Strata & Pengurusan Bangunan
Pemaju menyimpan petak lebihan dan masih menyewakannya — adakah itu dibenarkan?
Sama ada pemaju boleh terus menyewakan petak lebihan bergantung pada satu soalan yang pelan strata jawab: adakah ia petak aksesori yang bersampingan dengan unit tidak terjual, atau harta bersama? Harta bersama ditakrifkan secara pengecualian di bawah s.4 Akta 318 sebagai apa sahaja yang tidak terkandung dalam mana-mana petak atau petak aksesori pada pelan.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pembeli yang menyemak parkir yang mereka sebenarnya dapat, dan pemilik yang bertikai tentang petak. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Semak pelan strata, bukan risalah
Catatan ini menghuraikan sama ada petak yang tidak diperuntukkan terletak hak pada MC semasa penubuhan menentukan siapa mengutip sewa itu, dan pemilik boleh menyemaknya. Akta Hakmilik Strata melayan petak aksesori dengan ketat, sebab itu banyak perjanjian parkir tidak formal tidak boleh dikuatkuasakan.
Pelan yang menentukan, bukan amalan
Seksyen 4 Akta Hakmilik Strata 1985 mentakrifkan harta bersama sebagai sebanyak lot yang tidak terkandung dalam mana-mana petak, termasuk petak aksesori, atau mana-mana blok sementara seperti ditunjukkan dalam pelan strata yang diluluskan. Itu takrifan secara pengecualian, dan ia bermakna pelan strata yang diluluskan ialah dokumen yang menentukan status setiap petak dalam bangunan. Petak yang dilukis sebagai petak aksesori tergolong dengan petak utamanya. Petak yang tidak dilukis sedemikian ialah harta bersama, walau bagaimana ia digunakan atau dilabelkan sejak penyerahan.
Jika ia petak aksesori
Maka ia bersampingan dengan petak tertentu, dan pemaju memegangnya hanya selagi ia memegang petak itu. Seksyen 69 dan 34(2) Akta 318 mengehadkan urusan dengan petak aksesori secara berasingan daripada petak utamanya, jadi pemaju tidak boleh menjual atau memindahkan petak itu sendirian kepada pihak ketiga. Apabila unit tidak terjual akhirnya dijual, petak itu ikut bersamanya, dan sebarang susunan sewaan ke atasnya tamat dengan pertukaran pemilikan dan bukan mengikat pemilik baharu.
Jika ia harta bersama
Maka ia dimiliki secara kolektif oleh pemilik, dan persoalannya bukan apa yang pemaju mahu tetapi apa yang badan pengurusan benarkan. Badan pengurusan bersama boleh memajak atau menyewakan harta di bawah s.23(2)(c); perbadanan pengurusan di bawah s.50(2)(c) dibaca bersama s.60(2). Mengawal selia atau memperuntukkan parkir dilakukan melalui undang-undang kecil tambahan di bawah s.32(3) atau s.70(2), dan itu memerlukan resolusi khas pada mesyuarat agung. Pemaju yang mengutip sewa petak harta bersama selepas badan itu wujud patut boleh menunjukkan resolusi yang membenarkannya.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Dapatkan pelan strata dan jadual SPA anda dan sahkan secara bertulis petak mana yang merupakan petak aksesori terikat pada unit anda. Lakukan ini sebelum anda membayar, bukan semasa cuba menjual.
Checklist pembeli
Baca pelan strata, bukan surat pemaju. Jika petak ditunjukkan sebagai petak aksesori yang bersampingan dengan petak tertentu, ia milik sesiapa yang memiliki petak itu — dan s.69 dan 34(2) Akta 318 menghalangnya diuruskan secara berasingan. Jika ia tidak ditunjukkan sebagai petak aksesori, ia jatuh ke dalam harta bersama di bawah s.4, yang dimiliki secara kolektif, dan sebarang penyewaan ialah urusan badan pengurusan di bawah kuasa pajakan dan undang-undang kecil tambahannya, bukan urusan pemaju.
1
2
3
4
5
| 1 | Dapatkan pelan strata yang diluluskan dan kenal pasti petak mana dilukis sebagai petak aksesori. |
|---|---|
| 2 | Bagi petak aksesori, ambil perhatian s.69 dan 34(2) menghalangnya diuruskan berasingan daripada petak utamanya. |
| 3 | Bagi petak yang tiada pada pelan sebagai petak aksesori, anggapkannya harta bersama di bawah s.4 Akta 318. |
| 4 | Tanya badan pengurusan resolusi mana yang membenarkan sebarang sewaan petak harta bersama. |
| 5 | Semak pendapatan sewa daripada petak harta bersama muncul dalam akaun penyelenggaraan. |
Soalan lazim
Bolehkah pemaju terus menyewakan petak lebihan selepas penyerahan?
Ia bergantung pada pelan strata. Jika petak itu petak aksesori bersampingan dengan unit tidak terjual, pemaju memegangnya bersama unit itu. Jika ia tidak ditunjukkan sebagai petak aksesori, ia harta bersama di bawah s.4 Akta 318 dan kuasa pajakan serta undang-undang kecil badan pengurusan mengawalnya.
Bagaimana saya tahu yang mana satu?
Pelan strata yang diluluskan. Harta bersama ditakrifkan secara pengecualian — apa sahaja yang tidak terkandung dalam mana-mana petak atau petak aksesori yang ditunjukkan pada pelan.
Bolehkah pemaju menjual petak itu secara berasingan?
Tidak jika ia petak aksesori. Seksyen 69 dan 34(2) Akta Hakmilik Strata 1985 mengehadkan urusan dengan petak aksesori secara berasingan daripada petak utamanya.
Siapa patut mengutip sewa petak harta bersama?
Badan pengurusan, di bawah kuasanya memajak atau menyewakan harta — s.23(2)(c) bagi JMB, s.50(2)(c) dibaca bersama s.60(2) bagi MC — dengan peruntukan dikawal selia oleh undang-undang kecil tambahan di bawah s.32(3) atau s.70(2).
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Pemaju digulung sebelum hakmilik strata dikeluarkan — bolehkah pemilik masih mendapat hakmilik?
Akta Hakmilik Strata 1985 tidak memberi pemilik petak mekanisme memohon hakmilik strata sendiri apabila pemaju digulung. Hanya pemilik tanah yang diberi milik boleh memohon di bawah s.7, dengan permohonan dibuat di bawah s.9 menggunakan Borang 1 — bermakna pelikuidasi mesti memikul kewajipan itu, dan s.8 menjadikan permohonan itu wajib sebaik mana-mana petak dijual.
Kesimpulan Lewis
Halakan surat-menyurat anda kepada pelikuidasi, bukan pejabat tanah, dan bingkaikannya sebagai kewajipan wajib pemilik di bawah s.8 dan bukan sebagai permintaan bantuan. Itulah titik tekanan yang Akta benar-benar berikan, dan berpura-pura ada jalan pintas hanya merugikan masa pemilik.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Dapatkan pelan strata yang diluluskan dan kenal pasti petak mana dilukis sebagai petak aksesori.
Send
Bagi petak aksesori, ambil perhatian s.69 dan 34(2) menghalangnya diuruskan berasingan daripada petak utamanya.
Send
Bagi petak yang tiada pada pelan sebagai petak aksesori, anggapkannya harta bersama di bawah s.4 Akta 318.
Send
Tanya badan pengurusan resolusi mana yang membenarkan sebarang sewaan petak harta bersama.