Strata & Pengurusan Bangunan
Membeli, menjual, menggadai atau mewarisi unit yang belum mempunyai hakmilik strata
Setelah sesuatu petak dijual, pemilik tanah yang diberi milik berkewajipan dalam tiga bulan memohon hakmilik strata di bawah s.8 Akta 1985, dikira dari sijil peringkat superstruktur, siap, atau jualan bergantung pada apa yang terpakai. Kewajipan pembeli bermula dengan segera: s.52(1) dan s.52(8) merawat pembeli sebagai pemilik bertanggungjawab untuk caj.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pembeli unit tanpa hakmilik strata individu, dan pemilik yang hakmiliknya tertunggak bertahun-tahun. |
|---|---|
| Tahap risiko | Tinggi |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Hakmilik, dan jurang sebelumnya
Catatan ini menghuraikan sebelum hakmilik individu dikeluarkan, anda memegang kepentingan benefisial di bawah hakmilik induk — setiap transaksi melalui kebenaran pemaju. Memiliki ruang udara di atas tanah memerlukan ukur, pelan dan daftar — sebab itu jurang masa itu bersifat struktur.
Pembeli adalah pemilik bagi tujuan pembayaran caj
Seksyen 52(1) Akta 757 mengenakan caj penyelenggaraan dan sumbangan kumpulan wang penjelas pada pemilik. Seksyen 52(8) mentakrifkan pemilik untuk memasukkan pembeli. Jadi pembeli yang telah menandatangani kontrak dan berkontrak untuk menerima petak sudah layak sebagai pemilik bagi tujuan ini, walaupun hakmilik strata individu belum dikeluarkan. Bermakna caj itu perlu dibayar, nama pembeli sudah dalam lejar penyelenggaraan, dan sebarang hujah tentang hakmilik adalah berasingan daripada hujah tentang caj.
Tarikh akhir pemaju sebenarnya bermula dari mana
Seksyen 8 mengukur tarikh akhir pemaju. Di bawah s.8(2), kewajipan memohon pecah bahagi dicetuskan sebaik mana-mana petak dijual atau disetujui dijual, dan jam tiga bulan berjalan dari salah satu daripada lima titik permulaan: sijil peringkat superstruktur jika dikeluarkan selepas Akta mula berkuat kuasa, siap bangunan jika ia berlaku selepas, tarikh jualan jika ia berlaku selepas, atau (bagi kes peralihan) dari mula berlakunya Akta atau dari yang lebih lewat daripada dua peristiwa. Titik permulaan itu tidak boleh dirunding — tanya mana yang terpakai dan kira dari situ.
Apa yang perlu ditanya, dan bila
Tanya tarikh Borang 1 permohonan pecah bahagi difailkan dengan Pentadbir Tanah di bawah s.9. Tarikh pemfailan itu maklumat awam dan pemaju berkewajipan mengetahuinya. Jika tarikh ada dalam tempoh yang ditetapkan oleh s.8(2), kewajipan memohon telah dipenuhi, dan sebarang kelewatan dalam mengeluarkan hakmilik ada pada pejabat tanah. Jika tarikh pemfailan tidak dapat dikemukakan, pemaju telah melampaui tempoh yang ditetapkan oleh s.8(2) — atau s.8(4) jika lanjutan diberikan — dan s.8(7) dan s.8(8) terpakai.
Kesalahan dan komponen hariannya
Seksyen 8(7) memperuntukkan bahawa kegagalan memohon dalam tempoh ialah kesalahan. Seksyen 8(8) menetapkan penalti: apabila disabitkan, denda tidak kurang sepuluh ribu dan tidak lebih seratus ribu ringgit, pemenjaraan tidak melebihi tiga tahun, atau kedua-duanya — dan, bagi setiap hari kesalahan berterusan, denda lanjut tidak kurang seratus dan tidak lebih seribu ringgit. Elemen harian itu adalah sebab masalah itu penting bagi pembeli: semakin lama hakmilik tertunggak, semakin banyak denda harian terkumpul, dan denda itu sepatutnya dapat dipulihkan daripada pemaju.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Minta pemaju atau pihak pengurusan secara bertulis untuk status semasa permohonan hakmilik strata dan tarikh ia difailkan. Simpan jawapan itu; ia dokumen yang anda perlukan jika terpaksa meningkatkan tindakan.
Checklist pembeli
Seorang pembeli boleh memiliki unit tanpa hakmilik strata individu, tetapi pembeli itu segera bertanggungjawab untuk caj. Seksyen 52(1) mengenakan caj pada pemilik, dan s.52(8) mentakrifkan pemilik untuk memasukkan pembeli. Jam tiga bulan pemaju di bawah s.8 berjalan dari salah satu daripada lima titik permulaan: sijil peringkat superstruktur, siap bangunan, jualan, atau tarikh statutori dalam kes peralihan. Pembeli sepatutnya minta tarikh permohonan pecah bahagi difailkan di bawah s.9 menggunakan Borang 1. Jika tiada tarikh pemfailan dalam tempoh itu, s.8(7) dan s.8(8) mewujudkan kesalahan dengan komponen penalti harian.
1
2
3
4
5
| 1 | Tanya tarikh Borang 1 permohonan pecah bahagi difailkan dan rujukannya. |
|---|---|
| 2 | Tanya sama ada lanjutan di bawah s.8(4) diberikan, dan oleh siapa. |
| 3 | Kira tiga bulan dari titik permulaan berkaitan di bawah s.8(2) — sijil superstruktur, siap atau jualan. |
| 4 | Jika tarikh pemfailan ada dalam tempoh, kewajipan pemaju dipenuhi dan kelewatan ada pada pemprosesan. |
| 5 | Jika tarikh pemfailan tidak dapat dikemukakan, ambil perhatian s.8(7) dan komponen harian dalam s.8(8). |
Soalan lazim
Adakah saya bertanggungjawab untuk caj jika hakmilik strata individu saya belum dikeluarkan?
Ya. Seksyen 52(1) dan 52(8) Akta 757 merawat pembeli sebagai pemilik bertanggungjawab untuk caj dari saat mereka berkontrak.
Bilakah pemaju mesti memohon hakmilik strata?
Di bawah s.8(2) Akta Hakmilik Strata 1985, dalam tiga bulan dari salah satu daripada lima titik permulaan: sijil peringkat superstruktur, siap bangunan, atau jualan, bergantung pada apa yang terpakai. Pengarah Ukur boleh melanjutkan sekali tidak melebihi satu bulan di bawah s.8(4).
Apa berlaku jika pemaju gagal memohon?
Itu kesalahan di bawah s.8(7). Seksyen 8(8) menetapkan denda RM10,000 hingga RM100,000, pemenjaraan hingga tiga tahun, atau kedua-duanya, ditambah denda harian RM100 hingga RM1,000 selagi kesalahan berterusan.
Apa yang saya perlu tanya secara bertulis?
Tarikh Borang 1 permohonan pecah bahagi difailkan di bawah s.9, rujukannya, dan sama ada lanjutan di bawah s.8(4) diberikan.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Membeli unit lelong: adakah anda mewarisi tunggakan caj penyelenggaraan pemilik terdahulu?
Caj penyelenggaraan tertunggak memang mengikut petak kepada pemilik seterusnya — s.60(4) dan 61(4) membenarkan pemulihan daripada pemilik atau pengganti hakmiliknya, dan s.68(4) berbuat sama bagi perbadanan pengurusan subsidiari. Tetapi Akta 757 tidak mewujudkan caj atau lien statutori ke atas petak, yang mengubah cara anda patut membuat usaha wajar sebelum membida.
Kesimpulan Lewis
Dapatkan angka tunggakan secara bertulis daripada badan pengurusan sebelum anda membida, dan baca proklamasi jualan untuk siapa menanggung perbelanjaan tertunggak. Pada unit lelong murah dalam blok lama, tunggakan ditambah kerja modal yang tertangguh boleh melebihi diskaun yang anda sangka anda dapat.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Tanya tarikh Borang 1 permohonan pecah bahagi difailkan dan rujukannya.
Send
Tanya sama ada lanjutan di bawah s.8(4) diberikan, dan oleh siapa.
Send
Kira tiga bulan dari titik permulaan berkaitan di bawah s.8(2) — sijil superstruktur, siap atau jualan.
Send
Jika tarikh pemfailan ada dalam tempoh, kewajipan pemaju dipenuhi dan kelewatan ada pada pemprosesan.