Strata & Pengurusan Bangunan
Bolehkah pihak pengurusan menyewakan, menempah atau mengenakan bayaran untuk parkir harta bersama?
Badan pengurusan boleh menyewakan atau memperuntukkan petak harta bersama — JMB di bawah s.23(2)(c), MC di bawah s.50(2)(c) dibaca bersama s.60(2) — dan boleh mengawal selia parkir melalui undang-undang kecil tambahan di bawah s.32(3) atau s.70(2). Tetapi undang-undang kecil tambahan itu memerlukan resolusi khas pada mesyuarat agung, bukan keputusan jawatankuasa.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pembeli yang menyemak parkir yang mereka sebenarnya dapat, dan pemilik yang bertikai tentang petak. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Petak, hak dan siapa mengawalnya
Yang berikut membedah berurusan dengan harta bersama memerlukan resolusi yang betul pada mesyuarat yang betul — bukan keputusan jawatankuasa melalui WhatsApp. Petak per unit ialah nombor tetap yang ditetapkan bertahun sebelum isi rumah anda membeli kereta kedua.
Kuasa berurusan dengan harta bersama secara komersial
Badan pengurusan bersama boleh memajak atau menyewakan harta di bawah s.23(2)(c). Perbadanan pengurusan mempunyai kuasa setara memajak atau menyewa di bawah s.50(2)(c), dibaca bersama s.60(2). Peruntukan itulah yang membenarkan skim menyewakan petak harta bersama berlebihan dan bukan membiarkannya kosong, dan membawa pendapatan itu ke dalam akaun penyelenggaraan. Jadi jawapan sama ada pihak pengurusan boleh mengenakan bayaran bagi petak bersama ialah boleh pada prinsipnya — soalan menariknya sentiasa kuasa apa yang digunakan.
Peraturan parkir ialah undang-undang kecil tambahan, dan ia memerlukan resolusi khas
Mengawal selia parkir — menempah petak, memperuntukkannya, mengenakan syarat — dilakukan melalui undang-undang kecil tambahan. Bagi badan pengurusan bersama, kuasanya berada dalam s.32(3), dan bagi perbadanan pengurusan dalam s.70(2). Yang penting, membuat, meminda atau memansuhkan undang-undang kecil tambahan memerlukan resolusi khas yang diluluskan pada mesyuarat agung: s.21(2)(g) dan 32(3) bagi JMB, s.59(2)(g) dan 70(2) bagi MC. Resolusi khas ialah ambang lebih tinggi daripada majoriti biasa yang menetapkan kadar caj, dan itulah ambang yang kebanyakan peraturan parkir tidak formal tidak pernah lepasi.
Cara menyemak peraturan parkir itu sah
Minta undang-undang kecil tambahan itu sendiri, dan minit mesyuarat agung di mana resolusi khas itu diluluskan. Dua dokumen, dan ia sama ada wujud atau tidak. Jika peraturan itu diperkenalkan melalui pekeliling, papan notis atau resolusi jawatankuasa semata-mata, ia tidak dibuat mengikut cara yang s.32(3) dan 70(2) kehendaki, dan itulah titik untuk dibangkitkan — secara bertulis, sebelum anda berhujah sama ada peraturan itu sendiri adil.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Dapatkan pelan strata dan jadual SPA anda dan sahkan secara bertulis petak mana yang merupakan petak aksesori terikat pada unit anda. Lakukan ini sebelum anda membayar, bukan semasa cuba menjual.
Checklist pembeli
Ya, boleh — dengan kuasa yang betul. Kuasa pajakan berada dalam s.23(2)(c) bagi badan pengurusan bersama dan s.50(2)(c) dibaca bersama s.60(2) bagi perbadanan pengurusan. Kuasa mengawal selia parkir melalui undang-undang kecil tambahan berada dalam s.32(3) dan s.70(2). Membuat undang-undang kecil tambahan itu memerlukan resolusi khas yang diluluskan pada mesyuarat agung, di bawah s.21(2)(g) dan 32(3) bagi JMB dan s.59(2)(g) dan 70(2) bagi MC.
1
2
3
4
5
| 1 | Tanya kuasa mana yang pihak pengurusan sandarkan — s.23(2)(c) bagi JMB, s.50(2)(c) dengan s.60(2) bagi MC. |
|---|---|
| 2 | Bagi mana-mana peraturan parkir, minta undang-undang kecil tambahan dan minit mesyuarat agung yang meluluskannya. |
| 3 | Semak resolusi khas diluluskan, bukan resolusi biasa — s.21(2)(g), 32(3) bagi JMB; s.59(2)(g), 70(2) bagi MC. |
| 4 | Sahkan pendapatan sewa daripada petak harta bersama masuk ke akaun penyelenggaraan. |
| 5 | Jika peraturan itu datang hanya daripada pekeliling atau papan notis, bangkitkan isu prosedur secara bertulis dahulu. |
Soalan lazim
Bolehkah pihak pengurusan menyewakan petak letak kereta harta bersama?
Boleh. Badan pengurusan bersama boleh memajak atau menyewakan harta di bawah s.23(2)(c), dan perbadanan pengurusan di bawah s.50(2)(c) dibaca bersama s.60(2).
Kelulusan apa diperlukan untuk peraturan parkir?
Parkir dikawal selia oleh undang-undang kecil tambahan di bawah s.32(3) bagi JMB dan s.70(2) bagi MC, dan membuatnya memerlukan resolusi khas pada mesyuarat agung — s.21(2)(g) dan 32(3), atau s.59(2)(g) dan 70(2).
Jawatankuasa mengumumkan peraturan parkir baharu melalui pekeliling. Adakah itu memadai?
Tidak bagi undang-undang kecil tambahan. Akta menghendaki resolusi khas diluluskan pada mesyuarat agung, jadi minta undang-undang kecil itu dan minit mesyuarat yang meluluskannya.
Ke mana pendapatan sewa pergi?
Ke dalam dana skim — minta pihak pengurusan menunjukkan item pendapatan itu dalam akaun penyelenggaraan.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Bolehkah pihak pengurusan memutuskan air, mengunci meter atau menghalang anda menggunakan lif kerana tunggakan?
Akta 757 dan Peraturan 2015 tidak memberi badan pengurusan kuasa nyata untuk memutuskan air atau elektrik ke sesebuah petak kerana tunggakan. Apa yang dibenarkan ialah penggantungan kemudahan dan perkhidmatan bersama di bawah undang-undang kecil 6(5), dan penyahaktifan kad akses anda di bawah undang-undang kecil 6(4) dengan bayaran pengaktifan semula tidak melebihi RM50.
Kesimpulan Lewis
Ketahui perbezaannya sebelum anda berhujah. Penyahaktifan kad akses dan penggantungan kemudahan adalah sah dan pihak pengurusan akan menggunakannya; pemutusan utiliti tiada asas statutori nyata dan berbaloi dicabar secara bertulis dengan segera. Apa pun, jelaskan tunggakan dahulu — setiap remedi di sini dimatikan sebaik akaun bersih.
Bila pihak pengurusan bertanggungjawab di sisi undang-undang
Ahli jawatankuasa menghadapi liabiliti peribadi di bawah s.26(5) bagi JMB dan s.62(5) bagi MC jika mereka gagal mengekalkan, mengaudit, atau membenarkan pemeriksaan akaun — denda sehingga RM250,000 dan pemenjaraan sehingga tiga tahun. Perbadanan pengurusan mesti mengekalkan harta pusaka bersama dalam keadaan baik di bawah s.21(1)(a) dan s.59(1)(a). Peraturan kampus mengecualikan MC daripada liabiliti bagi trak kenderaan, penyingkiran haiwan tanpa izin, dan pelupusan item tidak dituntut, tetapi tidak ada peruntukan umum yang membuat badan bertanggungjawab untuk kecurian atau kehilangan. Tuntutan pergi ke tribunal di bawah s.102 dan s.105(1).
Kesimpulan Lewis
Jika jawatankuasa telah gagal dalam akaun, pendedahan peribadi itu nyata dan mahal — petik s.26(5) atau s.62(5). Jika anda menyaman atas kecurian atau kerosakan kenderaan, tanya peguam sama ada pengecualian peraturan kampus dalam Jadual Ketiga akan terpakai — badan tidak mempunyai liabiliti menyeluruh untuk kehilangan, tetapi kontrak antara anda dan badan itu mungkin mengenakan satu.
Pecah masuk, kecurian atau kereta dicuri dari tempat letak kereta
Akta 757 dan undang-undang kecil Jadual Ketiga tidak mengandungi peruntukan nyata am yang menjadikan badan pengurusan bertanggungjawab bagi kecurian atau kehilangan harta penduduk. Jika undang-undang kecil menangani liabiliti, ia mengecualikan perbadanan pengurusan — bagi kerosakan semasa menunda atau mengunci, mengalihkan haiwan, dan melupuskan halangan yang tidak dituntut.
Kesimpulan Lewis
Insuranskan kandungan anda sendiri dan jangan anggap pondok pengawal sebagai perlindungan. Akta memberi skim kuasa menyediakan keselamatan dan wang untuk membayarnya, tetapi ia tidak menukar kegagalan keselamatan kepada tuntutan automatik terhadap bangunan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Tanya kuasa mana yang pihak pengurusan sandarkan — s.23(2)(c) bagi JMB, s.50(2)(c) dengan s.60(2) bagi MC.
Send
Bagi mana-mana peraturan parkir, minta undang-undang kecil tambahan dan minit mesyuarat agung yang meluluskannya.
Send
Semak resolusi khas diluluskan, bukan resolusi biasa — s.21(2)(g), 32(3) bagi JMB; s.59(2)(g), 70(2) bagi MC.
Send
Sahkan pendapatan sewa daripada petak harta bersama masuk ke akaun penyelenggaraan.