Strata & Pengurusan Bangunan
COB atau tribunal? Memilih badan yang betul untuk aduan strata anda
Pesuruhjaya Bangunan mengawal selia dan mengarah; Tribunal Pengurusan Strata mengadili dan memberikan award. COB melantik dan menyelia ejen pengurusan di bawah s.86 hingga 89 dan menyemak kadar caj pemaju; tribunal memutuskan tuntutan di bawah s.105(1) — dan boleh mengesahkan, mengubah atau membatalkan keputusan Pesuruhjaya.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang memutuskan sama ada, di mana dan bila untuk membawa tuntutan strata. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Remedi sebenar anda
Yang berikut membedah satu mengawal selia dan mengarah, satu lagi mengadili dan memberikan award. Menghantar aduan anda kepada yang salah menyebabkan ia difailkan sahaja. Award boleh dikuatkuasakan, dan mengabaikannya adalah kesalahan, bukan sekadar hutang.
Apa yang Pesuruhjaya lakukan
Pesuruhjaya Bangunan ialah pengawal selia dengan kuasa pelantikan dan penyeliaan. Apabila jawatankuasa pengurusan bersama tidak dapat dipilih pada AGM pertama, atau apabila Pesuruhjaya berpuas hati selepas siasatan wajar bahawa penyelenggaraan dan pengurusan tidak dilaksanakan dengan memuaskan, s.86(1) membenarkan pelantikan ejen pengurusan. Pesuruhjaya kemudian menetapkan tempoh di bawah s.86(1), mempersetujui atau menentukan fi di bawah s.86(3), meluluskan bon di bawah s.88, dan memberi ejen arahan am di bawah s.89(2). Secara berasingan, perenggan 11(5)(a) Jadual Kedua membenarkan Pesuruhjaya membenarkan seseorang memanggil EGM apabila jawatankuasa pengurusan tidak dibentuk dengan betul, dan pembeli yang tidak berpuas hati dengan caj yang ditentukan sepanjang tempoh pengurusan pemaju boleh memohon kepada Pesuruhjaya untuk semakan.
Apa yang tribunal lakukan
Tribunal Pengurusan Strata memutuskan pertikaian. Seksyen 105(1) memberinya bidang kuasa apabila award yang dipohon tidak melebihi RM250,000, merentasi kepala yang disenaraikan dalam Bahagian 1 Jadual Keempat — pelaksanaan kewajipan, kos pembaikan dan kecacatan, pemulihan caj, perintah memanggil mesyuarat, perintah membatalkan prosiding mesyuarat atau resolusi, membatalkan pindaan undang-undang kecil, mengubah kadar faedah bayaran lewat, insurans, memaksa pembekalan dokumen, dan kebenaran mengubah harta bersama. Seksyen 105(3) mengecualikan apa-apa yang mempersoalkan hakmilik tanah, atau estet atau kepentingan dalam tanah.
Pertindihan yang penting
Satu kepala tuntutan dalam Bahagian 1 Jadual Keempat menghubungkan kedua-duanya: tuntutan untuk mengesahkan, mengubah atau membatalkan keputusan Pesuruhjaya Bangunan. Itulah laluannya apabila Pesuruhjaya telah memutuskan sesuatu yang anda tidak persetujui — semakan caj, pelantikan, arahan. Ia juga bermakna Pesuruhjaya bukan kata putus, yang sering diandaikan pemilik. Urutannya pengawal selia dahulu, pengadil kemudian, dan bukan pilihan antara keduanya.
Memilih dalam amalan
Dua soalan menyelesaikannya. Pertama, adakah anda mahu seseorang dipaksa bertindak, atau anda mahu keputusan? Badan pengurusan yang tidak responsif yang tidak mengadakan mesyuarat atau menghasilkan akaun ialah masalah penyeliaan — bina kes berdokumen dan bawa kepada Pesuruhjaya. Jumlah tertentu, resolusi yang anda katakan tidak sah, atau dokumen yang ditahan ialah masalah pengadilan — bawa ke tribunal. Kedua, adakah hakmilik tanah dipersoalkan? Jika ya, kedua-dua forum tiada bidang kuasa, dan jawapannya mahkamah.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Semak had bidang kuasa semasa dan prosedur pemfailan di halaman tribunal KPKT sebelum anda memfailkan, dan catat tarikh had masa pada hari pertikaian bermula. Memfailkan lewat ialah cara paling biasa tuntutan yang baik mati.
Checklist pembeli
Pergi kepada Pesuruhjaya apabila anda mahu sesuatu diselia atau seseorang diletakkan: ejen pengurusan dilantik di bawah s.86(1) apabila pengurusan tidak memuaskan selepas siasatan wajar, EGM dipanggil di bawah perenggan 11(5)(a) Jadual Kedua, atau semakan kadar caj yang ditetapkan sepanjang tempoh pengurusan pemaju. Pergi ke tribunal apabila anda mahu keputusan yang mengikat tentang pertikaian dalam s.105(1) dan Bahagian 1 Jadual Keempat — termasuk, yang ketara, tuntutan untuk mengesahkan, mengubah atau membatalkan keputusan Pesuruhjaya.
1
2
3
4
5
| 1 | Tentukan hasil yang anda mahu: penyeliaan dan pelantikan, atau keputusan mengikat tentang jumlah atau resolusi. |
|---|---|
| 2 | Bagi Pesuruhjaya, bina kes berdokumen yang bertahan siasatan wajar — mesyuarat tidak diadakan, akaun tidak dihasilkan, notis diabaikan. |
| 3 | Bagi tribunal, padankan aduan dengan kepala dalam Bahagian 1 Jadual Keempat dan sahkan jumlahnya dalam RM250,000. |
| 4 | Jika Pesuruhjaya telah memutuskan terhadap anda, ambil perhatian tribunal boleh mengesahkan, mengubah atau membatalkan keputusan itu. |
| 5 | Jika hakmilik tanah dipersoalkan, s.105(3) meletakkan perkara itu di luar tribunal — itu kes mahkamah. |
Soalan lazim
Patutkah saya mengadu kepada COB atau memfailkan di tribunal?
Pesuruhjaya mengawal selia dan melantik — ejen pengurusan di bawah s.86(1), atau membenarkan EGM di bawah perenggan 11(5)(a) Jadual Kedua. Tribunal memutuskan tuntutan dalam s.105(1) dan Bahagian 1 Jadual Keempat.
Bolehkah tribunal membatalkan keputusan Pesuruhjaya?
Boleh. Bahagian 1 Jadual Keempat termasuk tuntutan untuk mengesahkan, mengubah atau membatalkan keputusan Pesuruhjaya Bangunan.
Siapa menyemak kadar penyelenggaraan yang ditetapkan pemaju?
Pembeli yang tidak berpuas hati boleh memohon kepada Pesuruhjaya Bangunan untuk semakan sepanjang tempoh pengurusan pemaju.
Bagaimana jika pertikaian saya tentang siapa memiliki petak?
Seksyen 105(3) mengecualikan mana-mana tuntutan yang mempersoalkan hakmilik tanah, atau estet atau kepentingan dalam tanah. Itu pergi ke mahkamah.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Apabila jawatankuasa tidak dapat dibentuk
Dua penyelamatan berbeza, dua badan berbeza. Pesuruhjaya Bangunan melantik ejen pengurusan di bawah s.86(1) apabila pengurusan tidak memuaskan atau jawatankuasa tidak dapat dipilih. Pentadbir dilantik hanya oleh mahkamah di bawah s.76(1), dan mengambil alih kuasa perbadanan pengurusan secara eksklusif di bawah s.76(3).
Kesimpulan Lewis
Betulkan istilah sebelum anda menulis kepada sesiapa. Jika anda mahu Pesuruhjaya campur tangan, anda meminta ejen pengurusan dan alasannya ialah pengurusan tidak memuaskan selepas siasatan wajar. Jika anda mahu pentadbir, anda akan ke mahkamah. Menghantar permintaan salah kepada badan yang betul membazir berbulan-bulan.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Tentukan hasil yang anda mahu: penyeliaan dan pelantikan, atau keputusan mengikat tentang jumlah atau resolusi.
Send
Bagi Pesuruhjaya, bina kes berdokumen yang bertahan siasatan wajar — mesyuarat tidak diadakan, akaun tidak dihasilkan, notis diabaikan.
Send
Bagi tribunal, padankan aduan dengan kepala dalam Bahagian 1 Jadual Keempat dan sahkan jumlahnya dalam RM250,000.
Send
Jika Pesuruhjaya telah memutuskan terhadap anda, ambil perhatian tribunal boleh mengesahkan, mengubah atau membatalkan keputusan itu.