Strata & Pengurusan Bangunan
Membeli petak tambahan: bolehkah ia dimasukkan ke dalam pinjaman perumahan anda?
Sama ada petak boleh dibiayai dengan pinjaman perumahan menyusuli status undang-undangnya. Petak aksesori terikat kepada petak utama oleh s.69 dan 34(2) Akta 318 dan tidak boleh diuruskan secara berasingan — itulah yang menjadikannya boleh dibiayai bersama unit dan bukan secara bersendirian.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pembeli yang menyemak parkir yang mereka sebenarnya dapat, dan pemilik yang bertikai tentang petak. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Semak pelan strata, bukan risalah
Persoalan di sini ialah ia bergantung pada sama ada petak itu berada pada hakmilik yang sama dengan unit — soalan undang-undang sebelum ia soalan perbankan. Akta Hakmilik Strata melayan petak aksesori dengan ketat, sebab itu banyak perjanjian parkir tidak formal tidak boleh dikuatkuasakan.
Status dahulu, pembiayaan kemudian
Urutan yang berguna ialah undang-undang kemudian kewangan, dan pemilik biasanya melakukannya secara terbalik. Petak sama ada petak aksesori yang ditunjukkan pada pelan strata yang diluluskan sebagai bersampingan dengan petak utama tertentu, atau ia harta bersama di bawah s.4 Akta 318 — ditakrifkan sebagai apa sahaja yang tidak terkandung dalam mana-mana petak atau petak aksesori. Hanya yang pertama itu sesuatu yang pemilik individu pegang, dan hanya sesuatu yang pemilik pegang boleh menjadi sebahagian daripada apa yang pemberi pinjaman jadikan cagaran.
Mengapa petak aksesori bergerak dengan unit
Seksyen 69 Akta Hakmilik Strata 1985 mengehadkan sebarang urusan dengan petak aksesori secara berasingan daripada petak utama yang ia dijadikan bersampingan, dan s.34(2) melarang berurusan dengan atau melupuskan sebarang hak di dalamnya secara berasingan. Kesan praktikalnya ialah petak itu tidak boleh dipisahkan — tidak dijual sendirian, tidak dipindah milik sendirian, dan tidak digadai sendirian. Ia milik petak itu, jadi ia termasuk dalam cagaran apabila petak itu digadai.
Apa yang perlu disahkan sebelum anda membayar petak itu
Dapatkan pelan strata yang diluluskan dan jadual dalam SPA, dan sahkan secara bertulis bahawa petak itu petak aksesori bersampingan dengan petak anda, dikenal pasti dengan nombor. Jika ya, petak itu sebahagian daripada apa yang anda beli dan sebahagian daripada apa yang digadai. Jika jawapannya ia petak harta bersama yang diperuntukkan kepada anda, maka anda membeli hak guna yang diberikan badan pengurusan, bukan kepentingan dalam tanah — perkara yang sangat berbeza untuk dibayar dengan jumlah modal, dan berbaloi dibangkitkan dengan peguam anda sebelum anda berbuat demikian.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Dapatkan pelan strata dan jadual SPA anda dan sahkan secara bertulis petak mana yang merupakan petak aksesori terikat pada unit anda. Lakukan ini sebelum anda membayar, bukan semasa cuba menjual.
Checklist pembeli
Jawab persoalan undang-undang sebelum persoalan perbankan. Jika petak itu petak aksesori bersampingan dengan unit anda pada pelan strata yang diluluskan, ia bergerak dengan unit — s.69 dan 34(2) mengehadkan sebarang urusan dengannya secara bebas — jadi ia menjadi sebahagian daripada apa yang gadaian ke atas petak itu liputi. Jika ia harta bersama, tiada pemilik individu memegangnya langsung, dan tiada apa untuk pemberi pinjaman jadikan cagaran.
1
2
3
4
5
| 1 | Sahkan daripada pelan strata yang diluluskan sama ada petak itu petak aksesori, dan kepada petak mana ia bersampingan. |
|---|---|
| 2 | Dapatkan pengesahan itu secara bertulis, dengan nombor petak aksesori, sebelum membayar. |
| 3 | Ingat s.69 dan 34(2) menghalang petak aksesori daripada diuruskan berasingan daripada petak utamanya. |
| 4 | Jika anda diberitahu ia petak harta bersama yang diperuntukkan kepada anda, fahami anda membeli hak guna, bukan kepentingan dalam tanah. |
| 5 | Bangkitkan perbezaan itu dengan peguam pindah milik anda sebelum menandatangani. |
Soalan lazim
Bolehkah saya memasukkan petak letak kereta tambahan dalam pinjaman perumahan saya?
Ia bergantung pada sama ada petak itu petak aksesori bersampingan dengan petak anda pada pelan strata yang diluluskan. Petak aksesori bergerak dengan petak itu, jadi ia termasuk dalam apa yang gadaian ke atas petak itu liputi.
Bolehkah bank mengambil petak itu sebagai cagaran berasingan?
Tidak secara berasingan daripada petak utama. Seksyen 69 dan 34(2) Akta Hakmilik Strata 1985 mengehadkan sebarang urusan dengan petak aksesori selain daripada petak yang ia bersampingan.
Pemaju menjual saya petak tetapi ia tiada pada pelan strata. Apa yang saya beli?
Jika ia bukan petak aksesori, ia harta bersama, yang tiada pemilik individu pegang. Tanya secara bertulis hak apa yang anda peroleh dan di bawah kuasa apa sebelum membayar.
Bagaimana saya mengesahkan statusnya?
Daripada pelan strata yang diluluskan dan jadual dalam perjanjian jual beli anda, yang patut mengenal pasti petak aksesori itu dengan nombornya.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Adakah petak letak kereta anda milik anda? Petak aksesori, harta bersama atau hakmilik berasingan
Seksyen 4 Akta Hakmilik Strata 1985 mentakrifkan petak aksesori sebagai petak yang ditunjukkan dalam pelan strata yang digunakan atau dicadang digunakan bersama sesuatu petak. Satu klasifikasi itu menentukan sama ada petak letak kereta itu milik anda, milik skim, atau milik pemaju — dan pelan strata ialah tempat anda menyemak.
Kesimpulan Lewis
Minta pelan strata dan jadual SPA sebelum anda membayar, dan dapatkan jawapan secara bertulis. Setiap pertikaian parkir yang saya lihat bermula dengan pembeli yang diberitahu secara lisan petak mana milik mereka dan tidak pernah menyemak kategori mana ia jatuh.
Bolehkah anda menjual atau menyewakan petak letak kereta anda berasingan daripada unit anda?
Seksyen 69 Akta Hakmilik Strata 1985 mengehadkan sebarang urusan dengan petak aksesori secara berasingan daripada petak utama yang ia bersampingan, dan s.34(2) melarang berurusan dengan atau melupuskan hak dalam petak aksesori secara berasingan daripada petak utamanya. Itulah sebabnya begitu banyak urusan parkir persendirian tidak boleh dikuatkuasakan.
Kesimpulan Lewis
Susunan persendirian antara dua pemilik boleh sangat mesra dan masih tidak boleh dikuatkuasakan. Jika anda membayar jiran untuk menggunakan petak aksesori mereka, fahami bahawa anda membeli niat baik, bukan hak — dan ia tamat pada hari mana-mana unit bertukar tangan.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Sahkan daripada pelan strata yang diluluskan sama ada petak itu petak aksesori, dan kepada petak mana ia bersampingan.
Send
Dapatkan pengesahan itu secara bertulis, dengan nombor petak aksesori, sebelum membayar.
Send
Ingat s.69 dan 34(2) menghalang petak aksesori daripada diuruskan berasingan daripada petak utamanya.
Send
Jika anda diberitahu ia petak harta bersama yang diperuntukkan kepada anda, fahami anda membeli hak guna, bukan kepentingan dalam tanah.