Strata & Pengurusan Bangunan
Cara membaca akaun bangunan anda sebelum undian AGM
Akaun beraudit mesti dibentangkan pada setiap AGM, dan salinan serta laporan juruaudit mesti sampai kepada anda bersama notis sekurang-kurangnya 14 hari lebih awal (Jadual Kedua perenggan 7(7), 12(1) dan 12(3)(b)). Inilah yang perlu dibaca di dalamnya sebelum anda mengundi.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang mempersoalkan apa yang mereka bayar, dan pembeli yang mengira kos pegangan bangunan tinggi sebelum komited. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Nombor pada bil anda
Persoalan di sini ialah lima baris dalam akaun beraudit memberitahu anda sama ada bangunan itu mampu bayar. Kebanyakan pemilik tidak pernah melihat mana-mana daripadanya. Pemilik bertengkar tentang caj sepanjang masa, dan kebanyakan pertengkaran itu lenyap sebaik asas statutori dibentangkan.
Apa yang Akta kehendaki bangunan hasilkan
Badan pengurusan bersama mesti membuka dan mengekalkan akaun penyelenggaraan di bawah s.23 dan akaun kumpulan wang penjelas di bawah s.24. Perbadanan pengurusan berbuat sama di bawah s.60 dan 61. Kedua-duanya mesti mengaudit akaun itu setiap tahun — kewajipan itu muncul pada s.21(1)(g) dan 26(1)(b) bagi JMB, dan s.59(1)(g) dan 62(1)(b) serta perenggan 7(10) Jadual Kedua bagi MC. Juruaudit mesti seorang juruaudit syarikat yang diluluskan dan dilantik oleh badan itu atau jawatankuasanya. Tiada satu pun daripada ini bersifat budi bicara, dan bangunan yang tidak menghasilkan akaun beraudit bukan sekadar tidak teratur — ia melanggar undang-undang.
Anda mendapatkannya 14 hari sebelum diminta mengundi
Perenggan 7(7) Jadual Kedua menghendaki akaun beraudit disediakan dan dibentangkan pada setiap mesyuarat agung tahunan. Perenggan 12(1) dan 12(3)(b) menghendaki salinan akaun beraudit dan laporan juruaudit mengiringi notis AGM, yang mesti dihantar kepada semua pemilik sekurang-kurangnya 14 hari sebelum mesyuarat; s.22(2) menerapkan rejim sama kepada badan pengurusan bersama. Tempoh empat belas hari itulah intinya — ia wujud supaya pemilik tiba di mesyuarat setelah membaca angka, bukan supaya akaun boleh dibentangkan pada hari itu dan diluluskan dalam sepuluh minit.
Lima baris yang benar-benar penting
Pertama, kadar kutipan: jumlah caj dibilkan berbanding jumlah dikutip. Bangunan yang mengutip jauh di bawah pembilannya sedang berjalan atas masa pinjaman tidak kira apa kata bajet. Kedua, angka tunggakan dan penuaannya — tunggakan melebihi dua belas bulan biasanya tunggakan yang tidak akan dikutip. Ketiga, baki kumpulan wang penjelas, dibaca berbanding usia lif, bumbung dan cat luar. Keempat, item perbelanjaan tunggal terbesar, yang dalam kebanyakan skim ialah keselamatan, dan bagaimana ia berubah dalam tiga tahun. Kelima, sama ada mana-mana pembaikan rutin telah dicaj kepada kumpulan wang penjelas, yang di luar tujuan dibenarkan dalam s.11(4), 24(2) dan 51(2).
Apa yang perlu dibuat apabila akaun tidak sampai
Jika notis AGM tiba tanpa akaun beraudit dan laporan juruaudit, nyatakan secara bertulis sebelum mesyuarat dan bukan selepas. Keperluan itu ada dalam perenggan 12(1) dan 12(3)(b) Jadual Kedua dan ia bukan formaliti — resolusi yang diluluskan atas akaun yang pemilik tidak pernah terima ialah resolusi dengan masalah prosedur padanya. Jika akaun langsung tidak diaudit, itu pelanggaran berasingan s.21(1)(g)/26(1)(b) atau s.59(1)(g)/62(1)(b), dan ia perkara yang boleh diajukan kepada Pesuruhjaya Bangunan.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Minta pihak pengurusan untuk akaun beraudit terkini, kadar caj semasa setiap unit syer dan baki kumpulan wang penjelas sebelum anda bergantung pada apa-apa di sini. Kadar dan kos bangunan berbeza; rangka kerja statutori tidak.
Checklist pembeli
Kedua-dua JMB dan perbadanan pengurusan mesti mengekalkan akaun penyelenggaraan dan akaun kumpulan wang penjelas (s.23 dan 24 bagi JMB; s.60 dan 61 bagi MC), mengauditnya setiap tahun oleh juruaudit syarikat yang diluluskan, dan membentangkan akaun beraudit pada setiap AGM. Akaun dan laporan juruaudit mesti dihantar bersama notis AGM sekurang-kurangnya 14 hari sebelum mesyuarat.
1
2
3
4
5
6
| 1 | Semak notis AGM tiba sekurang-kurangnya 14 hari sebelum mesyuarat, dengan akaun beraudit dan laporan juruaudit dilampirkan. |
|---|---|
| 2 | Bandingkan jumlah caj dibilkan berbanding jumlah dikutip untuk mendapatkan kadar kutipan sebenar. |
| 3 | Baca penuaan tunggakan, bukan sekadar jumlah tunggakan. |
| 4 | Baca baki kumpulan wang penjelas berbanding usia lif, bumbung dan cat luar. |
| 5 | Imbas perbelanjaan kumpulan wang penjelas untuk pembaikan rutin, yang berada di luar s.11(4), 24(2) dan 51(2). |
| 6 | Jika akaun tidak diaudit oleh juruaudit syarikat yang diluluskan, bangkitkannya sebelum undian, bukan selepas. |
Soalan lazim
Adakah akaun bangunan mesti diaudit?
Ya, setiap tahun, oleh juruaudit syarikat yang diluluskan — s.21(1)(g) dan 26(1)(b) bagi JMB, s.59(1)(g) dan 62(1)(b) serta Jadual Kedua perenggan 7(10) bagi perbadanan pengurusan.
Bila saya berhak melihat akaun beraudit?
Salinan akaun beraudit dan laporan juruaudit mesti mengiringi notis AGM, dihantar kepada semua pemilik sekurang-kurangnya 14 hari sebelum mesyuarat — Jadual Kedua perenggan 12(1) dan 12(3)(b).
Akaun apa yang bangunan mesti simpan?
Akaun penyelenggaraan dan akaun kumpulan wang penjelas — s.23 dan 24 bagi badan pengurusan bersama, s.60 dan 61 bagi perbadanan pengurusan.
Bagaimana jika akaun dibentangkan hanya pada hari AGM?
Itu tidak memenuhi keperluan 14 hari dalam Jadual Kedua. Bangkitkannya secara bertulis sebelum mesyuarat; resolusi yang diluluskan atas akaun yang pemilik tidak pernah terima membawa kecacatan prosedur.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Apa yang benar-benar berlaku jika anda berhenti membayar caj penyelenggaraan
Berhenti membayar caj penyelenggaraan mencetuskan urutan statutori, bukan rundingan: notis Borang 11 daripada JMB (s.34(1)) atau Borang 20 daripada perbadanan pengurusan (s.78(1)) memberi tidak kurang 14 hari, faedah dihadkan pada 10% setahun, kemudian tuntutan hutang, waran sitaan ke atas harta alih anda, atau pendakwaan jenayah.
Kesimpulan Lewis
Menahan caj ialah satu-satunya bantahan yang tidak boleh berkesan, kerana tunggakan juga melucutkan kelayakan anda daripada jawatankuasa dan daripada mengundi — tuas yang tepat anda perlukan untuk membetulkan apa yang anda bantah. Bayar dengan bantahan, kemudian lawan di tribunal atau AGM di mana anda masih mempunyai kedudukan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Semak notis AGM tiba sekurang-kurangnya 14 hari sebelum mesyuarat, dengan akaun beraudit dan laporan juruaudit dilampirkan.
Send
Bandingkan jumlah caj dibilkan berbanding jumlah dikutip untuk mendapatkan kadar kutipan sebenar.
Send
Baca penuaan tunggakan, bukan sekadar jumlah tunggakan.
Send
Baca baki kumpulan wang penjelas berbanding usia lif, bumbung dan cat luar.