Strata & Pengurusan Bangunan
Pemaju wajib memanggil mesyuarat JMB pertama menjelang tarikh akhir statutori — bagaimana jika tidak?
Pemaju mesti memanggil mesyuarat JMB pertama tidak lewat daripada 12 bulan dari penyerahan milikan kosong (s.17(1)(b) dengan s.18(1)). Kegagalan berbuat demikian ialah kesalahan yang membawa denda sehingga RM250,000, pemenjaraan sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya, di bawah s.18(2).
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang mahu bersuara tentang cara bangunan mereka diuruskan, dan sesiapa yang mempertimbangkan untuk bertanding jawatankuasa. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Siapa yang sebenarnya memutuskan
Catatan ini menghuraikan ini adalah kesalahan, bukan sekadar kelewatan. Mengetahui tarikh akhir dan penaltinya yang menggerakkan pemaju yang tidak responsif. Skim strata ialah demokrasi wajib: pengundi adalah pembayar, dan kehadiran menentukan kos pemilikan anda.
Dua belas bulan, dan jam bermula pada milikan kosong
Seksyen 17(1)(b), dibaca bersama s.18(1), menghendaki pemaju memanggil mesyuarat pertama badan pengurusan bersama tidak lewat daripada dua belas bulan dari tarikh penyerahan milikan kosong petak kepada pembeli. Bagi bangunan yang milikan kosongnya diserahkan sebelum Akta bermula, s.17(1)(a) menetapkan dua belas bulan yang sama bermula dari tarikh permulaan Akta. Pencetusnya ialah penyerahan milikan kosong — bukan siap, bukan sijil siap dan pematuhan, dan bukan tarikh pemaju merasakan bangunan itu cukup stabil.
Penaltinya bukan nominal
Seksyen 18(2) menjadikan kegagalan memanggil mesyuarat itu satu kesalahan. Apabila disabitkan, pemaju boleh dikenakan denda tidak melebihi dua ratus lima puluh ribu ringgit, pemenjaraan tidak melebihi tiga tahun, atau kedua-duanya. Itu peruntukan serius mengikut mana-mana piawai, dan ia wujud kerana mesyuarat JMB pertama ialah saat kawalan ke atas wang penyelenggaraan berpindah keluar daripada tangan pemaju. Pemaju yang belum memanggil selepas dua belas bulan bukan sekadar lambat.
Satu sebab sah tiada JMB
Seksyen 17(5) memperuntukkan bahawa jika perbadanan pengurusan wujud sebelum mesyuarat JMB pertama dipanggil, mesyuarat itu tidak dikehendaki dan tiada badan pengurusan bersama akan ditubuhkan. Ini berlaku apabila hakmilik strata dikeluarkan cukup awal sehingga skim terus beralih kepada perbadanan pengurusan. Jadi sebelum anda menuduh sesiapa melanggar, tanya soalan yang lebih sempit: adakah hakmilik strata telah dikeluarkan dan adakah perbadanan pengurusan telah wujud? Jika ya, s.17(5) ialah jawapannya dan perhatian anda patut beralih kepada tarikh akhir AGM pertama MC itu sendiri.
Apa yang perlu dibuat apabila dua belas bulan berlalu
Nyatakan secara bertulis kepada pemaju, menyebut s.17(1)(b) dan s.18(1), dan minta tarikh mesyuarat pertama atau asas s.17(5) terpakai. Salinkan kepada Pesuruhjaya Bangunan. Simpan jawapannya. Jika mesyuarat kemudian dipanggil, ambil perhatian s.18(3) menghendaki pemaju memberi notis bertulis tidak kurang empat belas hari sebelumnya — mesyuarat yang dipanggil dengan notis singkat ialah mesyuarat yang kebanyakan pemilik tidak dapat hadiri, dan itu berbaloi dibantah lebih awal dan bukan selepasnya.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Semak undang-undang kecil skim anda sendiri dan notis yang sebenarnya dikeluarkan untuk mesyuarat anda — tarikh akhir dan peraturan kuorum adalah statutori, tetapi skim menambah variasi yang sah. Jika keputusan kelihatan tidak teratur, failkan bantahan secara bertulis sebelum mesyuarat, bukan selepas.
Checklist pembeli
Tarikh akhir ialah 12 bulan dari penyerahan milikan kosong petak kepada pembeli, dan penalti kerana terlepas ialah denda tidak melebihi RM250,000, pemenjaraan tidak melebihi tiga tahun, atau kedua-duanya. Satu-satunya sebab sah untuk tiada JMB ialah s.17(5): jika perbadanan pengurusan wujud sebelum mesyuarat pertama itu dipanggil, tiada JMB ditubuhkan langsung.
1
2
3
4
5
| 1 | Catat tarikh tepat anda diserahkan milikan kosong — dua belas bulan bermula dari situ. |
|---|---|
| 2 | Pada bulan kedua belas, tulis kepada pemaju menyebut s.17(1)(b) dan s.18(1) dan salinkan kepada Pesuruhjaya Bangunan. |
| 3 | Tanya secara khusus sama ada perbadanan pengurusan telah wujud, yang akan melibatkan s.17(5). |
| 4 | Apabila notis mesyuarat pertama tiba, semak ia memberi sekurang-kurangnya empat belas hari seperti dikehendaki s.18(3). |
| 5 | Simpan setiap jawapan bertulis — urutan tarikh itulah yang menjadikan aduan kemudian bertahan. |
Soalan lazim
Bila pemaju mesti memanggil mesyuarat JMB pertama?
Tidak lewat daripada dua belas bulan dari tarikh penyerahan milikan kosong petak kepada pembeli — s.17(1)(b) dibaca bersama s.18(1). Jika milikan kosong mendahului Akta, dua belas bulan bermula dari permulaan Akta di bawah s.17(1)(a).
Apa berlaku jika pemaju tidak memanggilnya?
Ia kesalahan di bawah s.18(2), membawa apabila disabitkan denda tidak melebihi RM250,000, pemenjaraan tidak melebihi tiga tahun, atau kedua-duanya.
Bangunan kami langsung tiada JMB. Adakah itu sentiasa satu pelanggaran?
Tidak sentiasa. Di bawah s.17(5), jika perbadanan pengurusan wujud sebelum mesyuarat JMB pertama dipanggil, tiada JMB ditubuhkan dan tiada mesyuarat dikehendaki.
Berapa lama notis mesti diberi untuk mesyuarat pertama itu?
Tidak kurang empat belas hari notis bertulis, di bawah s.18(3).
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Penyerahan JMB kepada MC: apa yang wajib dipindahkan, dan cara menyemaknya
Penyerahan kepada JMB berlaku melalui Borang 4 di bawah peraturan 11 sebelum tempoh pengurusan pemaju tamat (s.15(1)); penyerahan kepada perbadanan pengurusan berlaku melalui Borang 13 di bawah peraturan 22 menjelang akhir tempoh pengurusan awal (s.55(1)). Kedua-duanya membawa senarai terperinci wang, aset, rekod dan dokumen.
Kesimpulan Lewis
Cetak senarai s.15(3) dan s.55(3) dan tandakan satu demi satu pada mesyuarat penyerahan. Dokumen yang tiada siapa minta — lokasi sebenar paip dan kabel, waranti dan manual, daftar pemilik petak, polisi insurans asal — tepat yang merugikan bangunan untuk dibina semula lima tahun kemudian.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Catat tarikh tepat anda diserahkan milikan kosong — dua belas bulan bermula dari situ.
Send
Pada bulan kedua belas, tulis kepada pemaju menyebut s.17(1)(b) dan s.18(1) dan salinkan kepada Pesuruhjaya Bangunan.
Send
Tanya secara khusus sama ada perbadanan pengurusan telah wujud, yang akan melibatkan s.17(5).
Send
Apabila notis mesyuarat pertama tiba, semak ia memberi sekurang-kurangnya empat belas hari seperti dikehendaki s.18(3).