Strata & Pengurusan Bangunan
Pembangunan bercampur: bagaimana caj dibahagikan antara mal, pejabat dan pangsapuri anda
Dalam pembangunan bercampur, caj berpecah dua: harta bersama am kekal dengan perbadanan pengurusan utama di bawah s.64(2), manakala harta bersama terhad diuruskan oleh perbadanan pengurusan subsidiari dengan akaunnya sendiri (s.64(3)(a), 66, 67) dan cajnya sendiri di bawah s.68, diagihkan mengikut formula s.65 A/B x C.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang mempersoalkan apa yang mereka bayar, dan pembeli yang mengira kos pegangan bangunan tinggi sebelum komited. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Berapa sebenarnya ini merugikan anda
Persoalan di sini ialah akaun penyelenggaraan berasingan bagi komponen berbeza adalah pilihan statutori — semak petak anda tergolong dalam yang mana sebelum membeli. Caj penyelenggaraan ialah satu-satunya kos hartanah yang tidak pernah berhenti dan tidak pernah muncul dalam jadual kemampuan risalah pelancaran.
Harta bersama terhad ialah konsep yang memecahkan bil
Seksyen 2 mentakrifkan perbadanan pengurusan subsidiari sebagai badan korporat yang terdiri daripada pemilik petak yang ditetapkan untuk manfaat eksklusif harta bersama terhad. Harta bersama terhad adalah tepat seperti bunyinya: sebahagian harta bersama yang diketepikan untuk kegunaan eksklusif sesetengah petak dan bukan semuanya — lobi, dek kolam dan teras lif menara kediaman dalam skim yang juga mengandungi mal, sebagai contoh. Ia ditetapkan di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 melalui resolusi komprehensif, dan perbadanan pengurusan subsidiari wujud untuk menguruskannya.
Dua lapisan, dua set akaun
Setelah harta bersama terhad wujud, wang berpecah. Caj harta bersama am terus diuruskan oleh perbadanan pengurusan utama di bawah s.64(2). Caj berkaitan harta bersama terhad diuruskan semata-mata oleh perbadanan pengurusan subsidiari, yang mesti menubuhkan akaun penyelenggaraan dan akaun kumpulan wang penjelasnya sendiri di bawah s.64(3)(a), 66 dan 67. Itu bermakna dua audit, dua set akaun dibentangkan pada mesyuarat, dan dua baki untuk anda baca sebelum membentuk pandangan tentang kewangan sesebuah bangunan.
Formula pengagihan bagi harta bersama terhad
Seksyen 65 menetapkan aritmetiknya. Bahagian setiap petak dalam perbelanjaan harta bersama terhad ialah A dibahagi B, didarab C — di mana A ialah unit syer petak itu, B ialah agregat unit syer semua petak yang berhak kepada harta bersama terhad, dan C ialah jumlah sumbangan yang ditentukan oleh perbadanan pengurusan subsidiari. Penyebut itulah bahagian pentingnya: ia bukan unit syer keseluruhan skim, hanya unit syer petak yang benar-benar menikmati harta bersama terhad itu. Blok kediaman kecil yang berkongsi dek kemudahan mahal antara sedikit petak menanggung kos seunit yang lebih berat daripada dek sama yang tersebar merentasi blok besar.
Seksyen 68 ialah caj yang tidak disebut kepada anda
Pemilik yang petaknya menikmati manfaat eksklusif harta bersama terhad mesti membayar caj tambahan kepada perbadanan pengurusan subsidiari di bawah s.68 — dan s.68(3) menerapkan paras minimum kumpulan wang penjelas 10% yang sama kepada badan itu. Inilah item yang pembeli dalam pembangunan bercampur paling kerap terlepas pandang, kerana bahan pemasaran menyebut satu kadar. Tanya secara khusus sama ada angka yang disebut itu caj skim utama sahaja, dan jika perbadanan pengurusan subsidiari wujud, minta kadarnya, akaunnya dan baki kumpulan wang penjelasnya juga.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Minta pihak pengurusan untuk akaun beraudit terkini, kadar caj semasa setiap unit syer dan baki kumpulan wang penjelas sebelum anda bergantung pada apa-apa di sini. Kadar dan kos bangunan berbeza; rangka kerja statutori tidak.
Checklist pembeli
Perbadanan pengurusan subsidiari ialah badan korporat pemilik yang berhak kepada harta bersama terhad (s.2), diwujudkan di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 selepas resolusi komprehensif menetapkan harta bersama terhad itu. Jika petak anda menikmati harta bersama terhad, anda membayar dua caj: caj skim utama di bawah s.60, dan caj sub-MC di bawah s.68, yang kedua diagihkan mengikut s.65 sebagai unit syer anda dibahagi unit syer semua petak yang berhak kepada harta bersama terhad itu, didarab jumlah sumbangan sub-MC.
1
2
3
4
5
| 1 | Tanya sama ada perbadanan pengurusan subsidiari wujud dalam skim itu, dan sama ada petak anda ahlinya. |
|---|---|
| 2 | Minta kedua-dua kadar caj — skim utama di bawah s.60 dan sub-MC di bawah s.68. |
| 3 | Dapatkan agregat unit syer petak yang berhak kepada harta bersama terhad, supaya anda boleh menerapkan formula s.65 sendiri. |
| 4 | Minta kedua-dua set akaun beraudit dan kedua-dua baki kumpulan wang penjelas, bukan hanya skim utama. |
| 5 | Semak kemudahan apa yang berada dalam harta bersama terhad — dek kemudahan mahal yang dikongsi antara sedikit petak ialah kos seunit yang tinggi. |
Soalan lazim
Apakah perbadanan pengurusan subsidiari?
Di bawah s.2 Akta 757, ia badan korporat yang terdiri daripada pemilik petak yang ditetapkan untuk manfaat eksklusif harta bersama terhad. Ia diwujudkan di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 selepas resolusi komprehensif menetapkan harta bersama terhad itu.
Adakah saya membayar dua caj penyelenggaraan dalam pembangunan bercampur?
Jika petak anda menikmati harta bersama terhad, ya. Caj skim utama di bawah s.60 dan caj tambahan perbadanan pengurusan subsidiari di bawah s.68.
Bagaimana caj harta bersama terhad dikira?
Melalui formula dalam s.65: unit syer petak anda dibahagi agregat unit syer semua petak yang berhak kepada harta bersama terhad itu, didarab jumlah sumbangan yang ditentukan oleh perbadanan pengurusan subsidiari.
Adakah perbadanan pengurusan subsidiari menyimpan akaunnya sendiri?
Ya. Ia mesti menubuhkan akaun penyelenggaraan dan akaun kumpulan wang penjelasnya sendiri di bawah s.64(3)(a), 66 dan 67, dan s.68(3) menerapkan minimum kumpulan wang penjelas 10% yang sama.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Apa yang benar-benar berlaku jika anda berhenti membayar caj penyelenggaraan
Berhenti membayar caj penyelenggaraan mencetuskan urutan statutori, bukan rundingan: notis Borang 11 daripada JMB (s.34(1)) atau Borang 20 daripada perbadanan pengurusan (s.78(1)) memberi tidak kurang 14 hari, faedah dihadkan pada 10% setahun, kemudian tuntutan hutang, waran sitaan ke atas harta alih anda, atau pendakwaan jenayah.
Kesimpulan Lewis
Menahan caj ialah satu-satunya bantahan yang tidak boleh berkesan, kerana tunggakan juga melucutkan kelayakan anda daripada jawatankuasa dan daripada mengundi — tuas yang tepat anda perlukan untuk membetulkan apa yang anda bantah. Bayar dengan bantahan, kemudian lawan di tribunal atau AGM di mana anda masih mempunyai kedudukan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Tanya sama ada perbadanan pengurusan subsidiari wujud dalam skim itu, dan sama ada petak anda ahlinya.
Send
Minta kedua-dua kadar caj — skim utama di bawah s.60 dan sub-MC di bawah s.68.
Send
Dapatkan agregat unit syer petak yang berhak kepada harta bersama terhad, supaya anda boleh menerapkan formula s.65 sendiri.
Send
Minta kedua-dua set akaun beraudit dan kedua-dua baki kumpulan wang penjelas, bukan hanya skim utama.