Strata & Pengurusan Bangunan
Menutup balkoni atau meluaskan ke koridor
Menutup balkoni memerlukan kelulusan bertulis awal badan pengurusan dan, jika perlu, pihak berkuasa tempatan — undang-undang kecil 11 dan 29(2) Jadual Ketiga. Pengubahsuaian mesti kekal dalam petak: undang-undang kecil 22(1) dan 27(4) melarang tambahan kepada atau pencerobohan ke atas harta bersama, dan kebenaran di bawah undang-undang kecil 22(2) tidak boleh membenarkan tambahan.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang berdepan kebocoran, retak atau bil pembaikan dan perlu tahu kos siapa ia di sisi undang-undang. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana-Tinggi |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Di mana garisan dilukis
Yang berikut membedah kebenaran pengurusan, kelulusan pihak berkuasa tempatan dan undang-undang kecil adalah tiga pintu berasingan, dan melangkau satu boleh memaksa anda merombak semula kerja itu. Air, bunyi dan struktur melintasi sempadan undang-undang antara petak anda dan harta bersama tanpa menghormatinya.
Apa yang anda perlukan sebelum mula
Undang-undang kecil 11 dan 29(2) Jadual Ketiga Peraturan 2015 menghendaki kelulusan bertulis awal daripada badan pengurusan bersama atau perbadanan pengurusan bagi penutupan balkoni atau perubahan pada bahagian luar, dan, jika ia dikehendaki, kelulusan pihak berkuasa tempatan juga. Itu dua kebenaran berasingan daripada dua badan berasingan. Kontraktor yang memberitahu anda tiada siapa menyemak sedang menerangkan amalan penguatkuasaan, bukan peraturan — dan peraturan itulah yang terpakai apabila bangunan kemudian memutuskan untuk menguatkuasakan.
Garisan yang anda tidak boleh beli untuk dilintasi
Pengubahsuaian mesti terhad kepada petak. Undang-undang kecil 22(1) dan 27(4) melarang tambahan kepada, atau pencerobohan ke atas, harta bersama secara terus. Undang-undang kecil 22(2) menghendaki kebenaran bertulis awal daripada badan pengurusan bagi pengubahan lain, dan jelas bahawa kebenaran sedemikian tidak boleh membenarkan tambahan. Jadi jawatankuasa tidak boleh sekadar meluluskan struktur yang menganjur ke dalam harta bersama — larangan itu bukan milik mereka untuk diketepikan. Jika skim memang mahu memberi pemilik penggunaan sebahagian harta bersama, undang-undang kecil 4 menyediakan laluan berbeza: perbadanan pengurusan boleh memberikan penggunaan eksklusif melalui perjanjian bertulis.
Apa berlaku jika anda membina tanpa kelulusan
Tiga akibat, dan ia bertindan. Denda sehingga dua ratus ringgit setiap pelanggaran di bawah undang-undang kecil 7(1), dengan s.32(3)(i) dan 70(2)(i) menetapkan had itu. Kewajipan membetulkan pelanggaran dengan segera di bawah undang-undang kecil 16(3) — dan jika anda tidak, undang-undang kecil 16(4) dibaca bersama s.21(4) dan 59(3) membolehkan badan pengurusan menjalankan pembetulan itu sendiri dan menuntut perbelanjaannya daripada anda sebagai hutang. Dan, jika sampai ke situ, permohonan oleh badan itu kepada Tribunal Pengurusan Strata atau mahkamah bagi injunksi, penguatkuasaan atau ganti rugi di bawah s.32(7) dan 70(7).
Masalah jualan semula yang tiada siapa sebut
Penutupan tanpa kelulusan tidak berhenti wujud, tetapi ia menjadi masalah orang lain untuk didedahkan. Peguam pembeli yang membandingkan unit dengan pelan strata akan menjumpainya, penilai mungkin mengecualikannya, dan badan pengurusan di bawah kepimpinan baharu mungkin mengambil pandangan berbeza daripada yang berpaling selama sedekad. Jika struktur itu sudah ada, langkah berguna ialah memohon kelulusan bertulis secara retrospektif dan, jika kerja itu menyentuh harta bersama, bertanya sama ada perjanjian penggunaan eksklusif di bawah undang-undang kecil 4 tersedia.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Ambil gambar dan tarikhkan segalanya sebelum pembaikan bermula, dan buat setiap permintaan kepada pihak pengurusan secara bertulis. Dalam pertikaian kebocoran atau kecacatan, rekod semasa kejadian biasanya lebih bernilai daripada hujah.
Checklist pembeli
Dua kebenaran dan satu had tegas. Kelulusan bertulis awal daripada JMB atau MC, dan kelulusan pihak berkuasa tempatan jika perlu — undang-undang kecil 11 dan 29(2). Had tegasnya ialah pengubahsuaian mesti terhad kepada petak: undang-undang kecil 22(1) dan 27(4) melarang tambahan kepada, atau pencerobohan ke atas, harta bersama, dan undang-undang kecil 22(2) menjelaskan kebenaran badan pengurusan tidak boleh membenarkan tambahan. Penggunaan eksklusif sebahagian harta bersama ialah susunan berasingan di bawah undang-undang kecil 4, melalui perjanjian bertulis.
1
2
3
4
5
6
| 1 | Dapatkan kelulusan bertulis awal daripada JMB atau MC di bawah undang-undang kecil 11 dan 29(2) sebelum sebarang sebut harga diterima. |
|---|---|
| 2 | Semak secara berasingan sama ada kelulusan pihak berkuasa tempatan diperlukan bagi kerja itu. |
| 3 | Sahkan kerja kekal dalam petak — undang-undang kecil 22(1) dan 27(4) melarang tambahan kepada atau pencerobohan ke atas harta bersama. |
| 4 | Jangan bergantung pada kebenaran jawatankuasa untuk membenarkan tambahan; undang-undang kecil 22(2) menyatakan ia tidak boleh. |
| 5 | Jika kerja memerlukan sebahagian harta bersama, tanya tentang perjanjian penggunaan eksklusif di bawah undang-undang kecil 4. |
| 6 | Jika kerja sudah siap tanpa kelulusan, mohon kelulusan retrospektif sebelum anda menyenaraikan unit untuk dijual. |
Soalan lazim
Adakah saya perlukan kelulusan untuk menutup balkoni saya?
Ya. Undang-undang kecil 11 dan 29(2) Jadual Ketiga menghendaki kelulusan bertulis awal daripada JMB atau perbadanan pengurusan dan, jika dikehendaki, pihak berkuasa tempatan.
Bolehkah jawatankuasa meluluskan perluasan ke dalam harta bersama?
Tidak. Undang-undang kecil 22(1) dan 27(4) melarang tambahan kepada atau pencerobohan ke atas harta bersama, dan undang-undang kecil 22(2) menyatakan kebenaran bagi pengubahan tidak boleh membenarkan tambahan.
Adakah cara sah untuk menggunakan sebahagian harta bersama?
Undang-undang kecil 4 membenarkan perbadanan pengurusan memberikan penggunaan eksklusif bahagian harta bersama melalui perjanjian bertulis — laluan berbeza daripada kebenaran pengubahsuaian.
Apa yang pihak pengurusan boleh buat tentang kerja tanpa kelulusan?
Mengenakan denda sehingga RM200 setiap pelanggaran di bawah undang-undang kecil 7(1), menghendaki pembetulan segera di bawah undang-undang kecil 16(3), menjalankan pembetulan itu sendiri dan menuntut kos sebagai hutang di bawah undang-undang kecil 16(4) dengan s.21(4) dan 59(3), dan memohon kepada tribunal atau mahkamah di bawah s.32(7) dan 70(7).
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Apa yang benar-benar berlaku jika anda berhenti membayar caj penyelenggaraan
Berhenti membayar caj penyelenggaraan mencetuskan urutan statutori, bukan rundingan: notis Borang 11 daripada JMB (s.34(1)) atau Borang 20 daripada perbadanan pengurusan (s.78(1)) memberi tidak kurang 14 hari, faedah dihadkan pada 10% setahun, kemudian tuntutan hutang, waran sitaan ke atas harta alih anda, atau pendakwaan jenayah.
Kesimpulan Lewis
Menahan caj ialah satu-satunya bantahan yang tidak boleh berkesan, kerana tunggakan juga melucutkan kelayakan anda daripada jawatankuasa dan daripada mengundi — tuas yang tepat anda perlukan untuk membetulkan apa yang anda bantah. Bayar dengan bantahan, kemudian lawan di tribunal atau AGM di mana anda masih mempunyai kedudukan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Dapatkan kelulusan bertulis awal daripada JMB atau MC di bawah undang-undang kecil 11 dan 29(2) sebelum sebarang sebut harga diterima.
Send
Semak secara berasingan sama ada kelulusan pihak berkuasa tempatan diperlukan bagi kerja itu.
Send
Sahkan kerja kekal dalam petak — undang-undang kecil 22(1) dan 27(4) melarang tambahan kepada atau pencerobohan ke atas harta bersama.
Send
Jangan bergantung pada kebenaran jawatankuasa untuk membenarkan tambahan; undang-undang kecil 22(2) menyatakan ia tidak boleh.