Strata & Pengurusan Bangunan
Unit kosong, tiada penyewa
Petak kosong masih terhutang caj penuh. Seksyen 52(1) menetapkan liabiliti pada pemilik tanpa syarat penghunian, s.52(8) meluaskan 'pemilik' kepada pemaju yang memegang petak tidak terjual, dan s.12(2) serta 25(2) menghendaki pemaju membayar bagi stok tidak terjualnya sendiri.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang mempersoalkan apa yang mereka bayar, dan pembeli yang mengira kos pegangan bangunan tinggi sebelum komited. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Apa yang anda bayar untuk
Mulakan di sini jika anda perlukan caj melekat pada petak, bukan pada penghunian — ini mengubah cara anda mengira kos pegangan unit pelaburan. Jurang antara apa yang dicaj sebuah bangunan dan kos sebenar mengendalikannya adalah tempat nilai bocor secara senyap.
Kewajipan melekat pada pemilikan, bukan penghunian
Seksyen 52(1) tidak bersyarat: setiap pemilik hendaklah membayar caj, dan sumbangan kepada kumpulan wang penjelas, kepada perbadanan pengurusan bagi penyelenggaraan dan pengurusan bangunan atau tanah yang dipecah bahagi dan harta bersama. Tiada proviso bagi petak kosong, tiada kadar dikurangkan bagi yang tidak dihuni, dan tiada mekanisme untuk menggantung liabiliti sementara anda mencari penyewa. Seksyen 12(1) dan 25(1) mengenakan liabiliti tanpa syarat yang sama ke atas pembeli sepanjang tempoh pengurusan pemaju dan di bawah badan pengurusan bersama. Akta 757 tidak mengiktiraf penghunian sebagai pemboleh ubah.
Mengapa Akta dibina begini
Kos operasi bangunan sebahagian besarnya tetap dan tidak turun apabila sesebuah unit kosong. Pengawal keselamatan masih meronda perimeter yang sama, lif masih melayani bilangan tingkat yang sama, lampu kawasan bersama masih menyala, dan premium insurans tidak berubah. Jika kekosongan mengurangkan liabiliti, kekurangan itu akan jatuh kepada pemilik yang kebetulan menghuni — dan dalam bangunan dengan pemilikan pelabur yang tinggi itu bermakna kebanyakan kutipan. Menetapkan kewajipan pada pemilik mengekalkan penyebut stabil tanpa mengira berapa banyak unit disewa pada mana-mana tahun.
Pemaju turut membayar bagi stok tidak terjual
Ini berlaku dua hala, dan inilah bahagian yang jarang diketahui pemilik. Seksyen 12(2) dan 25(2) menghendaki pemaju membayar caj dan sumbangan kumpulan wang penjelas bagi petak yang belum dijualnya, bersamaan dengan apa yang pembeli akan bayar. Seksyen 52(8) mentakrifkan pemilik termasuk pembeli dan pemaju yang memegang petak tidak terjual. Dalam skim dengan baki tidak terjual yang besar, itu bahagian material daripada kutipan — dan pemaju yang menunggak bagi unit tidak terjualnya sendiri ialah perkara khusus untuk disemak dalam akaun sebelum anda membeli dalam pembangunan yang belum lengkap.
Apa maksudnya bagi model pelaburan anda
Jika anda membeli untuk disewakan, caj itu kos dua belas bulan berbanding berapa bulan sewa yang anda benar-benar capai. Unit pada RM 0.30 setiap kaki persegi sebulan bagi 1,000 kaki persegi berkos RM 3,600 setahun sama ada ada orang tinggal atau tidak, ditambah sumbangan kumpulan wang penjelas 10% di atasnya. Kira hasil anda pada sewa kasar tolak dua belas bulan caj, cukai tanah dan cukai pintu, bukan tolak bulan anda ada penyewa. Satu pelarasan itu ialah perbezaan antara angka hasil yang bertahan melalui kekosongan dan yang tidak.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Minta pihak pengurusan untuk akaun beraudit terkini, kadar caj semasa setiap unit syer dan baki kumpulan wang penjelas sebelum anda bergantung pada apa-apa di sini. Kadar dan kos bangunan berbeza; rangka kerja statutori tidak.
Checklist pembeli
Tiada diskaun kekosongan dalam Akta 757. Seksyen 52(1) menyatakan setiap pemilik hendaklah membayar caj dan sumbangan kumpulan wang penjelas — kewajipan melekat pada pemilikan, bukan pada penghunian. Seksyen 12(1) dan 25(1) mengenakan liabiliti tanpa syarat yang sama ke atas pembeli, dan s.12(2) serta 25(2) menghendaki pemaju membayar bagi petak tidak terjual pada kadar sama.
1
2
3
4
5
| 1 | Bajetkan dua belas bulan caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas ke dalam setiap unit pelaburan, tanpa mengira penghunian yang dijangka. |
|---|---|
| 2 | Tambah cukai tanah dan cukai pintu ke baris kos tetap yang sama — ia juga tidak berhenti semasa kekosongan. |
| 3 | Kira semula hasil kasar anda berbanding dua belas bulan kos tetap, kemudian sekali lagi berbanding andaian kekosongan yang realistik. |
| 4 | Dalam pembangunan yang belum lengkap, semak akaun untuk tunggakan yang terhutang oleh pemaju bagi petak tidak terjualnya sendiri (s.12(2), 25(2)). |
| 5 | Jika pihak pengurusan menawarkan anda diskaun kekosongan, dapatkan resolusi yang membenarkannya — Akta tidak memperuntukkan sedemikian. |
Soalan lazim
Unit saya kosong. Adakah saya masih membayar caj penyelenggaraan penuh?
Ya. Seksyen 52(1) menetapkan kewajipan pada pemilik tanpa syarat penghunian, dan s.12(1) serta 25(1) mengenakan liabiliti tanpa syarat yang sama ke atas pembeli.
Bolehkah saya meminta diskaun sementara mencari penyewa?
Akta 757 tidak memperuntukkan diskaun kekosongan. Sebarang pengurangan perlu datang daripada keputusan badan pengurusan, dan ia masih perlu membiayai kos operasi tetap yang sama daripada kutipan yang lebih kecil.
Adakah pemaju membayar bagi unit yang belum dijualnya?
Ya. Seksyen 12(2) dan 25(2) menghendaki pemaju membayar caj dan sumbangan kumpulan wang penjelas bagi petak tidak terjual, dan s.52(8) memasukkan pemaju yang memegang petak tidak terjual dalam takrif 'pemilik'.
Adakah penyewa menjadi bertanggungjawab jika saya tidak membayar?
Liabiliti statutori kekal dengan pemilik. Apa yang sampai kepada penyewa ialah sekatan undang-undang kecil ke atas pemungkir, yang meluas kepada keluarga, penyewa, pemajak dan penghuni.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Apa yang benar-benar berlaku jika anda berhenti membayar caj penyelenggaraan
Berhenti membayar caj penyelenggaraan mencetuskan urutan statutori, bukan rundingan: notis Borang 11 daripada JMB (s.34(1)) atau Borang 20 daripada perbadanan pengurusan (s.78(1)) memberi tidak kurang 14 hari, faedah dihadkan pada 10% setahun, kemudian tuntutan hutang, waran sitaan ke atas harta alih anda, atau pendakwaan jenayah.
Kesimpulan Lewis
Menahan caj ialah satu-satunya bantahan yang tidak boleh berkesan, kerana tunggakan juga melucutkan kelayakan anda daripada jawatankuasa dan daripada mengundi — tuas yang tepat anda perlukan untuk membetulkan apa yang anda bantah. Bayar dengan bantahan, kemudian lawan di tribunal atau AGM di mana anda masih mempunyai kedudukan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Bajetkan dua belas bulan caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas ke dalam setiap unit pelaburan, tanpa mengira penghunian yang dijangka.
Send
Tambah cukai tanah dan cukai pintu ke baris kos tetap yang sama — ia juga tidak berhenti semasa kekosongan.
Send
Kira semula hasil kasar anda berbanding dua belas bulan kos tetap, kemudian sekali lagi berbanding andaian kekosongan yang realistik.
Send
Dalam pembangunan yang belum lengkap, semak akaun untuk tunggakan yang terhutang oleh pemaju bagi petak tidak terjualnya sendiri (s.12(2), 25(2)).