Strata & Pengurusan Bangunan
Apabila jawatankuasa tidak dapat dibentuk
Dua penyelamatan berbeza, dua badan berbeza. Pesuruhjaya Bangunan melantik ejen pengurusan di bawah s.86(1) apabila pengurusan tidak memuaskan atau jawatankuasa tidak dapat dipilih. Pentadbir dilantik hanya oleh mahkamah di bawah s.76(1), dan mengambil alih kuasa perbadanan pengurusan secara eksklusif di bawah s.76(3).
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang mahu bersuara tentang cara bangunan mereka diuruskan, dan sesiapa yang mempertimbangkan untuk bertanding jawatankuasa. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Kawalan, bukan kertas kerja
Persoalan di sini ialah cOB melantik ejen pengurusan; hanya mahkamah melantik pentadbir. Mengetahui yang mana menentukan ke mana anda memohon. Kebanyakan pemilik hanya tahu bagaimana tadbir urus berfungsi selepas keputusan yang mereka tidak suka telah diluluskan.
Bila Pesuruhjaya boleh melantik ejen pengurusan
Dua pencetus. Pertama bersifat struktur: jawatankuasa pengurusan bersama tidak dapat dipilih pada mesyuarat agung tahunan pertama, jadi tiada badan pengurusan bersama ditubuhkan. Kedua berasaskan prestasi: Pesuruhjaya berpuas hati, selepas siasatan wajar, bahawa penyelenggaraan dan pengurusan skim strata tidak dilaksanakan dengan memuaskan oleh pemaju, badan pengurusan bersama, perbadanan pengurusan atau perbadanan pengurusan subsidiari. Dalam kedua-dua kes, Pesuruhjaya boleh melantik seorang atau lebih untuk bertindak sebagai ejen pengurusan bagi mengurus dan menyelenggara hartanah itu. Perkataan yang membawa beratnya ialah siasatan wajar — Pesuruhjaya bertindak atas kes yang diperiksa, bukan atas surat aduan semata-mata.
Apa yang Pesuruhjaya kawal setelah ejen dilantik
Pelantikan itu bukan penyerahan ke dalam kekosongan. Seksyen 86(1) menjadikan Pesuruhjaya menetapkan tempoh pelantikan. Seksyen 86(3) memberi Pesuruhjaya kuasa mempersetujui atau menentukan saraan atau fi ejen pengurusan, yang dicaj terus kepada akaun penyelenggaraan — jadi pemilik membiayai ejen itu melalui kutipan sama yang membiayai pengurusan sebelumnya. Seksyen 88 menghendaki ejen pengurusan mendepositkan bon yang ditentukan dan diluluskan oleh Pesuruhjaya sebelum bertindak. Seksyen 89(2) meletakkan ejen di bawah kawalan Pesuruhjaya dan tertakluk kepada arahan am Pesuruhjaya. Secara keseluruhan, itu pelantikan yang diselia dan bukan penyumberan luar.
Pentadbir ialah pelantikan mahkamah, bukan COB
Di sinilah pemilik paling kerap menghantar permintaan yang salah. Di bawah s.76(1), kuasa melantik pentadbir dimiliki oleh mahkamah yang mempunyai bidang kuasa, atas permohonan perbadanan pengurusan, pemilik, atau mana-mana orang atau badan yang mempunyai kepentingan berdaftar dalam sesuatu petak. Pesuruhjaya tidak mempunyai kuasa itu. Mahkamah boleh melantik bagi tempoh tetap atau tidak tetap dan atas terma saraan yang difikirkannya patut, dengan saraan dan perbelanjaan dicaj kepada akaun penyelenggaraan. Di bawah s.76(3), pentadbir itu, secara mengecualikan perbadanan pengurusan, memegang kuasa dan melaksanakan kewajipan perbadanan pengurusan, atau yang diarahkan mahkamah.
Laluan mana yang sesuai dengan situasi anda
Jika bangunan tiada jawatankuasa yang berfungsi, atau pengurusan jelas gagal dan anda mahu profesional diletakkan di atasnya di bawah penyeliaan, Pesuruhjaya dan ejen pengurusan ialah laluannya — dan tugas anda ialah membina kes berdokumen yang cukup kuat untuk bertahan siasatan wajar: akaun tidak diaudit, mesyuarat tidak diadakan, notis statutori diabaikan, harta bersama dibiarkan rosak. Jika pertikaian lebih dalam daripada prestasi — perbadanan pengurusan yang buntu, atau di mana kawalan itu sendiri dipertikaikan — maka s.76(1) dan permohonan mahkamah ialah jawapan jujurnya, dan itu tugas peguam dan bukan latihan menulis surat.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Semak undang-undang kecil skim anda sendiri dan notis yang sebenarnya dikeluarkan untuk mesyuarat anda — tarikh akhir dan peraturan kuorum adalah statutori, tetapi skim menambah variasi yang sah. Jika keputusan kelihatan tidak teratur, failkan bantahan secara bertulis sebelum mesyuarat, bukan selepas.
Checklist pembeli
Pesuruhjaya Bangunan boleh melantik ejen pengurusan jika jawatankuasa pengurusan bersama tidak dapat dipilih pada AGM pertama, atau jika berpuas hati selepas siasatan wajar bahawa penyelenggaraan dan pengurusan tidak dilaksanakan dengan memuaskan. COB menetapkan tempohnya (s.86(1)), menentukan fi yang dicaj kepada akaun penyelenggaraan (s.86(3)), meluluskan bon yang ejen mesti depositkan (s.88), dan memberi arahan am (s.89(2)). Pentadbir ialah remedi berbeza — dilantik mahkamah di bawah s.76(1).
1
2
3
4
5
| 1 | Tentukan remedi mana yang anda benar-benar mahu: ejen pengurusan daripada Pesuruhjaya, atau pentadbir daripada mahkamah. |
|---|---|
| 2 | Bagi ejen pengurusan, bina kes yang bertahan siasatan wajar — akaun tidak diaudit, mesyuarat tidak diadakan, notis diabaikan, harta bersama rosak. |
| 3 | Ingat fi ejen pengurusan dicaj kepada akaun penyelenggaraan di bawah s.86(3), jadi bangunan membiayai penyelamatan itu. |
| 4 | Semak ejen telah mendepositkan bon yang diluluskan Pesuruhjaya di bawah s.88 sebelum mereka mula mengendalikan wang. |
| 5 | Bagi pentadbir, bawa s.76(1) kepada peguam — permohonan adalah kepada mahkamah, bukan kepada Pesuruhjaya. |
Soalan lazim
Bolehkah Pesuruhjaya Bangunan melantik pentadbir?
Tidak. Di bawah s.76(1), kuasa itu dimiliki mahkamah yang mempunyai bidang kuasa, atas permohonan perbadanan pengurusan, pemilik, atau orang atau badan yang mempunyai kepentingan berdaftar dalam petak. Pesuruhjaya melantik ejen pengurusan sebaliknya.
Bila Pesuruhjaya boleh melantik ejen pengurusan?
Apabila jawatankuasa pengurusan bersama tidak dapat dipilih pada AGM pertama, atau apabila Pesuruhjaya berpuas hati selepas siasatan wajar bahawa penyelenggaraan dan pengurusan tidak dilaksanakan dengan memuaskan oleh pemaju, JMB, MC atau MC subsidiari.
Siapa membayar ejen pengurusan?
Bangunan itu. Di bawah s.86(3), Pesuruhjaya mempersetujui atau menentukan saraan atau fi, yang dicaj terus kepada akaun penyelenggaraan.
Adakah ejen pengurusan diselia?
Ya. Pesuruhjaya menetapkan tempoh (s.86(1)), meluluskan bon yang ejen mesti depositkan (s.88), dan ejen bertindak di bawah kawalan dan arahan am Pesuruhjaya (s.89(2)).
Apa kuasa pentadbir yang dilantik mahkamah?
Di bawah s.76(3), secara mengecualikan perbadanan pengurusan, pentadbir mempunyai kuasa dan melaksanakan kewajipan perbadanan pengurusan, atau yang diarahkan mahkamah.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
COB atau tribunal? Memilih badan yang betul untuk aduan strata anda
Pesuruhjaya Bangunan mengawal selia dan mengarah; Tribunal Pengurusan Strata mengadili dan memberikan award. COB melantik dan menyelia ejen pengurusan di bawah s.86 hingga 89 dan menyemak kadar caj pemaju; tribunal memutuskan tuntutan di bawah s.105(1) — dan boleh mengesahkan, mengubah atau membatalkan keputusan Pesuruhjaya.
Kesimpulan Lewis
Tanya diri anda hasil apa yang anda mahu sebelum memilih forum. Pelantikan yang diselia, mesyuarat dipanggil, kadar disemak — itu Pesuruhjaya. Sejumlah wang, resolusi diketepikan, perintah memaksa dokumen — itu tribunal. Dan jika Pesuruhjaya telah memutuskan terhadap anda, tribunal ialah tempat keputusan itu dilihat semula.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Tentukan remedi mana yang anda benar-benar mahu: ejen pengurusan daripada Pesuruhjaya, atau pentadbir daripada mahkamah.
Send
Bagi ejen pengurusan, bina kes yang bertahan siasatan wajar — akaun tidak diaudit, mesyuarat tidak diadakan, notis diabaikan, harta bersama rosak.
Send
Ingat fi ejen pengurusan dicaj kepada akaun penyelenggaraan di bawah s.86(3), jadi bangunan membiayai penyelamatan itu.
Send
Semak ejen telah mendepositkan bon yang diluluskan Pesuruhjaya di bawah s.88 sebelum mereka mula mengendalikan wang.