Strata & Pengurusan Bangunan
Pemaju digulung sebelum hakmilik strata dikeluarkan — bolehkah pemilik masih mendapat hakmilik?
Akta Hakmilik Strata 1985 tidak memberi pemilik petak mekanisme memohon hakmilik strata sendiri apabila pemaju digulung. Hanya pemilik tanah yang diberi milik boleh memohon di bawah s.7, dengan permohonan dibuat di bawah s.9 menggunakan Borang 1 — bermakna pelikuidasi mesti memikul kewajipan itu, dan s.8 menjadikan permohonan itu wajib sebaik mana-mana petak dijual.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pembeli unit tanpa hakmilik strata individu, dan pemilik yang hakmiliknya tertunggak bertahun-tahun. |
|---|---|
| Tahap risiko | Tinggi |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Dokumen di sebalik kunci
Catatan ini menghuraikan akta tidak memberi pemilik laluan memintas pemilik tanah — sebab itulah kewajipan statutori pelikuidasi yang patut didesak. Akta Hakmilik Strata menetapkan tarikh akhir ke atas pemaju yang kebanyakan pembeli tidak tahu wujud.
Tiada laluan yang dimulakan pemilik
Ia berbaloi dinyatakan dengan terus terang, kerana banyak nasihat memberi gambaran sebaliknya. Akta Hakmilik Strata 1985 tidak mengandungi mekanisme atau seksyen khusus yang membenarkan pemilik petak memohon hakmilik strata secara langsung apabila pemaju telah digulung atau meninggalkan projek. Seksyen 7 mengehadkan hak memohon pecah bahagi bangunan kepada pemilik tanah yang diberi milik, dan s.9 menetapkan prosedur permohonan menggunakan Borang 1. Akta tidak menyediakan laluan untuk pemilik petak memintas pemilik tanah.
Pelikuidasi mewarisi kewajipan itu
Itu tidak meninggalkan pemilik tanpa sasaran. Apabila pemaju digulung, pelikuidasi yang dilantik memikul kewajipan undang-undang pemilik, termasuk kewajipan menghantar permohonan pecah bahagi. Seksyen 8 yang menjadikan kewajipan itu wajib: sebaik mana-mana petak dalam bangunan dijual, pemilik tanah bertanggungjawab memohon hakmilik strata. Jadi surat-menyurat pergi kepada pelikuidasi, dan bingkainya bukan permintaan untuk membantu — ia kewajipan statutori yang pelikuidasi telah masuki.
Cara menjadikan surat itu berkesan
Nyatakan fakta yang pelikuidasi perlukan untuk bertindak dan tidak boleh dipertikaikan. Tarikh petak pertama dijual, yang mencetuskan s.8. Sama ada permohonan pecah bahagi pernah difailkan oleh pemaju dan, jika ya, tarikh dan rujukannya. Bilangan petak yang dijual dan pemilik yang diwakili. Minta kedudukan bertulis tentang bila permohonan akan dihantar. Simpan jawapannya. Jika sekumpulan pemilik bertindak bersama, satu surat terselaras dengan jadual petak membawa berat jauh lebih besar daripada tiga puluh e-mel individu.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Minta pemaju atau pihak pengurusan secara bertulis untuk status semasa permohonan hakmilik strata dan tarikh ia difailkan. Simpan jawapan itu; ia dokumen yang anda perlukan jika terpaksa meningkatkan tindakan.
Checklist pembeli
Ini had yang jujur dan bukan remedi tersembunyi. Akta tidak mengandungi seksyen khusus yang membenarkan pemilik petak memohon secara langsung. Seksyen 7 mengehadkan permohonan kepada pemilik tanah yang diberi milik, mengikut prosedur dalam s.10. Apabila pemaju digulung, pelikuidasi yang dilantik menggantikan kedudukan pemilik dan memikul kewajipan itu. Seksyen 8 menjadikan permohonan wajib sebaik mana-mana petak dalam bangunan dijual, itulah kewajipan untuk didesak.
1
2
3
4
5
| 1 | Kenal pasti pelikuidasi dan hantar surat ke sana, bukan ke pejabat tanah. |
|---|---|
| 2 | Tetapkan tarikh petak pertama dijual — itulah yang menjadikan permohonan wajib di bawah s.8. |
| 3 | Tanya sama ada permohonan pecah bahagi pernah difailkan, dan tarikh serta rujukannya. |
| 4 | Bingkaikan permintaan sebagai kewajipan statutori pemilik yang pelikuidasi telah pikul, bukan sebagai bantuan. |
| 5 | Bertindak sebagai kumpulan dengan satu surat dan jadual petak dan bukan sebagai individu. |
Soalan lazim
Bolehkah pemilik memohon hakmilik strata sendiri jika pemaju sudah tiada?
Akta Hakmilik Strata 1985 tidak mengandungi mekanisme khusus yang membenarkan pemilik petak memohon secara langsung. Seksyen 7 mengehadkan permohonan kepada pemilik tanah yang diberi milik.
Jadi siapa yang memohon?
Pemilik tanah yang diberi milik, di bawah s.7, dengan permohonan dibuat di bawah s.9 menggunakan Borang 1. Apabila pemaju digulung, pelikuidasi yang dilantik memikul kewajipan undang-undang pemilik, termasuk permohonan itu.
Adakah permohonan itu pilihan bagi pelikuidasi?
Seksyen 8 menjadikannya wajib bagi pemilik tanah memohon hakmilik strata sebaik mana-mana petak dalam bangunan dijual.
Apa perkara paling berguna yang pemilik boleh lakukan?
Tulis kepada pelikuidasi sebagai kumpulan, menyatakan tarikh jualan pertama, sama ada permohonan pernah difailkan, dan meminta kedudukan bertulis tentang bila ia akan dihantar.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Pemaju menyimpan petak lebihan dan masih menyewakannya — adakah itu dibenarkan?
Sama ada pemaju boleh terus menyewakan petak lebihan bergantung pada satu soalan yang pelan strata jawab: adakah ia petak aksesori yang bersampingan dengan unit tidak terjual, atau harta bersama? Harta bersama ditakrifkan secara pengecualian di bawah s.4 Akta 318 sebagai apa sahaja yang tidak terkandung dalam mana-mana petak atau petak aksesori pada pelan.
Kesimpulan Lewis
Satu dokumen menyelesaikan ini, dan ia bukan yang pertama ditunjukkan kepada anda. Dapatkan pelan strata yang diluluskan dan lihat petak mana yang dilukis sebagai petak aksesori. Segala yang lain dalam hujah itu menyusul daripada lukisan itu.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Kenal pasti pelikuidasi dan hantar surat ke sana, bukan ke pejabat tanah.
Send
Tetapkan tarikh petak pertama dijual — itulah yang menjadikan permohonan wajib di bawah s.8.
Send
Tanya sama ada permohonan pecah bahagi pernah difailkan, dan tarikh serta rujukannya.
Send
Bingkaikan permintaan sebagai kewajipan statutori pemilik yang pelikuidasi telah pikul, bukan sebagai bantuan.