Strata & Pengurusan Bangunan
Membeli unit lelong: adakah anda mewarisi tunggakan caj penyelenggaraan pemilik terdahulu?
Caj penyelenggaraan tertunggak memang mengikut petak kepada pemilik seterusnya — s.60(4) dan 61(4) membenarkan pemulihan daripada pemilik atau pengganti hakmiliknya, dan s.68(4) berbuat sama bagi perbadanan pengurusan subsidiari. Tetapi Akta 757 tidak mewujudkan caj atau lien statutori ke atas petak, yang mengubah cara anda patut membuat usaha wajar sebelum membida.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang mempersoalkan apa yang mereka bayar, dan pembeli yang mengira kos pegangan bangunan tinggi sebelum komited. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Wang dahulu, pendapat kemudian
Yang berikut membedah kandungan proklamasi jualan menentukannya, dan ayat 'bebas daripada bebanan' tidak bermaksud seperti yang disangka kebanyakan pembida. Akta memisahkan dua kumpulan wang atas sebab tertentu, dan mengetahui yang mana membayar apa menyelesaikan kebanyakan pertikaian.
Tunggakan sampai kepada pengganti hakmilik
Inilah bahagian yang kebanyakan pembida salah faham memihak kepada diri sendiri. Seksyen 60(4) memperuntukkan bahawa caj tertunggak boleh dipulihkan daripada pemilik petak atau pengganti hakmiliknya. Seksyen 61(4) berbuat sama bagi sumbangan kumpulan wang penjelas yang belum dibayar, dan s.68(4) menerapkan peraturan sama kepada perbadanan pengurusan subsidiari. Di bawah badan pengurusan bersama, s.33(1) merangka perbelanjaan tertunggak terhadap pemilik petak yang pada masa itu membentuk badan tersebut. Secara ringkas: hakikat bahawa anda bukan pemilik semasa tunggakan terakru tidak, dengan sendirinya, meletakkannya di luar jangkauan anda.
Tetapi tiada lien statutori ke atas petak
Akta 757 tidak mewujudkan caj atau lien statutori ke atas petak bagi jumlah yang belum dibayar. Itu perbezaan yang bermakna. Ia bermakna remedi badan pengurusan ialah yang Akta benar-benar berikan: pemulihan sebagai hutang di bawah s.33(3) dan 77(3), dan waran sitaan ke atas harta alih di bawah s.35 dan 79. Ia tidak mempunyai bebanan automatik pada hakmilik yang pembeli mesti bersihkan sebelum pindah milik. Pemilik dan pembida kerap menganggap sebaliknya dalam kedua-dua arah — ada yang menganggap hakmilik tersekat, ada yang menganggap hutang lenyap semasa pindah milik. Kedua-duanya tidak betul.
Apa yang perlu dibuat sebelum anda membida
Tulis kepada badan pengurusan atau ejen pengurusan dan minta penyata akaun bagi petak itu: caj, sumbangan kumpulan wang penjelas, faedah, dan tarikh bayaran terakhir. Tanya secara berasingan sama ada notis Borang 11 atau Borang 20 telah disampaikan dan sama ada mana-mana waran sitaan telah dipohon. Kemudian baca proklamasi jualan dan syarat jualan untuk klausa berkenaan perbelanjaan tertunggak — syarat lelong berbeza-beza, dan perkataan di situ memberitahu anda apa yang penjual bersihkan dan tidak bersihkan. Frasa seperti 'bebas daripada bebanan' tidak menjawab persoalan tunggakan penyelenggaraan, kerana tunggakan itu tidak didaftarkan sebagai bebanan sejak awal.
Hargakan gambaran keseluruhan, bukan hanya tunggakan
Petak dengan tunggakan lama biasanya berada dalam bangunan yang telah kurang mengutip selama bertahun-tahun. Itu bermakna angka tunggakan hanyalah bahagian yang kelihatan: kumpulan wang penjelas berkemungkinan nipis, kerja modal tertangguh berkemungkinan bertimbun, dan levi khas ialah kemungkinan yang realistik sebaik skim cuba mengejar. Minta akaun beraudit dua tahun terakhir dan baki kumpulan wang penjelas bersama penyata tunggakan. Jika diskaun ke atas unit itu lebih kecil daripada tunggakan ditambah levi yang munasabah, lelongan itu bukan tawaran seperti yang kelihatan.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Minta pihak pengurusan untuk akaun beraudit terkini, kadar caj semasa setiap unit syer dan baki kumpulan wang penjelas sebelum anda bergantung pada apa-apa di sini. Kadar dan kos bangunan berbeza; rangka kerja statutori tidak.
Checklist pembeli
Dua perkara benar serentak. Tunggakan boleh dipulihkan daripada pengganti hakmilik di bawah s.60(4), 61(4) dan 68(4), jadi membeli di lelongan boleh menyerahkan bil pemilik terdahulu kepada anda. Tetapi Akta 757 tidak mewujudkan caj atau lien statutori ke atas petak itu sendiri — pemulihan berjalan sebagai hutang peribadi (s.33(3), 77(3)) atau melalui waran sitaan ke atas harta alih (s.35, 79).
1
2
3
4
5
| 1 | Tulis kepada badan pengurusan untuk penyata akaun penuh bagi petak itu sebelum anda membida, bukan selepas. |
|---|---|
| 2 | Tanya sama ada notis Borang 11 atau Borang 20 telah disampaikan dan sama ada waran sitaan telah dipohon. |
| 3 | Baca proklamasi dan syarat jualan khususnya untuk klausa perbelanjaan tertunggak — 'bebas daripada bebanan' tidak meliputi tunggakan penyelenggaraan. |
| 4 | Minta akaun beraudit dua tahun terakhir dan baki kumpulan wang penjelas bersama angka tunggakan. |
| 5 | Tambah tunggakan serta levi khas yang munasabah kepada harga bida anda sebelum memutuskan lelongan itu satu diskaun. |
Soalan lazim
Adakah saya mewarisi tunggakan penyelenggaraan pemilik terdahulu jika saya membeli di lelongan?
Ia boleh dipulihkan daripada pemilik atau pengganti hakmiliknya di bawah s.60(4) dan 61(4), dan s.68(4) bagi perbadanan pengurusan subsidiari. Menjadi pemilik kemudian tidak dengan sendirinya meletakkan tunggakan di luar jangkauan.
Adakah lien ke atas petak bagi caj yang belum dibayar?
Tidak. Akta 757 tidak mewujudkan caj atau lien statutori ke atas petak. Pemulihan berjalan sebagai hutang di bawah s.33(3) dan 77(3), atau melalui waran sitaan ke atas harta alih di bawah s.35 dan 79.
Adakah 'bebas daripada bebanan' dalam proklamasi membersihkan tunggakan?
Tidak dengan sendirinya. Tunggakan penyelenggaraan tidak didaftarkan sebagai bebanan pada hakmilik, jadi frasa itu tidak menanganinya. Baca klausa perbelanjaan tertunggak dalam syarat jualan sebaliknya.
Bagaimana saya mengetahui tunggakan sebelum membida?
Tulis kepada badan pengurusan atau ejen pengurusan untuk penyata akaun bagi petak itu, dan tanya secara berasingan tentang notis yang disampaikan dan sebarang waran sitaan yang dipohon.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Membeli, menjual, menggadai atau mewarisi unit yang belum mempunyai hakmilik strata
Setelah sesuatu petak dijual, pemilik tanah yang diberi milik berkewajipan dalam tiga bulan memohon hakmilik strata di bawah s.8 Akta 1985, dikira dari sijil peringkat superstruktur, siap, atau jualan bergantung pada apa yang terpakai. Kewajipan pembeli bermula dengan segera: s.52(1) dan s.52(8) merawat pembeli sebagai pemilik bertanggungjawab untuk caj.
Kesimpulan Lewis
Minta tarikh pemfailan permohonan pecah bahagi sebelum anda bayar caj pertama. Jika ada tarikh, kelewatan ada pada pemprosesan. Jika tiada, anda membayar caj sebagai pemilik di bawah Akta yang mengatakan pemilik itu dalam keadaan melanggar, dan itu perbincangan untuk dijelaskan secara bertulis dengan pemaju.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Tulis kepada badan pengurusan untuk penyata akaun penuh bagi petak itu sebelum anda membida, bukan selepas.
Send
Tanya sama ada notis Borang 11 atau Borang 20 telah disampaikan dan sama ada waran sitaan telah dipohon.
Send
Baca proklamasi dan syarat jualan khususnya untuk klausa perbelanjaan tertunggak — 'bebas daripada bebanan' tidak meliputi tunggakan penyelenggaraan.
Send
Minta akaun beraudit dua tahun terakhir dan baki kumpulan wang penjelas bersama angka tunggakan.