Strata & Pengurusan Bangunan
Siapa hilang kelayakan daripada jawatankuasa pengurusan — termasuk kerana tunggakan
Tunggakan pada hari ketujuh sebelum pemilihan melucutkan kelayakan calon di bawah perenggan 2(9) Jadual Kedua — sebagai pemilik atau pemilik bersama, sebagai penama pemilik korporat, atau sebagai ahli keluarga terdekat pemilik yang memiliki dua atau lebih petak. Proksi, bawah 21 tahun dan pemilik bersama saingan juga terkeluar.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang mahu bersuara tentang cara bangunan mereka diuruskan, dan sesiapa yang mempertimbangkan untuk bertanding jawatankuasa. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Siapa yang sebenarnya memutuskan
Yang berikut membedah pemilik yang menunggak tidak boleh menganggotai atau mengundi. Satu peraturan itu menentukan banyak pemilihan jawatankuasa yang dipertikaikan. Skim strata ialah demokrasi wajib: pengundi adalah pembayar, dan kehadiran menentukan kos pemilikan anda.
Hari ketujuh ialah tarikh yang dikira
Perenggan 2(9) Jadual Kedua menetapkan ujian itu pada hari ketujuh sebelum pemilihan. Itu had yang disengajakan: ia menghalang calon menjelaskan tunggakan pada pagi mesyuarat untuk melayakkan diri, dan ia memberi skim tarikh yang boleh disahkan untuk disemak terhadap daftar. Jika anda merancang untuk bertanding, kira ke belakang dari tarikh mesyuarat dan pastikan bayaran telah dijelaskan dan direkodkan jauh sebelum hari ketujuh, bukan pada hari itu.
Tiga cara peraturan tunggakan menjangkau anda
Perenggan itu menangkap tiga kedudukan. Sebagai pemilik atau pemilik bersama, di mana semua atau mana-mana bahagian caj atau sumbangan kumpulan wang penjelas bagi petak itu tertunggak. Sebagai penama pemilik korporat atau badan, di mana perkara sama benar bagi petak itu. Dan sebagai ahli keluarga terdekat pemilik yang memiliki dua atau lebih petak, di mana semua atau mana-mana bahagian caj atau sumbangan kumpulan wang penjelas berkenaan mana-mana petak itu tertunggak. Cabang ketiga itulah yang mengejutkan orang: ahli keluarga yang bertanding jawatankuasa boleh hilang kelayakan kerana tunggakan pada petak yang mereka tiada kaitan langsung.
Pelucutan kelayakan yang lain
Tiga lagi berada di sebelahnya. Perenggan 2(7) mengecualikan sesiapa berumur bawah dua puluh satu tahun, dan sesiapa yang bukan pemilik, penama yang diberi kuasa atau ahli keluarga terdekat yang layak. Perenggan 2(8) mengecualikan proksi yang dilantik oleh pemilik — jadi orang yang anda hantar mengundi bagi pihak anda tidak boleh juga dipilih. Perenggan 2(10) mengecualikan pemilik bersama sesuatu petak jika pemilik bersama lain petak yang sama turut menjadi calon pada pemilihan itu, yang menghalang satu petak mengemukakan dua pemiliknya untuk jawatankuasa yang sama.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Semak undang-undang kecil skim anda sendiri dan notis yang sebenarnya dikeluarkan untuk mesyuarat anda — tarikh akhir dan peraturan kuorum adalah statutori, tetapi skim menambah variasi yang sah. Jika keputusan kelihatan tidak teratur, failkan bantahan secara bertulis sebelum mesyuarat, bukan selepas.
Checklist pembeli
Ujian tunggakan berkuat kuasa pada hari ketujuh sebelum pemilihan, bukan pada hari itu sendiri. Perenggan 2(9) melucutkan kelayakan calon jika semua atau mana-mana bahagian caj atau sumbangan kumpulan wang penjelas bagi petak itu tertunggak — sama ada mereka bertanding sebagai pemilik atau pemilik bersama, sebagai penama pemilik korporat atau badan, atau sebagai ahli keluarga terdekat pemilik yang memiliki dua atau lebih petak. Secara berasingan, perenggan 2(7) mengecualikan sesiapa di bawah dua puluh satu tahun atau yang bukan pemilik, penama diberi kuasa atau ahli keluarga yang layak; 2(8) mengecualikan proksi; dan 2(10) mengecualikan pemilik bersama jika pemilik bersama lain petak sama turut bertanding.
1
2
3
4
5
| 1 | Kira ke belakang tujuh hari dari tarikh pemilihan — itulah bila ujian tunggakan terpakai. |
|---|---|
| 2 | Jelaskan setiap petak yang anda berkaitan, dan dapatkan resit bertarikh bagi setiap satu. |
| 3 | Jika anda bertanding sebagai ahli keluarga pemilik pelbagai petak, semak semua petak pemilik itu, bukan hanya milik anda. |
| 4 | Jangan lantik diri anda sebagai proksi seseorang jika anda berhasrat bertanding — perenggan 2(8) mengecualikan proksi. |
| 5 | Jika pemilik bersama petak anda turut bertanding, perenggan 2(10) bermakna hanya seorang antara anda boleh. |
Soalan lazim
Bila ujian tunggakan dikenakan?
Pada hari ketujuh sebelum pemilihan, di bawah perenggan 2(9) Jadual Kedua.
Bolehkah saya menjelaskan tunggakan pada hari AGM dan masih bertanding?
Tidak. Ujian ditetapkan pada hari ketujuh sebelum pemilihan, jadi bayaran yang dibuat selepasnya tidak memulihkan kelayakan bagi pemilihan itu.
Saya bertanding sebagai ahli keluarga pemilik dengan beberapa unit. Adakah itu penting?
Ya. Perenggan 2(9) melucutkan kelayakan ahli keluarga terdekat pemilik yang memiliki dua atau lebih petak jika semua atau mana-mana bahagian caj atau sumbangan kumpulan wang penjelas bagi mana-mana petak itu tertunggak.
Bolehkah proksi dipilih ke jawatankuasa?
Tidak. Perenggan 2(8) menjadikan proksi yang dilantik oleh pemilik tidak layak untuk pemilihan.
Saya dan pemilik bersama saya kedua-duanya mahu bertanding. Bolehkah?
Tidak pada pemilihan yang sama. Perenggan 2(10) melucutkan kelayakan pemilik bersama jika pemilik bersama lain petak yang sama turut menjadi calon.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Apa yang benar-benar berlaku jika anda berhenti membayar caj penyelenggaraan
Berhenti membayar caj penyelenggaraan mencetuskan urutan statutori, bukan rundingan: notis Borang 11 daripada JMB (s.34(1)) atau Borang 20 daripada perbadanan pengurusan (s.78(1)) memberi tidak kurang 14 hari, faedah dihadkan pada 10% setahun, kemudian tuntutan hutang, waran sitaan ke atas harta alih anda, atau pendakwaan jenayah.
Kesimpulan Lewis
Menahan caj ialah satu-satunya bantahan yang tidak boleh berkesan, kerana tunggakan juga melucutkan kelayakan anda daripada jawatankuasa dan daripada mengundi — tuas yang tepat anda perlukan untuk membetulkan apa yang anda bantah. Bayar dengan bantahan, kemudian lawan di tribunal atau AGM di mana anda masih mempunyai kedudukan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Kira ke belakang tujuh hari dari tarikh pemilihan — itulah bila ujian tunggakan terpakai.
Send
Jelaskan setiap petak yang anda berkaitan, dan dapatkan resit bertarikh bagi setiap satu.
Send
Jika anda bertanding sebagai ahli keluarga pemilik pelbagai petak, semak semua petak pemilik itu, bukan hanya milik anda.
Send
Jangan lantik diri anda sebagai proksi seseorang jika anda berhasrat bertanding — perenggan 2(8) mengecualikan proksi.