Strata & Pengurusan Bangunan
Mengapa caj penyelenggaraan anda melonjak selepas penyerahan milikan kosong — dan bolehkah anda menghalangnya
Akta 757 tidak menghendaki bajet sebelum pemaju menetapkan caj anda — bajet mula-mula dikehendaki untuk AGM sulung JMB di bawah s.18(4). Itulah sebabnya kadar yang disebut semasa pelancaran sering naik semasa penyerahan, dan apa yang pemaju mesti pindahkan di bawah s.15(1)(a) dan 16(1) apabila ia berlaku.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang mempersoalkan apa yang mereka bayar, dan pembeli yang mengira kos pegangan bangunan tinggi sebelum komited. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Mulakan dengan wang
Persoalan di sini ialah kadar dalam risalah pelancaran pemaju bukan kadar yang mengikat. Fahami siapa menetapkan kadar sebenar dan pada mesyuarat yang mana. Setiap angka di bawah dijejaki kepada Akta 757 atau Peraturan 2015, kerana tentang caj, Akta itu luar biasa spesifik.
Tiada bajet dikehendaki sebelum pemaju menetapkan kadar
Inilah sebab struktur kadar bergerak. Akta 757 tidak secara jelas menghendaki bajet disediakan sebelum caj ditentukan sepanjang tempoh pengurusan pemaju, dan sewajarnya tiada keperluan menunjukkan bajet kepada pembeli pada peringkat itu. Titik pertama Akta menuntut bajet ialah s.18(4), bagi mesyuarat agung tahunan sulung badan pengurusan bersama. Jadi angka yang tercetak dalam risalah pelancaran ialah nombor yang pemaju tidak wajib selaraskan dengan pelan operasi berkos — dan kali pertama sesiapa membina pelan itu adalah selepas penyerahan.
Apa yang pemaju mesti lakukan sepanjang tempoh pengurusannya
Kewajipan yang benar-benar mengikat adalah tentang jagaan dan pendedahan, bukan penetapan harga. Di bawah s.10(1) dan 13(1), pemaju mesti membuka akaun penyelenggaraan sebelum mengutip sebarang caj, supaya wang itu tidak melalui dana am syarikat. Di bawah s.9(2)(f), pemaju mesti memberikan pembeli penyata kewangan beraudit. Dua peruntukan itu memberi anda sesuatu untuk diminta semasa bangunan masih diurus pemaju: akaun itu, dan penyata beraudit tentang apa yang masuk dan keluar daripadanya.
Apa yang mesti diserahkan kepada JMB
Semasa penyerahan, Akta adalah khusus. Seksyen 15(1)(a) menghendaki pemaju memindahkan semua baki wang dalam akaun penyelenggaraan, dan dalam kumpulan wang penjelas, kepada badan pengurusan bersama selepas membayar perbelanjaan yang wajar. Seksyen 15(1)(b) menghendaki ia menyerahkan akaun — beraudit atau tidak beraudit — bersama aset, rekod dan invois. Seksyen 16(1) kemudian bertindak sebagai jaring keselamatan: sebarang baki yang tidak dipindahkan terletak hak secara automatik pada badan pengurusan bersama semasa tamat tempoh pengurusan pemaju. Jaring itu penting, kerana ia bermakna pemaju yang tidak bekerjasama tidak boleh menyimpan wang itu sekadar dengan tidak menandatangani apa-apa.
Mengapa kadar biasanya naik pada AGM pertama
Satukan dua bahagian itu dan coraknya menjelaskan dirinya sendiri. Kadar yang ditetapkan tanpa bajet yang dikehendaki, ke atas bangunan yang belum dihuni sepenuhnya, bertemu pelan operasi berkos pertamanya pada AGM sulung di bawah s.18(4). Pada mesyuarat itu, badan pengurusan bersama melihat kontrak keselamatan sebenar, premium insurans sebenar, sebut harga penyelenggaraan lif sebenar dan kadar kutipan sebenar, dan menetapkan caj yang membiayainya — ditambah sumbangan kumpulan wang penjelas 10% di atasnya. Jika anda membeli berdasarkan angka pelancaran, inilah mesyuarat di mana kos pegangan anda dinilai semula, tepat sebab itulah menghadirinya bukan pilihan.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Minta pihak pengurusan untuk akaun beraudit terkini, kadar caj semasa setiap unit syer dan baki kumpulan wang penjelas sebelum anda bergantung pada apa-apa di sini. Kadar dan kos bangunan berbeza; rangka kerja statutori tidak.
Checklist pembeli
Sepanjang tempoh pengurusan pemaju, Akta tidak mengenakan keperluan menyediakan bajet sebelum menentukan caj, dan tiada keperluan menunjukkannya kepada pembeli. Apa yang dikehendakinya ialah pemaju membuka akaun penyelenggaraan sebelum mengutip apa-apa (s.10(1), 13(1)) dan memberikan pembeli penyata kewangan beraudit (s.9(2)(f)). Bajet sebenar pertama muncul pada AGM sulung JMB di bawah s.18(4) — biasanya ketika itulah kadar bergerak.
1
2
3
4
5
| 1 | Anggap kadar penyelenggaraan pelancaran sebagai anggaran tidak beraudit — Akta 757 tidak menghendaki bajet di sebaliknya pada peringkat itu. |
|---|---|
| 2 | Semasa bangunan diurus pemaju, minta akaun penyelenggaraan dan penyata kewangan beraudit di bawah s.9(2)(f). |
| 3 | Catat AGM sulung dan baca bajet s.18(4) sebelum anda hadir. |
| 4 | Semasa penyerahan, minta JMB mengesahkan apa yang sebenarnya dipindahkan di bawah s.15(1)(a) dan s.15(1)(b). |
| 5 | Jika baki tidak pernah dipindahkan, tunjukkan s.16(1) — ia terletak hak pada JMB secara automatik semasa tamat tempoh pemaju. |
Soalan lazim
Mengapa caj penyelenggaraan saya naik selepas penyerahan milikan kosong?
Pemaju tidak dikehendaki oleh Akta 757 menyediakan bajet sebelum menetapkan caj. Bajet pertama yang Akta kehendaki ialah untuk AGM sulung JMB di bawah s.18(4), biasanya ketika kadar ditetapkan berbanding kos operasi sebenar.
Adakah pemaju mesti menunjukkan bajet kepada saya?
Tidak. Tiada keperluan menunjukkan bajet kepada pembeli sepanjang tempoh pengurusan pemaju. Namun pemaju mesti membuka akaun penyelenggaraan sebelum mengutip caj (s.10(1), 13(1)) dan memberikan penyata kewangan beraudit (s.9(2)(f)).
Apa yang pemaju mesti serahkan kepada JMB?
Semua baki dalam akaun penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas selepas perbelanjaan yang wajar (s.15(1)(a)), serta akaun, aset, rekod dan invois (s.15(1)(b)).
Bagaimana jika pemaju tidak pernah memindahkan wang itu?
Seksyen 16(1) memperuntukkan bahawa sebarang baki yang tidak dipindahkan terletak hak pada badan pengurusan bersama secara automatik semasa tamat tempoh pengurusan pemaju.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Dua unit, saiz sama, caj berbeza — bilakah itu sah?
Dua unit bersaiz sama boleh membayar caj penyelenggaraan berbeza secara sah — tetapi hanya atas sebab tertentu. Unit syer dikira di bawah formula Jadual Pertama (s.8(1)), dan hanya perbadanan pengurusan boleh menetapkan kadar berbeza, dan hanya untuk petak yang digunakan bagi tujuan yang jauh berbeza (s.60(3)(b)).
Kesimpulan Lewis
Buat pembahagian sebelum anda mengadu. Jumlah caj dibahagi unit syer anda memberi kadarnya; jika kadar anda sepadan dengan jiran anda, perbezaannya pada unit syer dan jawapannya dalam Jadual Pertama, bukan pilih kasih. Jika kadar benar-benar berbeza di bawah JMB, itulah perkara yang patut diajukan secara bertulis.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Anggap kadar penyelenggaraan pelancaran sebagai anggaran tidak beraudit — Akta 757 tidak menghendaki bajet di sebaliknya pada peringkat itu.
Send
Semasa bangunan diurus pemaju, minta akaun penyelenggaraan dan penyata kewangan beraudit di bawah s.9(2)(f).
Send
Catat AGM sulung dan baca bajet s.18(4) sebelum anda hadir.
Send
Semasa penyerahan, minta JMB mengesahkan apa yang sebenarnya dipindahkan di bawah s.15(1)(a) dan s.15(1)(b).