Strata & Pengurusan Bangunan
Kebocoran dinding luar dan bumbung
Dinding luar dan bumbung ialah harta bersama kerana ia tidak terkandung dalam mana-mana petak. Badan pengurusan mesti mengekalkan harta bersama dalam keadaan baik dan boleh digunakan di bawah s.21(1)(a) bagi JMB, s.59(1)(a) bagi MC.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang berdepan kebocoran, retak atau bil pembaikan dan perlu tahu kos siapa ia di sisi undang-undang. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana-Tinggi |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Sebelum anda membayar pembaikan
Yang berikut membedah pemilik sering membaiki harta bersama dengan kos sendiri kerana tiada siapa memberitahu mereka ia adalah harta bersama. Betulkan sempadan dan soalan kos menjawab dirinya sendiri; salahkan ia dan anda membiayai aset orang lain.
Mengapa dinding luar bukan milik anda
Harta bersama ditakrifkan secara pengecualian: sebanyak lot yang tidak terkandung dalam mana-mana petak, petak aksesori atau blok sementara yang ditunjukkan pada pelan strata (s.4, Akta 318), dan sewajarnya di bawah s.2 Akta 757. Petak anda berhenti pada garis tengah dinding di bawah s.13(3) Akta 318, dan muka luar bangunan langsung tidak berada dalam mana-mana petak. Bumbung berada dalam kedudukan sama. Jadi kedua-duanya harta bersama, dan keadaannya tanggungjawab badan pengurusan dan bukan urusan pemilik unit yang kebetulan berada di belakangnya.
Kewajipan itu statutori, bukan budi bicara
Badan pengurusan mesti menyelenggara dan mengurus harta bersama dengan betul dan mengekalkannya dalam keadaan baik dan boleh digunakan. Bagi badan pengurusan bersama, kewajipan itu berada dalam s.21(1)(a); bagi perbadanan pengurusan ia berada dalam s.59(1)(a) Akta 757. Ini bukan keutamaan bajet atau piawaian perkhidmatan yang jawatankuasa tetapkan — ia kewajipan yang Akta kenakan, dan ia tidak menjadi pilihan kerana kumpulan wang penjelas nipis atau kerana kerja itu mahal.
Di mana garisan itu kembali kepada anda
Satu pengecualian penting. Undang-undang kecil 5(5) Jadual Ketiga Peraturan 2015 meletakkan tingkap dan pintu yang terletak pada sempadan petak, yang tidak ditetapkan sebagai harta bersama, di dalam petak — dengan pemilik bertanggungjawab bagi pembaikan, penyelenggaraan dan kebersihannya. Jadi air yang masuk melalui pengedap tingkap yang rosak ialah milik anda; air yang menjejak turun di dalam dinding luar dan muncul di sebelah tingkap bukan. Menentukan yang mana antara kedua-duanya yang anda ada ialah persoalan praktikalnya, dan itu persoalan yang badan pengurusan patut periksa dan bukan andaikan.
Cara membangkitkannya supaya ia disiapkan
Buat permintaan secara bertulis, huraikan lokasinya dengan tepat, lampirkan gambar bertarikh, dan sebut kewajipan penyelenggaraan — s.21(1)(a) atau s.59(1)(a) mengikut kesesuaian. Minta tarikh pemeriksaan dan bukan jaminan umum. Jika jawapannya anda patut membaikinya sendiri, minta secara bertulis asas elemen itu dikatakan berada dalam petak anda, dan semak jawapan itu terhadap s.13(3) Akta 318 dan undang-undang kecil 5(5). Jika bangunan menjalankan proses kebocoran antara lantai serentak, simpan dua rekod itu berasingan — prosedur kebocoran mempunyai borang dan tarikh akhirnya sendiri.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Ambil gambar dan tarikhkan segalanya sebelum pembaikan bermula, dan buat setiap permintaan kepada pihak pengurusan secara bertulis. Dalam pertikaian kebocoran atau kecacatan, rekod semasa kejadian biasanya lebih bernilai daripada hujah.
Checklist pembeli
Jika air masuk melalui dinding luar atau bumbung, ia bukan pembaikan anda. Elemen itu berada di luar setiap petak pada pelan strata, menjadikannya harta bersama di bawah s.4 Akta 318 dan s.2 Akta 757, dan badan pengurusan memikul kewajipan statutori menyelenggaranya. Tingkap dan pintu anda sendiri pada sempadan ialah pengecualian — undang-undang kecil 5(5) meletakkannya di dalam petak anda.
1
2
3
4
5
| 1 | Ambil gambar kawasan lembap dengan tarikh yang kelihatan sebelum mengecat semula atau membaiki apa-apa. |
|---|---|
| 2 | Tentukan sama ada air masuk melalui tingkap atau pintu anda sendiri — undang-undang kecil 5(5) meletakkannya pada anda. |
| 3 | Buat permintaan secara bertulis menyebut s.21(1)(a) bagi JMB atau s.59(1)(a) bagi perbadanan pengurusan. |
| 4 | Minta tarikh pemeriksaan, bukan jaminan umum. |
| 5 | Jika disuruh membaikinya sendiri, minta asasnya secara bertulis, dan semak terhadap s.13(3) Akta 318. |
Soalan lazim
Siapa membaiki dinding luar yang bocor?
Badan pengurusan. Dinding luar ialah harta bersama, dan ia mesti mengekalkan harta bersama dalam keadaan baik dan boleh digunakan — s.21(1)(a) bagi JMB, s.59(1)(a) bagi MC.
Adakah bumbung masalah saya jika saya di tingkat atas?
Tidak. Bumbung tidak terkandung dalam mana-mana petak, jadi ia harta bersama dan kewajipan penyelenggaraan badan pengurusan terpakai.
Bagaimana jika kebocoran di tingkap saya?
Undang-undang kecil 5(5) Jadual Ketiga Peraturan 2015 meletakkan tingkap dan pintu pada sempadan petak, yang tidak ditetapkan harta bersama, di dalam petak, dengan pemilik bertanggungjawab bagi pembaikan dan penyelenggaraan.
Pihak pengurusan kata kumpulan wang penjelas tidak mampu. Adakah itu mengubah kewajipan?
Tidak. Kewajipan mengekalkan harta bersama dalam keadaan baik dan boleh digunakan adalah statutori; kesukaran pembiayaan ialah sebab untuk menaikkan sumbangan pada mesyuarat agung, bukan pembelaan terhadap kewajipan.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Apa yang benar-benar berlaku jika anda berhenti membayar caj penyelenggaraan
Berhenti membayar caj penyelenggaraan mencetuskan urutan statutori, bukan rundingan: notis Borang 11 daripada JMB (s.34(1)) atau Borang 20 daripada perbadanan pengurusan (s.78(1)) memberi tidak kurang 14 hari, faedah dihadkan pada 10% setahun, kemudian tuntutan hutang, waran sitaan ke atas harta alih anda, atau pendakwaan jenayah.
Kesimpulan Lewis
Menahan caj ialah satu-satunya bantahan yang tidak boleh berkesan, kerana tunggakan juga melucutkan kelayakan anda daripada jawatankuasa dan daripada mengundi — tuas yang tepat anda perlukan untuk membetulkan apa yang anda bantah. Bayar dengan bantahan, kemudian lawan di tribunal atau AGM di mana anda masih mempunyai kedudukan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Ambil gambar kawasan lembap dengan tarikh yang kelihatan sebelum mengecat semula atau membaiki apa-apa.
Send
Tentukan sama ada air masuk melalui tingkap atau pintu anda sendiri — undang-undang kecil 5(5) meletakkannya pada anda.
Send
Buat permintaan secara bertulis menyebut s.21(1)(a) bagi JMB atau s.59(1)(a) bagi perbadanan pengurusan.
Send
Minta tarikh pemeriksaan, bukan jaminan umum.