新加坡買家：規則與資金
ABSD 與你的馬來西亞購房：海外房地產會算進新加坡的房地產數量嗎？
實事求是地講清楚：新加坡的額外買方印花稅（ABSD）在你之後於新加坡購房時，如何計算——以及不計算——你名下的馬來西亞房地產——寫給 2026 年考慮馬來西亞房地產的新加坡人。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 想在下定馬來西亞房地產之前，先把新加坡這端——HDB、CPF、IRAS、家事法——理清楚的新加坡人。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 如果你正在新加坡考慮馬來西亞購房，可以找 Lewis 瞭解符合你預算和情況的最新項目——包括外國人購買資格核對、最新配套，以及本文討論區域的並排對比。 |
為什麼新加坡這邊的規定決定了你的時間點
本文要細看的是：新加坡的額外買方印花稅（ABSD）在你之後於新加坡購房時，如何計算——以及不計算——你名下的馬來西亞房地產。 組屋屋主必須完整住滿 5 年的最低居住年限 (MOP)，之後才可以合法購置海外住宅，而這 5 年是從領取鑰匙那天算起，不是從籤購買選擇權那天算起。
ABSD 到底計算什麼
新加坡的 ABSD 檔位取決於你在新加坡境內擁有幾套住宅——而且計數比多數買家以為的更嚴格。持有新加坡住宅的任何份額都按一整套計算，實益權益和信託持有也算，而且從你接受購買選擇權（OTP）那天起就計入，不是等到交易完成。但這個計數不包括新加坡以外的房地產：一套新山公寓、吉隆坡公寓或檳城有地住宅，都不會讓你之後在新加坡買房時跳上更高的 ABSD 檔位。
ABSD 到底計算什麼
持有形式
計入 ABSD 嗎？
持有形式
計入 ABSD 嗎？
持有形式
計入 ABSD 嗎？
持有形式
計入 ABSD 嗎？
持有形式
計入 ABSD 嗎？
| 持有形式 | 計入 ABSD 嗎？ |
|---|---|
| 馬來西亞（或任何海外）住宅 | 不計 |
| 新加坡私宅的部分份額 | 計——按一整套算 |
| 以信託為你持有的新加坡房地產 | 計 |
| 已接受 OTP 的新加坡房地產 | 計——交易完成前就算 |
| 帶居住空間的 HDB 店鋪 | 計 |
真正的約束在哪裡
實際的陷阱在於把「不影響 ABSD」當成「新加坡這邊沒影響」。約束馬來西亞購房的真正規則在 HDB 而不是 IRAS：申請 BTO 或組屋時，申請人不得擁有本地或海外私宅、且此前 30 個月內不得曾脫售私宅；組屋業主在 5 年最低居住期內也不能購買包括海外在內的私宅。同時，你在新加坡買房時簽署的 ABSD 聲明表要保存至少 5 年備查，所以你在各處申報的內容必須前後一致。
行動之前，我會先核實這些
在依賴本文之前，請先到 IRAS 頁面確認當前的 ABSD 計數規則，因為歷年預算案已多次調整 ABSD。 新加坡端的規定會隨財政預算和 HDB 政策調整。行動前，請就你的具體情況到 IRAS、HDB 和 CPF 官網核實最新條文，並把本文當作方向指引——不是法律或稅務意見。
買家檢查清單
你的新山公寓不會推高你在新加坡的 ABSD 檔位——計數隻涵蓋新加坡境內住宅。真正咬人的是 HDB 的規則：BTO 資格、30 個月規則和最低居住期。
1
2
3
4
5
| 1 | 下定之前先確認你的 HDB/BTO/EC 狀態——海外房地產規則約束的是申請資格，不只是已完成的購買 |
|---|---|
| 2 | 按你的持有結構，核實 IRAS 目前對你馬來西亞收入的處理 |
| 3 | 列出你未來 5 年可能用到的新加坡計劃（BTO、津貼、HDB 貸款），逐項檢驗這次購買的影響 |
| 4 | 請兩地律師審閱跨境遺產文件（遺囑、受益人指定） |
| 5 | 向 HDB、IRAS 或 CPF 做過的每次申報都留存註明日期的副本 |
常見問題
如果我名下有兩套馬來西亞房地產，買第一套新加坡公寓要交更高的 ABSD 嗎？
不用——兩套都不計入 ABSD，你的新加坡購買會按「第一套新加坡住宅」評估。但海外持有仍會影響 HDB 和津貼資格，表格問到時必須如實申報。
擁有馬來西亞房地產，會影響我之後在新加坡買房的 ABSD 嗎？
ABSD 只計算新加坡境內的住宅，海外房地產不會推高你的 ABSD 檔位——但它會影響 HDB 和津貼資格，多數買家栽在這裡。
IRAS 會對我的馬來西亞租金收入徵稅嗎？
對居民個人而言，海外來源收入——包括馬來西亞租金——是免稅的，除非通過新加坡合夥企業收取。但馬來西亞仍會先按 30% 非居民稅率徵稅。
繼續閱讀
把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
BTO 與 EC 申請資格：擁有海外房地產會如何擋住你的申請
實事求是地講清楚：HDB 對 BTO 和 EC 申請者的私宅規定、30 個月的時間門檻，以及名下一間新山公寓對你申請資格的實際影響——寫給 2026 年考慮馬來西亞房地產的新加坡人。
Lewis 總結
對年輕買家來說，這是本系列裡最貴的一條規則。一套 RM60 萬的新山公寓，可能讓一對夫妻失去 BTO 抽籤資格——那是六位數的補貼——而我見過有人栽在「海外房地產不算」的誤解上。它算。請圍繞它安排順序。
新加坡對馬來西亞租金收入的徵稅：IRAS 到底會課什麼
實事求是地講清楚：IRAS 對個人海外租金收入的處理方式：豁免在什麼情況下成立，以及少數不成立的情形——寫給 2026 年考慮馬來西亞房地產的新加坡人。
Lewis 總結
好消息是真的——個人的租金在新加坡不用交稅——但我發現買家常慶祝錯了那一半。要緊的那一半是馬來西亞 30% 無減免的統一稅率，它經常把廣告上 5% 的毛收益變成謙虛得多的數字。先算淨數，再決定要不要心動。
該向誰申報：HDB、IRAS 與 CPF 對海外房地產的申報義務
實事求是地講清楚：擁有馬來西亞房地產的新加坡人必須申報的具體時點——HDB 申請、IRAS 報稅、CPF 計劃——以及不申報的後果——寫給 2026 年考慮馬來西亞房地產的新加坡人。
Lewis 總結
我給客戶的規則很簡單：假設每份表格終有一天會被核查，因為代價是不對稱的——如實申報通常只是推遲計劃，而被查出的虛假申報能摧毀計劃。用一頁紙記下你在哪裡、什麼時候、申報了什麼。
想讓 Lewis 聯繫你？
告訴 Lewis 你的預算和地區——在 WhatsApp 上獲取附帶價格、租金和風險備註的 3 個精選項目短名單。
想直接溝通？ WhatsApp 聯繫 Lewis
Decision check
想讓 Lewis 幫你把新聞套用到項目篩選？
發送預算、地區、用途和時間線，Lewis 可以把新聞變成實際項目比較。
Send
下定之前先確認你的 HDB/BTO/EC 狀態——海外房地產規則約束的是申請資格，不只是已完成的購買
Send
按你的持有結構，核實 IRAS 目前對你馬來西亞收入的處理
Send
列出你未來 5 年可能用到的新加坡計劃（BTO、津貼、HDB 貸款），逐項檢驗這次購買的影響
Send
請兩地律師審閱跨境遺產文件（遺囑、受益人指定）