Strata & Pengurusan Bangunan
Pecah masuk, kecurian atau kereta dicuri dari tempat letak kereta
Akta 757 dan undang-undang kecil Jadual Ketiga tidak mengandungi peruntukan nyata am yang menjadikan badan pengurusan bertanggungjawab bagi kecurian atau kehilangan harta penduduk. Jika undang-undang kecil menangani liabiliti, ia mengecualikan perbadanan pengurusan — bagi kerosakan semasa menunda atau mengunci, mengalihkan haiwan, dan melupuskan halangan yang tidak dituntut.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pembeli yang membandingkan skim strata dengan kawasan kediaman bertanah berpengawal, dan penduduk dalam pertikaian yuran keselamatan. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Siapa bertanggungjawab apabila ia gagal
Yang berikut membedah penafian di papan notis bukan jawapan keseluruhan. Persoalannya ialah kewajipan apa yang terhutang dan sama ada ia dilanggar. Istilah 'berpagar dan berpengawal' digunakan untuk dua susunan dengan asas undang-undang yang sama sekali berbeza.
Apa yang Akta sediakan
Ia menyediakan pembiayaan dan kuasa membuat peraturan, bukan jaminan. Badan pengurusan bersama boleh menggunakan akaun penyelenggaraan untuk perkhidmatan keselamatan di bawah s.23(3)(b); perbadanan pengurusan berbuat sama di bawah s.50(3)(b) dan 60(3)(b). Secara berasingan, s.32(3)(a) dan 70(2)(a) menyenaraikan keselamatan dan sekuriti antara perkara yang undang-undang kecil tambahan boleh liputi, itulah cara skim mencipta pendaftaran pelawat, kawalan akses dan prosedur pengawal dengan kuat kuasa mengikat.
Kuasa pengenalan dan penyingkiran
Undang-undang kecil 17(1) Jadual Ketiga membenarkan perbadanan pengurusan menghendaki mana-mana orang di harta bersama mengenal pasti diri mereka bagi tujuan keselamatan. Undang-undang kecil 17(2) membenarkannya mengarahkan seseorang yang bukan pemilik, dan yang enggan, supaya keluar dengan segera. Itu kuasa sebenar, dan ia tulang belakang praktikal kawalan akses. Undang-undang kecil 6(4) menambah peruntukan pemungkir — menyahaktifkan kad akses dan menghendaki pemungkir menandatangani daftar untuk masuk atau keluar.
Di mana liabiliti sebenarnya berada
Inilah bahagian yang pemilik andaikan dengan salah. Tiada peruntukan nyata am dalam Akta 757 atau undang-undang kecil yang menjadikan badan pengurusan bertanggungjawab bagi kecurian atau kehilangan harta penduduk. Apa yang undang-undang kecil kandungi ialah pengecualian yang berjalan ke arah sebaliknya: perbadanan pengurusan tidak bertanggungjawab bagi kerosakan atau kehilangan yang disebabkan semasa menunda atau mengunci roda kenderaan di bawah undang-undang kecil 25(1)(b) dan 25(2)(b), semasa mengalihkan haiwan tanpa kebenaran di bawah undang-undang kecil 14(2)(b), atau dalam melupuskan barang tidak dituntut yang menghalang harta bersama di bawah undang-undang kecil 20(2).
Apa maksudnya apabila sesuatu dicuri
Ia bermakna penafian papan notis bukan keseluruhan cerita, tetapi begitu juga andaian bahawa membayar keselamatan membeli jaminan. Sebarang tuntutan perlu dibina atas kewajipan berjaga-jaga biasa dan kegagalan yang boleh ditunjukkan — pengawal tiada, pintu dibiarkan terbuka, CCTV tidak berfungsi walaupun ada resolusi menyelenggaranya — dan bukan atas janji statutori yang tidak wujud. Jadi dokumenkan kegagalan itu, nyatakan secara bertulis kepada badan pengurusan, dan kekalkan insurans kandungan anda sendiri, kerana insurans itulah bahagian yang anda benar-benar kawal.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Tanya berapa kos item keselamatan setiap unit sebulan dan bagaimana ia berubah dalam tiga tahun. Jika skim berada di jalan awam, tanya apa yang berlaku apabila sesebuah isi rumah berhenti membayar — jawapannya memberitahu anda betapa stabilnya susunan itu.
Checklist pembeli
Tiada jaminan statutori. Akta membiayai keselamatan — badan pengurusan bersama boleh membayarnya daripada akaun penyelenggaraan di bawah s.23(3)(b), perbadanan pengurusan di bawah s.50(3)(b) dan 60(3)(b) — dan s.32(3)(a) dan 70(2)(a) membolehkan skim membuat undang-undang kecil tambahan bagi keselamatan dan sekuriti. Tetapi tiada peruntukan menjadikan badan itu penanggung insurans barangan anda. Peruntukan liabiliti nyata dalam undang-undang kecil berjalan ke arah sebaliknya, mengecualikan perbadanan pengurusan dalam tiga situasi khusus.
1
2
3
4
5
| 1 | Jangan anggap caj penyelenggaraan membeli jaminan — tiada peruntukan menjadikan badan itu bertanggungjawab bagi kecurian atau kehilangan harta anda. |
|---|---|
| 2 | Kekalkan insurans kandungan anda sendiri dan semak apa yang dilindunginya dalam unit strata. |
| 3 | Jika kegagalan keselamatan berlaku, dokumenkannya dan nyatakan kepada badan pengurusan secara bertulis dalam minggu yang sama. |
| 4 | Tanya apa yang undang-undang kecil tambahan skim di bawah s.32(3)(a) atau s.70(2)(a) sebenarnya kehendaki daripada pengawal. |
| 5 | Ambil perhatian pengecualian undang-undang kecil dalam 25(1)(b), 25(2)(b), 14(2)(b) dan 20(2) sebelum menganggap badan itu bertanggungjawab bagi kerosakan yang disebabkannya. |
Soalan lazim
Adakah pihak pengurusan bertanggungjawab jika unit saya dipecah masuk?
Tiada peruntukan nyata am dalam Akta 757 atau undang-undang kecil Jadual Ketiga yang menjadikan badan pengurusan bertanggungjawab bagi kecurian atau kehilangan harta penduduk.
Dari mana wang untuk keselamatan datang?
Akaun penyelenggaraan — s.23(3)(b) bagi badan pengurusan bersama, s.50(3)(b) dan 60(3)(b) bagi perbadanan pengurusan.
Bolehkah pengawal menuntut pengenalan daripada sesiapa?
Undang-undang kecil 17(1) membenarkan perbadanan pengurusan menghendaki mana-mana orang di harta bersama mengenal pasti diri bagi tujuan keselamatan, dan undang-undang kecil 17(2) membenarkannya mengarahkan bukan pemilik yang enggan supaya keluar segera.
Adakah pihak pengurusan bertanggungjawab jika kereta saya rosak semasa dikunci?
Undang-undang kecil 25(1)(b) dan 25(2)(b) mengecualikan perbadanan pengurusan daripada liabiliti bagi kerosakan atau kehilangan yang disebabkan semasa menunda atau mengunci roda.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Bolehkah pihak pengurusan memutuskan air, mengunci meter atau menghalang anda menggunakan lif kerana tunggakan?
Akta 757 dan Peraturan 2015 tidak memberi badan pengurusan kuasa nyata untuk memutuskan air atau elektrik ke sesebuah petak kerana tunggakan. Apa yang dibenarkan ialah penggantungan kemudahan dan perkhidmatan bersama di bawah undang-undang kecil 6(5), dan penyahaktifan kad akses anda di bawah undang-undang kecil 6(4) dengan bayaran pengaktifan semula tidak melebihi RM50.
Kesimpulan Lewis
Ketahui perbezaannya sebelum anda berhujah. Penyahaktifan kad akses dan penggantungan kemudahan adalah sah dan pihak pengurusan akan menggunakannya; pemutusan utiliti tiada asas statutori nyata dan berbaloi dicabar secara bertulis dengan segera. Apa pun, jelaskan tunggakan dahulu — setiap remedi di sini dimatikan sebaik akaun bersih.
Bolehkah pihak pengurusan menyewakan, menempah atau mengenakan bayaran untuk parkir harta bersama?
Badan pengurusan boleh menyewakan atau memperuntukkan petak harta bersama — JMB di bawah s.23(2)(c), MC di bawah s.50(2)(c) dibaca bersama s.60(2) — dan boleh mengawal selia parkir melalui undang-undang kecil tambahan di bawah s.32(3) atau s.70(2). Tetapi undang-undang kecil tambahan itu memerlukan resolusi khas pada mesyuarat agung, bukan keputusan jawatankuasa.
Kesimpulan Lewis
Tanya satu soalan apabila peraturan parkir baharu muncul di papan notis: resolusi khas yang mana, diluluskan pada mesyuarat agung yang mana, membenarkannya? Jika tiada siapa boleh menjawabnya, apa yang anda lihat ialah keutamaan jawatankuasa yang berpakaian undang-undang kecil.
Bila pihak pengurusan bertanggungjawab di sisi undang-undang
Ahli jawatankuasa menghadapi liabiliti peribadi di bawah s.26(5) bagi JMB dan s.62(5) bagi MC jika mereka gagal mengekalkan, mengaudit, atau membenarkan pemeriksaan akaun — denda sehingga RM250,000 dan pemenjaraan sehingga tiga tahun. Perbadanan pengurusan mesti mengekalkan harta pusaka bersama dalam keadaan baik di bawah s.21(1)(a) dan s.59(1)(a). Peraturan kampus mengecualikan MC daripada liabiliti bagi trak kenderaan, penyingkiran haiwan tanpa izin, dan pelupusan item tidak dituntut, tetapi tidak ada peruntukan umum yang membuat badan bertanggungjawab untuk kecurian atau kehilangan. Tuntutan pergi ke tribunal di bawah s.102 dan s.105(1).
Kesimpulan Lewis
Jika jawatankuasa telah gagal dalam akaun, pendedahan peribadi itu nyata dan mahal — petik s.26(5) atau s.62(5). Jika anda menyaman atas kecurian atau kerosakan kenderaan, tanya peguam sama ada pengecualian peraturan kampus dalam Jadual Ketiga akan terpakai — badan tidak mempunyai liabiliti menyeluruh untuk kehilangan, tetapi kontrak antara anda dan badan itu mungkin mengenakan satu.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Jangan anggap caj penyelenggaraan membeli jaminan — tiada peruntukan menjadikan badan itu bertanggungjawab bagi kecurian atau kehilangan harta anda.
Send
Kekalkan insurans kandungan anda sendiri dan semak apa yang dilindunginya dalam unit strata.
Send
Jika kegagalan keselamatan berlaku, dokumenkannya dan nyatakan kepada badan pengurusan secara bertulis dalam minggu yang sama.
Send
Tanya apa yang undang-undang kecil tambahan skim di bawah s.32(3)(a) atau s.70(2)(a) sebenarnya kehendaki daripada pengawal.