Strata & Pengurusan Bangunan
Di mana unit anda berakhir dan harta bersama bermula — sempadan yang menentukan siapa membayar
Melainkan pelan tingkat menyatakan sebaliknya, sempadan antara petak anda dan petak sebelah — atau harta bersama — melalui pusat lantai, dinding atau siling (s.13(3), Akta Hakmilik Strata 1985). Tingkap dan pintu pada sempadan itu tergolong dalam petak anda di bawah undang-undang kecil 5(5).
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang berdepan kebocoran, retak atau bil pembaikan dan perlu tahu kos siapa ia di sisi undang-undang. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana-Tinggi |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Di mana garisan dilukis
Catatan ini menghuraikan papak siling, dinding luar, tingkap, balkoni, paip menegak — setiap satu jatuh di satu sisi garisan yang kebanyakan pemilik tidak pernah lihat. Air, bunyi dan struktur melintasi sempadan undang-undang antara petak anda dan harta bersama tanpa menghormatinya.
Apa yang Akta sebenarnya takrifkan
Seksyen 4 Akta Hakmilik Strata 1985 mentakrifkan harta bersama sebagai sebanyak lot yang tidak terkandung dalam mana-mana petak, termasuk petak aksesori, atau mana-mana blok sementara seperti ditunjukkan dalam pelan strata yang diluluskan. Seksyen 2 Akta 757 mentakrifkannya dalam dua bentuk — satu bagi kawasan pembangunan yang dicadang dipecah bahagi, satu bagi bangunan atau tanah yang telah dipecah bahagi — kedua-duanya berpaksi pada idea sama: apa yang tidak berada dalam petak, dan digunakan atau boleh digunakan atau dinikmati oleh penghuni dua atau lebih petak. Petak pula ialah satu daripada unit individu dalam bangunan yang dipecah bahagi yang, kecuali petak aksesori, dipegang di bawah hakmilik strata berasingan.
Sempadan lalai ialah garis tengah
Seksyen 13(3) Akta 318 ialah peruntukan untuk diingat: melainkan diperuntukkan sebaliknya dalam pelan tingkat yang berkaitan, sempadan bersama mana-mana petak dengan petak lain atau dengan harta bersama diambil sebagai pusat lantai, dinding atau siling, mengikut keadaan. Jadi separuh dalam dinding kongsi anda milik anda dan separuh luar milik jiran anda. Separuh atas papak siling anda milik unit di atas; separuh bawah milik anda. Satu peraturan lalai ini menyelesaikan sebahagian besar pertikaian kos pembaikan sebelum sesiapa perlu mentafsir apa-apa.
Tingkap dan pintu berada di sebelah anda
Undang-undang kecil 5(5) Jadual Ketiga Peraturan 2015 meletakkan tingkap dan pintu yang terletak pada sempadan petak, yang tidak ditetapkan sebagai harta bersama, di dalam petak — dan menjadikan pemilik petak bertanggungjawab bagi pembaikan, penyelenggaraan dan kebersihannya. Itu meliputi kaca, bingkai, pengedap dan besi tingkap anda sendiri dan pintu masuk anda, dan itulah sebabnya badan pengurusan akan menolak permintaan untuk mengedap semula tingkap anda walaupun kebocoran itu kelihatan datang dari luar.
Dinding luar, bumbung dan paip berkongsi bukan
Kerana ia tidak terkandung dalam mana-mana petak individu, dinding luar dan bumbung ialah harta bersama, dan badan pengurusan mesti mengekalkan harta bersama dalam keadaan baik dan boleh digunakan — s.21(1)(a) bagi badan pengurusan bersama dan s.59(1)(a) bagi perbadanan pengurusan. Perkhidmatan berkongsi ditangani secara nyata: undang-undang kecil 3(2) Jadual Ketiga Peraturan 2015 menghendaki badan pengurusan menyelenggara, membaiki dan menaik taraf pembetung, paip, wayar, kabel dan duct yang digunakan atau boleh digunakan berkaitan lebih daripada satu petak atau harta bersama, dan undang-undang kecil 3(c) Jadual Ketiga Akta 318 menyatakan perkara sama. Peraturan 58(b) melangkah lebih jauh dalam konteks kebocoran: kecacatan pada paip air, saliran, kumbahan atau gas atau duct yang melayani lebih daripada satu petak dianggap kecacatan harta bersama.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Ambil gambar dan tarikhkan segalanya sebelum pembaikan bermula, dan buat setiap permintaan kepada pihak pengurusan secara bertulis. Dalam pertikaian kebocoran atau kecacatan, rekod semasa kejadian biasanya lebih bernilai daripada hujah.
Checklist pembeli
Harta bersama ditakrifkan sebagai sebanyak lot yang tidak terkandung dalam mana-mana petak, petak aksesori atau blok sementara pada pelan strata (s.4, Akta 318; s.2, Akta 757). Sempadan lalai kepada garis tengah lantai, dinding dan siling di bawah s.13(3) Akta 318. Dinding luar, bumbung, dan mana-mana paip atau duct yang melayani lebih daripada satu petak jatuh di sebelah badan pengurusan.
1
2
3
4
5
| 1 | Dapatkan pelan tingkat — s.13(3) terpakai hanya jika ia tidak memperuntukkan sebaliknya. |
|---|---|
| 2 | Sebelum membayar pembaikan dinding, lantai atau siling, tentukan di sebelah mana garis tengah kecacatan itu berada. |
| 3 | Anggap tingkap dan pintu masuk anda sendiri sebagai tanggungjawab anda di bawah undang-undang kecil 5(5). |
| 4 | Rujuk kecacatan dinding luar, bumbung dan paip berkongsi kepada badan pengurusan di bawah s.21(1)(a) atau s.59(1)(a). |
| 5 | Bagi paip atau duct yang melayani lebih daripada satu petak, sebut peraturan 58(b) — kecacatan itu dianggap harta bersama. |
Soalan lazim
Di mana tepatnya unit saya berakhir?
Melainkan pelan tingkat memperuntukkan sebaliknya, pada pusat lantai, dinding atau siling — s.13(3) Akta Hakmilik Strata 1985.
Adakah tingkap saya tanggungjawab saya atau pihak pengurusan?
Anda. Undang-undang kecil 5(5) Jadual Ketiga Peraturan 2015 meletakkan tingkap dan pintu pada sempadan petak, yang tidak ditetapkan harta bersama, di dalam petak, dengan pemilik bertanggungjawab bagi pembaikan, penyelenggaraan dan kebersihan.
Siapa membaiki dinding luar dan bumbung?
Badan pengurusan. Ia harta bersama, dan badan itu mesti mengekalkan harta bersama dalam keadaan baik dan boleh digunakan di bawah s.21(1)(a) bagi JMB dan s.59(1)(a) bagi MC.
Paip dalam dinding saya turut melayani unit di atas. Milik siapa?
Undang-undang kecil 3(2) Jadual Ketiga Peraturan 2015 meletakkan paip yang melayani lebih daripada satu petak kepada badan pengurusan, dan peraturan 58(b) menganggap kecacatan pada paip sedemikian sebagai kecacatan harta bersama.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Apa yang benar-benar berlaku jika anda berhenti membayar caj penyelenggaraan
Berhenti membayar caj penyelenggaraan mencetuskan urutan statutori, bukan rundingan: notis Borang 11 daripada JMB (s.34(1)) atau Borang 20 daripada perbadanan pengurusan (s.78(1)) memberi tidak kurang 14 hari, faedah dihadkan pada 10% setahun, kemudian tuntutan hutang, waran sitaan ke atas harta alih anda, atau pendakwaan jenayah.
Kesimpulan Lewis
Menahan caj ialah satu-satunya bantahan yang tidak boleh berkesan, kerana tunggakan juga melucutkan kelayakan anda daripada jawatankuasa dan daripada mengundi — tuas yang tepat anda perlukan untuk membetulkan apa yang anda bantah. Bayar dengan bantahan, kemudian lawan di tribunal atau AGM di mana anda masih mempunyai kedudukan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Dapatkan pelan tingkat — s.13(3) terpakai hanya jika ia tidak memperuntukkan sebaliknya.
Send
Sebelum membayar pembaikan dinding, lantai atau siling, tentukan di sebelah mana garis tengah kecacatan itu berada.
Send
Anggap tingkap dan pintu masuk anda sendiri sebagai tanggungjawab anda di bawah undang-undang kecil 5(5).
Send
Rujuk kecacatan dinding luar, bumbung dan paip berkongsi kepada badan pengurusan di bawah s.21(1)(a) atau s.59(1)(a).