Strata & Pengurusan Bangunan
Bolehkah anda menjual atau menyewakan petak letak kereta anda berasingan daripada unit anda?
Seksyen 69 Akta Hakmilik Strata 1985 mengehadkan sebarang urusan dengan petak aksesori secara berasingan daripada petak utama yang ia bersampingan, dan s.34(2) melarang berurusan dengan atau melupuskan hak dalam petak aksesori secara berasingan daripada petak utamanya. Itulah sebabnya begitu banyak urusan parkir persendirian tidak boleh dikuatkuasakan.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pembeli yang menyemak parkir yang mereka sebenarnya dapat, dan pemilik yang bertikai tentang petak. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Parkir adalah soalan undang-undang dahulu
Catatan ini menghuraikan petak aksesori tidak boleh diuruskan berasingan daripada petak utamanya. Satu sekatan itu membatalkan banyak perjanjian tidak formal. Pertikaian parkir terasa remeh sehingga anda cuba menjual dan mendapati apa yang anda sangka milik anda tiada pada hakmilik.
Sekatan itu, dalam dua seksyen
Seksyen 69 Akta Hakmilik Strata 1985 mengehadkan sebarang urusan dengan petak aksesori, atau dengan mana-mana syer atau kepentingan di dalamnya, secara berasingan daripada petak utama yang ia dijadikan bersampingan seperti ditunjukkan pada pelan strata yang diluluskan. Seksyen 34(2) meletakkan idea sama dari arah lain: ia melarang berurusan dengan atau melupuskan sebarang hak dalam petak aksesori secara berasingan daripada petak utamanya. Antara kedua-duanya tiada ruang untuk petak itu dipindah milik, digadai atau dijual secara bersendirian.
Apa maksudnya bagi urus niaga yang pemilik benar-benar lakukan
Tiga susunan biasa terlanggar perkara ini. Menjual petak lebihan terus kepada jiran sambil mengekalkan unit anda — bukan urusan yang daftar boleh beri kesan. Menggadaikan petak kepada bank secara berasingan daripada unit — masalah sama. Menyewakannya kepada jiran atas susunan tidak formal jangka panjang — penyewaan itu kontrak antara dua orang dan bukan kepentingan dalam petak aksesori, jadi ia bertahan hanya selagi kedua-dua pihak mahu, dan ia tidak mengikat sesiapa yang membeli mana-mana unit seterusnya.
Petak harta bersama ialah persoalan berbeza
Semua ini tidak terpakai kepada petak yang merupakan harta bersama dan bukan petak aksesori. Di situ, persoalannya bukan sama ada pemilik individu boleh berurusan dengannya — mereka tidak boleh, kerana ia bukan milik mereka — tetapi sama ada badan pengurusan boleh memperuntukkan atau menyewakannya, yang bergantung pada kuasa pajakan badan itu dan undang-undang kecil tambahannya. Jika anda ditawarkan petak oleh pihak pengurusan dan bukan oleh jiran, itulah rangka kerja untuk ditanya.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Dapatkan pelan strata dan jadual SPA anda dan sahkan secara bertulis petak mana yang merupakan petak aksesori terikat pada unit anda. Lakukan ini sebelum anda membayar, bukan semasa cuba menjual.
Checklist pembeli
Jika petak itu petak aksesori, ia bergerak dengan unit dan hanya dengan unit. Seksyen 69 mengehadkan urusan dengannya secara berasingan daripada petak utama yang ia dijadikan bersampingan pada pelan strata yang diluluskan, dan s.34(2) melarang berurusan dengan atau melupuskan sebarang hak di dalamnya secara berasingan. Menjual petak anda kepada jiran sambil mengekalkan unit anda bukan transaksi yang daftar akan sokong.
1
2
3
4
5
| 1 | Sahkan daripada pelan strata sama ada petak itu petak aksesori sebelum bersetuju dengan sebarang jualan atau sewaan jangka panjang. |
|---|---|
| 2 | Jika ia petak aksesori, jangan anggap jualan persendirian boleh didaftarkan — s.69 dan 34(2) mengehadkannya. |
| 3 | Jika anda membayar jiran untuk menggunakan petak mereka, terimalah ia sebagai susunan kontrak yang tamat apabila mana-mana unit dijual. |
| 4 | Jangan anggap bank akan menerima petak sebagai cagaran berasingan daripada unit. |
| 5 | Jika petak itu harta bersama, minta badan pengurusan undang-undang kecil atau resolusi yang mendasari peruntukannya kepada anda. |
Soalan lazim
Bolehkah saya menjual petak letak kereta saya tanpa menjual unit saya?
Jika ia petak aksesori, tidak. Seksyen 69 Akta Hakmilik Strata 1985 mengehadkan urusan dengannya secara berasingan daripada petak utama, dan s.34(2) melarang berurusan dengan atau melupuskan hak di dalamnya secara berasingan.
Bolehkah saya menyewakan petak aksesori saya kepada jiran?
Sebarang susunan sedemikian beroperasi sebagai kontrak antara anda berdua dan bukan sebagai urusan dalam petak aksesori. Ia tidak mengikat pembeli masa depan mana-mana unit.
Bolehkah bank mengambil petak letak kereta saya sebagai cagaran berasingan?
Tidak secara berasingan daripada petak utama, memandangkan sekatan dalam s.69 dan 34(2). Petak mengikut unit.
Bagaimana pula dengan petak yang merupakan harta bersama?
Pemilik individu langsung tidak boleh berurusan dengannya kerana ia bukan milik mereka. Sama ada badan pengurusan boleh memperuntukkan atau menyewakannya bergantung pada kuasa pajakan dan undang-undang kecil tambahannya.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Adakah petak letak kereta anda milik anda? Petak aksesori, harta bersama atau hakmilik berasingan
Seksyen 4 Akta Hakmilik Strata 1985 mentakrifkan petak aksesori sebagai petak yang ditunjukkan dalam pelan strata yang digunakan atau dicadang digunakan bersama sesuatu petak. Satu klasifikasi itu menentukan sama ada petak letak kereta itu milik anda, milik skim, atau milik pemaju — dan pelan strata ialah tempat anda menyemak.
Kesimpulan Lewis
Minta pelan strata dan jadual SPA sebelum anda membayar, dan dapatkan jawapan secara bertulis. Setiap pertikaian parkir yang saya lihat bermula dengan pembeli yang diberitahu secara lisan petak mana milik mereka dan tidak pernah menyemak kategori mana ia jatuh.
Membeli petak tambahan: bolehkah ia dimasukkan ke dalam pinjaman perumahan anda?
Sama ada petak boleh dibiayai dengan pinjaman perumahan menyusuli status undang-undangnya. Petak aksesori terikat kepada petak utama oleh s.69 dan 34(2) Akta 318 dan tidak boleh diuruskan secara berasingan — itulah yang menjadikannya boleh dibiayai bersama unit dan bukan secara bersendirian.
Kesimpulan Lewis
Sebelum anda bersetuju membeli petak tambahan, tanya pemaju atau penjual satu soalan secara bertulis: adakah ia petak aksesori pada pelan strata yang diluluskan, bersampingan dengan petak yang mana? Persoalan pembiayaan menjawab dirinya sendiri setelah anda mendapatkannya.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Sahkan daripada pelan strata sama ada petak itu petak aksesori sebelum bersetuju dengan sebarang jualan atau sewaan jangka panjang.
Send
Jika ia petak aksesori, jangan anggap jualan persendirian boleh didaftarkan — s.69 dan 34(2) mengehadkannya.
Send
Jika anda membayar jiran untuk menggunakan petak mereka, terimalah ia sebagai susunan kontrak yang tamat apabila mana-mana unit dijual.
Send
Jangan anggap bank akan menerima petak sebagai cagaran berasingan daripada unit.