Strata & Pengurusan Bangunan
Dua unit, saiz sama, caj berbeza — bilakah itu sah?
Dua unit bersaiz sama boleh membayar caj penyelenggaraan berbeza secara sah — tetapi hanya atas sebab tertentu. Unit syer dikira di bawah formula Jadual Pertama (s.8(1)), dan hanya perbadanan pengurusan boleh menetapkan kadar berbeza, dan hanya untuk petak yang digunakan bagi tujuan yang jauh berbeza (s.60(3)(b)).
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang mempersoalkan apa yang mereka bayar, dan pembeli yang mengira kos pegangan bangunan tinggi sebelum komited. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Apa yang anda bayar untuk
Yang berikut membedah petak aksesori, jenis unit dan formula unit syer menjelaskan sebahagian besarnya; selebihnya adalah alasan sah untuk mencabar. Jurang antara apa yang dicaj sebuah bangunan dan kos sebenar mengendalikannya adalah tempat nilai bocor secara senyap.
Asingkan kadar daripada jumlah
Hampir setiap pertikaian tentang caj yang tidak sama rata lenyap sebaik anda mengasingkan dua nombor. Jumlah pada bil anda ialah unit syer didarab kadar setiap unit syer. Jika jiran anda membayar kurang secara keseluruhan tetapi anda berdua pada kadar yang sama, perbezaannya sepenuhnya pada unit syer — dan unit syer dikira di bawah formula dalam Jadual Pertama Akta 757, yang s.8(1) jadikan kaedah yang mengawal. Formula itu mencerminkan lebih daripada keluasan lantai mentah, jadi unit yang kelihatan serupa boleh membawa angka berbeza sedikit atas sebab yang tiada kaitan dengan budi bicara sesiapa.
Di bawah pemaju atau JMB, kadar mesti seragam
Sepanjang tempoh pengurusan pemaju, s.12(3) menghendaki caj ditentukan berkadaran dengan unit syer yang diperuntukkan bagi setiap petak. Sepanjang tempoh badan pengurusan bersama, s.25(3) menyatakan perkara sama. Dalam amalan itu bermakna satu kadar caj seragam setiap unit syer yang diperuntukkan merentasi setiap petak, tidak kira sama ada petak itu studio, penthouse atau lot kedai. Tiada ruang pada peringkat ini untuk badan pengurusan memutuskan bahawa satu kategori pemilik patut dicaj pada kadar berbeza.
Hanya perbadanan pengurusan boleh menetapkan kadar berbeza, dan hanya bagi penggunaan berbeza
Gambarannya berubah setelah perbadanan pengurusan wujud. Seksyen 60(3)(b) membenarkan perbadanan pengurusan menentukan kadar caj berbeza bagi petak yang digunakan untuk tujuan yang jauh berbeza, dan bagi blok sementara. Penerapan klasiknya ialah pembangunan bercampur di mana petak kediaman dan lot komersial berada dalam skim yang sama dan mengenakan permintaan yang benar-benar berbeza ke atas perkhidmatan bersama. Apa yang s.60(3)(b) tidak benarkan ialah kadar berbeza antara dua petak kediaman jenis sama kerana seorang pemilik lebih lantang atau satu blok lebih baharu.
Jika kadar benar-benar berbeza dan anda masih di bawah JMB
Minta tiga perkara secara bertulis: unit syer diperuntukkan anda, jumlah unit syer bagi skim, dan kadar semasa setiap unit syer. Tiga nombor itu membolehkan anda membina semula setiap bil dalam bangunan. Jika ia menunjukkan dua kadar beroperasi sepanjang tempoh pemaju atau JMB, sebut s.12(3) atau s.25(3) dan minta asasnya. Jika bangunan masih dalam tempoh pengurusan pemaju dan kadar itu sendiri kelihatan salah, pembeli yang tidak berpuas hati boleh memohon kepada Pesuruhjaya Bangunan, yang menyemak caj itu dan keputusannya adalah muktamad.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Minta pihak pengurusan untuk akaun beraudit terkini, kadar caj semasa setiap unit syer dan baki kumpulan wang penjelas sebelum anda bergantung pada apa-apa di sini. Kadar dan kos bangunan berbeza; rangka kerja statutori tidak.
Checklist pembeli
Jumlah caj berbeza adalah normal — kadar berbeza setiap unit syer biasanya tidak. Di bawah s.12(3) dan 25(3), pemaju dan JMB mesti menerapkan satu kadar seragam setiap unit syer kepada setiap petak. Hanya s.60(3)(b), dan hanya setelah perbadanan pengurusan wujud, membenarkan kadar berbeza, dan hanya jika petak digunakan bagi tujuan yang jauh berbeza.
1
2
3
4
5
| 1 | Dapatkan unit syer diperuntukkan anda, jumlah skim, dan kadar semasa setiap unit syer — ketiga-tiganya secara bertulis. |
|---|---|
| 2 | Bahagikan jumlah caj anda dengan unit syer anda dan buat perkara sama untuk unit yang anda bandingkan. |
| 3 | Jika kadarnya sepadan, berhenti — perbezaannya pada formula Jadual Pertama, bukan pada pembilan. |
| 4 | Jika kadar berbeza sepanjang tempoh pemaju atau JMB, sebut s.12(3) atau s.25(3) dan minta asas statutorinya. |
| 5 | Jika kadar berbeza terpakai kepada lot komersial, sahkan perbadanan pengurusan wujud dan s.60(3)(b) menjadi asasnya. |
Soalan lazim
Unit saya sama saiz dengan jiran tetapi saya bayar lebih. Adakah itu sah?
Boleh jadi. Caj mengikut unit syer diperuntukkan yang dikira di bawah formula Jadual Pertama (s.8(1)), yang mencerminkan lebih daripada keluasan lantai. Semak kadar setiap unit syer sebelum menganggap pembilan itu salah.
Bolehkah JMB mengenakan kadar berbeza kepada kedai berbanding pangsapuri?
Tidak. Seksyen 25(3) menghendaki caj berkadaran dengan unit syer yang diperuntukkan, bermakna satu kadar seragam setiap unit syer bagi setiap petak sepanjang tempoh JMB.
Bila kadar berbeza boleh terpakai?
Hanya di bawah perbadanan pengurusan, dan hanya di bawah s.60(3)(b), bagi petak yang digunakan untuk tujuan yang jauh berbeza dan bagi blok sementara.
Bagaimana jika pemaju menetapkan kadar yang saya rasa salah?
Pembeli yang tidak berpuas hati dengan caj yang ditentukan sepanjang tempoh pengurusan pemaju boleh memohon kepada Pesuruhjaya Bangunan untuk semakan; keputusan Pesuruhjaya adalah muktamad.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Mengapa caj penyelenggaraan anda melonjak selepas penyerahan milikan kosong — dan bolehkah anda menghalangnya
Akta 757 tidak menghendaki bajet sebelum pemaju menetapkan caj anda — bajet mula-mula dikehendaki untuk AGM sulung JMB di bawah s.18(4). Itulah sebabnya kadar yang disebut semasa pelancaran sering naik semasa penyerahan, dan apa yang pemaju mesti pindahkan di bawah s.15(1)(a) dan 16(1) apabila ia berlaku.
Kesimpulan Lewis
Anggap kadar penyelenggaraan hari pelancaran sebagai anggaran oleh pihak yang tidak perlu mewajarkannya dengan bajet. Apabila anda memodelkan kos pegangan, modelkan kadar yang bajet sebenar akan sokong — dan hadiri AGM sulung, kerana itulah mesyuarat di mana nombor itu menjadi nyata.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Dapatkan unit syer diperuntukkan anda, jumlah skim, dan kadar semasa setiap unit syer — ketiga-tiganya secara bertulis.
Send
Bahagikan jumlah caj anda dengan unit syer anda dan buat perkara sama untuk unit yang anda bandingkan.
Send
Jika kadarnya sepadan, berhenti — perbezaannya pada formula Jadual Pertama, bukan pada pembilan.
Send
Jika kadar berbeza sepanjang tempoh pemaju atau JMB, sebut s.12(3) atau s.25(3) dan minta asas statutorinya.