Strata & Pengurusan Bangunan
Rekod bangunan yang anda berhak lihat di sisi undang-undang — dan tempoh untuk mendapatkannya
Pemilik boleh memeriksa buku akaun dan mendapatkan sijil baki kumpulan wang — s.31 bagi JMB, s.73 bagi perbadanan pengurusan. Menolak pemeriksaan atau gagal mengekalkan atau mengaudit akaun ialah kesalahan di bawah s.26(5) dan 62(5), dengan ahli jawatankuasa bertanggungjawab secara peribadi sehingga RM250,000 atau tiga tahun.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang mahu bersuara tentang cara bangunan mereka diuruskan, dan sesiapa yang mempertimbangkan untuk bertanding jawatankuasa. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Di mana kuasa berada
Persoalan di sini ialah akaun, daftar, kontrak dan minit bukan harta persendirian pihak pengurusan. Penolakan adalah kesalahan, bukan dasar. Prosedur bukan birokrasi di sini; ia satu-satunya yang menghalang antara wang anda dan kumpulan kecil yang tidak bertanggungjawab.
Apa yang anda boleh minta lihat
Pemilik boleh memeriksa buku akaun, dan boleh mendapatkan sijil keadaan kumpulan wang — seksyen 31 bagi badan pengurusan bersama, seksyen 73 bagi perbadanan pengurusan. Sijil itu lebih berguna antara kedua-duanya dalam amalan, kerana ia meletakkan baki ke dalam dokumen rasmi yang ditandatangani badan itu dan bukan diterangkan secara lisan pada mesyuarat. Jika anda pembeli yang membuat usaha wajar dan bukan pemilik sedia ada, ia juga dokumen yang peguam pindah milik akan mahu lihat.
Penolakan ialah kesalahan, dan ia bersifat peribadi
Inilah bahagian yang mengubah kelakuan. Kegagalan mengekalkan atau mengaudit akaun, atau kegagalan membenarkan pemeriksaan, ialah kesalahan di bawah s.26(5) bagi badan pengurusan bersama dan s.62(5) bagi perbadanan pengurusan — dan ahli jawatankuasa bertanggungjawab secara peribadi, kepada denda sehingga dua ratus lima puluh ribu ringgit, pemenjaraan sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya. Secara berasingan, menolak mengeluarkan sijil s.31 ialah kesalahan di bawah peraturan 19(2) Peraturan 2015, membawa denda sehingga lima puluh ribu ringgit, pemenjaraan sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya.
Jika mereka masih tidak mengemukakannya
Bawa ke Tribunal Pengurusan Strata. Bahagian 1 Jadual Keempat termasuk kepala tuntutan untuk memaksa pemaju, badan pengurusan bersama, perbadanan pengurusan atau perbadanan pengurusan subsidiari membekalkan maklumat atau dokumen. Failkan itu bersama apa jua aduan substantif yang dokumen itu berkaitan — perintah dokumen biasanya yang menjadikan tuntutan substantif boleh dibuktikan, jadi membawanya bersama menjimatkan satu pusingan.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Semak undang-undang kecil skim anda sendiri dan notis yang sebenarnya dikeluarkan untuk mesyuarat anda — tarikh akhir dan peraturan kuorum adalah statutori, tetapi skim menambah variasi yang sah. Jika keputusan kelihatan tidak teratur, failkan bantahan secara bertulis sebelum mesyuarat, bukan selepas.
Checklist pembeli
Tiga tuas. Pemeriksaan buku akaun. Sijil keadaan kumpulan wang di bawah s.31 bagi badan pengurusan bersama atau s.73 bagi perbadanan pengurusan. Dan, jika mana-mana ditolak, kesalahan dalam s.26(5) dan 62(5) — ahli jawatankuasa bertanggungjawab secara peribadi kepada denda sehingga RM250,000, pemenjaraan sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya. Menolak mengeluarkan sijil s.31 membawa penaltinya sendiri di bawah peraturan 19(2): sehingga RM50,000, tiga tahun, atau kedua-duanya.
1
2
3
4
5
| 1 | Buat permintaan secara bertulis dan namakan seksyennya — s.31 bagi JMB, s.73 bagi perbadanan pengurusan. |
|---|---|
| 2 | Minta sijil baki kumpulan wang, bukan sekadar penjelasan lisan pada mesyuarat. |
| 3 | Jika pemeriksaan ditolak, sebut s.26(5) atau s.62(5) dan nyatakan ahli jawatankuasa bertanggungjawab secara peribadi. |
| 4 | Jika sijil s.31 ditolak, sebut peraturan 19(2) Peraturan 2015. |
| 5 | Jika tiada apa dikemukakan, failkan di tribunal di bawah kepala Jadual Keempat yang memaksa pembekalan dokumen. |
Soalan lazim
Adakah saya berhak melihat akaun bangunan?
Ya. Pemilik boleh memeriksa buku akaun dan mendapatkan sijil keadaan kumpulan wang — s.31 bagi badan pengurusan bersama, s.73 bagi perbadanan pengurusan.
Apa berlaku jika jawatankuasa menolak?
Kegagalan membenarkan pemeriksaan, atau mengekalkan atau mengaudit akaun, ialah kesalahan di bawah s.26(5) bagi JMB dan s.62(5) bagi MC, dengan ahli jawatankuasa bertanggungjawab secara peribadi kepada denda sehingga RM250,000, pemenjaraan sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya.
Adakah penalti berasingan kerana menolak sijil?
Ya. Peraturan 19(2) Peraturan 2015 menjadikan penolakan mengeluarkan sijil s.31 kesalahan yang membawa denda sehingga RM50,000, pemenjaraan sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya.
Bolehkah tribunal memerintahkan mereka menyerahkan dokumen?
Boleh. Bahagian 1 Jadual Keempat termasuk tuntutan memaksa pemaju, JMB, MC atau MC subsidiari membekalkan maklumat atau dokumen.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Apa yang benar-benar berlaku jika anda berhenti membayar caj penyelenggaraan
Berhenti membayar caj penyelenggaraan mencetuskan urutan statutori, bukan rundingan: notis Borang 11 daripada JMB (s.34(1)) atau Borang 20 daripada perbadanan pengurusan (s.78(1)) memberi tidak kurang 14 hari, faedah dihadkan pada 10% setahun, kemudian tuntutan hutang, waran sitaan ke atas harta alih anda, atau pendakwaan jenayah.
Kesimpulan Lewis
Menahan caj ialah satu-satunya bantahan yang tidak boleh berkesan, kerana tunggakan juga melucutkan kelayakan anda daripada jawatankuasa dan daripada mengundi — tuas yang tepat anda perlukan untuk membetulkan apa yang anda bantah. Bayar dengan bantahan, kemudian lawan di tribunal atau AGM di mana anda masih mempunyai kedudukan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Buat permintaan secara bertulis dan namakan seksyennya — s.31 bagi JMB, s.73 bagi perbadanan pengurusan.
Send
Minta sijil baki kumpulan wang, bukan sekadar penjelasan lisan pada mesyuarat.
Send
Jika pemeriksaan ditolak, sebut s.26(5) atau s.62(5) dan nyatakan ahli jawatankuasa bertanggungjawab secara peribadi.
Send
Jika sijil s.31 ditolak, sebut peraturan 19(2) Peraturan 2015.