Jalan Wong Ah Fook, Johor Bahru City Centre (JBCC), Johor • Kediaman Servis
Shama Suasana (sebahagian daripada pembangunan Suasana Iskandar Malaysia) ialah menara kediaman servis milik penuh (freehold) yang telah siap di Jalan Wong Ah Fook, Pusat Bandar Johor Bahru,…
Pembeli asing menilai nilai dalam unit yang mereka guna di negara sendiri. Tukar harga tawaran dan harga per unit keluasan.
Harga dari
S$266,050
Harga per unit keluasan
S$413.12 / sq ft
Anggaran sahaja, pada kadar setakat 12 August 2026 · Bank Negara Malaysia and market mid-rates
Jawapan ringkas dahulu — kemudian teliti foto, harga dan risiko di bawah.
Shama Suasana ialah kediaman servis pegangan bebas (freehold) di Jalan Wong Ah Fook, Johor Bahru City Centre (JBCC), Johor, oleh United Malayan Land Berhad (UM Land), berharga dari RM 850,000 (644-1,235 sqft), siap pada 2017, dengan anggaran hasil sewa kasar 3.8%–4.4%. Lewis Chong memberikan skor 7.4/10 — pembelian bersyarat. Berbaloi dikaji, tetapi hanya selepas mengesahkan bukti transaksi, sewa, bekalan dan pilihan unit.
Pemegang Jangka Panjang. Pembeli sedia lihat unit / Pegangan jangka panjang / Akses transit.
Semak pelan lantai dahulu, kemudian gunakan foto untuk menilai fasad, kemudahan dan persekitaran sebelum menetapkan viewing.
Foto galeri
Project visual reference.
Pilih Jenis Pelan Lantai
Type A • Pelan lantai / layout
Shama Suasana layout Type A — 1 bedroom, 644-707 sqft across 7 layout variants (A1-A7). Confirm exact unit and orientation with Lewis.
Minta pilihan layout terkini, julat saiz, arah, aras dan unit yang tersedia.
Semak maklumat asas dahulu sebelum baca analisis pelaburan yang lebih mendalam.
Semak silang butiran ini dengan brosur pemaju sebelum anda menempah viewing.
Nama Projek
Lokasi
Pemaju
Pegangan
Tahun Siap
Harga Dari
Julat Keluasan Binaan
Bilik Tidur
Yuran Penyelenggaraan
Jumlah Unit
MRT / LRT Terdekat
| Nama Projek | Shama Suasana |
|---|---|
| Lokasi | Jalan Wong Ah Fook, Johor Bahru City Centre (JBCC), Johor |
| Pemaju | United Malayan Land Berhad (UM Land) |
| Pegangan | Hakmilik Bebas |
| Tahun Siap | 2017 |
| Harga Dari | RM 850K - RM 1.58M |
| Julat Keluasan Binaan | 644-1,235 sqft |
| Bilik Tidur | 1-3 |
| Yuran Penyelenggaraan | ~RM0.30 psf |
| Jumlah Unit | 339 |
| MRT / LRT Terdekat | Future RTS Bukit Chagar Station (~600m walk) |
Imbas kekuatan projek sebelum banding pakej, layout dan risiko.
Lokasi Pusat Bandar Johor Bahru (JBCC), Jalan Wong Ah Fook
Hakmilik milik penuh (freehold), telah siap (tiada risiko pembinaan)
Pembangunan bersepadu 3-dalam-1 dengan Hotel Amari Johor Bahru 5-bintang & pusat membeli-belah Zenith Lifestyle Centre
Kolam renang infiniti bumbung tingkat 34 dengan pemandangan skyline Singapura
~400m ke Pusat Pemeriksaan CIQ, ~600m ke stesen RTS Bukit Chagar akan datang
Guna angka ini sebagai panduan shortlist perbandingan unit.
Ujian tekanan ringkas yang mengambil kira bufer kekosongan, panduan sewa dan kos pegangan bulanan.
Senario
Sewa Bulanan
Jurang Tunai
Gross Yield
Buffer Kosong
Kos Pegangan
Maksudnya
Senario
Sewa Bulanan
Jurang Tunai
Gross Yield
Buffer Kosong
Kos Pegangan
Maksudnya
Senario
Sewa Bulanan
Jurang Tunai
Gross Yield
Buffer Kosong
Kos Pegangan
Maksudnya
| Senario | Sewa Bulanan | Gross Yield | Buffer Kosong | Kos Pegangan | Jurang Tunai | Maksudnya |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Konservatif | RM 2,700 | 3.8% | 2 bulan / tahun | RM 3,830 | -RM 1,580 | Senario stress-test. Sesuai jika mahu lebih buffer untuk vacancy, furnishing dan persaingan sewa. |
| Seimbang | RM 2,900 | 4.1% | 1 bulan / tahun | RM 3,830 | -RM 1,172 | Senario asas. Berguna untuk semak sama ada projek masih selesa selepas buffer vacancy normal. |
| Optimistik | RM 3,100 | 4.4% | 0.5 bulan / tahun | RM 3,830 | -RM 859 | Senario upside. Guna hanya selepas semak bukti sewa furnished dan demand penyewa yang kuat. |
Ini panduan keputusan, bukan pulangan terjamin. Ia tidak termasuk cukai peribadi, insurans, caj khas dan perubahan kadar masa depan.
Angka sewa adalah anggaran penanda aras menunggu pengesahan terhadap senarai sewa berhampiran dan bukti transaksi Brickz / EdgeProp / NAPIC — laman web ini tidak mereka-reka harga transaksi.
Sahkan harga nett, rebat dan terma booking sebelum membayar.
RM 85,000 bayaran muka + RM 59,500 penampan awal
Anggaran penampan tunai dalam kalkulator di bawah sudah merangkumi penampan awal ini.
Ansuran mengandaikan margin 90%, 4.2% setahun, 35 tahun — indikatif kepada persekitaran OPR Bank Negara semasa; sahkan kadar sebenar dengan bank anda.
Panduan pantas sahaja. Lewis boleh bantu semak pakej bank yang lebih realistik sebelum anda booking.
Anggaran ansuran
RM 3,480
Panduan penyelenggaraan
RM 225
Panduan sinking fund
RM 23
Panduan cukai taksiran & cukai tanah
RM 102
Panduan pegangan bulanan
RM 3,830
Panduan penampan tunai
RM 123,250
Ansuran mengandaikan margin 90%, 4.2% setahun, 35 tahun — indikatif kepada persekitaran OPR Bank Negara semasa; sahkan kadar sebenar dengan bank anda.
Bandingkan harga pelancaran baharu di kawasan dan negeri yang sama untuk konteks pasaran.
| Projek | Jenis Hartanah | Hakmilik | Harga Dari |
|---|---|---|---|
| Shama SuasanaProjek Semasa | Kediaman Servis | Hakmilik Bebas | RM 850,000 |
| Austin Duta Phase 9B | Kondominium | Hakmilik Bebas | RM 850,000 |
| Maison 2 / Taman Mutiara Maju | Kondominium | Hakmilik Bebas | RM 850,000 |
| 2C01B Marvela 3 | Kondominium | Hakmilik Bebas | RM 849,000 |
| Arell / Laman Jentayu Phase 4 | Kondominium | Hakmilik Bebas | RM 854,000 |
Guna sebagai checklist viewing. Sahkan masa perjalanan sebenar dengan Google Maps atau Waze pada hari viewing.
MRT / LRT terdekat
Future RTS Bukit Chagar Station (~600m walk)
Hab komersial terdekat
Komtar JBCC & City Square
Pandangan jujur Lewis: skor keseluruhan, anggaran hasil sewa yang realistik, risiko utama dan alternatif yang patut dibandingkan sebelum anda membuat keputusan.
Berbaloi dikaji, tetapi hanya selepas mengesahkan bukti transaksi, sewa, bekalan dan pilihan unit.
Sesuai untuk
Elakkan jika
Mungkin tidak sesuai untuk keluarga yang mengutamakan kemudahan sekolah dan taman melebihi segalanya.
Risiko
Sederhana-Rendah
Tempoh Pegangan
3-7 tahun
Keyakinan
7.6/10
Model saringan Lewis
7.4/10
Dinilai menggunakan model yang sama untuk setiap projek di laman ini — harga, pegangan, lokasi dan permintaan sewa. Alat bantuan saringan, bukan penilaian peribadi.
Nilai Relatif
Sama ada harga masuk berpatutan bergantung kepada kualiti lokasi, sokongan sewa, kawalan risiko bekalan dan khalayak jualan semula.
7.1/10
Skor Lokasi
Kekuatan kawasan, kedalaman kemudahan, kematangan dan kemudahan harian.
7.1/10
Permintaan Sewa
Kedalaman penyewa daripada pekerjaan, gaya hidup, pendidikan, perubatan, rel dan permintaan bandar.
7.2/10
Kebolehcapaian
Isyarat rel, jalan raya, perjalanan dan akses praktikal daripada maklumat awam dan peta.
7.8/10
Pertumbuhan Masa Depan
Infrastruktur, pembangunan komersial, kematangan bandar dan pemangkin pertumbuhan.
7.5/10
Kawalan Risiko Bekalan
Skor lebih tinggi bermakna kawalan lebih sihat terhadap bekalan bersaing berhampiran.
8.1/10
Kecairan
Anggaran kedalaman khalayak jualan semula dan keupayaan keluar kelak.
7.3/10
Skor ini menggunakan rangka kerja Lewis yang mengutamakan nilai, berdasarkan fakta brosur, isyarat peta/infrastruktur awam, semakan sumber sewa, kawalan risiko bekalan dan pengesahan sumber pasaran. Harga rendah sahaja tidak menjamin skor tinggi.
Skor ini bukan hiasan. Setiap faktor menunjukkan apa yang perlu disahkan sebelum booking.
Faktor
Skor
Kenapa penting
Apa perlu disahkan
Faktor
Skor
Kenapa penting
Apa perlu disahkan
Faktor
Skor
Kenapa penting
Apa perlu disahkan
Faktor
Skor
Kenapa penting
Apa perlu disahkan
Faktor
Skor
Kenapa penting
Apa perlu disahkan
Faktor
Skor
Kenapa penting
Apa perlu disahkan
Faktor
Skor
Kenapa penting
Apa perlu disahkan
| Faktor | Skor | Kenapa penting | Apa perlu disahkan |
|---|---|---|---|
| Nilai Relatif | 7.1/10 | Sama ada harga masuk berpatutan bergantung kepada kualiti lokasi, sokongan sewa, kawalan risiko bekalan dan khalayak jualan semula. | Bandingkan harga dengan kualiti lokasi, sokongan sewa, risiko supply dan resale audience sebelum anggap ia good deal. |
| Skor Lokasi | 7.1/10 | Kekuatan kawasan, kedalaman kemudahan, kematangan dan kemudahan harian. | Semak route harian, kemudahan sekitar, akses jalan dan rasa kawasan sebenar. |
| Permintaan Sewa | 7.2/10 | Kedalaman penyewa daripada pekerjaan, gaya hidup, pendidikan, perubatan, rel dan permintaan bandar. | Bandingkan listing sewa semasa di PropertyGuru, iProperty dan SPEEDHOME sebelum guna anggaran. |
| Kebolehcapaian | 7.8/10 | Isyarat rel, jalan raya, perjalanan dan akses praktikal daripada maklumat awam dan peta. | Sahkan masa perjalanan Google Maps atau Waze waktu puncak, bukan jarak brosur sahaja. |
| Pertumbuhan Masa Depan | 7.5/10 | Infrastruktur, pembangunan komersial, kematangan bandar dan pemangkin pertumbuhan. | Semak MRT Corp, DBKL, masterplan developer dan berita pembangunan kawasan terkini. |
| Kawalan Risiko Bekalan | 8.1/10 | Skor lebih tinggi bermakna kawalan lebih sihat terhadap bekalan bersaing berhampiran. | Banding projek baru sekitar, stok siap, persaingan sewa dan density sebelum booking. |
| Kecairan | 7.3/10 | Anggaran kedalaman khalayak jualan semula dan keupayaan keluar kelak. | Semak Brickz, EdgeProp dan supply subsale setara supaya exit audience lebih realistik. |
Sewa Dijangka
RM 2,700 - RM 3,100
Anggaran Yield
3.8% - 4.4%
Profil Penyewa
Pemegang Jangka Panjang
Anggaran sahaja. Sahkan sewa berperabot semasa, bufer kekosongan, yuran penyelenggaraan dan bekalan siap yang bersaing sebelum booking. Dikemas kini: September 2026 · brochure completion reference: 2017.
Johor Bahru City Centre (JBCC), Jalan Wong Ah Fook location Freehold tenure, completed (no construction risk) 3-in-1 integrated development with 5-star Amari Johor Bahru Hotel & Zenith Lifestyle Centre mall
Lokasi Pusat Bandar Johor Bahru (JBCC), Jalan Wong Ah Fook
Hakmilik milik penuh (freehold), telah siap (tiada risiko pembinaan)
Pembangunan bersepadu 3-dalam-1 dengan Hotel Amari Johor Bahru 5-bintang & pusat membeli-belah Zenith Lifestyle Centre
RM 850K - RM 1.58M
Keluasan binaan: 644-1,235 kaki persegi (1-3 bilik)
Mungkin tidak sesuai untuk keluarga yang mengutamakan kemudahan sekolah dan taman melebihi segalanya.
Trafik dan masa perjalanan sebenar perlu disemak semasa waktu puncak hari bekerja.
Pakej akhir, rebat, peruntukan tempat letak kereta dan sokongan yuran guaman boleh berubah tanpa notis.
Anggaran sewa perlu disemak berbanding bekalan siap semasa berhampiran.
Khalayak sasaran berkemungkinan: keluarga tempatan untuk didiami sendiri, pembeli upgrade atau penyewa praktikal di kawasan sekitar.
Soalan biasa pembeli, projek berkaitan dan borang enquiry yang lebih pendek.
Shama Suasana (sebahagian daripada pembangunan Suasana Iskandar Malaysia) dibangunkan oleh United Malayan Land Berhad (UM Land). Ia adalah menara kediaman servis milik penuh (freehold) yang telah siap di Jalan Wong Ah Fook, Pusat Bandar Johor Bahru, siap pada 2017 dengan 339 unit merentasi tingkat 8-35.
Shama Suasana mungkin sesuai untuk pembeli yang membandingkan kediaman servis milik penuh yang telah siap di JBCC dari RM 850K - RM 1.58M dengan keluasan binaan 644-1,235 kaki persegi dan layout 1-3 bilik, terutamanya pengulang-alik lintas sempadan dan pelabur yang menghargai akses berjalan kaki ke Pusat Pemeriksaan CIQ dan stesen RTS Bukit Chagar akan datang. Lewis boleh bantu bandingkan harga tawaran terkini, layout, sudut sewa dan kos pegangan sebelum anda membuat keputusan.
Shama Suasana ialah kediaman servis pegangan bebas (freehold) di Jalan Wong Ah Fook, Johor Bahru City Centre (JBCC), Johor, oleh United Malayan Land Berhad (UM Land), berharga dari RM 850,000 (644-1,235 sqft), siap pada 2017, dengan anggaran hasil sewa kasar 3.8%–4.4%. Lewis Chong memberikan skor 7.4/10 — pembelian bersyarat. BERSYARAT. Berbaloi dikaji, tetapi hanya selepas mengesahkan bukti transaksi, sewa, bekalan dan pilihan unit.
Shama Suasana mempunyai Skor Pelaburan Lewis sebanyak 7.4/10 berdasarkan nilai relatif, permintaan sewa, kawalan risiko bekalan, kecairan, kualiti lokasi, kebolehcapaian dan pertumbuhan masa depan. Harga rendah sahaja tidak menjadikan sesuatu projek kelas atasan.
Minta Lewis sahkan senarai sewa berhampiran sebagai semakan sewa permulaan, kemudian bandingkan kos penyelenggaraan, kekosongan dan perabot sebelum membuat keputusan pelaburan.
Rangka kerja semasa melabel risiko projek ini sebagai Sederhana-Rendah. Risiko sebenar bergantung kepada harga nett terkini, pilihan unit, bekalan bersaing dan bukti sewa.
Shama Suasana paling sesuai untuk Pemegang Jangka Panjang, Pembeli Fokus Transit.
Shama Suasana mungkin tidak sesuai untuk Peniaga Jangka Pendek.
Strategi keluar adalah membeli unit dengan khalayak jualan semula yang jelas, layout praktikal, harga masuk munasabah dan permintaan sewa yang masih boleh bersaing dengan projek siap berhampiran.
Pembeli yang membandingkan Shama Suasana biasanya turut melihat Quayside Suite (dari RM 628,000), Oasis Residences (dari RM 649,000) dan Setia Sky 88 (dari RM 929,000). Pilihan yang lebih baik bergantung kepada bajet, kawasan dan tujuan — bandingkan mengikut Skor Lewis, perjalanan sebenar, bukti sewa, yuran penyelenggaraan dan layout tersedia.
Semak bukti Brickz, EdgeProp dan NAPIC untuk julat transaksi sebenar, harga setanding siap dan trend bekalan sebelum bergantung kepada harga tawaran.
Tempoh pegangan yang dicadangkan ialah 3-7 tahun, tertakluk kepada keselesaan pinjaman, bufer kekosongan, kitaran pasaran dan rancangan keluar peribadi.
Sebahagian sahaja — had minimum pembeli asing Johor ialah RM 1,000,000, jadi pembeli asing mesti memilih unit berharga pada atau melebihi paras tersebut; unit permulaan dari RM 850,000 berada di bawahnya. Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri dan duti setem rata 8% warga asing tetap terpakai.
Pembeli asing dikenakan kadar duti setem rata sebanyak 8% ke atas harga pembelian (berkuat kuasa 1 Januari 2026 di bawah Belanjawan 2025/2026, menggantikan skala bertingkat 1%–4% warganegara) — pada harga permulaan RM 850,000, jumlahnya adalah kira-kira RM 68,000. Pemastautin tetap (PR) Malaysia terus menikmati kadar standard warganegara.
Shama Suasana sesuai untuk pembeli untuk didiami sendiri yang membandingkan kawasan Jalan Wong Ah Fook, Johor Bahru City Centre (JBCC) kerana ia menawarkan pilihan Serviced Residence RM 850K - RM 1.58M, dengan pegangan Freehold dan saiz sekitar 644-1,235 sqft.
Untuk pelaburan, bandingkan Shama Suasana dengan bekalan sewa siap berhampiran, kos perabot sebenar, yuran penyelenggaraan dan permintaan penyewa sebelum booking.
Tanya tentang harga nett terkini, rebat, tempoh sah pakej, stack unit tersedia, peruntukan tempat letak kereta, anggaran penyelenggaraan, pelan lantai dan semakan keselesaan pinjaman.
Lewis Chong, REN 69566 di bawah IQI Global, boleh bantu bandingkan pakej terkini, pelan lantai, keselesaan pinjaman, logik sewa dan alternatif.
Rujukan MRT/LRT terdekat ialah Future RTS Bukit Chagar Station (~600m walk). Sahkan jarak berjalan sebenar dan laluan berbumbung sebelum bergantung pada akses transit.
WhatsApp Lewis untuk sahkan pusat beli-belah terdekat dan kemudahan harian, bersama Pusat Pemeriksaan CIQ (~400m berjalan kaki) dan Stesen RTS Bukit Chagar akan datang (~600m berjalan kaki). Sahkan akses runcit, sekolah dan kesihatan semasa sebelum booking.
Shama Suasana ialah Serviced Residence freehold di Jalan Wong Ah Fook, Johor Bahru City Centre (JBCC), Johor. Kesesuaian own stay bergantung pada perjalanan, layout unit, kemudahan dan saiz isi rumah — WhatsApp Lewis untuk padankan keperluan anda sebelum viewing.
Boleh. WhatsApp Lewis untuk minta jenis layout semasa, pilihan saiz, arah, aras, unit tersedia dan imej pelan lantai jika ada.
Tanya nett price terkini, rebat, peruntukan parkir, pakej guaman, terma booking dan ketersediaan unit sebelum bayar sebarang yuran booking.
Boleh. Kongsi bajet, julat pendapatan, komitmen dan margin pinjaman pilihan supaya ansuran bulanan dan tunai diperlukan boleh dianggar sebelum viewing.
Dapatkan senarai harga, pelan lantai — atau tempah viewing
Isi maklumat anda dan Lewis akan hantar senarai harga terkini, pelan lantai dan nota hasil sewa melalui WhatsApp. Biasanya dalam ~15 minit (9pg–9mlm).
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Bandingkan projek ini sebelum booking supaya harga, lokasi, risiko dan sewa lebih jelas.
Julat bajet serupa, berguna untuk bandingkan harga masuk dan komitmen bulanan.
Julat bajet serupa, berguna untuk bandingkan harga masuk dan komitmen bulanan.
Johor
Dari 929K
Julat bajet serupa, berguna untuk bandingkan harga masuk dan komitmen bulanan.
