Strata & Pengurusan Bangunan
Cara memaksa EGM apabila pihak pengurusan enggan bertindak
Pemilik yang bersama-sama berhak kepada sekurang-kurangnya 25% agregat unit syer boleh meminta mesyuarat agung luar biasa. Jawatankuasa mesti mengadakannya secepat mungkin dan dalam apa jua keadaan tidak lewat daripada enam minggu selepas permintaan didepositkan — dan jika tidak, Pesuruhjaya Bangunan boleh membenarkan orang lain memanggilnya.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang mahu bersuara tentang cara bangunan mereka diuruskan, dan sesiapa yang mempertimbangkan untuk bertanding jawatankuasa. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Mesyuarat yang menetapkan bil anda
Persoalan di sini ialah sebilangan kecil pemilik boleh meminta mesyuarat. Ketahui ambang dan garis masa tepat sebelum anda mula mengumpul tandatangan. Akta menetapkan tarikh akhir tegas ke atas pemaju, JMB dan MC — dan mengenakan kesalahan jika terlepas.
Ambangnya ialah unit syer, bukan bilangan kepala
Mesyuarat agung luar biasa mesti dipanggil oleh jawatankuasa atas permintaan bertulis yang dibuat oleh pemilik yang bersama-sama berhak kepada sekurang-kurangnya satu perempat agregat unit syer — unit syer diperuntukkan jika badan pengurusan bersama mengendalikan skim. Ambang itu diukur dalam unit syer, bukan dalam bilangan pemilik, yang sangat penting dalam amalan. Dalam bangunan dengan julat saiz unit yang luas, dua puluh lima peratus unit syer boleh dihimpun daripada sebahagian kecil pemilik. Kira agregat unit syer dahulu, kemudian kira berapa tandatangan yang anda benar-benar perlukan.
Apa yang permintaan mesti kandungi
Tiga keperluan. Permintaan mesti menyatakan objek mesyuarat — perkara khusus untuk diputuskan, bukan aduan umum. Ia mesti ditandatangani oleh pemohon. Dan ia mesti didepositkan di pejabat berdaftar badan pengurusan. Setiap satu daripada ini ialah titik di mana permintaan yang kurang disediakan ditolak, jadi anggap dokumen itu serius: senaraikan resolusi yang anda mahu dibentangkan, dapatkan tandatangan sebenar terhadap nombor petak dan unit syer, dan depositkannya di tempat yang Akta nyatakan dan bukan menyerahkannya kepada ahli jawatankuasa.
Enam minggu, dan apa berlaku jika jawatankuasa membiarkannya
Setelah permintaan didepositkan, mesyuarat agung luar biasa mesti diadakan secepat mungkin, dan dalam apa jua keadaan tidak lewat daripada enam minggu selepas deposit. Itu had luar, bukan sasaran. Jika jawatankuasa gagal memanggil dalam enam minggu itu, Pesuruhjaya Bangunan boleh membenarkan secara bertulis mana-mana orang untuk memanggil mesyuarat agung luar biasa itu. Kuasa sama muncul dalam perenggan 11(5)(a) Jadual Kedua apabila Pesuruhjaya berpuas hati bahawa jawatankuasa pengurusan tidak dibentuk dengan betul. Jadi jawatankuasa yang mengabaikan permintaan yang sah tidak menghalang mesyuarat — ia menyerahkan kuasa memanggil kepada Pesuruhjaya.
Cara menjalankan proses supaya ia bertahan
Tarikhkan permintaan dan dapatkan akuan terima deposit. Catat enam minggu. Tulis sekali pada minggu keempat menanyakan tarikh mesyuarat. Jika minggu keenam berlalu tanpa mesyuarat, tulis kepada Pesuruhjaya Bangunan melampirkan permintaan, akuan terima deposit dan susulan anda, dan minta kebenaran di bawah Jadual Kedua bagi orang yang dinamakan untuk memanggilnya. Jejak kertas itulah yang mengubah rungutan menjadi permohonan yang Pesuruhjaya boleh bertindak ke atasnya.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Semak undang-undang kecil skim anda sendiri dan notis yang sebenarnya dikeluarkan untuk mesyuarat anda — tarikh akhir dan peraturan kuorum adalah statutori, tetapi skim menambah variasi yang sah. Jika keputusan kelihatan tidak teratur, failkan bantahan secara bertulis sebelum mesyuarat, bukan selepas.
Checklist pembeli
Satu perempat agregat unit syer (atau unit syer diperuntukkan di bawah JMB), permintaan bertulis yang menyatakan objek mesyuarat, ditandatangani oleh pemohon dan didepositkan di pejabat berdaftar. Mesyuarat kemudian mesti diadakan tidak lewat daripada enam minggu dari deposit. Jika jawatankuasa membiarkannya berlalu, Pesuruhjaya Bangunan boleh membenarkan mana-mana orang secara bertulis untuk memanggilnya.
1
2
3
4
5
| 1 | Dapatkan agregat unit syer bagi skim, kemudian kira apa yang 25% sebenarnya perlukan dalam tandatangan. |
|---|---|
| 2 | Nyatakan objek mesyuarat sebagai resolusi khusus, bukan sebagai aduan umum. |
| 3 | Kumpul tandatangan terhadap nombor petak dan unit syer supaya ambang boleh disahkan. |
| 4 | Depositkan permintaan di pejabat berdaftar dan dapatkan akuan terima bertarikh. |
| 5 | Catat enam minggu; jika ia berlalu, tulis kepada Pesuruhjaya Bangunan dengan jejak kertas penuh. |
Soalan lazim
Berapa ramai pemilik diperlukan untuk memanggil EGM?
Pemilik yang bersama-sama berhak kepada sekurang-kurangnya satu perempat agregat unit syer — unit syer diperuntukkan di bawah badan pengurusan bersama. Ia diukur dalam unit syer, bukan bilangan pemilik.
Berapa cepat EGM mesti diadakan?
Secepat mungkin, dan dalam apa jua keadaan tidak lewat daripada enam minggu selepas permintaan didepositkan di pejabat berdaftar.
Apa yang permintaan mesti nyatakan?
Ia mesti menyatakan objek mesyuarat, ditandatangani oleh pemohon, dan didepositkan di pejabat berdaftar badan pengurusan.
Bagaimana jika jawatankuasa enggan memanggilnya?
Jika jawatankuasa gagal memanggil dalam enam minggu, Pesuruhjaya Bangunan boleh membenarkan secara bertulis mana-mana orang untuk memanggil mesyuarat agung luar biasa itu.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Apa yang benar-benar berlaku jika anda berhenti membayar caj penyelenggaraan
Berhenti membayar caj penyelenggaraan mencetuskan urutan statutori, bukan rundingan: notis Borang 11 daripada JMB (s.34(1)) atau Borang 20 daripada perbadanan pengurusan (s.78(1)) memberi tidak kurang 14 hari, faedah dihadkan pada 10% setahun, kemudian tuntutan hutang, waran sitaan ke atas harta alih anda, atau pendakwaan jenayah.
Kesimpulan Lewis
Menahan caj ialah satu-satunya bantahan yang tidak boleh berkesan, kerana tunggakan juga melucutkan kelayakan anda daripada jawatankuasa dan daripada mengundi — tuas yang tepat anda perlukan untuk membetulkan apa yang anda bantah. Bayar dengan bantahan, kemudian lawan di tribunal atau AGM di mana anda masih mempunyai kedudukan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Dapatkan agregat unit syer bagi skim, kemudian kira apa yang 25% sebenarnya perlukan dalam tandatangan.
Send
Nyatakan objek mesyuarat sebagai resolusi khusus, bukan sebagai aduan umum.
Send
Kumpul tandatangan terhadap nombor petak dan unit syer supaya ambang boleh disahkan.
Send
Depositkan permintaan di pejabat berdaftar dan dapatkan akuan terima bertarikh.