Bagus untuk pelaburan?
BERSYARAT. Berbaloi dikaji, tetapi hanya selepas mengesahkan bukti transaksi, sewa, bekalan dan pilihan unit.
Review projek
Shama Suasana
Jalan Wong Ah Fook, Johor Bahru City Centre (JBCC), Johor
Shama Suasana (sebahagian daripada pembangunan Suasana Iskandar Malaysia) ialah menara kediaman servis milik penuh (freehold) yang telah siap di Jalan Wong Ah Fook, Pusat Bandar Johor Bahru, dibangunk...
Harga Dari
RM 850K - RM 1.58M
Binaan
644-1,235 sqft
Hakmilik
Freehold
Siap
2017
MRT/LRT Terdekat
Future RTS Bukit Chagar Stat…
Semakan terakhir: August 2026 · brochure completion reference: 2017
Keputusan Projek Ringkas
Analisis pelaburan LewisSesuai untuk
Pemegang Jangka Panjang. Pembeli sedia lihat unit / Pegangan jangka panjang / Akses transit.
Tanya sebelum booking
Harga nett terkini, unit tersedia, pelan floor/layout, car park, pakej dan alternatif.
Galeri dan pelan lantai / layout
Guna foto seperti urutan viewing: first impression, lifestyle, rasa unit, floor/layout dan kawasan sekitar.
1 / 11
Gallery
Menara kediaman servis milik penuh Shama Suasana JBCC bersebelahan Hotel Amari Johor Bahru, fasad LED bercahaya waktu malam
Project visual reference.
Select Floor Plan Type
Type A • Floor / layout plan
Shama Suasana Type A
Shama Suasana layout Type A — 1 bedroom, 644-707 sqft across 7 layout variants (A1-A7). Confirm exact unit and orientation with Lewis.
Minta pelan floor/layout
Request current layout options, size range, facing, floor level, and available unit stack.
Jadual Maklumat Projek
Maklumat penting mesti boleh dibaca dalam teks dan jadual, bukan hanya dalam imej brosur.
Project Name
Shama Suasana
Location
Jalan Wong Ah Fook, Johor Bahru City Centre (JBCC), Johor
Developer
United Malayan Land Berhad (UM Land)
Tenure
Freehold
Completion Year
2017
Price From
RM 850K - RM 1.58M
Built-up Range
644-1,235 sqft
Bedrooms
1-3
Maintenance Fee
~RM0.30 psf
Total Units
339
Nearest MRT / LRT
Future RTS Bukit Chagar Station (~600m walk)
| Project Name | Shama Suasana |
|---|---|
| Location | Jalan Wong Ah Fook, Johor Bahru City Centre (JBCC), Johor |
| Developer | United Malayan Land Berhad (UM Land) |
| Tenure | Freehold |
| Completion Year | 2017 |
| Price From | RM 850K - RM 1.58M |
| Built-up Range | 644-1,235 sqft |
| Bedrooms | 1-3 |
| Maintenance Fee | ~RM0.30 psf |
| Total Units | 339 |
| Nearest MRT / LRT | Future RTS Bukit Chagar Station (~600m walk) |
Poin utama
Lokasi Pusat Bandar Johor Bahru (JBCC), Jalan Wong Ah Fook
Hakmilik milik penuh (freehold), telah siap (tiada risiko pembinaan)
Pembangunan bersepadu 3-dalam-1 dengan Hotel Amari Johor Bahru 5-bintang & pusat membeli-belah Zenith Lifestyle Centre
Kolam renang infiniti bumbung tingkat 34 dengan pemandangan skyline Singapura
~400m ke Pusat Pemeriksaan CIQ, ~600m ke stesen RTS Bukit Chagar akan datang
Pembeli sedia lihat unitPegangan jangka panjangAkses transit
Panduan harga dan unit
Guna angka ini sebagai panduan shortlist. Sahkan harga nett, rebate dan unit tersedia sebelum booking.
3 senario pelaburan
Ujian tekanan ringkas yang mengambil kira bufer kekosongan, panduan sewa dan kos pegangan bulanan. Sahkan sewa sebenar, terma loan dan pakej terkini sebelum booking.
Senario
Konservatif
Sewa Bulanan
RM 2,700
Jurang Tunai
-RM 1,580
Papar semua butiran
Gross Yield
3.8%
Buffer Kosong
2 bulan / tahun
Kos Pegangan
RM 3,830
Maksudnya
Senario stress-test. Sesuai jika mahu lebih buffer untuk vacancy, furnishing dan persaingan sewa.
Senario
Seimbang
Sewa Bulanan
RM 2,900
Jurang Tunai
-RM 1,172
Papar semua butiran
Gross Yield
4.1%
Buffer Kosong
1 bulan / tahun
Kos Pegangan
RM 3,830
Maksudnya
Senario asas. Berguna untuk semak sama ada projek masih selesa selepas buffer vacancy normal.
Senario
Optimistik
Sewa Bulanan
RM 3,100
Jurang Tunai
-RM 859
Papar semua butiran
Gross Yield
4.4%
Buffer Kosong
0.5 bulan / tahun
Kos Pegangan
RM 3,830
Maksudnya
Senario upside. Guna hanya selepas semak bukti sewa furnished dan demand penyewa yang kuat.
| Senario | Sewa Bulanan | Gross Yield | Buffer Kosong | Kos Pegangan | Jurang Tunai | Maksudnya |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Konservatif | RM 2,700 | 3.8% | 2 bulan / tahun | RM 3,830 | -RM 1,580 | Senario stress-test. Sesuai jika mahu lebih buffer untuk vacancy, furnishing dan persaingan sewa. |
| Seimbang | RM 2,900 | 4.1% | 1 bulan / tahun | RM 3,830 | -RM 1,172 | Senario asas. Berguna untuk semak sama ada projek masih selesa selepas buffer vacancy normal. |
| Optimistik | RM 3,100 | 4.4% | 0.5 bulan / tahun | RM 3,830 | -RM 859 | Senario upside. Guna hanya selepas semak bukti sewa furnished dan demand penyewa yang kuat. |
Ini panduan keputusan, bukan pulangan terjamin. Ia tidak termasuk cukai peribadi, insurans, caj khas dan perubahan kadar masa depan.
Kos dan kemampuan
Panduan kos tersembunyi
Bufer SPA / guaman
RM 8,500
Sebahagian kos ini mungkin ditanggung oleh pakej pemaju.
Bufer duti setem
RM 25,500
Jumlah sebenar bergantung kepada profil pembeli dan peraturan terkini.
Bufer perjanjian pinjaman
RM 4,250
Sahkan dengan bank dan peguam sebelum booking.
Bufer renovasi / pindah masuk
RM 21,250
Berguna untuk langsir, lampu, perkakas dan susulan kecacatan unit.
Anggaran tunai awal
RM 85,000 bayaran muka + RM 59,500 penampan awal
Anggaran penampan tunai dalam kalkulator di bawah sudah merangkumi penampan awal ini.
Kos Pegangan Bulanan
Panduan pantas sahaja. Lewis boleh bantu semak pakej bank yang lebih realistik sebelum anda booking.
Anggaran ansuran
RM 3,480
Panduan penyelenggaraan
RM 225
Panduan sinking fund
RM 23
Panduan pegangan bulanan
RM 3,830
Panduan penampan tunai
RM 123,250
Risikan lokasi
Guna sebagai checklist viewing. Sahkan masa perjalanan sebenar dengan Google Maps atau Waze pada hari viewing.
MRT / LRT terdekat
Future RTS Bukit Chagar Station (~600m walk)
Semakan sumber: Semakan Google Maps / MRT Corp
Hab komersial terdekat
Komtar JBCC & City Square
Semakan sumber: Google Maps / kajian kawasan
Senarai semak viewing
Semak masa perjalanan untuk kerja, sekolah dan keperluan keluarga.
Bandingkan layout, facing, tingkat dan kos penyelenggaraan.
Semak semula fakta brosur sebelum booking atau memohon pinjaman.
Tanya tentang bekalan bersaing berhampiran sebelum membuat keputusan.
Analisis pelaburan Lewis
Kesimpulan, skor, anggaran sewa, risiko dan alternatif dikumpulkan di sini supaya halaman lebih ringan.
Berbaloi dikaji, tetapi hanya selepas mengesahkan bukti transaksi, sewa, bekalan dan pilihan unit.
Sesuai untuk
Pemegang Jangka PanjangPembeli Fokus Transit
Elakkan jika
Peniaga Jangka Pendek
Mungkin tidak sesuai untuk keluarga yang mengutamakan kemudahan sekolah dan taman melebihi segalanya.
Risiko
Sederhana-Rendah
Tempoh Pegangan
3-7 tahun
Keyakinan
7.6/10
Skor Keseluruhan
7.4/10
Nilai Relatif
Sama ada harga masuk berpatutan bergantung kepada kualiti lokasi, sokongan sewa, kawalan risiko bekalan dan khalayak jualan semula.
7.1/10
Skor Lokasi
Kekuatan kawasan, kedalaman kemudahan, kematangan dan kemudahan harian.
7.1/10
Permintaan Sewa
Kedalaman penyewa daripada pekerjaan, gaya hidup, pendidikan, perubatan, rel dan permintaan bandar.
7.2/10
Kebolehcapaian
Isyarat rel, jalan raya, perjalanan dan akses praktikal daripada maklumat awam dan peta.
7.8/10
Pertumbuhan Masa Depan
Infrastruktur, pembangunan komersial, kematangan bandar dan pemangkin pertumbuhan.
7.5/10
Kawalan Risiko Bekalan
Skor lebih tinggi bermakna kawalan lebih sihat terhadap bekalan bersaing berhampiran.
8.1/10
Kecairan
Anggaran kedalaman khalayak jualan semula dan keupayaan keluar kelak.
7.3/10
Skor ini menggunakan rangka kerja Lewis yang mengutamakan nilai, berdasarkan fakta brosur, isyarat peta/infrastruktur awam, semakan sumber sewa, kawalan risiko bekalan dan pengesahan sumber pasaran. Harga rendah sahaja tidak menjamin skor tinggi.
Cara Lewis baca skor ini
Skor ini bukan hiasan. Setiap faktor menunjukkan apa yang perlu disahkan sebelum booking.
Faktor
Nilai Relatif
Skor
7.1/10
Kenapa penting
Sama ada harga masuk berpatutan bergantung kepada kualiti lokasi, sokongan sewa, kawalan risiko bekalan dan khalayak jualan semula.
Apa perlu disahkan
Bandingkan harga dengan kualiti lokasi, sokongan sewa, risiko supply dan resale audience sebelum anggap ia good deal.
Faktor
Skor Lokasi
Skor
7.1/10
Kenapa penting
Kekuatan kawasan, kedalaman kemudahan, kematangan dan kemudahan harian.
Apa perlu disahkan
Semak route harian, kemudahan sekitar, akses jalan dan rasa kawasan sebenar.
Faktor
Permintaan Sewa
Skor
7.2/10
Kenapa penting
Kedalaman penyewa daripada pekerjaan, gaya hidup, pendidikan, perubatan, rel dan permintaan bandar.
Apa perlu disahkan
Bandingkan listing sewa semasa di PropertyGuru, iProperty dan SPEEDHOME sebelum guna anggaran.
Faktor
Kebolehcapaian
Skor
7.8/10
Kenapa penting
Isyarat rel, jalan raya, perjalanan dan akses praktikal daripada maklumat awam dan peta.
Apa perlu disahkan
Sahkan masa perjalanan Google Maps atau Waze waktu puncak, bukan jarak brosur sahaja.
Faktor
Pertumbuhan Masa Depan
Skor
7.5/10
Kenapa penting
Infrastruktur, pembangunan komersial, kematangan bandar dan pemangkin pertumbuhan.
Apa perlu disahkan
Semak MRT Corp, DBKL, masterplan developer dan berita pembangunan kawasan terkini.
Faktor
Kawalan Risiko Bekalan
Skor
8.1/10
Kenapa penting
Skor lebih tinggi bermakna kawalan lebih sihat terhadap bekalan bersaing berhampiran.
Apa perlu disahkan
Banding projek baru sekitar, stok siap, persaingan sewa dan density sebelum booking.
Faktor
Kecairan
Skor
7.3/10
Kenapa penting
Anggaran kedalaman khalayak jualan semula dan keupayaan keluar kelak.
Apa perlu disahkan
Semak Brickz, EdgeProp dan supply subsale setara supaya exit audience lebih realistik.
| Faktor | Skor | Kenapa penting | Apa perlu disahkan |
|---|---|---|---|
| Nilai Relatif | 7.1/10 | Sama ada harga masuk berpatutan bergantung kepada kualiti lokasi, sokongan sewa, kawalan risiko bekalan dan khalayak jualan semula. | Bandingkan harga dengan kualiti lokasi, sokongan sewa, risiko supply dan resale audience sebelum anggap ia good deal. |
| Skor Lokasi | 7.1/10 | Kekuatan kawasan, kedalaman kemudahan, kematangan dan kemudahan harian. | Semak route harian, kemudahan sekitar, akses jalan dan rasa kawasan sebenar. |
| Permintaan Sewa | 7.2/10 | Kedalaman penyewa daripada pekerjaan, gaya hidup, pendidikan, perubatan, rel dan permintaan bandar. | Bandingkan listing sewa semasa di PropertyGuru, iProperty dan SPEEDHOME sebelum guna anggaran. |
| Kebolehcapaian | 7.8/10 | Isyarat rel, jalan raya, perjalanan dan akses praktikal daripada maklumat awam dan peta. | Sahkan masa perjalanan Google Maps atau Waze waktu puncak, bukan jarak brosur sahaja. |
| Pertumbuhan Masa Depan | 7.5/10 | Infrastruktur, pembangunan komersial, kematangan bandar dan pemangkin pertumbuhan. | Semak MRT Corp, DBKL, masterplan developer dan berita pembangunan kawasan terkini. |
| Kawalan Risiko Bekalan | 8.1/10 | Skor lebih tinggi bermakna kawalan lebih sihat terhadap bekalan bersaing berhampiran. | Banding projek baru sekitar, stok siap, persaingan sewa dan density sebelum booking. |
| Kecairan | 7.3/10 | Anggaran kedalaman khalayak jualan semula dan keupayaan keluar kelak. | Semak Brickz, EdgeProp dan supply subsale setara supaya exit audience lebih realistik. |
Sewa Dijangka
RM 2,700 - RM 3,100
Anggaran Yield
3.8% - 4.4%
Profil Penyewa
Pemegang Jangka Panjang
Anggaran sahaja. Sahkan sewa berperabot semasa, bufer kekosongan, yuran penyelenggaraan dan bekalan siap yang bersaing sebelum booking. Dikemas kini: August 2026 · brochure completion reference: 2017.
Johor Bahru City Centre (JBCC), Jalan Wong Ah Fook location Freehold tenure, completed (no construction risk) 3-in-1 integrated development with 5-star Amari Johor Bahru Hotel & Zenith Lifestyle Centre mall
Lokasi Pusat Bandar Johor Bahru (JBCC), Jalan Wong Ah Fook
Hakmilik milik penuh (freehold), telah siap (tiada risiko pembinaan)
Pembangunan bersepadu 3-dalam-1 dengan Hotel Amari Johor Bahru 5-bintang & pusat membeli-belah Zenith Lifestyle Centre
RM 850K - RM 1.58M
Keluasan binaan: 644-1,235 kaki persegi (1-3 bilik)
Mungkin tidak sesuai untuk keluarga yang mengutamakan kemudahan sekolah dan taman melebihi segalanya.
Trafik dan masa perjalanan sebenar perlu disemak semasa waktu puncak hari bekerja.
Pakej akhir, rebat, peruntukan tempat letak kereta dan sokongan yuran guaman boleh berubah tanpa notis.
Anggaran sewa perlu disemak berbanding bekalan siap semasa berhampiran.
Khalayak sasaran berkemungkinan: keluarga tempatan untuk didiami sendiri, pembeli upgrade atau penyewa praktikal di kawasan sekitar.
Sebelum anda booking
Unit yang patut ditanya dulu
Tanya dahulu tentang layout 1-3 bilik dengan ruang guna yang efisien.
Untuk sewa, bandingkan layout praktikal terkecil dengan yuran penyelenggaraan dan bajet perabot.
Untuk didiami sendiri, utamakan facing yang lebih senyap, kemudahan parking dan keperluan keluarga masa depan berbanding unit termurah sahaja.
Panduan stack / arah unit
Tanya tentang stack tersedia, tingkat, facing, pendedahan cahaya matahari petang dan arah jalan/bunyi berhampiran.
Bagi Jalan Wong Ah Fook, Johor Bahru City Centre (JBCC), bandingkan kemudahan dengan privasi, pemandangan dan pergerakan trafik sebelum memilih unit.
Senaraikan sekurang-kurangnya dua layout sebagai sandaran jika stack pilihan sudah diambil.
Soalan sebelum booking
Apakah harga nett dan pakej terkini untuk Shama Suasana?
Adakah rebat disahkan secara bertulis dan sehingga bila ia sah?
Stack unit, tingkat dan facing manakah yang masih tersedia?
Apakah jenis layout dan saiz binaan yang tepat?
Berapa banyak tempat letak kereta disertakan dan di manakah lokasinya?
Berapakah anggaran yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelasan?
Teruskan kajian projek ini
Fahami kawasan dahuluJalan Wong Ah Fook, Johor Bahru City Centre (JBCC) Senarai projek kawasanMalaysia property investment guide
Semak bajet dan pulanganKalkulator hartanahBest condo investment under RM1MProjek disyorkan LewisNota pasaran bulanan
Banding alternatifHub perbandinganMuat turun template perbandinganMalaysia property comparison engine
Baca atau tonton seterusnyaFreehold vs leaseholdMRT/LRT buying guideBooking checklistFirst investment guide
FAQ dan enquiry
Soalan biasa pembeli, projek berkaitan dan borang enquiry yang lebih pendek.
Soalan pembeli
Shama Suasana (sebahagian daripada pembangunan Suasana Iskandar Malaysia) dibangunkan oleh United Malayan Land Berhad (UM Land). Ia adalah menara kediaman servis milik penuh (freehold) yang telah siap di Jalan Wong Ah Fook, Pusat Bandar Johor Bahru, siap pada 2017 dengan 339 unit merentasi tingkat 8-35.
Shama Suasana mungkin sesuai untuk pembeli yang membandingkan kediaman servis milik penuh yang telah siap di JBCC dari RM 850K - RM 1.58M dengan keluasan binaan 644-1,235 kaki persegi dan layout 1-3 bilik, terutamanya pengulang-alik lintas sempadan dan pelabur yang menghargai akses berjalan kaki ke Pusat Pemeriksaan CIQ dan stesen RTS Bukit Chagar akan datang. Lewis boleh bantu bandingkan harga tawaran terkini, layout, sudut sewa dan kos pegangan sebelum anda membuat keputusan.
BERSYARAT. Berbaloi dikaji, tetapi hanya selepas mengesahkan bukti transaksi, sewa, bekalan dan pilihan unit.
Shama Suasana mempunyai Skor Pelaburan Lewis sebanyak 7.4/10 berdasarkan nilai relatif, permintaan sewa, kawalan risiko bekalan, kecairan, kualiti lokasi, kebolehcapaian dan pertumbuhan masa depan. Harga rendah sahaja tidak menjadikan sesuatu projek kelas atasan.
Minta Lewis sahkan senarai sewa berhampiran sebagai semakan sewa permulaan, kemudian bandingkan kos penyelenggaraan, kekosongan dan perabot sebelum membuat keputusan pelaburan.
Rangka kerja semasa melabel risiko projek ini sebagai Sederhana-Rendah. Risiko sebenar bergantung kepada harga nett terkini, pilihan unit, bekalan bersaing dan bukti sewa.
Shama Suasana paling sesuai untuk Pemegang Jangka Panjang, Pembeli Fokus Transit.
Shama Suasana mungkin tidak sesuai untuk Peniaga Jangka Pendek.
Strategi keluar adalah membeli unit dengan khalayak jualan semula yang jelas, layout praktikal, harga masuk munasabah dan permintaan sewa yang masih boleh bersaing dengan projek siap berhampiran.
Alternatif yang lebih baik bergantung kepada bajet, kawasan pilihan dan tujuan anda. Bandingkan projek berhampiran mengikut Skor Lewis, perjalanan sebenar, bukti sewa, penyelenggaraan dan layout tersedia.
Semak bukti Brickz, EdgeProp dan NAPIC untuk julat transaksi sebenar, harga setanding siap dan trend bekalan sebelum bergantung kepada harga tawaran.
Tempoh pegangan yang dicadangkan ialah 3-7 tahun, tertakluk kepada keselesaan pinjaman, bufer kekosongan, kitaran pasaran dan rancangan keluar peribadi.
Shama Suasana sesuai untuk pembeli untuk didiami sendiri yang membandingkan kawasan Jalan Wong Ah Fook, Johor Bahru City Centre (JBCC) kerana ia menawarkan pilihan Serviced Residence RM 850K - RM 1.58M, dengan pegangan Freehold dan saiz sekitar 644-1,235 sqft.
Untuk pelaburan, bandingkan Shama Suasana dengan bekalan sewa siap berhampiran, kos perabot sebenar, yuran penyelenggaraan dan permintaan penyewa sebelum booking.
Tanya tentang harga nett terkini, rebat, tempoh sah pakej, stack unit tersedia, peruntukan tempat letak kereta, anggaran penyelenggaraan, pelan lantai dan semakan keselesaan pinjaman.
Lewis Chong, REN 69566 di bawah IQI Global, boleh bantu bandingkan pakej terkini, pelan lantai, keselesaan pinjaman, logik sewa dan alternatif.
Rujukan MRT/LRT terdekat ialah Future RTS Bukit Chagar Station (~600m walk). Sahkan jarak berjalan sebenar dan laluan berbumbung sebelum bergantung pada akses transit.
WhatsApp Lewis untuk sahkan pusat beli-belah terdekat dan kemudahan harian, bersama Pusat Pemeriksaan CIQ (~400m berjalan kaki) dan Stesen RTS Bukit Chagar akan datang (~600m berjalan kaki). Sahkan akses runcit, sekolah dan kesihatan semasa sebelum booking.
Shama Suasana ialah Serviced Residence freehold di Jalan Wong Ah Fook, Johor Bahru City Centre (JBCC), Johor. Kesesuaian own stay bergantung pada perjalanan, layout unit, kemudahan dan saiz isi rumah — WhatsApp Lewis untuk padankan keperluan anda sebelum viewing.
Boleh. WhatsApp Lewis untuk minta jenis layout semasa, pilihan saiz, arah, aras, unit tersedia dan imej pelan lantai jika ada.
Tanya nett price terkini, rebat, peruntukan parkir, pakej guaman, terma booking dan ketersediaan unit sebelum bayar sebarang yuran booking.
Boleh. Kongsi bajet, julat pendapatan, komitmen dan margin pinjaman pilihan supaya ansuran bulanan dan tunai diperlukan boleh dianggar sebelum viewing.
Dapatkan senarai harga, pelan lantai & hasil sewa
Isi maklumat anda dan Lewis akan hantar senarai harga terkini, pelan lantai dan nota hasil sewa melalui WhatsApp. Biasanya dalam ~15 minit (9pg–9mlm).
Lebih suka terus bersembang?
WhatsApp LewisProjek berkaitan
Bandingkan projek ini sebelum booking supaya harga, lokasi, risiko dan sewa lebih jelas.
Johor
Quayside Suite
RM 628K-1.02M
Under ConstructionFreeholdBawah RM700kUpdated
Long-term holdingRental audience
Julat bajet serupa, berguna untuk bandingkan harga masuk dan komitmen bulanan.
Julat bajet serupa, berguna untuk bandingkan harga masuk dan komitmen bulanan.
Julat bajet serupa, berguna untuk bandingkan harga masuk dan komitmen bulanan.