Strata & Pengurusan Bangunan
Penyerahan JMB kepada MC: apa yang wajib dipindahkan, dan cara menyemaknya
Penyerahan kepada JMB berlaku melalui Borang 4 di bawah peraturan 11 sebelum tempoh pengurusan pemaju tamat (s.15(1)); penyerahan kepada perbadanan pengurusan berlaku melalui Borang 13 di bawah peraturan 22 menjelang akhir tempoh pengurusan awal (s.55(1)). Kedua-duanya membawa senarai terperinci wang, aset, rekod dan dokumen.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang mahu bersuara tentang cara bangunan mereka diuruskan, dan sesiapa yang mempertimbangkan untuk bertanding jawatankuasa. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Mesyuarat yang menetapkan bil anda
Catatan ini menghuraikan wang, rekod, insurans, kunci dan kontrak. Penyerahan yang tercicir mana-mana daripadanya adalah punca kebanyakan pertikaian bangunan berlarutan. Akta menetapkan tarikh akhir tegas ke atas pemaju, JMB dan MC — dan mengenakan kesalahan jika terlepas.
Penyerahan kepada badan pengurusan bersama
Seksyen 15(1) menghendaki pemaju menyerahkan sebelum tempoh pengurusan pemaju tamat — tempoh yang berjalan, di bawah s.7(2), dari penyerahan milikan kosong sehingga sebulan selepas JMB ditubuhkan, melainkan dilanjutkan oleh Pesuruhjaya. Peraturan 11 menetapkan Borang 4 bagi penyerahan itu. Seksyen 15(1)(a) menangani wang: semua baki dalam akaun penyelenggaraan dan akaun kumpulan wang penjelas, selepas pembayaran semua perbelanjaan yang wajar dicaj kepada akaun itu. Seksyen 15(1)(b) menangani segala yang lain: pejabat pentadbiran, akaun beraudit kedua-dua kumpulan wang, semua aset kawasan pembangunan, semua rekod berkaitan dan perlu bagi penyelenggaraan dan pengurusan, dan semua invois, resit dan baucar bayaran.
Senarai dokumen yang kebanyakan penyerahan langkau
Seksyen 15(3) ialah bahagian yang dilupakan, dan ia panjang. Salinan semua pelan yang diluluskan bagi bangunan atau tanah dalam kawasan pembangunan. Dokumen yang menunjukkan lokasi sebenar paip, wayar, kabel, duct atau kemudahan sistem lain jika ia tidak terletak seperti ditunjukkan pada pelan yang diluluskan. Kontrak penyelenggaraan atau pengurusan. Jadual petak, jadual yang dipinda, atau pelan strata yang dicadangkan. Nama dan alamat kontraktor pembinaan, subkontraktor dan pembekal. Waranti, manual, lukisan skematik dan arahan operasi. Daftar pemilik petak. Dan salinan asal semua polisi insurans yang dibuat di bawah Akta.
Penyerahan kepada perbadanan pengurusan
Seksyen 55(1) menetapkan penyerahan kedua, perlu tidak lewat daripada tamat tempoh pengurusan awal — yang berjalan dari penyerahan milikan kosong sehingga sebulan selepas mesyuarat agung tahunan pertama perbadanan pengurusan (s.46(2)). Peraturan 22 menetapkan Borang 13. Seksyen 55(1)(a) memindahkan kawalan semua baki dalam akaun penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas kepada jawatankuasa pengurusan. Seksyen 55(1)(b) meliputi pejabat pentadbiran, akaun beraudit, semua aset MC dan semua rekod yang perlu bagi penyelenggaraan dan pengurusan. Seksyen 55(3) mencerminkan senarai dokumen itu, dengan daftar strata menggantikan daftar pemilik petak.
Akaun tidak beraudit dan peraturan tiga bulan
Kedua-dua peruntukan membenarkan kelonggaran praktikal. Jika akaun yang diserahkan tidak beraudit, pemaju masih mesti menyediakan akaun beraudit sehingga tarikh pemindahan — dalam tiga bulan selepas tamat tempoh pengurusan pemaju di bawah s.15(2), dan tidak lewat daripada tiga bulan selepas tempoh pengurusan awal tamat di bawah s.55(2). Itu berbaloi dicatat pada mesyuarat penyerahan, kerana penyerahan tidak beraudit tanpa susulan ialah cara bangunan berakhir tidak dapat memberitahu sama ada baki pembukaan yang diwarisinya betul.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Semak undang-undang kecil skim anda sendiri dan notis yang sebenarnya dikeluarkan untuk mesyuarat anda — tarikh akhir dan peraturan kuorum adalah statutori, tetapi skim menambah variasi yang sah. Jika keputusan kelihatan tidak teratur, failkan bantahan secara bertulis sebelum mesyuarat, bukan selepas.
Checklist pembeli
Dua penyerahan, dua borang, dua tarikh akhir. Kepada JMB: Borang 4, sebelum tempoh pengurusan pemaju tamat, yang berjalan dari penyerahan milikan kosong sehingga sebulan selepas JMB ditubuhkan (s.7(2)). Kepada perbadanan pengurusan: Borang 13, tidak lewat daripada tamat tempoh pengurusan awal, yang berjalan dari milikan kosong sehingga sebulan selepas AGM pertama MC (s.46(2)). Jika akaun diserahkan tidak beraudit, akaun beraudit mesti menyusul dalam tiga bulan (s.15(2), 55(2)).
1
2
3
4
5
| 1 | Sahkan penyerahan mana terpakai: Borang 4 di bawah peraturan 11 kepada JMB, atau Borang 13 di bawah peraturan 22 kepada perbadanan pengurusan. |
|---|---|
| 2 | Semak tarikh akhir: sebelum tempoh pengurusan pemaju tamat (s.15(1)) atau menjelang akhir tempoh pengurusan awal (s.55(1)). |
| 3 | Tandakan senarai dokumen s.15(3) atau s.55(3) satu demi satu pada mesyuarat. |
| 4 | Minta secara khusus lokasi sebenar paip dan kabel, waranti dan manual, dan polisi insurans asal. |
| 5 | Jika akaun tidak beraudit, catat tiga bulan dalam s.15(2) atau s.55(2) untuk set beraudit. |
Soalan lazim
Borang mana digunakan untuk penyerahan kepada JMB?
Borang 4, ditetapkan di bawah peraturan 11 Peraturan 2015, dengan penyerahan perlu sebelum tempoh pengurusan pemaju tamat di bawah s.15(1).
Dan kepada perbadanan pengurusan?
Borang 13, ditetapkan di bawah peraturan 22, dengan penyerahan perlu tidak lewat daripada tamat tempoh pengurusan awal di bawah s.55(1).
Wang apa yang mesti dipindahkan?
Semua baki dalam akaun penyelenggaraan dan akaun kumpulan wang penjelas selepas pembayaran perbelanjaan yang wajar dicaj kepadanya — s.15(1)(a); kawalan baki itu beralih kepada jawatankuasa pengurusan di bawah s.55(1)(a).
Bagaimana jika akaun yang diserahkan tidak diaudit?
Akaun beraudit sehingga tarikh pemindahan mesti menyusul dalam tiga bulan — s.15(2) selepas tempoh pengurusan pemaju, dan s.55(2) selepas tempoh pengurusan awal.
Dokumen apa yang sering terlepas?
Senarai s.15(3) dan s.55(3): pelan yang diluluskan, lokasi sebenar paip dan kabel jika berbeza daripada pelan, kontrak penyelenggaraan, jadual petak, butiran kontraktor, waranti dan manual, daftar pemilik petak atau daftar strata, dan polisi insurans asal.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Pemaju wajib memanggil mesyuarat JMB pertama menjelang tarikh akhir statutori — bagaimana jika tidak?
Pemaju mesti memanggil mesyuarat JMB pertama tidak lewat daripada 12 bulan dari penyerahan milikan kosong (s.17(1)(b) dengan s.18(1)). Kegagalan berbuat demikian ialah kesalahan yang membawa denda sehingga RM250,000, pemenjaraan sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya, di bawah s.18(2).
Kesimpulan Lewis
Catat tarikh anda mengambil milikan kosong. Dua belas bulan kemudian, pemaju sama ada melanggar atau mempunyai jawapan s.17(5). Satu tarikh itu ialah tuas paling berguna yang dimiliki pemilik dalam bangunan yang baru siap, dan hampir tiada siapa mencatatnya.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Sahkan penyerahan mana terpakai: Borang 4 di bawah peraturan 11 kepada JMB, atau Borang 13 di bawah peraturan 22 kepada perbadanan pengurusan.
Send
Semak tarikh akhir: sebelum tempoh pengurusan pemaju tamat (s.15(1)) atau menjelang akhir tempoh pengurusan awal (s.55(1)).
Send
Tandakan senarai dokumen s.15(3) atau s.55(3) satu demi satu pada mesyuarat.
Send
Minta secara khusus lokasi sebenar paip dan kabel, waranti dan manual, dan polisi insurans asal.