dengan cekap, dan pembeli yang menggunakan kualiti pengurusan sebagai penapis. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Siapa membelanjakan wang anda
Yang berikut membedah ahli jawatankuasa adalah sukarelawan tetapi bukan kebal. Mengetahui di mana liabiliti bermula yang membuatkan orang baik sanggup berkhidmat. Pengurusan hartanah ialah profesion berdaftar di Malaysia, dan keperluan pendaftaran itu boleh dikuatkuasakan.
Liabiliti peribadi ahli jawatankuasa
Seksyen 26(5) dan 62(5) mengenakan liabiliti peribadi kepada ahli jawatankuasa yang melanggar kewajipan perakaunan. Akta menghendaki akaun dikekalkan dan diaudit setiap tahun — s.21(1)(g) dan 26(1)(b) bagi JMB, s.59(1)(g) dan 62(1)(b) serta Jadual Kedua perenggan 7(10) bagi MC. Seksyen 31 bagi JMB dan s.73 bagi MC menghendaki badan memberikan kepada pemilik sijil keadaan kumpulan wang atas permintaan. Gagal mengekalkan akaun, menolak pengauditan mereka, atau menolak mengeluarkan sijil ialah kesalahan, dengan ahli jawatankuasa bertanggungjawab secara peribadi untuk denda tidak melebihi RM250,000, pemenjaraan tidak melebihi tiga tahun, atau kedua-duanya. Ini ialah bilah paling tajam dalam Akta menentang jawatankuasa yang lalai.
Kewajipan menjaga harta pusaka bersama dalam keadaan baik
Seksyen 21(1)(a) bagi badan pengurusan bersama dan s.59(1)(a) bagi perbadanan pengurusan mengenakan kewajipan yang sama: mengekalkan harta pusaka bersama dalam keadaan baik dan boleh digunakan. Ini ialah kewajipan aktif — badan mesti bertindak untuk mengekalkan, membaiki dan mengganti komponen semasa mereka berusia. Ia bukan insurans terhadap kerosakan dan ia tidak meluas ke unit milik pemilik (itu peranan pemilik). Tetapi bahagian bersama — bumbung, lif, fasad, longkang, lobi lif, peralatan luar — jatuh dalam skop penuh. Mengabaikan pembaikan atap yang bocor atau pintu lif yang rosak adalah pelanggaran.
Di mana peraturan kampus melindungi MC daripada liabiliti
Jadual Ketiga Peraturan 2015 mengandungi peraturan kampus, dan peraturan kampus 25(1)(b) dan 25(2)(b) mengecualikan perbadanan pengurusan daripada liabiliti untuk kerosakan atau kehilangan semasa trak kendaraan atau pengecam roda. Peraturan kampus 14(2)(b) mengecualikannya daripada liabiliti semasa penyingkiran haiwan tanpa izin. Peraturan kampus 20(2) mengecualikannya semasa pelupusan item tidak dituntut yang menghalang harta pusaka bersama. Ketiga-tiganya ialah pengecualian nyata. Mereka sempit — setiap mencakup aktiviti khusus — dan mereka bukan bermakna MC bertanggungjawab untuk kecurian atau kehilangan secara umum. Tidak ada peruntukan umum sedemikian.
Tuntutan dan laluan tribunal
Tuntutan bagi pelanggaran kewajipan badan pengurusan pergi ke Tribunal Pengurusan Strata di bawah s.102 dan s.105(1) Akta. Tribunal mempunyai had kewangan RM250,000. Jadual Keempat Bahagian 1 Akta merangkumi tuntutan yang mempertikaikan pelaksanaan kewajipan, jadi itu ialah forum yang sesuai. Jika anda memiliki unit dan MC telah gagal membaiki bumbung, membiarkan air masuk dan merosak unit anda, tribunal ialah tempat anda memfail. Tuntutan untuk ganti rugi timbul daripada pelanggaran ahli jawatankuasa bagi kewajipan perakaunan di bawah s.26(5) atau s.62(5) juga dimiliki di sana, walaupun anda mungkin menyaman individu, bukan hanya badan.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Sahkan pendaftaran ejen pengurusan dan minta terma pelantikan serta akaun beraudit dua tahun terakhir. Tiga dokumen itu menjawab kebanyakan soalan tentang kecekapan.
Checklist pembeli
Liabiliti datang dalam dua bentuk. Liabiliti peribadi: ahli jawatankuasa bertanggungjawab di bawah s.26(5) dan 62(5) jika akaun tidak dikekalkan, diaudit, atau boleh diakses untuk pemeriksaan — denda tidak melebihi RM250,000, pemenjaraan tidak melebihi tiga tahun, atau kedua-duanya. Kewajipan penjagaan: perbadanan pengurusan dikehendaki mengekalkan harta pusaka bersama dalam keadaan baik dan boleh digunakan di bawah s.21(1)(a) bagi JMB, s.59(1)(a) bagi MC. Peraturan kampus di bawah Jadual Ketiga Peraturan 2015 mengecualikan MC daripada liabiliti untuk kerosakan atau kehilangan semasa trak kenderaan atau pengecam roda (25(1)(b) dan (2)(b)), penyingkiran haiwan tanpa izin (14(2)(b)), dan pelupusan item tidak dituntut (20(2)). Tidak ada peruntukan nyata umum yang membuat badan bertanggungjawab untuk kecurian atau kehilangan harta penduduk. Tuntutan dibawa ke Tribunal Pengurusan Strata di bawah s.102 dan s.105(1), dengan had kewangan RM250,000.
1
2
3
4
5
| 1 | Jika jawatankuasa gagal mengekalkan atau mengaudit akaun, petik s.26(5) bagi JMB atau s.62(5) bagi MC — ia mengenakan liabiliti peribadi. |
|---|---|
| 2 | Sahkan perbadanan pengurusan mempunyai kewajipan menjaga harta pusaka bersama dalam keadaan baik di bawah s.21(1)(a) bagi JMB, s.59(1)(a) bagi MC. |
| 3 | Semak sama ada peraturan kampus mengecualikan MC daripada liabiliti — peraturan kampus 25 untuk trak, peraturan kampus 14 untuk penyingkiran haiwan, peraturan kampus 20 untuk pelupusan item tidak dituntut. |
| 4 | Faham bahawa tidak ada peruntukan umum yang membuat MC bertanggungjawab untuk kecurian atau kehilangan harta penduduk kecuali perjanjian pengurusan atau peraturan kampus mengenakan satu. |
| 5 | Tahu bahawa tuntutan pergi ke Tribunal Pengurusan Strata di bawah s.102 dan s.105(1) dengan had RM250,000. |
Soalan lazim
Adakah ahli jawatankuasa bertanggungjawab secara peribadi untuk kegagalan perakaunan?
Ya. Seksyen 26(5) dan 62(5) menjadikan kegagalan ahli jawatankuasa mengekalkan akaun, mengauditnya, atau membenarkan pemeriksaan ialah kesalahan. Penalti: denda tidak melebihi RM250,000, pemenjaraan tidak melebihi tiga tahun, atau kedua-duanya.
Adakah perbadanan pengurusan bertanggungjawab untuk setiap kehilangan atau kerosakan dalam bangunan?
Tidak. Badan mesti menjaga harta pusaka bersama dalam keadaan baik di bawah s.21(1)(a) atau s.59(1)(a), tetapi peraturan kampus di bawah Jadual Ketiga mengecualikannya daripada liabiliti untuk trak kenderaan, penyingkiran haiwan dan pelupusan item tidak dituntut. Tidak ada peruntukan umum yang membuatnya bertanggungjawab untuk kecurian atau kehilangan harta penduduk.
Apakah forum untuk tuntutan terhadap perbadanan pengurusan?
Tribunal Pengurusan Strata di bawah s.102 dan s.105(1), dengan had kewangan RM250,000. Jadual Keempat Bahagian 1 merangkumi tuntutan yang mempertikaikan pelaksanaan kewajipan.
Adakah insurans perbadanan pengurusan melindungi semuanya?
Tidak. Insurans ialah bahagian daripada apa yang badan mesti atur, tetapi ia tidak mengatasi skop liabiliti. Semak perjanjian pengurusan dan peraturan kampus anda untuk apa yang benar-benar bertanggungjawab badan.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Bolehkah pihak pengurusan memutuskan air, mengunci meter atau menghalang anda menggunakan lif kerana tunggakan?
Akta 757 dan Peraturan 2015 tidak memberi badan pengurusan kuasa nyata untuk memutuskan air atau elektrik ke sesebuah petak kerana tunggakan. Apa yang dibenarkan ialah penggantungan kemudahan dan perkhidmatan bersama di bawah undang-undang kecil 6(5), dan penyahaktifan kad akses anda di bawah undang-undang kecil 6(4) dengan bayaran pengaktifan semula tidak melebihi RM50.
Kesimpulan Lewis
Ketahui perbezaannya sebelum anda berhujah. Penyahaktifan kad akses dan penggantungan kemudahan adalah sah dan pihak pengurusan akan menggunakannya; pemutusan utiliti tiada asas statutori nyata dan berbaloi dicabar secara bertulis dengan segera. Apa pun, jelaskan tunggakan dahulu — setiap remedi di sini dimatikan sebaik akaun bersih.
Bolehkah pihak pengurusan menyewakan, menempah atau mengenakan bayaran untuk parkir harta bersama?
Badan pengurusan boleh menyewakan atau memperuntukkan petak harta bersama — JMB di bawah s.23(2)(c), MC di bawah s.50(2)(c) dibaca bersama s.60(2) — dan boleh mengawal selia parkir melalui undang-undang kecil tambahan di bawah s.32(3) atau s.70(2). Tetapi undang-undang kecil tambahan itu memerlukan resolusi khas pada mesyuarat agung, bukan keputusan jawatankuasa.
Kesimpulan Lewis
Tanya satu soalan apabila peraturan parkir baharu muncul di papan notis: resolusi khas yang mana, diluluskan pada mesyuarat agung yang mana, membenarkannya? Jika tiada siapa boleh menjawabnya, apa yang anda lihat ialah keutamaan jawatankuasa yang berpakaian undang-undang kecil.
Pecah masuk, kecurian atau kereta dicuri dari tempat letak kereta
Akta 757 dan undang-undang kecil Jadual Ketiga tidak mengandungi peruntukan nyata am yang menjadikan badan pengurusan bertanggungjawab bagi kecurian atau kehilangan harta penduduk. Jika undang-undang kecil menangani liabiliti, ia mengecualikan perbadanan pengurusan — bagi kerosakan semasa menunda atau mengunci, mengalihkan haiwan, dan melupuskan halangan yang tidak dituntut.
Kesimpulan Lewis
Insuranskan kandungan anda sendiri dan jangan anggap pondok pengawal sebagai perlindungan. Akta memberi skim kuasa menyediakan keselamatan dan wang untuk membayarnya, tetapi ia tidak menukar kegagalan keselamatan kepada tuntutan automatik terhadap bangunan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Jika jawatankuasa gagal mengekalkan atau mengaudit akaun, petik s.26(5) bagi JMB atau s.62(5) bagi MC — ia mengenakan liabiliti peribadi.
Send
Sahkan perbadanan pengurusan mempunyai kewajipan menjaga harta pusaka bersama dalam keadaan baik di bawah s.21(1)(a) bagi JMB, s.59(1)(a) bagi MC.
Send
Semak sama ada peraturan kampus mengecualikan MC daripada liabiliti — peraturan kampus 25 untuk trak, peraturan kampus 14 untuk penyingkiran haiwan, peraturan kampus 20 untuk pelupusan item tidak dituntut.
Send
Faham bahawa tidak ada peruntukan umum yang membuat MC bertanggungjawab untuk kecurian atau kehilangan harta penduduk kecuali perjanjian pengurusan atau peraturan kampus mengenakan satu.