Strata & Pengurusan Bangunan
Kumpulan wang penjelas dibelanjakan untuk perkara salah
Membelanjakan wang kumpulan wang penjelas di luar s.24(2), 51(2) dan 61(2) ialah pelanggaran, bukan soal pertimbangan. Pemilik mempunyai hak pemeriksaan dan sijil s.31 (s.73 bagi MC), keengganan membenarkan pemeriksaan ialah kesalahan yang membawa sehingga RM250,000 atau tiga tahun di bawah s.26(5) dan 62(5), dan tribunal boleh memaksa dokumen di bawah Jadual Keempat Bahagian 1 Item 12.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang mempersoalkan apa yang mereka bayar, dan pembeli yang mengira kos pegangan bangunan tinggi sebelum komited. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Dari mana caj itu datang
Mulakan di sini jika anda perlukan akta mengehadkan apa yang boleh dibayar oleh kumpulan wang penjelas. Pembaikan rutin yang dibayar daripadanya adalah tanda bahaya, bukan soal pendapat. Ini soal kos pegangan, jadi ia patut ada dalam model anda sebelum membeli — bukan dalam aduan selepas anda memiliki.
Mula-mula tetapkan bahawa ia benar-benar penyalahgunaan
Wang kumpulan wang penjelas mesti digunakan semata-mata untuk perbelanjaan modal, dan tujuan yang dibenarkan disenaraikan secara menyeluruh: s.24(2) bagi badan pengurusan bersama, dan s.51(2) dibaca bersama s.61(2) bagi perbadanan pengurusan. Mengecat dan mengecat semula harta bersama, memperoleh harta alih untuk kegunaan berkaitan harta bersama, memperbaharui atau menggantikan lekapan dan kelengkapan, menaik taraf dan mengubah suai, dan apa-apa perbelanjaan modal lain yang difikirkan perlu oleh badan itu. Pembaikan rutin, kos operasi, gaji dan barang guna habis tiada dalam senarai itu. Sebelum anda menggunakan perkataan penyalahgunaan, semak perbelanjaan itu terhadap perenggan tersebut — item modal tulen yang kurang dijelaskan ialah masalah komunikasi, bukan pelanggaran.
Hak pemeriksaan anda, dan sijil itu
Pemilik boleh memeriksa buku akaun, dan boleh mendapatkan sijil keadaan kumpulan wang — s.31 bagi badan pengurusan bersama, s.73 bagi perbadanan pengurusan. Sijil itu instrumen yang lebih berguna, kerana ia menghendaki badan itu menyatakan baki dalam dokumen rasmi dan bukan menerangkannya pada mesyuarat. Buat permintaan secara bertulis dan simpannya. Jika anda pembeli yang membuat usaha wajar dan bukan pemilik sedia ada, ini juga dokumen yang peguam anda akan mahukan.
Menolak untuk membenarkan anda melihat ialah kesalahan berasingan
Inilah bahagian yang mengubah dinamik. Kegagalan mengekalkan atau mengaudit akaun, atau kegagalan membenarkan pemeriksaan, ialah kesalahan di bawah s.26(5) bagi badan pengurusan bersama dan s.62(5) bagi perbadanan pengurusan — dan ahli jawatankuasa bertanggungjawab secara peribadi, kepada denda sehingga dua ratus lima puluh ribu ringgit, pemenjaraan sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya. Menolak mengeluarkan sijil s.31 membawa penaltinya sendiri di bawah peraturan 19(2) Peraturan 2015: denda sehingga lima puluh ribu ringgit, pemenjaraan sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya. Sukarelawan yang memahami bahawa mereka terdedah secara peribadi umumnya menjumpai rekod itu.
Membawanya ke tribunal
Jika pemeriksaan dan pensijilan tidak menyelesaikannya, Tribunal Pengurusan Strata ialah forumnya — s.102 dan 105(1). Dua kepala tuntutan dalam Bahagian 1 Jadual Keempat penting di sini: Item 1 membolehkan anda mempertikaikan pelaksanaan kewajipan oleh badan pengurusan, di mana penyalahgunaan kumpulan wang penjelas berada, dan Item 12 membolehkan anda memaksa badan itu membekalkan dokumen. Failkan kedua-duanya bersama apabila rekod ditahan, kerana perintah dokumen itulah yang membolehkan anda membuktikan tuntutan pertama.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Minta pihak pengurusan untuk akaun beraudit terkini, kadar caj semasa setiap unit syer dan baki kumpulan wang penjelas sebelum anda bergantung pada apa-apa di sini. Kadar dan kos bangunan berbeza; rangka kerja statutori tidak.
Checklist pembeli
Tiga tuas, mengikut urutan. Periksa buku dan dapatkan sijil baki kumpulan wang di bawah s.31 bagi JMB atau s.73 bagi perbadanan pengurusan. Jika pemeriksaan ditolak, penolakan itu sendiri kesalahan di bawah s.26(5) dan 62(5) — ahli jawatankuasa bertanggungjawab secara peribadi kepada denda sehingga RM250,000, pemenjaraan sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya, dan menolak sijil s.31 membawa sehingga RM50,000 atau tiga tahun di bawah peraturan 19(2). Kemudian failkan di tribunal di bawah s.102 dan 105(1).
1
2
3
4
5
| 1 | Semak perbelanjaan yang dipertikaikan terhadap tujuan yang dibenarkan dalam s.24(2) atau s.51(2) dan 61(2) sebelum menggelarnya penyalahgunaan. |
|---|---|
| 2 | Buat permintaan bertulis untuk memeriksa buku akaun dan simpan salinan bertarikh. |
| 3 | Minta sijil baki kumpulan wang — s.31 bagi JMB, s.73 bagi perbadanan pengurusan. |
| 4 | Jika pemeriksaan atau pensijilan ditolak, ambil perhatian s.26(5) dan 62(5) menjadikan ahli jawatankuasa bertanggungjawab secara peribadi sehingga RM250,000 atau tiga tahun. |
| 5 | Jika ia masih tidak selesai, failkan di tribunal di bawah Jadual Keempat Bahagian 1 Item 1, dan Item 12 untuk memaksa dokumen. |
Soalan lazim
Untuk apa kumpulan wang penjelas boleh dibelanjakan secara sah?
Perbelanjaan modal sahaja, seperti disenaraikan dalam s.24(2) bagi JMB dan s.51(2) dibaca bersama s.61(2) bagi perbadanan pengurusan — mengecat, memperoleh harta alih, memperbaharui atau menggantikan lekapan dan kelengkapan, menaik taraf dan mengubah suai, dan perbelanjaan modal lain yang difikirkan perlu oleh badan itu.
Bolehkah saya meminta melihat akaun?
Boleh. Pemilik boleh memeriksa buku akaun dan mendapatkan sijil baki kumpulan wang — s.31 bagi badan pengurusan bersama, s.73 bagi perbadanan pengurusan.
Bagaimana jika jawatankuasa enggan membenarkan saya memeriksa?
Menolak pemeriksaan, atau gagal mengekalkan atau mengaudit akaun, ialah kesalahan di bawah s.26(5) bagi JMB dan s.62(5) bagi MC, dengan ahli jawatankuasa bertanggungjawab secara peribadi kepada denda sehingga RM250,000, pemenjaraan sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya.
Di mana saya memfailkan tuntutan tentang penyalahgunaan kumpulan wang penjelas?
Tribunal Pengurusan Strata di bawah s.102 dan 105(1) — Jadual Keempat Bahagian 1 Item 1 untuk mempertikaikan pelaksanaan kewajipan, dan Item 12 untuk memaksa badan itu membekalkan dokumen.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Apa yang benar-benar berlaku jika anda berhenti membayar caj penyelenggaraan
Berhenti membayar caj penyelenggaraan mencetuskan urutan statutori, bukan rundingan: notis Borang 11 daripada JMB (s.34(1)) atau Borang 20 daripada perbadanan pengurusan (s.78(1)) memberi tidak kurang 14 hari, faedah dihadkan pada 10% setahun, kemudian tuntutan hutang, waran sitaan ke atas harta alih anda, atau pendakwaan jenayah.
Kesimpulan Lewis
Menahan caj ialah satu-satunya bantahan yang tidak boleh berkesan, kerana tunggakan juga melucutkan kelayakan anda daripada jawatankuasa dan daripada mengundi — tuas yang tepat anda perlukan untuk membetulkan apa yang anda bantah. Bayar dengan bantahan, kemudian lawan di tribunal atau AGM di mana anda masih mempunyai kedudukan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Semak perbelanjaan yang dipertikaikan terhadap tujuan yang dibenarkan dalam s.24(2) atau s.51(2) dan 61(2) sebelum menggelarnya penyalahgunaan.
Send
Buat permintaan bertulis untuk memeriksa buku akaun dan simpan salinan bertarikh.
Send
Minta sijil baki kumpulan wang — s.31 bagi JMB, s.73 bagi perbadanan pengurusan.
Send
Jika pemeriksaan atau pensijilan ditolak, ambil perhatian s.26(5) dan 62(5) menjadikan ahli jawatankuasa bertanggungjawab secara peribadi sehingga RM250,000 atau tiga tahun.